V O T O

Da matéria devolvida

No caso dos autos, pretende a parte autora a condenação das rés ao ressarcimento de valores referentes aos custos da obra que as rés abandonaram e a requerente concluiu com recursos próprios, além das despesas com a regularização dos imóveis junto ao Poder Público,  bem como ao pagamento de indenização pela falta de construção das áreas comuns e área de lazer constantes do projeto inicial, ou a condenação das requeridas a promoverem a construção prevista no projeto inicial.

A matéria devolvida a este Tribunal diz com as preliminares de ilegitimidade de partes, de nulidade de citação editalícia de uma das corrés, de julgamento ultra ou extra petita e de prescrição. No mérito, refere-se à responsabilidade civil das requeridas.

Da prescrição

Afasto a alegação de prescrição aventada pela CEF porque, em verdade, a parte autora pretende o ressarcimento de valores gastos com a conclusão de obra de prédios residenciais e pela desvalorização das unidades imobiliárias em razão da entrega da obra inacabada, como se verá com riqueza de detalhes mais adiante, e não enjeitar a coisa ou obter abatimento de seu preço, não se tratando, portanto, de pedido de redibição, de sorte que não se aplica à espécie o prazo prescricional previsto no artigo 445 do Código Civil, que ora transcrevo:
 

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
 

Tampouco se há de falar em prescrição por qualquer outro motivo, já que, quando do ajuizamento da presente demanda, a lesão a direito alegada nos autos - a saber, a entrega incompleta de obra e com vícios de construção - ainda estava em curso, razão pela qual o termo inicial da prescrição se renovava dia a dia.

Mantida, portanto, a sentença no que se refere ao não reconhecimento da prescrição da pretensão autoral.

Da alegação de nulidade de citação da Cooperativa Procasa
 

Alega a corré Cooperativa Procasa, por meio de sua curadora especial (DPU), ter sido nula sua citação editalícia, sustentando que a autora não demonstrou ter esgotado as diligências necessárias para encontrar a correquerida e, assim, viabilizar a sua citação pessoal.

Sem razão, no entanto.
 

A citação por edital, prevista no artigo 256 e seguintes do NCPC (correspondentes aos artigos 231 e seguintes do CPC/73), por se tratar de uma medida extraordinária, deve ser precedida de providências exaurientes voltadas à localização do demandado. Sobretudo em razão das medidas colocadas à disposição dos demandantes, inclusive mediante o concurso do aparelho judiciário, tais como consultas a base de dados oficiais mediante dos sistemas eletrônicos disponíveis, não se pode admitir que a citação seja feita de forma precipitada pelo mecanismo editalício.
 

O C. STJ já exarou entendimento no sentido de que "a utilização da via editalícia, espécie de citação presumida, só cabe em hipóteses excepcionais, expressamente enumeradas no art. 231 do CPC e, ainda assim, "após criteriosa análise, pelo órgão julgador, dos fatos que levam à convicção do desconhecimento do paradeiro dos réus e da impossibilidade de serem encontrados por outras diligências" (REsp 159.326/RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.07.2005)." (REsp  1.280.855, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrigui, Dje 09/10/2012).
 

Com efeito, a parte autora demonstrou ter empreendido esforços para encontrar um endereço em que a correquerida pudesse ser citada pessoalmente, como se vê de suas consultas em página mantida na rede mundial de computadores por operadora de telefonia (Num. 90135556 - pág. 20, 26).
 

A corroborar a inviabilidade de se encontrar a parte para citação pessoal e, portanto, a validade da citação por edital realizada nestes autos, veja-se que houve citação por edital desta parte também em ação de usucapião movida pelo condomínio e que tramitou junto à 2ª Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo/SP, sendo certo que o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a sentença de procedência do pedido proferida naqueles autos (ação nº 0207031-40.2007.8.26.0100 - Num. 90135296 - Pág. 52/53 e 55/57).
 

Além disso, vê-se que o caso dos autos versa sobre a entrega de obra de prédios residenciais inacabada, tendo a cooperativa corré participado das vendas em comento, sendo este um indício que corrobora - ainda que não demonstre cabalmente - as alegações da parte autora de que, em verdade, a correquerida em questão só teria sido constituída para viabilizar a comercialização dos imóveis discutidos nos autos, ou que, ao menos, não pretende ser encontrada após eclodirem as anormalidades na construção do empreendimento, tudo a recomendar a excepcional citação ficta desta cooperativa.
 

Sendo assim, demonstrada nos autos a não localização da parte correquerida, reputo válida a sua citação editalícia, nos termos do artigo 231, inciso II, do então vigente Código de Processo Civil de 1973, que transcrevo:
 

Art. 231. Far-se-á a citação por edital:
I - quando desconhecido ou incerto o réu;
II - quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar;
III - nos casos expressos em lei.
§ 1º Considera-se inacessível, para efeito de citação por edital, o país que recusar o cumprimento de carta rogatória.
§ 2º No caso de ser inacessível o lugar em que se encontrar o réu, a notícia de sua citação será divulgada também pelo rádio, se na comarca houver emissora de radiodifusão.
 

Afasto, portanto, a alegação de nulidade da citação por edital da corré Cooperativa Procasa.
 

Da legitimidade das partes
 

A Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado o entendimento de que o Condomínio, na pessoa do síndico, tem legitimidade ativa para ajuizar ação com escopo de reparar vícios na construção, sejam nas partes comuns, sejam em unidades autônomas, por força do art. 22, § 1º, "a", da Lei nº 4.591, de 16.12.64, como se vê no seguinte precedente:

RECURSOS ESPECIAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REGULARIDADE PROCESSUAL RECONHECIDA. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO NAS UNIDADES RESIDENCIAIS AUTÔNOMAS. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. PEDIDOS SUCESSIVOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (RESSALVA DO ENTENDIMENTO PESSOAL DO RELATOR).
1. Do recurso especial interposto por Ennio Fornea e  Cia Ltda e Ennio Fornea Júnior:
1.1. É cediço nesta E. Corte afigurar-se prematuro o recurso especial interposto quando pendente de julgamento, no Tribunal de origem, qualquer recurso ordinário. Porém, no ensejo de reiterar recurso especial interposto prematuramente, não possui o recorrente a  faculdade de aditá-lo, se não houve alteração quando do julgamento dos embargos de declaração, porquanto já operada, de outra parte, a preclusão consumativa.
1.2. As regras alusivas às nulidades processuais são muito mais voltadas à  convalidação e  ao afastamento das nulidades do que à sua decretação, tendo em vista a função basilar do processo, como instrumento de aplicação do direito material. Não se justifica, portanto, a anulação do presente feito, que já se arrasta por catorze anos, uma vez que a  procuração assinada pela síndica, somada às atas de assembléia que evidenciam o  desejo dos condôminos em ajuizar a presente demanda, afastam o aventado defeito na representação. Ademais, rever os fundamentos da decisão ora hostilizada demandaria reexame de provas, o  que é  vedado pela Súmula 7.
1.3. O Condomínio, na pessoa do síndico, tem legitimidade ativa para ajuizar ação com escopo de reparar vícios na construção, sejam nas partes comuns, sejam em unidades autônomas, por força do art. 22, § 1º, "a", da Lei nº 4.591, de 16.12.64. Precedentes.
1.4. A  tese relativa à prescrição - ancorada em violação aos arts. 26, I, §§ 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor -  não está prequestionada, a despeito de oposição de embargos de declaração, circunstância que atrai a  incidência da Súmula nº 211 desta Casa. Ademais, saber qual a natureza dos defeitos existentes nas edificações - se relativos à segurança da obra ou à perfeição da obra - demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 07/STJ.
1.5. O art. 288 do CPC, que trata da possibilidade de pedidos alternativos, segundo remansosa doutrina, aplica-se a  obrigações alternativas, as quais têm "por objeto uma pluralidade de bens reciprocamente heterogêneos e acidentalmente reunidos pelo contrato" (Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2006, p. 122), o  que não é o  caso dos autos.
1.6. O arcabouço normativo aplicável à espécie é o relativo a vícios redibitórios. Nesse passo, diante do tempo decorrido desde a propositura da ação, assim também a  recusa sistemática do réu em realizar as obras de reparo, nem o Código Civil de 1916 (art. 1.101 a art. 1.106), nem o Código Civil de 2002 (art. 441 a art. 446), tampouco o  Código de Defesa do Consumidor (art. 18 a  art. 25), conferem ao devedor o  direito de escolher sanar os vícios na construção do imóvel ou pagar indenização por perdas e  danos, e, inexistindo a possibilidade de se analisar o  contrato, para se verificar se neste contém tal previsão (Súmula 05), resta rejeitada a  pretensão do recorrente de, a essa altura, realizar as obras.
1.7. Não sendo, portanto, primordial o interesse dos autores em ver os réus compelidos a  realizar os reparos nos imóveis, no caso concreto, mostra-se plenamente possível ter como principal o pedido inicial de indenização, considerando-se os demais - obrigação de fazer com possibilidade de conversão em perdas e danos -  sucessivos em relação ao primeiro, guardando com este relação de prejudicialidade (art. 289 do CPC).
1.8. Recurso especial não conhecido.
2. Do recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal: 2.1. A  Caixa Econômica Federal não é parte legítima para figurar no pólo passivo de demanda redibitória, não respondendo por vícios na construção de imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (ressalva do entendimento do relator).
2.2. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, provido.
(STJ, REsp nº 950.522/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe: 08/02/2010) (destaquei).
 

Veja-se que o Código Civil também é expresso ao prever que pode o condomínio, representado por seu síndico, promover, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns, nos termos do artigo 1.348, inciso II, que transcrevo:
 

Art. 1.348. Compete ao síndico:
(...)
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
 

Assim sendo, com muito mais razão se há de admitir a legitimidade ativa do condomínio para propor a presente demanda, que além de compreender o ressarcimento de valores despendidos com o reparo de defeitos na construção dos prédios de apartamentos discutidos nos autos, também abrange pedido de indenização por tais vícios e pela falta da construção de parte do empreendimento, matérias de evidente interesse comum dos condôminos.    

Tal conclusão não é afastada pelo fato de parte dos valores dos quais se pretende ressarcimento nestes autos ter sido despendida por associação constituída pelos condôminios/adquirentes de imóveis do condomínio em questão. Em verdade, tanto em relação às despesas havidas pelo condomínio autor quanto em relação aos gastos tidos por esta associação, os titulares do direito subjetivo em questão são os próprios condôminos (adquirentes de cada um dos apartamentos que compõem o empreendimento).

Correta, portanto, a conclusão a que chegou o Juízo Sentenciante, no sentido de que houve "mera sucessão de entidades representativas dos interesses dos condôminos/adquirentes" (Num. 90135557 - pág. 06).

No que diz respeito à legitimidade da CAIXA em casos de vícios de construção de imóvel, a jurisprudência do STJ firmou orientação assim sintetizada: a) Nas hipóteses em que a CAIXA atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, isto é, não financia a construção do imóvel e nem participa dessa fase do empreendimento, não ostenta legitimidade para responder pelos vícios de construção na obra financiada, tendo em vista que a sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato; b) em se tratando de créditos imobiliários cedidos à CAIXA, essa empresa pública também não pode ser responsabilizada por eventuais vícios de construção nos imóveis, seja porque não financiou sua construção, seja porque não financiou originariamente a aquisição das unidades habitacionais.
 

Nesse sentido:
 

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE SEGURADORA E AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. O agente financeiro somente tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes.
2. No caso dos autos, como o acórdão recorrido não assinalou nenhuma dessas circunstâncias fáticas, não é possível reconhecer a existência de solidariedade, sob pena de ofensa à Súmula n. 7/STJ.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1522725/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016) (grifei)
 
RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.
1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.
A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.
3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.
4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).
5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.
(STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013) (grifei)
 

CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE DA CEF QUE ATUOU COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL.
1. Quanto à responsabilidade da CEF sobre os vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, duas são as situações que se apresentam. - Na primeira delas, a CEF atua tão somente como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras. Na segunda delas, a CEF opera como verdadeiro agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, a exemplo do que ocorre no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
2. A legitimidade da CEF só é admitida quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, o que não se verificou no presente caso.
3. No caso dos autos, no contrato firmado entre as partes, a CEF atuou apenas como agente financiador, sendo que quando da aquisição do imóvel pela recorrente, ele já se encontrava edificado e em nome de terceiro que lhe promoveu a venda; não há nenhuma documentação nos autos de que a CEF tenha participado como agente promotor do empreendimento, projetando, acompanhando a construção e promovendo a fiscalização da edificação.
4. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.
5. Considerando que a relação entre a autora e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.
6. Por conseguinte, da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre os autores e os corréus remanescentes.
 7. Extinção do processo, de ofício, sem apreciação do mérito, em relação à Caixa Econômica Federal, nos termos do  art. 485, VI do CPC/15 e, por conseguinte, declarada a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira, com fulcro no artigo 109, inciso I, da CF.
(TRF da 3ª Região, Apelação Cível nº 0011592-35.2003.4.03.6105/SP, Rel. Desembargador Federal Wilson Zauhy, Primeira Turma, julgamento em 12/03/2020, e-DJF3: 13/03/2020) (destaquei).
 

Neste ponto, andou bem a sentença ao consignar que as obrigações do banco coapelante "vão muito além (de um mero contrato de mútuo) e são postas com o propósito de garantir o cumprimento das etapas de execução do projeto e entrega de moradia ao mutuário (...), não só aprovando o cronograma físico-financeiro da obra, mas obrigando-se a realizar o seu acompanhamento, desde o início, e concluí-la, caso não fosse cumprida no prazo estipulado, conforme se constata da cláusula vigésima do contrato de financiamento" (Num. 90135557 - pág. 10).
 

Portanto, demonstrado nos autos que coube à CEF acompanhar a evolução das obras dos imóveis discutidos nos autos, inclusive para fins de liberação de valores às construtoras, correta a sentença ao reconhecer sua legitimidade passiva para o feito, devendo ser mantida neste ponto.
 

Quanto às demais correqueridas, igualmente verifico sua legitimidade passiva para o feito, eis que figuraram no negócio jurídico em questão como vendedoras, construtoras e incorporadoras dos edifícios em questão, devendo a matéria acerca da responsabilidade civil de cada uma delas ser apreciada com o mérito da causa.
 

Da alegação de julgamento ultra ou extra petita
 

Dizem os apelantes que teria a sentença incorrido em julgamento ultra ou extra petita ao determinar a indenização, a cada condômino/adquirente, pela desvalorização de cada apartamento adquirido, por entenderem que não foi deduzido pedido neste sentido.
 

Sem razão, no entanto.

Ocorre que está firmado na Jurisprudência o entendimento de que faz parte do pedido não apenas o que consta do item final “do pedido”, mas tudo aquilo que se compreende que o autor pretendeu, ao fundamentar sua petição. Confira-se:
 

 “O pedido é o que se pretende com a instauração da demanda e se extrai da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo de levar-se em conta os requerimentos feitos em seu corpo e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica ‘dos pedidos”.
 (STJ-4ªT, AI 594.865-AgRg, rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 21.10.04, negaram provimento, v.u., DJU 16.11.04, p. 297 – in CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E LEGISLAÇÃO PROCESSUAL EM VIGOR, THEOTÔNIO NEGRÃO, JOSÉ ROBERTO F. GOUVÊA, com a colaboração de LUIS GUILHERME AIDAR BONDIOLI, ed. Saraiva, 40ª ed., 2008, pág. 432, Art. 282:12a).
 

Este entendimento veio a ser adotado explicitamente pelo novo Código de Processo Civil, em seu artigo 322, § 2º.
 

Dito isto, verifico que a parte autora fez constar de sua inicial o pedido de indenização pela falta de construção de uma das três torres de apartamentos e da área de lazer inicialmente previstas, nos termos em que transcrevo (Num. 90135263 - pág. 06/51).
 

"(...)
Desta forma, os condôminos somente aceitaram estas condições de habitação por extrema necessidade, uma vez que todos os recursos de suas vidas estavam no empreendimento. Além disto, precisavam MORAR e, mesmo depois de todo o ocorrido, ainda se vêem obrigados, por força dos contratos individuais, a pagar, religiosamente, o preço absurdo do financiamento, mesmo, diante da possibilidade de nunca terem o quecompraram de fato: um imóvel acabado. Assim, resta-lhes, hoje, apenas um IMÓVEL INACABADO, IMPOSSÍVEL DE SER VENDIDO OU DESER USUFRUÍDO NA SUA TOTALIDADE (ÁREA DE LAZER).
(...)
O Autor (representando os condôminos) busca a indenização pela falta da área de lazer e do acabamento da área comum, além dos transtornos trazidos por tal situação, inclusive tendo-se que conviver com tapumes e entulhos espalhados por todo o condomínio.
(...)
Sendo assim, está claro e evidente que a conduta das rés implicou na diminuição do patrimônio de todos os condôminos. Afinal, compraram um imóvel, pagando um preço que deveria incluir piscinas e quadras, além de área de lazer completa. Todavia, até a presente data, não têm nada a não ser a unidade (apartamento), que inclusive, só foi totalmente terminada graças ao empenho dos condôminos.
(...)
Por fim, requer que a presente ação seja julgada procedente, a fimde determinar que as Rés, solidariamente, indenizem os autores no valor dos seus gastos e desembolsos, totalizado no valor de R$ 249.928,67 (duzentos e quarenta e nove mil e novecentos e vinte e oito reais e sessenta e sete centavos) e no que mais vier a ser informado no curso do processo, visto que não se sabe quanto mais poderá ser gasto visando à indenização por danos materiais, acrescendo-se de juros e de correção retroativos à data do desembolso, requer ainda a indenização pela FALTA DA CONSTRUÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E DE LAZER PROMETIDA, CUJO VALOR DEVERÁ SER APURADO, já que orçamento significa mais desembolso por parte dos autores. A área pleiteada é idêntica a indicada no projeto, ou ainda como pedido alternativo, se assim entender Vossa Excelência que determine as Rés a construção da área restante nos padrões estabelecidos e fixe a indenização pela falta da área de lazer referente a todo o período emque as famílias lá residem, ou seja, desde 2001, por fim a condenação das Rés ao pagamento de Custas e Honorários Advocatícios, no valor de 20% do montante da indenização final.
(...)" (destaquei).

Sendo assim, de se ver que, muito embora a parte autora enfatize bastante a falta da construção de uma das três torres de apartamentos e da área de lazer previstas no projeto inicial como causar de pedir de sua pretensão ressarcitória, também se extrai de sua petição inicial que pretende ela a reparação dos danos materiais experimentados pelos adquirentes dos apartamentos causados pela entrega da obra inacabada, aí compreendido, sem quaisquer dúvidas, o decréscimo patrimonial correspondente da desvalorização de cada apartamento em razão da entrega da obra inacabada.
 

Não se há de falar, portanto, que a condenação das corrés à indenização, ao proprietário de cada unidade imobiliária, correspondente à diferença entre o valor de mercado de cada imóvel considerado o empreendimento concluído (conforme o projeto) e o inacabado (com escavações no local da terceira torre e sem área de lazer) importe em julgamento ultra ou extra petita.  
 

Do mérito da causa
 

Como é cediço, a indenização se mede pela extensão do dano (art. 944 do Código Civil).

Neste ponto, não é possível acolher o argumento recursal de que a autora não teria demonstrado os fatos constitutivos de seu direito, eis que suas alegações acerca da entrega de obra inacabada e com diversos defeitos vieram embasadas em robusta prova documental, consistente não apenas em fotografias bastante elucidativas como também em relatórios de acompanhamento de obras elaborados por profissional à serviço da CEF, como bem constou da sentença (Num. 90135557 - pág. 18/19 e 23).

Não fosse isto o suficiente, registre-se que a correquerida F. Pereira Construtora e Incorporadora Ltda. admite expressamente que "ficou faltando a área de lazer inerente à segunda parte, que seria feita concomitantemente com as obras do Bloco III, o qual, como exposto, acabou não sendo construído" (Num. 90135557 - Pág. 120).
 

E a posterior construção da área de lazer, como insistentemente noticiado nestes autos pela corré Martins Pereira, não infirma as razões de decidir adotadas em sentença, mas, ao contrário, é mais um motivo para a sua manutenção, já que restou incontroverso nos autos que foi a própria parte autora quem deu andamento às obras, tudo a corroborar o acerto da sentença neste ponto.
 

Sequer é possível se acolher a alegação da corré Cooperativa Procasa de que a autora não teria apontado devidamente qual foi a sua participação nos fatos discutidos nestes autos, já que a parte figurou como vendedora do imóvel destinado à construção dos prédios em questão, além de ter firmado declaração de que "toda pessoa que, a qualquer título, usufrua de alguma unidade condominial que integrará o empreendimento imobiliário que está sendo edificado no terreno localizado na Ivan Curvello, nº 54, Alto da Lapa, fará jus à utilização do clube que será implantado no terreno localizado na Rua Passo da Pátria, nº 901", afirmando, ainda, que "o custo da construção do citado clube já está incluso no preço fixado para a aquisição da unidade condominial que integra o 'Mirante Alto da Lapa'" (Num. 90135263 - pág. 85, Num. 90135553 - pág. 60 e Num. 90135557 - pág. 05).
 

Irretorquível, no ponto, a decisão recorrida ao asseverar que "cabia às VENDEDORAS/CONSTRUTORA/FIADORA, MARTINS PEREIRA COMERCIAL E INCORPORADORA LTDA., COOPERATIVA HABITACIONAL PROCASA e F. PEREIRA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., consoante cláusula B1, erigir com recursos próprios e com o produto do mútuo, o empreendimento MIRANTE ALTO DA LAPA, nos prazos avençados e observado memorial de incorporação", obrigação esta que deixaram de adimplir a tempo e modo, como exaustivamente fundamentado em sentença (Num. 90135557 - pág. 29).
(CEF) Do mesmo modo, nada há que se reparar na sentença ao consignar que "a CEF deve responder, solidariamente,  por todos os danos materiais advindos da obrigação assumida perante os mutuários/condôminos voltada à entrega da obra concluída em condições de segurança e habitabilidade, sem prejuízo de eventuais medidas de regresso em face das demais corrés, observados os limites do contrato", responsabilidade esta que não se estende à construção do bloco III e da área de lazer, para a qual não houve financiamento pelo banco estatal (Num. 90135557 - pág. 28).
 

Desta forma, ante a demonstração do ato ilícito das correqueridas (entrega de obra inacabada, com vícios de construção e sem regularização perante os órgãos públicos) e das despesas havidas para se reparar este estado de coisas, de rigor a restituição destes valores em favor da parte autora.
 

Ademais, atento às especificidades do caso concreto, o Juízo de Origem, prudente e acertadamente, determinou que seja verificado em liquidação de sentença eventuais resultados de ações individuais ajuizadas por adquirentes dos apartamentos com as mesmas causas de pedir apontadas na presente demanda para fins de abatimento, o que se coaduna com o quanto previsto no artigo 475-E do Código de Processo Civil de 1973, então vigente, que ora transcrevo:
 

Art. 475-E. Far-se-á a liquidação por artigos, quando, para determinar o valor da condenação, houver necessidade de alegar e provar fato novo (Incluído pela Lei nº 11.232, de 2005)
 

E não poderia ser diferente, já que o pedido de indenização por desvalorização de cada apartamento foi devidamente deduzido na inicial, como visto até aqui, sendo certo que há notícia nos autos de que alguns dos adquirentes já obteve condenação das rés a indenização pelos fatos discutidos nos autos, sendo de rigor a apuração de valores em liquidação de sentença para se reparar o dano experimentado pelos condôminos, sem, no entanto, que se incorra em bis in idem quanto às indenizações.

Naturalmente, o valor da desvalorização destes imóveis não é aferível de plano, cumprindo aferi-lo oportunamente, também em sede de liquidação de sentença.
 

Inatacável, portanto, a sentença ao condenar as correqueridas - à exceção da CEF - ao ressarcimento de valores em favor da parte autora, bem como à indenização, a cada adquirente, da diferença entre o valor de mercado dos apartamentos na condição em que entregues e na condição em que previstos no projeto inicial, ante a demonstração da entrega da obra inacabada e da consequente desvalorização de cada unidade imobiliária, devendo ser mantida neste ponto.
 

Dos honorários advocatícios
 

A Massa Falida de F. Pereira Construtora e Incorporadora Ltda. apela para ver afastada a sua condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, eis que se trata de massa falida. Fundamenta a sua pretensão nos artigos 124, § 1º, e 208, § 1º, do Decreto-Lei nº 7.661/1945, que transcrevo:
 

Art. 124. Os encargos e dívidas da massa são pagos com preferência sobre os créditos admitidos a falência, ressalvado o disposto nos artigos 102 e 125.                          (Redação dada pela Lei nº 3.726, de 11.2.1960)
§ 1º São encargos da massa:                           (Redação dada pela Lei nº 3.726, de 11.2.1960)
I – as custas judiciais do processo da falência, dos seus incidentes das ações em que a massa fôr vencida;                             (Redação dada pela Lei nº 3.726, de 11.2.1960)
(...)
 Art. 208. Os processos de falência e de concordata preventiva não podem parar por falta de preparo, o qual será feito oportunamente incorrendo os escrivães que os tiverem parados por mais de vinte e quatro horas, em pena de suspensão, imposta mediante requerimento de qualquer interessado.
1° Somente as custas devidas pela massa, e depois de regularmente contadas nos autos pelo contador do juízo, podem ser pagas pelo síndico. Entre aquelas custas se incluem as relativas às contestações e impugnações do síndico e do falido.
2° A massa não pagará custas a advogados dos credores e do falido.
3° O escrivão que exceder qualquer dos prazos marcados nesta lei, perderá metade das custas vencidas até o prazo excedido, penalidade que, sem prejuízo de outras previstas em lei, será imposta pelo juiz, a requerimento de qualquer interessado.
 

Nada obstante, de se ver que tais normas não afastam a regra geral de condenação da parte nos ônus sucumbenciais, consoante artigo 20 do Código de Processo Civil de 1973.
 

Correta, portanto, a condenação da correquerida ao pagamento de custas proporcionais e honorários advocatícios, devendo a sentença ser integralmente mantida.

Dispositivo

Ante o exposto, voto por negar provimento às apelações.