V O T O

A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC.

Anoto ser firme a jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário.

Nestas condições, não resta qualquer dúvida de que a CEF, ao financiar a construção ou aquisição de um imóvel, assim como a construtora, figuram como fornecedoras em relação ao mutuário que adquire o imóvel como consumidor final.

Na ausência de prestações em aberto, são infundadas as recusas em emitir a certidão de quitação do financiamento ou liberação das garantias constituídas sobre o imóvel, como a hipoteca. A CEF, em regra, entende que os atos em questão são condicionados ao adimplemento das obrigações assumidas pela construtora junto à instituição financeira, tais como a quitação de dívidas, a conclusão das obras, a individualização das matrículas dos imóveis, o registro de contratos de compra e venda, entre outros.

Ocorre que o STJ editou a Súmula 308 consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Nestas condições, se o mutuário se desincumbiu de suas obrigações, tem legítima expectativa de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro, em prestígio às normas consumeristas que são especiais em relação às normas civis.

Neste sentido, cito jurisprudência pacífica deste Tribunal Regional Federal da 3ª Região em harmonia com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO HABITACIONAL. PAGAMENTO DE TODAS AS PARCELAS PACTUADAS. FORNECIMENTO DO TERMO DE QUITAÇÃO. PRAZO. CANCELAMENTO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. MULTA CONTRATUAL. CABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.
I - Não prospera a alegação da CEF no sentido de que o termo de quitação e autorização para cancelamento da propriedade fiduciária apenas poderia ser emitido após a conclusão da obra e individualização da matrícula da unidade adquirida pelos autores, pois apesar de permanecer tal pendência, isso foi feito pela CEF referente à fração ideal pertencente aos demandantes, nada impedindo, portanto.
II - Em se tratando de providência estranha ao contrato de financiamento, não há como obstar a entrega do termo de quitação e o consequente levantamento da hipoteca, uma vez que o mútuo bancário encontra-se extinto, pelo pagamento integral do débito. Precedente desta E. Corte.
III - (...)
VII - Apelação da CEF desprovida.Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF3, AP - Apelação Cível - 1901258 0021218-57.2012.4.03.6301, Desembargador Federal Cotrim Guimarães, Segunda Turma, e-DJF3 Judicial 1 DATA:30/11/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO DO MÚTUO. DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA HIPOTECA CAUCINADOS EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO (CEF) POR CONSTRUTORA/FINANCIADORA. DESCUMPRIMENTO - AUSÊNCIA DE REPASSE À GESTORA DO SFH (CEF), PELA CONSTRUTORA/FINANCIADORA, DOS VALORES PAGOS PELOS MUTUÁRIOS. INOPONIBILIDADE AOS MUTUÁRIOS - RELAÇÃO OBRIGACIONAL QUE NÃO ENVOLVE OS MUTUÁRIOS. SÚMULA 308 DO STJ . APLICABILIDADE. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. CANCELAMENTO DA CAUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÕES DESPROVIDAS.
1. As preliminares suscitadas pela Transcontinental não merecem prosperar. Há interesse de agir em relação ao pedido de liberação da hipoteca, assim como a Transcontinental é parte legítima para figurar no polo passivo, pois, conquanto esta já tenha fornecido aos herdeiros da mutuária o Termo de Quitação e de Liberação de hipoteca, era sua obrigação, uma vez quitado o contrato compromisso de compra e venda, garantir a liberação da hipoteca gravada sobre o imóvel, ainda que tenha de diligenciar junto à CEF pela liberação da caução. E não é possível concluir pela legitimidade passiva exclusiva da CEF, eis que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado com a ré Transcontinental (incorporadora), não tendo a CEF participado de qualquer modo deste contrato.
2. Já a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido de liberação da caução, enquanto houver débito pendente por parte da Transcontinental, confunde-se com o mérito e juntamente a ele será apreciada.
3. Quanto ao mérito, conforme já assentado pela Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, é possível ao Poder Judiciário afastar a necessidade de consentimento da CEF para cancelamento da hipoteca, desde que não suprimido os direitos à ampla defesa e contraditório da CEF.
4. No caso, é pacífico que a mutuária (genitora dos apelados) quitou o contrato de compromisso de compra e venda firmado com a ré Transcontinental (incorporadora). E, tendo em vista a quitação integral do mútuo, o fato de a credora hipotecária (incorporadora Transcontinental) ter caucionado (endossado) seus direitos creditórios à CEF não pode representar impedimento à liberação da hipoteca. Isso porque os mutuários não participaram deste contrato secundário e não podem ser por ele prejudicados.
5. Em outras, palavras, o fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre a genitora dos autores e a incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipoteca do, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado.
6. Ademais, note-se que a CEF aceitou a caução oferecida pela Transcontinental, ciente de que esta garantia poderia se extinguir a qualquer momento, bastando para tanto a quitação do contrato de mútuo que gerou a hipoteca. Assim, deve a CEF suportar a consequência do seu ato, qual seja: ter de buscar seu crédito frente a Transcontinental, desprovida da garantia (caução).
7. Por todas estas razões, entendo que o pagamento do preço contratado e a entrega da quitação pelo credor hipotecário é suficiente para conferir ao mutuário o direito de cancelar a hipoteca, independentemente de o direito creditório decorrente da hipoteca tenha sido caucionado/endossado a terceiro.
8. A questão já foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da súmula 308.
9. (...)
13. Recursos de apelação da CEF e da Transcontinental desprovidos.Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento aos recursos de apelação da CEF e da Transcontinental, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF3, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1609245 0016998-42.2009.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/11/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima.

Honorários advocatícios majorados para 11% do valor da causa, considerando o teor do art. 85, § 11 do CPC.

É o voto.