V O T O

Versa o presente recurso pretensão de reforma de decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta pela CEF aduzindo ilegitimidade de parte para figurar no polo passivo de ação de execução de dívida de condomínio referenteaimóvel transmitido por vendaaElaine Cristina de Souza e alienado fiduciariamente à instituição financeira, conformeescritura pública registrada no 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP (ID 134608809). 

O juiz de primeiro grau decidiu a questão sob os seguintes fundamentos: 

No caso concreto, a parte exequente (CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA ALMADA) ajuizou a presente execução de título extrajudicial em face da CEF, objetivando a cobrança de débito decorrente de taxas condominiais em aberto da unidade designada por apartamento nº66, bloco C, do condomínio Residencial Vila Almada, conforme matrícula nº155.493 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, localizado na Rua Gisele Martins, nº291, Jardim Morumbi, São José dos Campos/SP.  

A parte exequente juntou vasta documentação que comprova a existência da dívida, ou seja, taxas condominiais em aberto.  

Foi juntada, ainda, cópia de certidão da matrícula do imóvel acima indicado (ID17596694), na qual é possível constatar que o imóvel foi adquirido por ELAINE CRISTINA DE SOUZA, a qual alienou fiduciariamente o imóvel em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Pois bem. O do artigo 22 da Lei nº9.514/97 dispõe que:  

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”  

Pela leitura do dispositivo legal em comento, constata-se que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de credora fiduciária, possui a propriedade resolúvel do bem imóvel em testilha, sendo que, com o registro respectivo na matrícula do imóvel, passou a ser oponível a terceiros sua qualidade de credora fiduciária, conforme acima salientado.  

As taxas condominiais tratam-se de obrigações propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, mesmo quando geradas em momento anterior à transmissão do imóvel.  

Ora, é de conhecimento deste juízo que a CEF, em várias oportunidades, ajuíza ações de embargos de terceiro quando há penhora de imóveis em relação ao quais figura como credora fiduciária. E isto se dá em situações análogas à presente, nas quais há cobrança de taxas condominiais.  

Ademais, como salientado pela parte exequente, esta chegou a ajuizar ação de cobrança em face da possuidora do imóvel, perante a Justiça Estadual, mas naqueles autos foi exarado entendimento de que o bem não poderia responder pela dívida condominial, mesmo se tratando de obrigação propter rem, porquanto a CEF, na qualidade de credora fiduciária, não tinha figurado no polo passivo da ação.  

Diante de tal quadro, reputo haver legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da presente ação. Neste sentido, a ementa de recente julgado oriundo do E. TRF da 3ª Região:  

(…) 

Diante do exposto, rejeito a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela executada.  

De rigor a modificação da decisão agravada. 

Com efeito, consoante entendimento do E. STJ, o credor fiduciário é responsável pelo pagamento de cotas condominiais apenasapóseventualconsolidação da propriedade plena para si, comimissão na posse direta do bem dado em garantia,nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. 

Nesse sentido: 

DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA.VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 

1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 

2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 

3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedoresfiduciantesquanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; eii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 

4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde ofiduciantepelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 

5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 

6. Aparentemente, com a interpretaçãoliteral dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 

7.Dessume-seque, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. 

A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 

8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 

9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente aopagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 

10. Recurso especial conhecido e provido. 

(REsp1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018,DJe22/11/2018); 

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativosnºs2e 3/STJ). 

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedorfiduciante. 

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedorfiducianteenquanto estiver na posse direta do imóvel. 

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que seencontra,até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráterpropterrem(por causa da coisa). 

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 

7. Recurso especial provido. 

(REsp1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018,DJe03/09/2018). 

No caso em análise, não se verifica a consolidação da propriedade plena em favor da CEF,sendo parte ilegítima para responder pelas dívidas de condomínio do imóvel, destarte devendo ser excluída do polo passivo do feito executivo. 

Diante do exposto, dou provimento ao recurso. 

É o voto.