APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006155-78.2019.4.03.6100

RELATOR: Gab. 08 - DES. FED. CARLOS MUTA

APELANTE: CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMOVEIS DA 2 REGIAO

APELADO: CONSTRUTORA TENDA S/A

Advogado do(a) APELADO: MARTA CRISTINA DE FARIA ALVES - RJ150162-A

V O T O

Senhores Desembargadores, rejeita-se a preliminar de intempestividade da apelação, arguida em contrarrazões, pois conforme informações do sistema PJE1, foi registrada a ciência da sentença por ambas as partes em 04/05/2020 e, considerando o prazo recursal da autarquia de trinta dias úteis, o próprio sistema acusou 17/06/2020 como data limite para manifestação, pelo que tempestivo o recurso interposto.

No mérito, consolidado o entendimento de que a Lei 6530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis e disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, não confere poderes para que o CRECI aplique multas ou quaisquer outras sanções a pessoas não inscritas nos quadros do conselho profissional.

Senão vejamos:

 
"Art. 5º. O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Art 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

(...)

Art. 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;

(...)

III - multa;"

Como se observa, apesar de ser atribuição do conselho a fiscalização e a autuação de irregularidades, inexiste previsão legal que o possibilite aplicar multas em face de terceiros que não sejam corretores de imóveis ou pessoas jurídicas regularmente inscritos nos quadros do conselho profissional.

No caso, consta dos autos que a autora é inscrita no CRECI/SP (IDs 136947769 e 136947892), portanto, o cerne da questão diz respeito ao enquadramento da atividade exercida pela autora dentre aquelas privativas do corretor de imóveis.

Nesse passo, dispõe a Lei 6.530/80:

"Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único: As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.".

Assim, a atividade de corretor de imóveis abrange a intermediação das operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não estando inserido nela a figura do proprietário, pessoa física ou jurídica, que comercializa ou loca os seus próprios imóveis.

Na espécie, a empresa foi autuada pelo conselho apelante, em 09/05/2017, “por acumpliciar-se aos que exercem ilegalmente atividade de transações imobiliárias” (auto de constatação 2017/074183 e auto de infração 2017/005114 – ID 136947746), ou como descreveu a própria inicial, “facilitação do exercício irregular da profissão” (ID 136947745, f. 2).

Consta do estatuto social que a atividade-básica exercida pela empresa é a de “(i) execução de obras de construção civil, (ii) promoção, participação, administração ou produção de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza, incluindo incorporação e loteamento de imóveis próprios ou de terceiros; (iii) aquisição e alienação de imóveis, prontos ou a construir, residenciais ou comerciais, terrenos e frações ideais vinculadas ou não a unidades futuras; (iv) prestação de serviços; (v) intermediação da comercialização de quotas de consórcio; (vi) locação de imóveis próprios e (vii) participação em outras sociedades, no Brasil ou no exterior” (grifamos - ID 136947768, f. 33).

O comprovante de inscrição e de situação cadastral da autora no CNPJ aponta como atividade econômica principal a “construção de edifícios”, e como atividades econômicas secundárias “promoção de vendas; incorporação de empreendimentos imobiliários; administração de obras; corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis; outras obras de engenharia civil não especificadas anteriormente; atividades de intermediação e agenciamento de serviços e negócios em geral, exceto imobiliários; aluguel de imóveis próprios; outras sociedades de participação, exceto holdings” (ID 136947893).

Como se observa, embora o estatuto social e a inscrição no CNPJ sejam, de fato, genéricos e abrangentes, sem especificar que tais operações sejam exclusivamente de bens próprios, o apelante não questiona que as vendas realizadas pela construtora-autora sejam de imóveis próprios, reconhecendo, ao contrário, que a empresa tem na venda de vários imóveis próprios o ramo de atividade econômica.

Tal conclusão é compatível, de resto, com o tipo de atividade desenvolvida pela autora, enquanto construtora, em termos de negociação de imóveis próprios, construídos ou em construção, diretamente ao consumidor, não constando do auto de infração a descrição de que a empresa estivesse a promover como intermediária a negociação imobiliária entre proprietário e adquirente, para caracterizar, assim, a prática de ato privativo de corretor de imóveis, com exigência de registro da empresa e contratação de profissional devidamente inscrito no CRECI. 

A presunção de legitimidade do ato administrativo é decorrência do cumprimento da legislação, o que não ocorre se o auto de infração não descreve prática específica e concreta capaz de enquadrar a conduta na tipicidade administrativa em questão com violação do bem jurídico tutelado. 

Importa registrar, neste sentido, que é firme a jurisprudência da Corte em dispensar a atuação de corretores de imóveis inscritos no CRECI quando as operações da empresa limitam-se a imóveis próprios:

AC 00109217520134036100, Rel. Des. Fed. CARLOS MUTA, e-DJF3 15/05/2015: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. EMPRESA QUE VENDE IMÓVEIS PRÓPRIOS. LEGITIMIDADE PASSIVA. INSCRIÇÃO NO CRECI. INEXIBILIDADE. LEI 6530/78. RECURSO DESPROVIDO. 1. Manifestamente infundada a alegação de ilegitimidade passiva, tendo como objeto a prática de infração à legislação profissional, cuja fiscalização cabe à apelante, tendo sido imposta multa equivalente a 6 anuidades, em favor da mesma, assim demonstrando a respectiva legitimidade e interesse processual no feito, independentemente da atuação eventual do COFECI, na revisão do auto de infração. 2. Nos termos do artigo 3º da Lei nº 6.530/80, a atividade de corretor de imóveis compreende a intermediação das operações de compra, venda, permuta e locação de imóveis, não estando inserido nela a figura do proprietário que comercializa ou loca os seus próprios imóveis, como ocorre no caso da apelada. 3. Caso em que, ao contrário do que alega o apelante, o cancelamento independe de qualquer outra comprovação que não a alteração do respectivo contrato social. No caso, não se trata de alteração de objeto social no contrato, porém a intermediação nunca fez parte do objeto social disposto no estatuto social da autora. Saliente-se que a própria assessoria jurídica da apelante concluiu pela não obrigatoriedade de registro da apelada. 4. Agravo inominado desprovido." (g.n.)

ApCiv 0015364-98.2015.4.03.6100, Rel. Des. Fed. ANTONIO CEDENHO, e - DJF3 de 12/05/2020: “ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CONSELHO PROFISSIONAL. CRECI. INCORPORADORA. ATIVIDADE PREPONDERANTE. INSCRIÇÃO. DESNECESSIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do artigo 1º da Lei 6.839/80: Art.1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros. 2. Quanto ao tema, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais e a contratação de profissional específico é determinada pela atividade básica ou pela natureza dos serviços prestados pela empresa. 3. O artigo 3º da Lei nº 6.530/78, que regula o exercício da profissão de corretor de imóveis, descreve as atividades de competência privativa desses profissionais: Art 3º. Compete ao Corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei. 4. Como se pode ver, o corretor de imóveis atua na intermediação da compra e venda, permuta e locação de bens de terceiros. 5. O objeto social da autora, ora apelada, é a administração de bens e direitos próprios e de terceiros; exploração de empreendimentos imobiliários, incorporação e comercialização de unidades imobiliárias; e participação em outras sociedades, como acionista ou quotista ou associada (ID 107778628). Segundo consta do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, a atividade econômica principal da apelada é a compra e venda de imóveis próprios (fl. 105). Ademais, a prova pericial constatou que de fato a autora somente comercializa lotes próprios. 6. O fato de não haver notícia nos autos acerca do registro da apelada perante outro conselho profissional não lhe obriga a proceder ao registro junto ao CRECI, mormente quando a atividade básica que exerce não condiz com o objeto de fiscalização do apelante. 7. Apelação desprovida.” (g.n.)

Os honorários advocatícios, pela sucumbência em instância recursal, considerando o grau de zelo do profissional, lugar da prestação do serviço, natureza e importância da causa e tempo exigido de atuação nesta fase do processo, devem ser fixados, nos termos do artigo 85, §§ 2º, 8º e 11, CPC, em juízo de equidade, no montante adicional de R$ 3.000,00 (três mil reais), a ser acrescido ao fixado na sentença. 

Ante o exposto, nego provimento à apelação.

É como voto.