APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0003586-34.2015.4.03.6100

RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA

APELANTE: LUISMAR CARMIGNANI, MARIA ELVIRA PAULINI CARMIGNANI

Advogados do(a) APELANTE: BELICA NOHARA - SP366810-A, PEDRO CORREA GOMES DE SOUZA - SP374644-A
Advogados do(a) APELANTE: BELICA NOHARA - SP366810-A, PEDRO CORREA GOMES DE SOUZA - SP374644-A

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA

Advogados do(a) APELADO: FERNANDO LUZ PEREIRA - SP147020-A, MOISES BATISTA DE SOUZA - SP149225-A

OUTROS PARTICIPANTES:

 

 

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R E L A T Ó R I O

 

O Exmo. Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA (Relator):

Trata-se de embargos de declaração opostos por Luismar Carmignani e Maria Elvira Paulini Carmignani, contra o acórdão proferido por esta Turma, assim ementado:

 

APELAÇÃO. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS: IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI N. 9.514/97. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO E VENDA DO IMÓVEL EM LEILÃO PELO VALOR DE MERCADO. IMPOSSIBILIDADE. INSCRIÇÃO DO NOME DO DEVEDOR NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO: POSSIBILIDADE.

1. Verifico que a ação ajuizada objetiva a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, razão pela qual a consolidação da propriedade do imóvel não é causa de extinção do feito sem julgamento do mérito, tendo em vista que impugna justamente o processo executório que culminou na consolidação, e a anulação de todos os atos daí decorrentes.

2. O objeto da ação não recai somente na revisão de cláusulas do contrato de financiamento imobiliário ou de valores cobrados mas também na validade ou não dos atos do procedimento de execução extrajudicial, alegando a parte autora irregularidades no procedimento, e que possui direito à purgação da mora mesmo estando consolidada a propriedade do imóvel em nome da CEF.

3. Tratando-se a matéria aduzida na presente ação exclusivamente de direito, tendo o processo alcançado a fase de contestação com a realização do contraditório, cabe a apreciação por este C. Tribunal do postulado na inicial, aplicando-se o artigo 1.013 §3.º I do CPC.

4. O contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes encontra-se extinto em razão da consolidação da propriedade do imóvel no nome da credora fiduciária.

5. Consolidada a propriedade, com o registro do imóvel no nome do credor fiduciário, não podem mais os mutuários discutir cláusulas do contrato de mútuo bancário, visto que a relação obrigacional decorrente do referido contrato se extingue com a transferência do bem. Precedentes.

6. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

7. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. Precedentes.

8. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

9. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. Precedentes.

10. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de Registros Públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro.

11. Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

12. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos.

13. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

14. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. Precedentes.

15. Cumpre consignar que o pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação específica do Sistema Financeiro Imobiliário, criado pela Lei n. 4.380/64.

16. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. Assim, resta afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. Precedentes.

17. Na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.

18. A lei 9.514/97 estabelece em seu artigo 27 que "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7° do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel" e em seu artigo 24, VI que "o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão".

19. O contrato de financiamento dispõe em sua cláusula 7.13 que “uma vez consolidada a propriedade em seu nome, a CREDORA, no prazo de 30 (trinta) dias contados da data do registro de que trata o § 7° do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, promoverá público leilão para a alienação do imóvel, nos termos do artigo 27 da mesma Lei, respeitadas as disposições a seguir: (a) o primeiro público leilão será realizado dentro de 30 (trinta) dias contados da data do registro da consolidação da propriedade em nome da CREDORA, e nele o imóvel será ofertado pelo valor reajustado do imóvel, constante do item 4-B do QUADRO RESUMO”; o que corresponde a R$ 173.000,00.

20. Os valores mutuados devem ser corrigidos de acordo o mesmo índice da fonte de captação dos recursos do Sistema Financeiro de Habitação, no caso FGTS ou poupança, para que haja equilíbrio em todo o sistema. Portanto, configura-se incabível a avaliação do imóvel objeto do financiamento de acordo com o valor de mercado para fins de leilão. Precedentes.

21. No caso dos autos o valor que foi aceito para a arrematação do imóvel foi R$ 175.000, concluindo-se que a CEF cumpriu a lei e o contrato.

22. Alegado direito à indenização pela realização de benfeitorias que não se reconhece.

23. Também não procede o pedido de devolução de todas as prestações que foram pagas durante a manutenção do contrato, tendo a CEF cumprido regularmente o contrato de mútuo, não ensejando ao mutuário direitos à rescisão contratual e nem à devolução dos valores pagos.

24. A suspensão da inscrição do nome do devedor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito depende do preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: (a) existência de ação fundada na existência integral ou parcial do débito; (b) demonstração de que a alegação da cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou STJ; e (c) depósito da parcela incontroversa ou prestada a caução fixada conforme o prudente arbítrio do juiz. Precedente obrigatório.

25. No caso dos autos, não houve, por parte dos mutuários, o preenchimento integral dos requisitos exigidos pela jurisprudência. Assim, em caso de parcelas inadimplidas, o credor está autorizado a proceder à negativação dos nomes dos devedores.

26. Apelação provida para reformar a sentença e, nos termos do artigo 1.013 §3.º, I do CPC, julgar improcedente a ação.

 

 

Sustenta a embargante que “é, manifesta a caracterização de irregularidade procedimental, posto que inobservado um requisito à possibilidade de utilização da Execução Extrajudicial adotada – de onde deflagra-se na nulificação de todos os atos dela decorrentes”.

É o relatório.