V O T O

Responsabilidade pelas despesas condominiais

A questão debatida no presente feito refere-se à cobrança de dívidas de condomínio.

O tema posto nos autos reclama a apreensão e estudo da natureza jurídica da obrigação exigida pelo requerente, a fim de se identificar e determinar o devedor responsável pelo pagamento do débito.

Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem.

Esse tipo de obrigação se distingue das demais pela peculiaridade de não ser firmada entre as partes em virtude da manifestação expressa ou tácita de vontades, signo distintivo do direito pessoal que rege as obrigações em geral. Antes, decorre da titularidade do direito real sobre a coisa, posição esta que tem o condão de erigir a responsabilidade pelas despesas atinentes ao imóvel respectivo.

Inserido no delicado campo limítrofe entre o Direito Real e o Direito das Obrigações, a existência do instituto sob enfoque se justifica em razão da necessidade de regramento dos conflitos de interesses decorrentes de direitos postos em situação de embate.

Neste sentido, a característica principal a ser destacada é que a obrigação acompanha a coisa (ambulat cum domino), vinculando o respectivo dono, independente da convenção entre as partes ou da prévia ciência do adquirente a respeito das dívidas existentes.

Assim, uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário. Assim, o débito decorre, como já afirmado, da propriedade real, encontrando-se o adquirente sub-rogado na respectiva obrigação em virtude da transferência imobiliária.

A respeito do tema, confiram-se os julgados abaixo transcritos, firmados pelo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO IMPROVIDO.

1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, constitui a dívida condominial obrigação propter rem, respondendo o novo adquirente pelas cotas a partir do momento da arrematação do imóvel, ainda que anteriores à imissão na posse. Precedentes.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1370434/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/11/2014, DJe 14/11/2014).

Por fim, é de se notar que a corrente doutrinária e jurisprudencial acima explanada não passou despercebida do legislador, que a ratificou, conforme se vê da redação do novo Código Civil, que, em seu artigo 1.345, dispõe, verbis:

"O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

É preciso lembrar que, em nosso sistema jurídico, somente o registro tem o condão de transferir a propriedade imobiliária. Nesse sentido, confira-se o escólio de Maria Helena Diniz (in Código Civil Anotado, Editora Saraiva, 9ª edição, página 804):

"Momento da translatividade do domínio. Os negócios jurídicos, as sentenças que adjudicarem bens de raiz em pagamento de dívida da herança, as arrematações e adjudicações em hasta pública não são hábeis para transferir, por si, o domínio do imóvel, uma vez que, no direito brasileiro, a propriedade apenas transferir-se-á a partir do instante em que o título translativo do domínio (p. ex., compromisso de compra e venda devidamente quitado) for efetivamente registrado na circunscrição imobiliária competente. A data da transferência da propriedade é a do registro e não a do título (RT, 729:281)".

É esta, aliás, a inteligência que se extrai dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, verbis:

"Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel."

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, porém, estabeleceu nova regra a respeito do tema em julgamento de Recurso Especial sob regime do artigo 543-C do CPC/1973, conforme explanado no julgado abaixo:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, BEM COMO DA ALEGADA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO DESPROVIDO.

    1. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do art. 543-C do CPC/1973, firmou entendimento de que, "Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

    2. No caso em análise, não está demonstrado nos autos que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, tampouco da alegada imissão na posse pelo promissário comprador, não afastando, assim, a responsabilidade do proprietário do imóvel pelo adimplemento das despesas condominiais em atraso.

    3. A alteração da conclusão em vitrina demandaria o reexame do suporte fático-probatório, o que é defeso em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

    4. Agravo regimental a que se nega provimento.

    (AgRg no REsp 1372762/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 27/02/2018) (destaquei)

Examinando os autos, verifico que consta na matrícula do terreno destinado à produção do Residencial Vila Pimentas I que a Caixa Econômica Federal teria apenas a propriedade fiduciária desse imóvel e que as unidades do empreendimento seriam objeto de alienação destinada à população definida no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (ID 54531836).

Os contratos de mútuo com alienação fiduciária devem ser celebrados segundo as regras da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no §2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

§8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Como se vê da leitura dos dispositivos legais transcritos, ao devedor fiduciante cabe o pagamento das despesas condominiais até o momento da efetiva transferência da posse para a CEF. Considerando que no caso dos autos sequer há notícia da retomada do bem por meio de consolidação da propriedade em nome da CEF, permanece sob a responsabilidade unicamente do devedor fiduciante o pagamento das contribuições condominiais.

Neste sentido, transcrevo:

"CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. APELAÇÃO PROVIDA. PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO.

1- O pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem. Dessa forma, basta a aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição.

2- A alienação fiduciária de que trata Lei 9.514/97 consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Trata-se, portanto, de legislação especial aplicável à espécie de negócio jurídico em tela, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil.

3- Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, §8º). 4- Assim, considerando que a propriedade não se consolidou favor do alienante fiduciário, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Precedentes.

5- Observados os requisitos do art. 20, §3º, do Código de Processo Civil, bem como considerando tratar-se de demanda repetitiva, os honorários advocatícios ficam reduzidos para R$ 1.000,00 (um mil reais). 6- Apelação provida, para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal. 7 - Prejudicado o recurso adesivo." (grifei).

(TRF 3ª Região, Primeira Turma, AC 00034621420124036114, Relator Desembargador Federal José Lunardelli, e-DJF3 08/04/2014)

Ressalte-se que, uma vez consolidado o imóvel em nome da CEF, eventual execução do Condomínio para cobrança da dívida de taxas condominiais poderá recair sobre o bem, independentemente da imissão na posse pela credora arrematante.

O que a lei não quis dizer é que a omissão da CEF em imitir-se na posse pudesse favorecer o devedor inadimplente com os encargos condominiais, deixando o Condomínio a descoberto.

Portanto, até a data da eventual imissão na posse, todos os encargos são de responsabilidade do ocupante do bem, mas o imóvel responderá pelos débitos relativos a esse intervalo - arrematação/imissão na posse -, sem prejuízo, inclusive, de sua submissão à praça para quitação das dívidas oriundas da posse do bem.

Essa é a interpretação que reputo consentânea do artigo 27, parágrafo único, com os postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Ante ao exposto, nego provimento à apelação.

É o voto.