Trata-se de ação ordinária de cumprimento de contrato cumulada com indenização por danos materiais e por danos morais, proposta por Solange da Silva em face da Caixa Econômica Federal, em decorrência de paralisação de obras por falta de repasse de valores do contrato de financiamento entabulado junto à Instituição Financeira, com vinculação de garantia de entrega de imóvel.

Em sua petição inicial a autora alegou que firmou junto à empresa ré "Contrato de Financiamento denominado crédito associativo ou carta de crédito associativa" com garantia da Instituição bancária, em 09.09.2000, para a compra da unidade de apartamento número 41 do condomínio "Residencial Bela Vista", com a garantia da Caixa de entrega do imóvel em sete meses.

Entretanto, próximo à data da entrega e constatado o não cumprimento das obrigações da construtora, os autores juntamente com os demais condôminos solicitaram à Instituição bancária o acionamento do "seguro garantia", a fim de a construtora fosse substituída, para que ocorresse a finalização da obra no prazo acordado, ao que a financiadora não tomou nenhuma providência nesse sentido.

Por esse motivo, foi criada em 15.09.2001 a Associação denominada "Condomínio Edifício Residencial Bela Vista" com o objetivo de viabilizar a cobrança na finalização e entrega da obra.

Em 27.02.2002, um ano após a previsão de entrega, a Caixa Econômica Federal atendeu aos pedidos da associação e substituiu a construtora, entretanto a finalização da obra foi interrompida por falta de repasses da Caixa Econômica Federal à nova empresa.

Diante da falta de iniciativa da CEF em cumprir com o contrato, a autora e os demais condôminos, por meio da Associação, fizeram rateios com a finalidade de angariar recursos para a finalização da obra, o que foi feito apenas em relação às áreas particulares, porém as áreas comuns e a documentação de regularização da obra ficaram pendentes.

Por todo o exposto, a autora requereu pedido de tutela antecipada para impedimento de qualquer cobrança ou constrição judicial, e para não incluírem seus nomes nos cadastros de proteção ao crédito e, no mais, o cumprimento do contrato consistente em acionamento do "seguro garantia" para a conclusão da obra, com multa pecuniária pelo descumprimento e condenação pelos danos morais e materiais sofridos, conforme forem apurados em liquidação de sentença. Por fim, postulou o pagamento de custas e despesas processuais e de honorários advocatícios em 20% do valor da condenação.

A r. sentença, fls. 497/505, julgou improcedente o pedido, inexistindo aos autos elementos necessários para a verificação de descumprimento contratual, firmando que as contratações junto à construtora e àquela perante a CEF são distintas, limitando-se a atuação economiária ao mútuo hipotecário, sendo que a fiscalização realizada pelo Banco fica restrita à comprovação de execução da obra, para fins de liberação de recursos, sendo que a cláusula vigésima concede liberalidade à CEF para notificar a seguradora, pontuando a prevalência das regras do SFH em relação ao CDC. Condenou a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, no importe de R$ 2.000,00, observada a Lei 1.060/50.

Apelou a parte autora, fls. 507/519, alegando, em síntese, que a contratação em foco tem garantia por "seguro entrega de obra", visando a conceder aos interessados a certeza de conclusão do empreendimento, não se tratando de mera faculdade do Banco o acionamento do seguro, vez que assumiu a obrigação de financiar a construção e controlar o cronograma de andamento, sendo que sua morosidade, ao deixar de substituir a construtora, causou danos de ordem moral e material.

Apresentadas as contrarrazões, fls. 552/523, sem preliminares, subiram os autos a esta C. Corte.

A fls. 530, a CEF noticiou que, em setembro/2011, houve reunião junto ao Advogado signatário deste processo (que também patrocina outros mutuários, no mesmo condomínio), constatando-se o término das obras físicas, assim requerendo o reconhecimento da perda de objeto da ação em relação ao acionamento do seguro garantia, com vistas à conclusão da obra.

Manifestou-se a parte privada, discordando do pleito economiário, pois ainda pendente conclusão documental da obra, fls. 537/538.

É o relatório. Decido.

O feito comporta julgamento monocrático, nos moldes do art. 557, caput, c.c § 1º A do Código de Processo Civil.

Primeiramente, destaque-se que a ausência de término da obra é fato incontroverso, não tendo sido negado pela CEF em sua contestação, fls. 148/157, tanto quanto houve reunião em setembro/2011, em que restou noticiado o término das obras pelos próprios condôminos, nenhuma discórdia a respeito apontando o Banco, fls. 530.

Aliás, no novo contrato foi acordado, ao que se depreende da cláusula XII. 4, fls. 55, que a Caixa promoveria os devidos pagamentos à contratada com os recursos oriundos dos financiamentos que se encontravam bloqueados, entretanto, a obra novamente foi paralisada por falta desses repasses à nova Construtora, o que gerou a presente ação, com o objetivo de impor à Empresa Pública o cumprimento de sua parte contratual, de modo que no caso em discussão a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato deve ser imputada inteiramente à Caixa Econômica Federal - CEF, por falta de repasse dos valores devidos para a conclusão da obra, razão pela qual não se vislumbra a responsabilidade das construtoras, nesse feito, podendo a requerida se valer de direito de regresso contra as construtoras, caso necessário.

Ademais, a Caixa Econômica em sua defesa alega que sua ilegitimidade passiva é derivada de não possuir responsabilidade pela conclusão da obra, contudo foi demonstrado pelos documentos juntados às fls. 66/67 que houve paralisação por falta de repasse da Instituição Financeira (fato não impugnado em contestação), o que se apresenta contrário ao próprio contrato pois que havia garantia da construção no prazo acordado, em decorrência do Seguro (fls. 39, cláusula vigésima, parágrafo primeiro).

Nesse sentido:

Em continuação, a pretensão ora discutida diz respeito ao pedido da autora para que fosse acionado o Seguro para conclusão de obra constante do contrato, a fim de que a construção do empreendimento denominado "Edifício Bela Vista", do qual era compradora de uma unidade habitacional, fosse finalizada, além da indenização pelos danos morais e materiais decorrentes.

O contrato foi firmado em 08 de setembro de 2000 (fls. 30/44), com previsão de entrega da obra em 03 meses (fls. 31), ou seja, em janeiro de 2001, sendo que, dentre as cláusulas pactuadas, a terceira, parágrafos primeiro e quarto, e a vigésima e seu parágrafo primeiro são de extrema importância para o deslinde da questão, pedindo-se vênia para transcrevê-las:

Do mesmo modo, consta do parágrafo primeiro da vigésima cláusula:

Conforme alegado pelos autores e expresso no documento às fls. 31, e não contestado pela CEF, a entrega das unidades habitacionais aos compradores seria em janeiro de 2001.

Neste contexto, verificou-se que, próximo ao prazo de entrega das obras, foi notado que elas não seriam entregues de acordo com o estipulado, ao que a autora, em conjunto com os demais futuros condôminos, buscou em solução junto à CEF, para que fosse acionado o seguro garantia previsto no contrato, entretanto a instituição financeira quedou-se inerte, não tomando nenhuma providência.

Por sua vez, em 21.08.2001, a então construtora inicial remeteu correspondência, na qual constava a informação de que a obra havia sido retomada com um novo prazo para conclusão, que seria em 90 dias, da comunicação (fls. 46).

Como a construtora não cumpriu novamente com o prazo, a autora e os demais futuros condôminos instituíram a "Associação Condomínio Edifício Bela Vista", a fim de buscar a viabilização da conclusão da obra, conseguindo, enfim, que a empresa pública substituísse a construtora, firmando-se, então, um "Contrato Particular de Empreitada Global com fornecimento de Material e Mão de Obra" com a construtora indicada e anuída pela ré - Tarraf Construtora Ltda, em 03.04.2002, fls. 48/55.

Não obstante a contratação de nova construtora, os trabalhos foram interrompidos, desta vez em razão de falta de repasse dos valores por parte da CEF, como outrora elucidado.

Diante desse quadro, não há como prevalecer a r. sentença, vez que a CEF não contestou a alegação dos autores, de que não foram feitos os repasses à segunda construtora, sendo incontroverso o fato de que a paralisação da obra se deu por falta de repasse da empresa pública, que se esquiva (vênias todas) da responsabilidade de cumprir com o estipulado em contrato e ressarcir os autores pelos danos materiais e morais suportados.

Deveras, a responsabilização da Caixa Econômica Federal está baseada no não cumprimento do contrato, quando simplesmente deixou de repassar os valores devidos à segunda construtora, que culminou com nova paralisação da obra, não obstante ter anuído e indicado esta.

Ou seja, a paralisação da obra por diversas vezes, a substituição da construtora e a falta de repasses por parte da empresa pública para a finalização da obra, frise-se, são fatos incontroversos.

É dizer, a Caixa Econômica é depositária dos valores da conta vinculada dos devedores do empreendimento, note-se que esse tipo de contrato é financiado com recursos de FGTS e de valores depositados pelos mutuários, por meio das prestações em conta poupança vinculada ao empreendimento, permanecendo os recursos em poder da empresa pública, fls. 31, que deveria repassá-los à construtora mediante uma série de requisitos: se não os repassou, atuou com desídia na sua administração e, por isso, deve responder junto à autora/mutuária.

No caso dos autos, sua atuação não se resumiu ao empréstimo de dinheiro para compra de imóvel, mas correspondeu ao financiamento de recursos para a Construtora para a aquisição do terreno e para a edificação das unidades habitacionais, a rigor estabelecendo com a construtora um relacionamento muito superior ao dos mutuários-compradores perante aquela, não sendo de estranhar que o instrumento de contrato (compra e venda, construção e mútuo) tenha sido firmado em Agência da CEF fls.30/44.

Logo, tal situação é totalmente diferente de um contrato de mútuo típico em que a CEF fornece financiamento para a aquisição de um imóvel comprado de uma construtora, onde a autonomia entre a compra e venda e o financiamento é clara e evidente. Da maneira como foi realizado o contrato (com vários contratos embutidos), impossível não visualizar entre todos os contratos, entabulados em forma única, uma autonomia bastante relativa na medida em que, inclusive, estão contidos em um único instrumento, entremostrando, mesmo que na aparência, uma interdependência perfeitamente condutora de permitir a pessoas simples, como se mostra a clientela dos empreendimentos financiados pela CEF, de a visualizarem, não apenas como mera agente financiadora, mas também garantidora, pelo menos, da construção, afinal é sobre esta que se sustentará a hipoteca.

Por igual, atente-se a que, em relação à autonomia entre o mútuo e o contrato de seguro, a jurisprudência tem entendido concentrar-se na própria CEF a legitimidade passiva para o questionamento decorrente de suas cláusulas, por considerar que o valor da parcela, correspondente aos seguros (MIP e DFI), está diretamente ligado ao valor das prestações do financiamento, com isto apresentando repercussão direta no saldo devedor.

No caso dos autos, por se tratar de financiamento de imóvel ainda a ser construído, impossível considerar o financiamento como dissociado da própria construção e, com isto, estabelecer-se para o mutuário a obrigação de pagamento do financiamento independentemente da obra ter sido concluída.

Mesmo considerando-se eventuais atrasos comuns a uma obra, não foi o que ocorreu no caso em questão, simplesmente porque as obras só foram concluídas porque rateados os gastos entre os condôminos, por meio da Associação, além de existirem pendências relativas aos documentos, fls. 537/538, em completo desacordo com as cláusulas contratuais, mostrando negligência da Caixa Econômica Federal em não cumprir com sua parte no contrato, o que poderia ser evitado se tivesse atuado desde o primeiro pedido de substituição da primeira construtora e no cumprimento dos repasses à segunda.

Por todo o exposto, presente a legitimidade e responsabilidade da empresa pública no descumprimento do contrato, devendo indenizar a parte autora tanto pelo dano material quanto pelo dano moral.

Nesta senda, a obrigação de fazer, referente ao acionamento do seguro para a execução da obra engloba, além da execução física, todos os itens presentes na cláusula quinta e parágrafo do contrato, dispostos da seguinte forma:

Deste modo, em razão das exigências contidas na cláusula mencionada, relativas à execução de obras, a obrigação de fazer da instituição financeira está pendente de cumprimento quanto a toda a documentação mencionada nesta cláusula quinta e seu parágrafo, de modo que ocorrida a extinção do processo por perda de objeto somente em parte, com relação à conclusão física da obra, devendo ser cumpridos os demais itens que dizem respeito a toda a documentação presente na cláusula transcrita, assim merece parcial provimento ao recurso de apelação da autora, para que a documentação decorrente da conclusão da obra seja regularizada.

Quanto ao pedido de indenização pelo dano material, diante da conclusão sob as expensas dos mutuários, o valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença :

Relativamente aos danos morais, presente comprovação de sua configuração, sendo indene de dúvidas que são decorrentes do sofrimento e aflição pela longa espera por mais de dez anos na conclusão e entrega de imóvel, que possuía garantia da empresa pública para ser entregue em três meses, a partir da assinatura do contrato.

Em outra palavras, é claro que os adquirentes de um imóvel fazem planos, projeções e esperam a entrega da tão sonhada moradia, ao que uma demora inicial de um ano frustra, desespera e aflige os contratantes, de modo que a persistência no atraso, que se prolongou no tempo por dez anos, e diante de todo o descaso da instituição bancária, a ocasionar dano moral que deve ser compensado.

Quanto à fixação desse valor, afigura-se inegável que a honra não pode ser traduzida em moeda, mas o que se busca, em verdade, é a reparação pelo vexame sofrido, não se podendo esquecer a natureza punitiva dessa reparação, que deve ser sentida pelo ofensor. Não só a Constituição Federal de 1988 é expressa em admiti-lo, nos incisos V e X do art. 5º, bem como em sede, especificamente, de direitos do consumidor, nos incisos VI e VII, do art. 6º, da Lei nº 8.078/90.

Assim, de acordo com a jurisprudência pátria, o valor arbitrado a título de danos morais deve guardar dupla função, uma de ressarcir a parte lesada e outra, de desestimular o agente lesivo à prática de novos atos ilícitos.

Destarte, o quantum não pode ser ínfimo, mas também não pode ser de tal forma alto a implicar no enriquecimento sem causa da parte lesada, devendo observar, portanto, os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

No caso concreto, de rigor o arbitramento em R$ 5.000.00 (cinco mil reais), o que a atender aos padrões adotados por essa E. Corte e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Ônus da sucumbência sob encargo da CEF, no importe de R$ 3.000,00, por ter a autora sucumbido de parte mínima dos pedidos.

Por todo o exposto, pelo parcial provimento à apelação, a fim de que toda a documentação mencionada na cláusula quinta do contrato e seu parágrafo único seja providenciada/regularizada pela empresa pública, tanto quanto sujeitando-se a CEF ao pagamento de os danos materiais a serem apurados em liquidação de sentença e à indenização por danos morais, no importe de R$ 5.000,00, doravante atualizados, nos termos da Súmula 362, STJ, sob juros de 1% a.m., com atualização monetária, reconhecendo-se a perda de objeto da ação em relação ao acionamento do seguro garantia, com vistas à conclusão da obra, nos termos da fundamentação supra e consoante o artigo 557, caput e § 1º do Código de Processo Civil.

Publique-se. Intimem-se.

Após as formalidades legais, baixem os autos à Vara de origem.