V O T O

A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual.

O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.

Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.

A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em um relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.

Neste sentido, cito jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal da 3ª Região:

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO. BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS COSTUMES. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002. PERDAS E DANOS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS.
1. É das mais importantes tendências da responsabilidade civil o deslocamento do fato ilícito, como ponto central, para cada vez mais se aproximar da reparação do dano injusto. Ainda que determinado ato tenha sido praticado no exercício de um direito reconhecido, haverá ilicitude se o fora em manifesto abuso, contrário à boa-fé, à finalidade social ou econômica do direito, ou, ainda, se praticado com ofensa aos bons costumes.
2. Tendo uma das partes agido em flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato, configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado injustamente.
3. Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo razoável para a reestruturação econômica da contratada.
4. A existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada, principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis investimentos para executar suas obrigações contratuais.
5. Efetivamente, a possibilidade de denúncia "por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença.
6. O mandamento constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito.
7. Estando claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença, somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não devidos.
8. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ, REsp 1555202/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe 16/03/2017)

CIVIL. SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. AÇÃO DE REVISÃO DE MÚTUO HABITACIONAL. REDUÇÃO DE RENDA FAMILIAR. MORA DO DEVEDOR. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. O STF E O STF RECONHECEM A CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66.
1. A apelante alegou, apenas em suas razões recursais: a) excesso de cobrança no valor do seguro; b) aplicabilidade da TR; c) legalidade do SACRE e da capitalização de juros; d) remuneração das contas de poupança pelo BTNF após 13/04/90; e) legalidade do reajuste das prestações do contrato após a conversão da moeda para o real; f) inexistência de valores a serem compensados. essas questões não foram decididas na sentença apelada, o que configura inovação recursal. Porém, essas questões não foram decididas pela sentença apelada, o que configura inovação recursal. Não conhecimento da apelação, neste ponto.
2. A celebração de contrato de compra e venda e mútuo de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação, garantido por hipoteca, é ato jurídico perfeito e o estabelecido no contrato faz lei entre as partes.
3. Eventual alteração da renda mensal do mutuário ou seu desemprego não impõe revisão do contrato, nem renegociação do débito, que deve ser buscada pelo mutuário na via administrativa.
4. Por mais inesperada que seja para o mutuário a diminuição de sua renda familiar, tal não é considerado pela jurisprudência evento extraordinário, imprevisível, por se tratar de financiamento de longo prazo que pressupõe assunção de riscos.
5. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações.
6. Hipótese em que as prestações não estão contratualmente submetidas a um limite máximo de comprometimento da renda e não houve qualquer alegação de vício no procedimento.
7. "O Decreto-lei n. 70/1966 já teve sua inconstitucionalidade definitivamente rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal em inúmeros julgados, que firmaram o entendimento de que a citada legislação não viola o princípio da inafastabilidade da jurisdição e nem mesmo o do devido processo legal (AgRg no Ag 962.880/SC, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, DJe de 22/9/2008)" (AgRg no AREsp 533.871/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 18/08/2015).
8. Apelação, conhecida em parte, a que se dá provimento.
(TRF3, AP - APELAÇÃO CÍVEL - 1272318 0029415-71.2002.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/05/2019 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC.

Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas.

Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário.

Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC.

Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC.

Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor.

A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras.

A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, nos seguintes termos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(Súmula 543 do STJ)

A corroborar a posição, cito julgado do mesmo Superior Tribunal de Justiça reconhecendo o direito à resolução do contrato por interesse exclusivo do adquirente com a correlata retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.
1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.
3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).
4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011). Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível.
5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.
6. Agravo interno não provido, com imposição de multa.
(STJ, AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019)

Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora.

Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação.

Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação, na forma da fundamentação acima.

É o voto.