V O T O

No caso dos autos, pretende a parte autora a aquisição de propriedade de imóvel urbano por meio de usucapião, sustentando ter sobre ele a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, desde dezembro de 2004.

Da narrativa autoral extrai-se que o imóvel usucapiendo é urbano, de área inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados, e que, ao tempo da propositura da demanda, a parte estava na posse do bem há pouco mais de cinco anos (ação ajuizada em 22/05/2012 – Num. 33132606 – pág. 02), de sorte que o caso dos autos versa sobre usucapião especial de imóvel urbano.
 

Registre-se que o instituto em questão encontra assento no art. 183, caput e parágrafo único da Constituição Federal, in verbis:
 

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
 

A matéria veio a ser regulamentada infraconstitucionalmente pela Lei n° 10.257/2001, nos seguintes termos:

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1° O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2° O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3° Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
 

Posteriormente, o Código Civil repetiu parte destas previsões ao tratar da aquisição da propriedade imóvel, em seu art. 1240, caput e parágrafos:
 

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1° O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2° O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
 

Como se vê, a usucapião é instituto destinado à aquisição originária da propriedade, com assento constitucional, e que exige, em todas as suas modalidades, a presença de uma posse qualificada, a posse ad usucapionem.
 

Quanto às características da posse ad usucapionem, trago à colação os ensinamentos de Flávio Tartuce e José Fernando Simão:
 

"Conforme restou evidenciado, a posse ad usucapionem ou usucapível é uma posse especial, que apresenta as seguintes características principais:
a) Posse com intenção de dono (animus domini) - Como exaustivamente demonstrado, a posse ad usucapionem deve ter como conteúdo a intenção psíquica do usucapiente de se transformar em dono da coisa. Entra em cena o conceito de posse de SAVIGNY, que tem como conteúdo o corpus (domínio fático) e o animus domini (intenção de dono). Essa intenção de dono não está presente, pelo menos em regra, em casos envolvendo vigência de contratos, como nas hipóteses de locação, comodato e depósito. Ilustrando e concluindo pela não caracterização da intenção de dono, destaca-se o seguinte julgado: 'Ação reivindicatória - Alegação defensiva de usucapião - Testemunhas contraditadas a que se deu a valoração adequada - Comodato caracterizado - Legatário que sempre residiu no local, até sua morte - Cessão graciosa de imóvel nos fundos da casa em que residia - Ausência do 'animus domini' pelo ocupante da edícula - Indenização devida a partir do trânsito em julgado - Razoabilidade jurídica - Recurso parcialmente provido' (TJSP - Apelação com Revisão 135.688-4 - São Paulo - 8ª Câmara de Direito Privado - Rel. Nivaldo Balzano - 17.03.2003 - v.u.).
b) Posse mansa e pacífica - É a posse exercida sem qualquer manifestação em contrário de quem tenha legítimo interesse, ou seja, sem a oposição do proprietário do bem. Se em algum momento houver contestação dessa posse pelo proprietário, desaparece o requisito da mansidão e, assim, a posse ad usucapionem.
c) Posse contínua e duradoura, em regra, e com determinado lapso temporal - A posse somente possibilita a usucapião se for sem intervalos, ou seja, se não houver interrupção. Contudo, como exceção a ser estudada, o art. 1.243 do CC admite a soma de posses sucessivas ou acessio possessionis. Quanto à duração, há prazos estabelecidos em lei, de acordo com a correspondente modalidade de usucapião. Cumpre destacar a aprovação de interessante enunciado na V Jornada de Direito Civil, estabelecendo que 'O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor' (Enunciado n. 497).
d) Posse justa - A posse usucapível deve se apresentar sem os vícios objetivos, ou seja, sem a violência, a clandestinidade ou a precariedade. Se a situação fática for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade (art. 1.208, 2ª parte, do CC). Se for adquirida a título precário a posse injusta jamais se convalescerá, segundo o entendimento majoritário já exposto.
e) Posse de boa-fé e com justo título, em regra - Para a usucapião ordinária, seja de bem imóvel ou móvel, a lei exige a boa-fé e o justo título (arts. 1.242 e 1.260 do CC). Para outras modalidades de usucapião, tais requisitos são até dispensáveis, como se verá mais adiante, havendo uma presunção absoluta ou iure et de iure de sua presença".
(Direito Civil, v. 4: direito das coisas / Flávio Tartuce, José Fernando Simão - 4 ed. rev. e atual. - São Paulo: Método, 2012 - p. 161/162).
 

Feitas estas considerações, cumpre analisar o mérito recursal.
 

O Juízo de Origem extinguiu o processo sem resolução do mérito por entender que a CEF é parte ilegítima para o feito e que a proprietária registral do imóvel usucapiendo não foi citada.
 

Transcrevo o trecho oportuno da fundamentação adotada em sentença (Num. 33132786):
 

"(...)
Possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, conforme era expressamente previsto no artigo 942 do Código de Processo Civil de 1973, entendimento unânime no E. STJ, a exemplo da ementa extraída do Recurso Especial n. 351.631 - MG (2001/0127055-9).
Conforme consta da matrícula do imóvel, de n. 43.043, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba (fls. 225/227 do ID 2288577), a proprietária do imóvel é a empresa Trese Construtora e Incorporadora Ltda., que em nenhum momento foi citada.
(...)
Em virtude da cessão do crédito imobiliário discutido nos autos e dos seus acessórios à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA, devem prosperar as razões expendidas pela CEF. A cessão de crédito do mútuo hipotecário realizada, resultando como atual credora a EMGEA, justifica a exclusão da CEF do polo passivo da lide.
Movida a ação contra a CEF, comporta acolhida a preliminar arguida de ilegitimidade passiva, possuindo legitimidade ad causam a empresa Trese Construtora e Incorporadora Ltda., hipótese em que caberia à EMGEA integrar a lide como terceira interessada, já que a hipoteca do imóvel dada em garantia não tem o condão de retirar a propriedade da construtora e incorporadora.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, reconhecendo a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal – CEF, nos termos do artigo 485, VI, do novo Código de Processo Civil.
(...)".
 

No caso dos autos, a autora afirma ter a posse do imóvel usucapiendo desde 2004.
 

Ocorre que o imóvel em questão, financiado pela Caixa Econômica Federal, no âmbito do Sistema Nacional de Habitação, não detém a natureza de bem particular, mas sim de bem público, que não pode ser adquirido por usucapião.
 

Não obstante o imóvel não se enquadrar nas hipóteses relacionadas nos incisos do artigo 99 do Código Civil, esta E. Turma já firmou entendimento no sentido de que, se o bem estiver afetado à prestação de serviço público, este deverá ser tratado como bem público (Apelação Cível n° 0006856-42.2010.4.03.6100/SP, Rel. Desembargador Federal Valdeci dos Santos, e-DJF3: 14/05/2019). A propósito, oportuna a transcrição do voto da lavra do Exmo. Relator:
 

"Nesse sentir, a Caixa Econômica Federal - CEF, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação do Governo Federal, tal como o Sistema Financeiro de Habitação - SFH, explora serviço público "destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (artigo 8º da Lei nº 4.380/64). Dessa forma, o imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal -CEF com recursos do Sistema Financeiro de Habitação se equipara a bem público, sendo, portanto, imprescritível."
 

O C. STJ também já exarou entendimento no sentido de ser inadmissível a usucapião de imóvel financiado pela CEF e vinculado ao SFH, diante de sua natureza de bem público, por estar afetado à prestação de serviço público, sendo, pois, imprescritível, a saber:
 

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL VINCULADO AO SFH. IMPRESCRITIBILIDADE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO.
1. Ação de usucapião especial urbana ajuizada em 18/07/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/01/2013 e concluso ao Gabinete em 01/09/2016.
2. Cinge-se a controvérsia a decidir sobre a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e de titularidade da Caixa Econômica Federal.
3. A Caixa Econômica Federal integra o Sistema Financeiro de Habitação, que, por sua vez, compõe a política nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal e visa a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, de modo a concretizar o direito fundamental à moradia.
4. Não obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito privado, a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, explora serviço público, de relevante função social, regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64.
5. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível.
6. Alterar o decidido pelo Tribunal de origem, no que tange ao preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento da usucapião, seja a especial urbana, a ordinária ou a extraordinária, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido."
(STJ - Terceira Turma - REsp 1448026/PE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 21/11/2016)
 

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO URBANO. IMÓVEL DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. "O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível" (REsp 1.448.026/PE, Rel. Ministra Nancy Andrighi).
2. A Corte de origem, mediante o exame do acervo fático-probatório dos autos, concluiu não ter sido demonstrado o requisito do animus domini para a caracterização da usucapião especial urbana, tendo em vista que o imóvel está vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e que a parte autora sabia ser pertencente a outrem. Infirmar as conclusões do julgado, para reconhecer a existência de posse mansa e pacífica, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.
3. Agravo interno a que se nega provimento."
(STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp 1584104/AL, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 08/09/2017)
 

Não subsistente, portanto, a pretensão da apelante à usucapião urbana, haja vista a vedação legal contida no § 3º do artigo 183 da Constituição Federal.
 

Com isto, concluo que a CEF é parte legítima para o feito, de sorte que reformo a sentença neste ponto.

Nada obstante, o imóvel é insuscetível de usucapião, como fundamentei até aqui.
 

Perde relevo, portanto, a ausência de citação da proprietária registral do imóvel usucapiendo, uma vez que está evidente a imprescritibilidade aquisitiva do bem.
 

Seria excessivo e injustificado formalismo determinar a citação dessa pessoa jurídica para, logo em seguida, julgar improcedente o pedido em razão da natureza do bem usucapiendo.
 

Deixo de aplicar a regra prevista no § 11 do artigo 85 do CPC/2015, ante o parcial provimento da apelação (STJ, EDcl no AgInt no RESP n° 1.573.573 RJ. Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. DJe 08/05/2017).
 

Ante o exposto, voto por dar parcial provimento à apelação para reconhecer a legitimidade passiva ad causam da CEF e, no mérito, julgar improcedente o pedido.
 

É como voto.