V O T O

O recurso em tela visa anular a realização de hastas e manter sob posse moradia objeto de Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH – com utilização do FGTS do(s) devedor(es)/fiduciante(s) nº 132560000051. Esteiam sua súplica em eventuais vícios de ausência de notificações pessoais para purgação moratória e agendamento das praças públicas.

Compulsando os autos, não se vislumbra qualquer tentativa dos recorrentes de pagamento de parcelas vencidas, inexistem depósitos judiciais ou indicação de valores. E, em caso de negativa do banco, poderiam ter se valido de ação própria para o almejado.

Reclamam ausência de intimação para leiloar o apartamento, entretanto foi anexado aos autos pela Caixa Econômica Federal - CEF o Aviso de Recebimento da Notificação enviada aos executados, recebido na data de 31/10/2018, dando ciência que o bem iria à praças públicas nas datas de 14 e 29 de novembro daquele ano (ID 72955851 e ss.); além do e-mail com idêntico intuito, enviado em 01/11/18 (ID 72955867).

As dívidas garantidas por hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (artigo 10, I do Decreto-lei 70/66), quando inadimplidas pelo devedor, poderão ser objeto de execução na forma do Código de Processo Civil - CPC ou dos artigos 31 a 38 daquele ato normativo.

Não se desconhece do teor dos Recursos Extraordinários números 556.520 e 627.106, entretanto há que se considerar não terem sido proferidos todos os votos no julgamento daqueles recursos, e, consequentemente, ainda sem decisão com trânsito em julgado sobre a matéria. Descabido, assim, inferir que o E. Supremo Tribunal Federal - STF alterou seu entendimento quanto à constitucionalidade de dispositivos do Decreto-lei 70/66.

Impende sublinhar não ser defeso o devedor postular judicialmente a revisão do contrato de mútuo e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso pelo rito da específica legis, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento a inviabilizar sua oportunidade de purgar a mora. Não se pode aventar inconstitucionalidade ou cerceamento de defesa apenas porque a execução não se dá no âmbito do Poder Judiciário.

Pelo trâmite estabelecido no Decreto-lei 70/66, a exigência de notificação pessoal do inadimplente se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, se encontrar-se em lugar incerto ou não sabido, é possível o ato editalício, nos termos do artigo 31, § 2º.

Ausente quitação da dívida, a venda do bem se dará em conformidade com o artigo 32 do mesmo Decreto. Após efetivada, é emitida a carta de arrematação - momento limite para a purgação pelo devedor, compreendido nos termos dos artigos 33 e 34 - que será assinada e registrada na matrícula do imóvel (art. 37 do Decreto-lei 70/66).

Concluído o registro, o adquirente tem a pretensa imissão na posse do bem, ditada no art. 37, §§ 2º e 3º, além da expectativa em receber taxa mensal por sua ocupação no interregno entre o supracitado registro e a imissão na posse, vide subsequente art. 38.

É de rigor destacar que, mesmo quando a alienação imobiliária não se perfaz, restando frustradas as hastas públicas, observadas as condições legais, o próprio credor feneratício pode vir a tornar-se o novo proprietário e ter as mesmas pretensões que teria um terceiro adquirente.

A lide reivindicatória ou imissória na posse demandada pelo proprietário representa meio processual legítimo para efetivar a carta de adjudicação do imóvel. Por ser fundada em direito real de propriedade tem eficácia erga omnes e pode ser intentada contra qualquer pessoa que detenha a posse injusta do bem.

Destaca-se o teor da Súmula 487 do E. STF:

“Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada.”

Neste contexto, no tocante à execução extrajudicial, é ônus do devedor arguir e demonstrar eventual irregularidade procedimental que atinja a sua validade, ressaltando-se que o argumento da nulidade depende da demonstração do prejuízo, como na ausência de oportunidade para a regularização da dívida.

A ilustrar o entendimento exposto, a jurisprudência desta Corte e outros Tribunais Regionais:

“CIVIL. AÇÃO POSSESSÓRIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. VALOR DA CAUSA ALTERADO EX OFFICIO.

1. Ação possessória intentada contra a Caixa Econômica Federal, em que se pretende a reintegração de posse de imóvel adjudicado em procedimento de execução extrajudicial , na forma do Decreto-lei nº 70/66.

2. (...).

3. O procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-lei nº 70/66 é constitucional. A garantia do devido processo legal (artigo 5º, LIV, da Constituição Federal) não deve ser entendida como exigência de processo judicial. O devedor não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já realizado o leilão, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Entendimento que não exclui a possibilidade de medida judicial que obste o prosseguimento do procedimento previsto no Decreto-lei nº 70/66, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido.

4. Validade do procedimento de execução extrajudicial. A parte autora não trouxe aos autos cópia do procedimento executório, de forma a comprovar as alegadas irregularidades, não provando, portanto, o insucesso da notificação pessoal prevista no § 1º, do artigo 31, do Decreto-lei nº 70/6. A providência da notificação pessoal, prevista no § 1º do artigo 31 do Decreto-lei nº 70/66, tem a finalidade única de comunicar os devedores quanto à purgação da mora, não havendo qualquer previsão legal no sentido da necessidade de intimação pessoal dos mesmos nas demais fases do procedimento. Quando os devedores se encontrarem em local incerto ou não sabido, a lei prescreve, subsidiariamente, a possibilidade de sua notificação via edital, previsto no § 2º do citado artigo 31.

5. Ausência de prejuízo quanto às diligências realizadas no curso do procedimento de execução extrajudicial , uma vez que a finalidade de tais diligências foi atingida, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

6. (...)

8. Preliminar rejeitada. Apelação provida em parte.”

(TRF3, AC 00050641420054036105, 1ª Turma, Rel. Juiz Fed. Convocado Márcio Mesquita, DJF3: 17/11/2008)

“PROCESSUAL CIVIL. CEF. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL . DECRETO-LEI N. 70/1966. CONSTITUCIONALIDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS PROCEDIMENTAIS. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. TAXA DE OCUPAÇÃO.

1. Além de constitucional o Decreto-Lei nº 70/66, a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 não foi revogada pelo Código de Processo Civil de 1973.

2. Se o mutuário, ao firmar o contrato de financiamento pelas regras do SFH, estava ciente de que uma das conseqüências da inadimplência era a execução extrajudicial do imóvel; adjudicado que foi, pelo credor hipotecário, nos termos do Decreto-Lei 70/66, em carta de adjudicação devidamente registrada no cartório competente, recusando o ex-mutuário em devolvê-lo, legítima é a expedição de mandado liminar de reintegração do credor na posse desse bem, ainda mais quando, como no caso, o apelante não comprova ter havido o resgate ou a consignação judicial do débito habitacional antes da realização do primeiro ou segundo leilão extrajudicial, requisito indispensável para afastar a requerida imissão na posse (DL 70/66, art. 37, § 4º).

3. É legítima a fixação de taxa de ocupação mensal do imóvel adjudicado pela Caixa Econômica Federal, relativamente ao período de ocupação indevida e irregular.

4. Apelação a que se nega provimento.”

(TRF1, APELAÇÃO 00064736020024013300, 2ª Turma Suplementar, Rel. Juiz Fed. OSMANE ANTONIO DOS SANTOS, e-DJF1: 18/09/2013 Pág. 390)

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL ADJUDICADO. DL 70/66. TAXA DE OCUPAÇÃO. OCUPANTE ATUAL NÃO MUTUÁRIO. CABIMENTO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL.

1. A cobrança de taxa de ocupação no período entre a transcrição da carta de adjudicação no RGI e a desocupação está prevista no artigo 38 do DL 70/66 e deve ser arbitrada por não ser razoável que se mantenha alguém irregularmente de posse do bem, sem que isso lhe custe nada. Nesse sentido esta Egrégia Oitava Turma, AC 200351010157966, 18/11/2009).

2. Na hipótese, dos autos, o ocupante atual do imóvel não é o mutuário original, conforme se constata da certidão do oficial de justiça (fls. 29) e do despacho do Juízo a quo, exarado às fls. 33: "esclareça a CEF se deseja incluir no pólo passivo o atual ocupante do imóvel em questão", ao qual a empresa pública respondeu positivamente, culminando com a efetiva citação em 15/01/2004, conforme certidão positiva de fls. 45.

3. Dentro desse panorama, a ocupante encontra-se em mora desde a citação, devendo arcar com a taxa de ocupação desde esta data até a devida imissão de posse que ocorreu em 26/01/2005, conforme certidão de fls. 62.

4. Não há como deferir tal taxa em 0,8%, conforme pedido na apelação, tendo em vista que o pedido constante da exordial foi feito no percentual de 0,5%. Fixo, pois, a taxa de ocupação em 0,5% do valor da adjudicação (R$ 72.503,36, setenta e dois mil, quinhentos e três reais e trinta e seis centavos), o que perfaz o valor mensal de R$ 362,50, devidos da citação, em 15/01/2004, até a efetiva imissão na posse, em 26/01/2005.

5. Recurso provido parcialmente”.

(TRF2, AC 00174042720024025101, Rel. Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, 28/10/2010)

“AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CEF. CARACTERIZAÇÃO DE ESBULHO. INDENIZAÇÃO PELOS LUCROS CESSANTES. LIMINAR DEFERIDA.

1. Trata-se de ação de reintegração de posse, cumulada com perdas e danos, proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de EVENTUAL OCUPANTE e JULIO CESAR DE CARVALHO ALBUQUERQUE, com vistas a que seja deferida liminar, autorizando a autora à retomada imediata de imóvel e sua reintegração na posse definitiva, assim como ressarcimento por dano material, a título de aluguel vencido e a vencer, pelos próximos 12 meses, bem como, eventuais despesas administrativas.

2. A CEF instruiu a inicial com a carta de adjudicação, devidamente registrada, bem como, com a notificação extrajudicial aos habitantes do imóvel, requerendo a desocupação irregular, no prazo de dez dias, mas mesmo após a notificação, a apelada permaneceu na posse irregular do imóvel, configurando o esbulho possessório.

3. Os documentos encaminhados atestam que a CEF cumpriu com as formalidades legais determinadas no Decreto-Lei 70/66, eis que, adjudicado o imóvel, com o registro da carta de arrematação , a autora está respaldada a se imitir na posse do bem, nos termos da legislação em vigor.

4. O entendimento predominante quanto à responsabilidade pela reparação de danos causados em caso de esbulho é sua função de reequilibrar, do ponto de vista econômico-jurídico, por meio de reparação pecuniária, a situação do esbulhado, recolocando-o na situação em que se encontrava antes da lesão: a reparação requerida não possui caráter punitivo, mas restituitório do esbulhado à situação anterior.

5. No caso de esbulho, o artigo 952 do Código Civil estabelece, além da restituição da coisa, a indenização com o pagamento do valor das deteriorações e o devido a título de lucros cessantes, ou seja, o que o legítimo possuidor deixou de lucrar no período, em manifesta preocupação com a violação da propriedade alheia.

6. In casu, tendo sido reconhecido o esbulho causado pelos ocupantes, devida é a indenização, relativa aos lucros cessantes, pelo tempo que indevidamente permaneceram no imóvel, a ser aferida, em liquidação de sentença, fixando-se um valor a título de aluguel, no valor correspondente às prestações relativas ao contrato de financiamento que originou a execução extrajudicial , a ser apurado em liquidação de sentença.

7. Recurso provido, em parte, para fixar a data de início dos pagamentos dos aluguéis e 1 confirmando o deferimento do pedido de liminar, para reintegrar a Caixa Econômica Federal na posse do imóvel situado na Rua Moacir de Almeida, 219, apto. 1001, bloco 2, Tomás Coelho, Rio de Janeiro.”

(TRF2, AC 00010795420144025101, 6ª Turma Especializada, Rel. SALETE MACCALÓZ, j. 10/08/2015)

“PROCESSO CIVIL. CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELO DECRETO-LEI N. 70/66. ADJUDICAÇÃO.

1. A ação de imissão na posse revela-se instrumento adequado a se efetivar a carta de adjudicação ou carta de arrematação , eis que se caracteriza como ação judicial vocacionada a viabilizar o exercício da posse do proprietário. Diferencia-se, dessarte, dos institutos possessórios previstos na Lei de Processual Civil, v. g., reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório. Nessa medida, como se trata de ação petitória, porque fundada no direito real de propriedade - com eficácia erga omnes, portanto - pode ser ela intentada contra qualquer pessoa que injustamente esteja na posse do imóvel pleiteado, vale dizer, seja em face do alienante, seja do executado ou de terceiros que estejam, indevidamente, na posse o bem. Precedentes desta Corte Regional: AC nº 374950/RJ; AC nº 380671/ES.

2. Impõe-se ressaltar que a presente demanda não trata da imissão na posse disciplinada de forma especial pelo art. 37, § 2o, do Dec.-lei 70/66, eis que essa regra normativa destina-se aos casos de imissão na posse relacionada ao terceiro adquirente arrematante, e não nos casos de adjudicação pelo credor.

3. Com a adjudicação do bem imóvel, dado em garantia hipotecária, fica extinto o negócio jurídico-contratual - no caso, mútuo hipotecário regido pelas regras do SFH -, o que implica a impertinência das alegações que dizem respeito à validade das cláusulas contratuais ajustadas. 4. Apelo desprovido.”

(TRF2, AC 00085190420004025001, Des. Fed. THEOPHILO MIGUEL, j. 31/08/2009)

Neste contexto, irretocável o r. decisum agravado ao consignar que:

“(...)

No presente caso, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal foi averbada na matrícula do imóvel em 10 de julho de 2018 (id nº 12774931, pagina 07), ou seja, após a publicação da Lei nº 13.465/2017, de modo que o direito de preferência para aquisição do imóvel exigiria o pagamento do valor integral da dívida vencida antecipadamente, nos termos da cláusula décima sétima do contrato celebrado (id nº 12292132, página 07), acrescido dos encargos previstos no artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei nº 9.514/97.

(...)

Embora nesta fase de cognição sumária não tenha ficado comprovada a efetiva intimação dos autores, a respeito da data designada para realização do leilão extrajudicial do imóvel, a presente ação foi proposta em 12 de novembro de 2018 e os leilões foram realizados em 14 de novembro e 29 de novembro de 2018 (id nº 12774926), o implica na sua ciência inequívoca a respeito do leilão, desde então.

Não obstante, no caso em tela, os autores afirmam que pretendem pagar as prestações em atraso, mas não comprovam o depósito judicial de qualquer quantia, nem indicam valores para fim de purgação da mora”. (g.n.)

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

É o voto.