V O T O

Cinge-se a questão posta no recurso à verificação de legitimidade da CEF, credora fiduciária do imóvel no qual recai dívida relativa a cotas condominiais, para figurar no polo passivo da lide.

Sobre a matéria, dispõe o Código Civil:

Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

§ 1º - Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.

§ 2º - Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.

§ 3º  - A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.

(...)

Art. 1.367.  A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.

(...)

Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Com efeito, a CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário, sendo que apenas após a consolidação da propriedade por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as despesas condominiais.

No caso dos autos, conforme se verifica do registro imobiliário colacionado às fls. 17/20, não houve a consolidação da propriedade em favor da CEF, não se patenteado sua responsabilidade pelo pagamento do débito ora em cobro.

Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.

7. Recurso especial provido.

(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018);

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEGITIMIDADE DA CEF. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. 

- A Caixa Econômica Federal não é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, senão vejamos.

- In casu, ressalto que não há notícia nos autos de que houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, razão pela qual não pode ela responder por dívidas condominiais contraídas pelos mutuários.

- Por expressa disposição legal, não se patenteia a responsabilidade da CEF pelo pagamento das cotas condominiais.

- Agravo de instrumento desprovido.

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000330-57.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, julgado em 06/09/2018, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/09/2018);

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA.

1. Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem cuja característica principal a ser destacada é que a obrigação acompanha a coisa (ambulat cum domino), vinculando o respectivo dono, independente da convenção entre as partes ou da prévia ciência do adquirente a respeito das dívidas existentes.

2. Uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário. Assim, o débito decorre, como já afirmado, da propriedade real, encontrando-se o adquirente sub-rogado na respectiva obrigação em virtude da transferência imobiliária.

3. Não há como se acolher que possa a ré ser demandada para o pagamento das despesas condominiais, visto que não é ela a proprietária do imóvel, segundo dados extraídos da certidão de registro imobiliário do bem, sendo o caso de se reconhecer, na espécie, a sua ilegitimidade passiva para a causa.

4. Considerando que não há prova de que a posse do imóvel objeto do contrato tenha sido transferida à CEF (credora fiduciária), por meio da consolidação da propriedade, permanece sob a responsabilidade unicamente do devedor fiduciante o pagamento das contribuições condominiais, na forma do dispositivo legal transcrito.

5. Apelação improvida.

(TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1699270 - 0023204-38.2010.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 24/01/2017, e-DJF3 Judicial 1 DATA:07/02/2017).

Nada, destarte, havendo a objetar à sentença ao aduzir que:

“Verifico que a Caixa Econômica Federal, em nenhum momento, participou da relação jurídica de direito material a ser examinada nos autos, eis que, apesar de credora fiduciária, não há notícia dos autos de a propriedade ter se consolidado em seu nome, razão pela qual sem a tradição do bem, não é responsável pelas despesas de condomínio, cuja cobrança é objeto da presente ação, devendo, pois, ser excluída da lide.”

Diante do exposto, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Peixoto Junior

Desembargador Federal Relator