V O T O

Pedi vista dos autos para melhor compreensão do tema debatido e peço vênia ao Eminente Relator para divergir de seu Voto.

Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL WILSON TONI – QUADRA 6 contra sentença que, no bojo de ação de execução, acolheu exceção de pré-executividade e reconheceu a ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Em suas razões recursais, o apelante pleiteia o reconhecimento da legitimidade passiva ad causam da CEF, já que, na qualidade de credora fiduciária e proprietária, também deve responder pelo pagamento da cota condominial, que possui natureza propter rem.

O Eminente Relator manifesta entendimento no sentido do desprovimento da apelação, mantendo, na íntegra, a sentença recorrida, sob o fundamento de que a propriedade não se consolidou em favor da credora fiduciária, de modo que não poderia responder pelas cotas condominiais.

Tenho, com todas as vênias ao Eminente Relator, que a CEF tem legitimidade passiva para responder aos termos do presente processo e compor o polo passivo da demanda.

Com efeito, a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário está disciplinada no artigo 26, caput, da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Portanto, antes da consolidação da propriedade em favor do devedor fiduciante, a credora fiduciária já figura na matrícula do imóvel como proprietária, de modo que deve responder pelas cotas condominiais, dado o caráter propter rem da obrigação, ainda que contraída antes da alienação fiduciária.

Embora, o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 estabeleça que o devedor fiduciante responde “pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, (...) até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”, isso não exclui a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais.

Ademais, se a obrigação é propter rem e o devedor fiduciante não paga, ao fim e ao cabo a CEF irá responder pela dívida, mesmo que constituída antes da imissão na posse.

Sendo assim, a interpretação sistemática e conjunta dos artigos 26 e 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 induz à necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário, devendo a CEF compor o polo passivo da demanda.

No mesmo sentido, a jurisprudência:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017) (grifos nossos)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO IMPUGNADOS. LEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE QUE O FEITO DEVERIA SER DIRIGIDO AO PROMITENTE COMPRADOR OCUPANTE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CERTIFICAÇÃO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM ACERCA DOS REQUISITOS FÁTICOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. 1. As razões do agravo regimental, no tocante à legitimidade ativa ad causam, não impugnaram os fundamentos da decisão agravada, razão pela qual o recurso não pode ser conhecido nesse ponto. 2. Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação.3. Agravo regimental parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido.

(REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219)

Destarte, não se há de afastar a Caixa Econômica Federal da lide, até porque ela tem pronto interesse em se assenhorar dos valores devidos pelo mutuário, sobretudo quando o encargo recai sobre propriedade que lhe serve de garantia.

Portanto, voto por dar parcial provimento à apelação para anular a sentença e determinar ao juízo a quo a formação de litisconsórcio na origem.

É o voto.

E M E N T A

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CIVIL. ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO IMPROVIDA.
I - A obrigação de pagar taxas condominiais decorre da titularidade de um direito real sobre imóvel e tem natureza propter rem, razão pela qual tem os atributos da sequela e ambulatoriedade. O dever em questão é atribuído àquele que detém ou que venha a deter a propriedade do bem ou um dos aspectos decorrentes da mesma. Em outras palavras, a obrigação não se extingue pela alienação do imóvel, razão pela qual o adquirente não apenas assume a obrigação pelas prestações vincendas, mas também pelas vencidas nos termos do art. 1.345 do CC, o que não impede, nem prejudica o exercício de regresso contra o alienante.
II - A apelante formula suas razões com amparo no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito dos recursos representativos de controvérsia, no qual foram firmadas as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
III - No caso dos autos, a CEF firmou contrato de arrendamento residencial que foi registrado na matrícula do imóvel, não subsistindo dúvidas de que o arrendatário é quem detinha e detém a posse, o uso e o gozo do imóvel com animus domini durante o período que fundamenta a cobrança das taxas condominiais. Nestas condições, não há qualquer necessidade de que a CEF procedesse à notificação formal do condomínio para que este tivesse ciência de quem, efetivamente, ocupava o imóvel. Deste modo, o condomínio só teria pretensão a exercer também contra a CEF na hipótese de sua reintegração na posse do imóvel, o que não se vislumbra nos autos.
IV - Apelação improvida.