APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0048747-63.1998.4.03.6100

RELATOR: Gab. 15 - DES. FED. ANDRÉ NEKATSCHALOW

APELANTE: ASSOCIACAO DOS MUTUARIOS E MORADORES DO CONJUNTO SANTA ETELVINA E ADJACENCIAS- ACETEL

Advogado do(a) APELANTE: MARCOS TOMANINI - SP140252-A

APELADO: BANCO CENTRAL DO BRASIL, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO COHAB SP, UNIÃO FEDERAL, MINISTERIO PUBLICO FEDERAL - PR/SP

Advogado do(a) APELADO: MARCIA PESSOA FRANKEL - SP112350-A
Advogado do(a) APELADO: JOSE ADAO FERNANDES LEITE - SP85526-A
Advogado do(a) APELADO: SERGIO RICARDO OLIVEIRA DA SILVA - SP105309-A

 V O T O

A ACETEL propôs ação civil pública por meio da qual pediu a revisão de prestações e de saldo devedor, cumulada com repetição dos valores indevidamente pagos, referentes a contratos de mútuo para aquisição de casa própria.  Informou que é entidade sem fins lucrativos que tem dentre suas finalidades a representação dos mutuários do Conjunto Habitacional de Santa Etelvina, esclarecendo que foi criada objetivando "a defesa de suas moradias, constantemente ameaçadas pelas peripécias e ameaças da COHAB". Esclareceu que ajuizou a ação em favor dos representados enquadrados na categoria profissional de funcionários públicos estaduais de São Paulo.

A sentença julgou procedente, em parte, o pedido para condenar a corré COHAB a proceder à revisão dos contratos de todos os mutuários residentes no Conjunto Habitacional Santa Etelvina e pertencentes a categoria profissional de funcionários públicos estaduais de São Paulo, de modo a:

a)  o valor inicial dos contratos de financiamento, deduzindo desse valor a quantia de 33,54 (trinta e três inteiros e cinquenta e quatro décimos) de salários mínimos vigentes no mês de setembro de 1992, data da entrega efetiva da obra;

b) atualizar os valores das prestações segundo o artigo 23 e incisos da Lei 8.177/91, observada a relação prestação/renda existente no momento da assinatura do contrato, mantendo essa relação ao longo do contrato;

c) reajustar o saldo devedor e observar igualmente a relação prestação/renda familiar existente no momento da assinatura do contrato;

d) manter até o final do contrato, tanto para as prestações como para o saldo devedor, a relação paritária prestação/comprometimento de renda, de modo a não servir a correção monetária de pretexto para eventual contrato de financiamento de resíduo financeiro;

e) refazer o cálculo das prestações a partir de 1° de março de 1994, utilizando o mesmo critério de encontro de média aritmética para o valor da prestação, deduzindo essas diferenças, devidamente atualizadas segundo os mesmos índices contratuais, do saldo devedor do financiamento;

f) refazer o cálculo de atualização do saldo devedor como determinado nos itens c e d supra;

g) proceder a transferência e a revisão dos "contratos de gaveta" nos termos dos itens 1 a 6, sem a cobrança de encargos se o contrato não exceder, no momento de sua assinatura, 2.800 UPFs,

h) compensar os valores eventualmente recolhidos a maior pelos mutuários com as prestações vincendas e

i) devolver aos autores eventual saldo remanescente.

E condenou, ainda, a Caixa Econômica Federal - CEF na obrigação de ajustar o contrato celebrado com a corré COHAB, aos termos da sentença, em especial o eventual saldo do FCVS.

Julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade dos contratos de refinanciamento da dívida, tomando como parâmetro o imóvel pertencente ao Projeto Cingapura, bem como o pedido de restituição ou compensação dos valores antecipados a título de poupança.

Em razão da sucumbência parcial e proporcional entre as partes condenou cada uma delas ao pagamento de verba honorária que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa, atualizado quando do efetivo pagamento, que serão compensados na forma do artigo 21, caput, do Código de Processo Civil.

Outrossim, julgou extinto o processo, sem julgamento do mérito, em relação à União e Banco Central do Brasil - BACEN, nos termos do art. 267, VI do CPC, condenando a autora ao reembolso de custas processuais, por eles adiantadas eventualmente e verba honorária, que fixou em R$ 100,00 (cem reais) para cada requerido. Por fim, autorizou a COHAB a proceder ao levantamento das importâncias depositadas em Juízo, expedido alvará.

Interpostas apelações pela Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina - ACETEL, pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB/SP e pelo Ministério Público Federal – MPF.

Foi então proferida a decisão agravada que  negou provimento aos recursos interpostos pela parte autora e pelo Ministério Público, deu parcial provimento à apelação da COHAB para reconhecer que o saldo devedor do financiamento deverá ser corrigido pelo índice de remuneração básica aplicável aos depósitos da poupança, afastar a determinação de compensação das perdas decorrentes da implantação do Plano Real (URV) e declarar válidas somente as cessões de direitos celebradas até 25.10.96 independentemente da intervenção da instituição financiadora, com fundamento no art. 557 do Código de Processo Civil:

Sentença extra petita: não-caracterização. A sentença extra petita é nula porque o órgão jurisdicional de primeiro grau não aprecia o pedido inicial concretamente deduzido. Não pode a segunda instância julgar de imediato a lide, pois isso implica privar as partes de ver a demanda julgada pelo juiz natural, inclusive com a chance de, em caso de sucumbência, vir a interpor o adequado recurso. Por isso a nulidade somente se caracteriza se houver, de modo claro, a omissão jurisdicional. As eventuais impropriedades fáticas e jurídicas - que a parte sucumbente naturalmente afirma existirem - dizem respeito à justiça mesma do provimento jurisdicional. Semelhante irresignação, na medida em que não se insurge contra mero vício formal, não engendra a anulação do provimento jurisdicional de primeiro grau.

SFH. Ação civil pública. Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina - Acetel. Extensão dos efeitos da sentença para outros mutuários da Cohab. Inadmissibilidade. A decisão proferida em ação civil pública movida pela Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina - Acetel não pode ter seus efeitos estendidos a outros mutuários da Cohab, ainda que integrem a mesma categoria dos profissionais mencionados na inicial, dada as características especiais da construção dos edifícios do Conjunto Habitacional Santa Etelvina e a alegação de aumento do custo final decorrente de má gestão da obra, circunstância relacionada apenas ao referido conjunto de habitações:

"CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA (...)."

(...)

20. Os efeitos dessa decisão não podem ser estendidos a outros mutuários da COHAB, ainda que pertençam a mesma categoria dos profissionais mencionados na inicial, tendo em vista as características especiais que cercaram a construção dos edifícios que compõem o Conjunto Habitacional Santa Etelvina e a alusão no sentido de que houve mau gerenciamento da obra, o que redundou no aumento do seu custo final, circunstância que guarda especificidade tão somente com o referido conjunto de habitações. Além disso, a representação da ACETEL, nestes autos, se limita aos mutuários do Conjunto Habitacional Santa Etelvina, como se depreende da petição inicial (...)."

(TRF da 3ª Região, AC n. 1999.61.00.039686-0-SP, Rel. Des. Fed. Ramza Tartuce, j. 09.02.09)

A corroborar a impossibilidade de extensão dos efeitos da ação proposta a outros mutuários da Cohab, convém destacar a própria denominação da autora, Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina, bem como sua finalidade precípua, descrita no art. 2o do seu estatuto social: "a defesa dos interesses de seus associados".

Do caso dos autos. A petição inicial da presente ação civil pública ajuizada pela Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina indica que o pedido se restringe aos mutuários do Conjunto Habitacional Santa Etelvina, notadamente aqueles pertencentes à categoria profissional dos funcionários públicos estaduais (fls. 11 e 17). Assim, mostra-se inviável a extensão dos efeitos da sentença a outros mutuários da Cohab.

Código de Defesa do Consumidor. Aplicabilidade. Derrogação das cláusulas contratuais subordinadas à alteração econômica. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de financiamento do SFH não cobertos pelo FCVS. No entanto, somente se autoriza a derrogação das cláusulas contratuais na hipótese de superveniente alteração objetiva das condições econômicas, pelas quais o agente financeiro se locupletaria indevidamente mediante o ilegítimo encargo suportado pelo mutuário:

"EMENTA: PROCESSO CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - CONTRATO COM COBERTURA DO FCVS - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SE COLIDENTES COM AS REGRAS DA LEGISLAÇÃO PRÓPRIA.

1. O CDC é aplicável aos contratos do SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, incidindo sobre contratos de mútuo.

2. Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.

3. Os litígios oriundos do SFH mostram-se tão desiguais que as Turmas que compõem a Seção de Direito Privado examinam as ações sobre os contratos sem a cláusula do FCVS, enquanto as demandas oriundas de contratos com a cláusula do FCVS são processadas e julgadas pelas Turmas de Direito Público.

4. Recurso especial improvido."

(STJ, 1ª Turma, REsp n. 200201597565-SP, Rel. Min. Eliana Calmon, maioria, j. 28.02.07, DJ 16.04.07, p. 158)

"EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. COBERTURA DO FCVS. NÃO INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CDC. AVENÇA DE FEIÇÃO PÚBLICA. NORMAS DE DIREITO ADMINISTRATIVO. PRECEDENTE DA 1ª SEÇÃO DESTE STJ (...).

1. A incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de financiamento para aquisição de casa própria regidos pelas regras do SFH foi decidia pela Primeira Seção no sentido de que: (i) naqueles contratos regidos pelo FCVS, cujo saldo devedor é suportado por fundo público gerido pela CEF, sua feição publica atrairá a incidência de normas do direito administrativo pertinentes, com exclusão das normas de direito privado; (ii) Ao contrário, nos contratos sem a cobertura do FCVS, sua natureza privada atrairá a incidência das normas civilistas e do Código de Defesa do Consumidor, consoante assente no âmbito da Primeira Seção deste Sodalício. (REsp 489.701 - SP, Relatora Ministra ELIANA CALMON, Primeira Seção, julgado em 28 de fevereiro de 2007) (...)."

(STJ, 1ª Turma, REsp n. 200500299115-PB, Rel. Min. Luiz Fux, unânime, j. 17.05.07, DJ 31.05.07, p. 334)

Plano de Equivalência Salarial - PES. Decreto-lei n. 2.164/84. Equivalência entre os reajustes salariais e as prestações. Aplicabilidade. Lei n. 8.177/91. Reajuste das prestações pelo mesmo índice da poupança. Lei n. 8.692/93. Plano de Comprometimento de Renda - PCR. O Sistema Financeiro de Habitação - SFH, instituído pela Lei n. 4.380, de 21.08.64 (DOU 11.09.64), estabelece, dentre outros aspectos, o índice e periodicidade do reajuste das prestações.

A Resolução do Conselho de Administração do BNH n. 36/69 criou o Plano de Equivalência Salarial - PES e o Plano de Correção Monetária - PCM, em substituição aos chamados Planos "A", "B" e "C", instituídos pela RC n. 106/66. O PES previa o reajustamento das parcelas segundo a variação do salário mínimo, sessenta dias após o aumento desse. O PCM previa reajustes trimestrais, regulados pela variação das ORTNs.

Com o Decreto-lei n. 2.164, 19.09.84 (DOU 21.09.84), criou o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP, segundo o qual o reajuste das prestações mensais passou a vincular-se aos aumentos de salário da categoria profissional a que pertencesse o mutuário:

"Art 9º - Os contratos para aquisição de moradia própria, através do SFH, estabelecerão que, a partir do ano de 1985, o reajuste das prestações neles previsto corresponderá ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente."

Caso o mutuário não pertencesse a nenhuma categoria profissional, dever-se-ia observar o parágrafo 4o do mesmo dispositivo:

"§ 4o - Os adquirentes de moradia própria que não pertencerem a categoria profissional específica, bem como os classificados como autônomos, profissionais liberais e comissionistas, com contratos firmados a partir de 1o de janeiro de 1985, terão suas prestações reajustadas na mesma proporção da variação do salário mínimo, respeitado o limite previsto no § 1o deste artigo."

A Lei n. 8.004, de 14.03.90 (DOU 14.03.90), alterou o art. 9o do referido decreto-lei:

"Art. 9º As prestações mensais dos contratos de financiamento firmados no âmbito do SFH, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) serão reajustadas no mês seguinte ao em que ocorrer a data-base da categoria profissional do mutuário utilizando-se a variação do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apurada nas respectivas datas-base. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 1990)

(...)

§ 5º A prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 1990)"

A Lei n. 8.177, de 01.03.91 (DOU 04.03.91), estabeleceu, para o reajuste do saldo devedor e das prestações dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, o mesmo índice utilizado para corrigir os depósitos da poupança:

"Art. 18. (...)

§ 2° Os contratos celebrados a partir da vigência da medida provisória que deu origem a esta lei pelas entidades mencionadas neste artigo, com recursos de Depósitos de Poupança, terão cláusula de atualização pela remuneração básica aplicável aos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos respectivos contratos."

A Lei n. 8.692, de 28.07.93 (DOU 29.07.93), que criou o Plano de Comprometimento da Renda - PCR, trouxe nova modificação no modo de cálculo da prestação dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação - SFH:

"Art. 1º É criado o Plano de Comprometimento da Renda (PCR), como modalidade de reajustamento de contrato de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Art. 2º Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais.

Parágrafo único. Define-se como encargo mensal, para efeitos desta lei, o total pago, mensalmente, pelo beneficiário de financiamento habitacional e compreendendo a parcela de amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros estipulados em contrato. (Vide Medida Provisória nº 2.223, de 4.9.2001)

Art. 3º O percentual máximo referido no caput do art. 2º corresponde à relação entre o valor do encargo mensal e à renda bruta do mutuário no mês imediatamente anterior.

Parágrafo único. Durante todo o curso do financiamento será admitido reajustar o valor do encargo mensal até o percentual máximo de comprometimento da renda estabelecido no contrato, independentemente do percentual verificado por ocasião da celebração do mesmo.

Art. 4º O reajustamento dos encargos mensais nos contratos regidos pelo Plano de Comprometimento da Renda terá por base o mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos, mas a aplicação deste índice não poderá resultar em comprometimento de renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato.

(...)

Art. 6º Os contratos celebrados após a data de publicação desta lei, em conformidade com o Plano de Equivalência Salarial (PES), serão regidos pelo disposto nesta lei."

A jurisprudência é no sentido da validade dessas modificações:

"EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. INAPLICABILIDADE DAS NORMAS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR CONTRÁRIAS À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. CONTROVÉRSIA DECIDIDA PELA PRIMEIRA SEÇÃO, NO JULGAMENTO DO RESP 489.701/SP. MUTUÁRIO AUTÔNOMO. CONTRATO ANTERIOR À LEI 8.004/90. CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS PELO MESMO ÍNDICE APLICADO À VARIAÇÃO DO SALÁRIO-MÍNIMO. APLICAÇÃO DA TR PARA A ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO ANTES DA RESPECTIVA AMORTIZAÇÃO. LEGALIDADE.

1. A Primeira Seção desta Corte, no julgamento do REsp 489.701/SP, de relatoria da Ministra Eliana Calmon (DJ de 16.4.2007), decidiu que: (a) 'o CDC é aplicável aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, incidindo sobre contratos de mútuo'; (b) 'entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas'.

2. 'Os reajustes das prestações da casa própria, nos contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial, segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, devem respeitar a variação do salário da categoria profissional do mutuário, salvo aqueles firmados com mutuários autônomos, hipótese em que deve ser observada a data de celebração do contrato. Se anterior ao advento da Lei 8.004, de 14/03/1990, que revogou o § 4º do art. 9º do Decreto-lei 2.164/84, deve ser utilizado o mesmo índice aplicado à variação do salário-mínimo. Se posterior, deve ser aplicado o IPC' (AgRg no Resp 962.162/SC, 4ª Turma, Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 1º.10.2007).

3. É legal a aplicação da TR na correção monetária do saldo devedor de contrato de mútuo, ainda que este tenha sido firmado em data anterior à Lei 8.177/91, desde que pactuada a adoção, para esse fim, de coeficiente de atualização monetária idêntico ao utilizado para a remuneração das cadernetas de poupança.

4. 'É legal a correção monetária do saldo devedor do contrato vinculado ao SFH pelo mesmo índice aplicável ao reajuste das cadernetas de poupança, já que o Plano de Equivalência Salarial - PES não constitui índice de correção monetária, mas apenas critério para reajustamento das prestações" (AgRg nos EREsp 772.260/SC, Corte Especial, Rel. Min. Francisco Falcão, DJ de 16.4.2007).

5. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de ser legítimo o procedimento de reajuste do saldo devedor do mútuo hipotecário antes da respectiva amortização.

6. Recurso especial parcialmente provido, para: (a) declarar a possibilidade de aplicação da Taxa Referencial na atualização do saldo devedor dos contratos de mútuo habitacional firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; (b) permitir o reajuste do saldo devedor do mútuo hipotecário antes da respectiva amortização."

(STJ, 1ª Turma, Resp. n. 721806 - PB, Rel. Min. Denise Arruda, unânime, j. 18.03.08, DJE 30.04.08)

"EMENTA: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - PRESTAÇÃO DA CASA PRÓPRIA - CRITÉRIO DE REAJUSTE - PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL - INCIDÊNCIA DA TAXA REFERENCIAL - RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

1. Da leitura do contrato celebrado entre as partes (fls. 14/26), claro está que o critério de correção das prestações está atrelado à taxa de remuneração básica utilizada nos depósitos de poupança, em estrita observância à legislação vigente à época da assinatura do contrato, qual seja, 10 de abril de 1992.

2. A forma de correção das prestações, como constou do contrato celebrado, foi a determinada por força da edição da Lei nº 8.177, de 1º de março de 1991, em seu artigo 18.

3. Desde 1991, os financiamentos obtidos com recursos do SFH não mais obedecem à equivalência salarial do mutuário, reajustando-se as prestações e o saldo devedor, igualmente, pelo mesmo índice aplicável à correção dos depósitos das cadernetas de poupança. E assim ocorreu com todos os contratos firmados após fevereiro de 1991, ou seja, depois da edição da Lei nº 8.177/91, não mais podendo se cogitar da aplicação do PES/CP - Pleno, pelo qual o reajuste das prestações corresponderia ao mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional a que pertencer o adquirente.

4. Ademais, nada obstante o laudo técnico, e o laudo divergente apresentado pelo autor tenham concluído pela inobservância do PES, olvidaram-se da lei que rege o contrato firmado entre as partes, qual seja, a já mencionada Lei nº 8.177/91, de 1/03/91.

(...)

6. Não conhecido o pedido de aplicação do Código de Defesa do Consumidor para revisão do contrato, por se tratar de inovação indevida da pretensão colocada em juízo.

7. Recurso do autor improvido.

8. Sentença mantida."

(TRF da 3ª Região, 5ª Turma, AC n. 2001.03.99.022.427-4-SP, Rel. Des. Fed. Ramza Tartuce, unânime, j. 07.11.05, DJU 17.01.06, p. 306)

"EMENTA: CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. SALDO DEVEDOR. REAJUSTE. VARIAÇÃO DA POUPANÇA.. LEGITIMIDADE. TR. PRESTAÇÃO. ATUALIZAÇÃO. PLANO DE COMPROMETIMENTO DE RENDA.

I. Legítima adoção do Plano de Comprometimento de Renda - PCR para o cálculo dos encargos mensais do mútuo hipotecário, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 8.692/93 (REsp n. 556.797/RS, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU de 25.10.2004; REsp n. 769.092/PR, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJU de 17.10.2005.

II. Ausência de vedação legal para utilização da TR como indexador do saldo devedor do contrato sob exame, desde que seja o índice que remunera a caderneta de poupança livremente pactuado. Precedentes.

III. Agravo desprovido."

(STJ, 4ª Turma, AgRg no Resp 401741-SC, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, unânime, j. 28.11.06, DJ 26.02.07, p. 593)

Taxa Referencial. Aplicabilidade aos contratos celebrados sob a vigência da Lei n. 8.177/91. A Lei n. 8.177, de 01.03.91, art. 18, determinou a aplicação da Taxa Referencial aos contratos de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação:

"Art. 18. Os saldos devedores e as prestações dos contratos celebrados até 24 de novembro de 1986 por entidades integrantes dos Sistemas Financeiros da Habitação e do Saneamento (SFH e SFS), com cláusula de atualização monetária pela variação da UPC, da OTN, do Salário Mínimo ou do Salário Mínimo de Referência, passam, a partir de fevereiro de 1991, a ser atualizados pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia 1°, mantidas a periodicidade e as taxas de juros estabelecidas contratualmente.

§ 1° Os saldos devedores e as prestações dos contratos celebrados no período de 25 de novembro de 1986 a 31 de janeiro de 1991 pelas entidades mencionadas neste artigo, com recursos de depósitos de poupança, passam, a partir de fevereiro de 1991, a ser atualizados mensalmente pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos respectivos contratos.

2° Os contratos celebrados a partir da vigência da medida provisória que deu origem a esta lei pelas entidades mencionadas neste artigo, com recursos de Depósitos de Poupança, terão cláusula de atualização pela remuneração básica aplicável aos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos respectivos contratos.

§ 3° O disposto neste artigo aplica-se igualmente às operações ativas e passivas dos fundos vinculados ao SFH, ressalvado o disposto no parágrafo seguinte.

§ 4° O disposto no § 1° deste artigo aplica-se às Letras Hipotecárias emitidas e aos depósitos efetuados a qualquer título, com recursos oriundos dos Depósitos de Poupança, pelas entidades mencionadas neste artigo, junto ao Banco Central do Brasil; e às obrigações do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS)."

Como se sabe, a constitucionalidade da incidência da Taxa Referencial nos contratos de financiamento foi questionada no Supremo Tribunal Federal, que assim decidiu:

"EMENTA: Ação direta de inconstitucionalidade.

- Se a lei alcancar os efeitos futuros de contratos celebrados anteriormente a ela, será essa lei retroativa (retroatividade mínima) porque vai interferir na causa, que é um ato ou fato ocorrido no passado.

- O disposto no artigo 5º, XXXVI, da Constituição Federal se aplica a toda e qualquer lei infraconstitucional, sem qualquer distinção entre lei de direito público e lei de direito privado, ou entre lei de ordem pública e lei dispositiva. Precedente do S.T.F..

- Ocorrência, no caso, de violação de direito adquirido. A taxa referencial (TR) não e indice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos a prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda. Por isso, não há necessidade de se examinar a questão de saber se as normas que alteram índice de correção monetária se aplicam imediatamente, alcançando, pois, as prestações futuras de contratos celebrados no passado, sem violarem o disposto no artigo 5º, XXXVI, da Carta Magna.

- Também ofendem o ato jurídico perfeito os dispositivos impugnados que alteram o critério de reajuste das prestações nos contratos já celebrados pelo sistema do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP).

Ação direta de inconstitucionalidade julgada procedente, para declarar a inconstitucionalidade dos artigos 18, 'caput' e parágrafos 1 e 4; 20; 21 e parágrafo único; 23 e parágrafos; e 24 e parágrafos, todos da Lei n. 8.177, de 1 de maio de 1991."

(STF, ADIn. n. 493-DF, Rel. Min. Moreira Alves, maioria, j. 18.08.00, DJ 04.09.92, p. 14.089)

Muitos entenderam que essa decisão, na medida em que considerava que a Taxa Referencial não seria índice de atualização monetária, estaria peremptoriamente excluída do universo jurídico e, assim, sua incidência não seria admitida em quaisquer contratos de financiamento imobiliário. No entanto, aquela Corte novamente se pronunciou sobre a matéria, ressalvando que a TR não seria aplicável, em verdade, aos contratos firmados anteriormente à Lei n. 8.177, de 01.03.91, com outro indexador já convencionado entre as partes, o que violaria as garantias do ato jurídico perfeito e do direito adquirido:

"EMENTA: CONSTITUCIONAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DA TR COMO INDICE DE INDEXAÇÃO.

I. - O Supremo Tribunal Federal, no julgamento das ADIns 493, Relator o Sr. Ministro Moreira Alves, 768, Relator o Sr. Ministro Marco Aurelio e 959-DF, Relator o Sr. Ministro Sydney Sanches, não excluiu do universo jurídico a Taxa Referencial, TR, vale dizer, não decidiu no sentido de que a TR não pode ser utilizada como índice de indexação. O que o Supremo Tribunal decidiu, nas referidas ADIns, é que a TR não pode ser imposta como índice de indexação em substituição a índices estipulados em contratos firmados anteriormente a Lei 8.177, de 01.03.91. Essa imposição violaria os princípios constitucionais do ato jurídico perfeito e do direito adquirido. C.F., art. 5., XXXVI.

II. - No caso, não há falar em contrato em que ficara ajustado um certo índice de indexação e que estivesse esse índice sendo substituído pela TR. É dizer, no caso, não há nenhum contrato a impedir a aplicação da TR.

III. - R.E. não conhecido."

(STF, RE n. 175.678-MG, Rel. Min. Carlos Velloso, unânime, DJ 04.08.95, p. 22.549)

Assim, malgrado não seja índice de atualização monetária, é legítima a incidência da Taxa Referencial nos contratos de financiamentos, desde que pactuada, isto é, desde que celebrados sob a vigência da Lei n. 8.177/91. É nesse sentido a jurisprudência que se firmou no Superior Tribunal de Justiça:

"EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO.CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. UTILIZAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL (TR) COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE SE PACTUADO APÓS A LEI N.º 8.177/91. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. ABRIL/90. IPC. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DISSENSO JURISPRUDENCIAL SUPERADO. SÚMULA 168/STJ. INCIDÊNCIA.

1. É cediço na Corte que: 'Não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.' (Súmula n.º 168/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça, em reiterados precedentes, firmou entendimento segundo o qual não há impedimento à utilização da TR como fator de atualização monetária nos contratos vinculados ao SFH, firmados após a entrada em vigor da Lei n.º 8.177/91, ressalvando a ilegalidade da utilização deste índice nos contratos avençados anteriormente à vigência desse diploma normativo. Precedentes do STJ: RESP n.º 719.878/CE, deste relator, DJ de 27.09.2005; AgRg no REsp n.º 756.635/DF, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ de 05/09/2005; AgRg no AG n.º 427.522/PR, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ de 29/08/2005; e REsp n.º 216.684/BA, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ de 26/04/2005.

3. O STF, nas ADINs fundadas na impugnação da TR como fator de correção monetária, assentou que referido índice referenciador não foi suprimido do ordenamento jurídico, restando apenas que o mesmo não poderia substituir outros índices previamente estabelecidos em lei ou em contratos, pena de violação do ato jurídico perfeito.

4. Sob esse ângulo, 'O Supremo Tribunal Federal, no julgamento das ADIns 493, Relator o Sr. Ministro Moreira Alves, 768, Relator o Sr. Ministro Marco Aurélio e 959-DF, Relator o Sr. Ministro Sydney Sanches, não excluiu do universo jurídico a Taxa Referencial, TR, vale dizer, não decidiu no sentido de que a TR não pode ser utilizada como índice de indexação. O que o Supremo Tribunal decidiu, nas referidas ADIns, é que a TR não pode ser imposta como índice de indexação em substituição a índices estipulados em contratos firmados anteriormente à Lei 8.177, de 01.03.91. Essa imposição violaria os princípios constitucionais do ato jurídico perfeito e do direito adquirido. C.F., art. 5., XXXVI.' (RE n.º 175.678/MG - Rel. Ministro Carlos Velloso).

5. 'A Corte Especial, por ocasião do julgamento dos EREsp n° 218.426/SP, uniformizou, por maioria, o entendimento de que o saldo devedor dos contratos firmados sob a égide do SFH deve ser reajustado, em abril de 1990, pelo IPC de março do mesmo ano, no percentual de 84,32%.' (Ag Rg na PET n.º 4831/DF, Rel. Min. José Delgado, DJ de 09.11/2006)

6. Agravo Regimental desprovido."

(STJ, AEREsp n. 826.8530-DF, Rel. Min. Luiz Fux, unânime, j. 19.09.07, DJ 22.10.07, p. 183)

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 295, que claramente afirma a validade da Taxa Referencial como indexador dos contratos posteriores à Lei n. 8.177/91:

"A Taxa Referencial (TR) é indexador válido para contratos posteriores à Lei n. 8.177/91, desde que pactuada."

Plano Real. URV. Legalidade. A incidência da URV nas prestações do contrato não caracteriza ilegalidade, dado que, na época em que vigente, era quase que uma moeda de curso forçado, funcionando como indexador geral da economia, inclusive dos salários, sendo certo, nesse contexto, que a sua aplicação, antes de causar prejuízos, mantém, na realidade, o equilíbrio entre as parcelas do mútuo e a renda, objetivo maior do PES:

"EMENTA: CIVIL. CONTRATO. MÚTUO. SFH. SALDO DEVEDOR (...). URV. APLICAÇÃO. PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE (...).

(...)

5 - A incidência da URV nas prestações do contrato não rendem ensejo a ilegalidade, porquanto, na época em que vigente, era quase que uma moeda de curso forçado, funcionando como indexador geral da economia, inclusive dos salários, sendo certo, nesse contexto, que a sua aplicação, antes de causar prejuízos, mantém, na verdade, o equilíbrio entre as parcelas do mútuo e a renda, escopo maior do PES (...)."

(STJ, 4ª Turma, REsp n. 200301568148-RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, unânime, j. 03.05.05, DJ 23.05.05, p. 292)

Do caso dos autos. Os contratos dos representados pela autora foram celebrados na vigência da Lei n. 8.177/91, conforme ressaltado pelo MM. Juízo a quo na sentença (fl. 1.308). Assentada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - CDC, do Plano de Equivalência Salarial - PES, da Taxa Referencial - TR e da URV, verifica-se que a parte autora não demonstrou nenhuma irregularidade no cumprimento do contrato, apenas impugnou cláusulas legalmente previstas e aceitas no momento da assinatura do contrato.

Relativamente à hipótese levantada pela Cohab de que eventual manutenção da sentença seria prejudicial aos representados, considerando que a proposta formulada pela ré seria mais vantajosa aos mutuários, não há em tal afirmação nenhuma interferência jurídica para o julgamento da causa.

SFH. Atraso na entrega da obra. Aumento do custo. Repasse aos mutuários. Inadmissibilidade. Compensação financeira. Admissibilidade. É natural que uma obra entregue intempestivamente tenha o custo aumentado em relação ao inicialmente previsto para a edificação, tendo em vista diversos fatores, entre os quais, a necessidade de prorrogar a manutenção do quadro de empregados, o aumento no custo dos materiais destinados à construção, a disponibilização de equipamentos destinados à obra e até a incidência da correção monetária sobre a importância que compõe o valor final do financiamento. No entanto, o aumento dos gastos não pode ser repassado ao mutuário:

"CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (...) ADICIONAIS DECORRENTES DO MAU GERENCIAMENTO NA EDIFICAÇÃO DO CONJUNTO HABITACIONAL (...).

19. O atraso de 26 (vinte e seis) meses para a entrega das unidades habitacionais aumentou o custo da obra, com a manutenção do quadro de empregados, o aumento do preço dos materiais de construção e a manutenção da alocação de equipamentos etc., o que levou ao acréscimo de seu custo final, não podendo os mutuários arcar com esse ônus, a que não deram causa. Assim sendo, os encargos a maior, incidentes nesse período, devem ser excluídos, com a revisão do valor inicial do contrato, como determinado na sentença, inclusive em relação aos mutuários Denise Maria dos Santos, Antonio Claudinei Braghini, Carlos Alberto Monteiro de Barros e Eurle Pereira de Oliveira (...)."

(TRF da 3ª Região, AC n. 1999.61.00.039686-0, Rel. Des. Fed. Ramza Tartuce, j. 09.02.09)

Descumprido o prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, além de não se poder repassar o aumento do custo da obra ao compromissário comprador, entende-se que ele deve ser indenizado:

"PROCESSUAL (...). CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL. PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA (...).

III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa (...)."

(STJ, REsp n. 808.446-RJ, Rel. Min. Castro Filho, j. 24.08.06)

Do caso dos autos. A parte autora afirma que o atraso na entrega das unidades habitacionais gerou custos adicionais relevantes e pretende a "revisão de todas as prestações estabelecidas na vigência dos Contratos Provisórios e Definitivos, pactuados entre as partes, com base nos valores do custo habitacional previsto em 1988, sem os adicionais que se incorporam no valor do imóvel alheios e unilaterais a vontade dos mutuários, principalmente aqueles decorrentes da má gerência do projeto" (fl. 17).

A Cohab reconhece o atraso na entrega da obra, mas nega alterações de seu custo, aduzindo que houve apenas a incidência da correção monetária como ocorre em qualquer projeto (fl. 433).

A alegação da Cohab não convence.

O valor final do financiamento, isto é, o preço de custo da unidade, certamente foi a base de todo o início do contrato. Mostra-se difícil acreditar que algum mutuário adquiriria um imóvel sem saber previamente o custo do bem, notadamente em se tratando de moradia popular, como é o caso, consideradas as evidentes limitações financeiras. Assim, não se mostra plausível a alegação de que o preço do imóvel somente veio a ser fixado posteriormente, pelo que se conclui que o acréscimo do custo decorre realmente de atraso na entrega da obra, pelo qual o compromissário comprador não pode responder.

Portanto, devem ser excluídos os acréscimos decorrentes da entrega atrasada do imóvel, revendo-se o valor inicial do contrato, conforme determinado na sentença.

"Contrato de gaveta". Legitimidade ad causam. Delimitação temporal. 25.10.96. Os chamados "contratos de gaveta" nada mais são do que cessão de direitos relativos a contrato de financiamento que, por ser regido pelo SFH, exige a interveniência obrigatória do agente financeiro, sujeita à satisfação dos requisitos legais e regulamentares para a concessão do financiamento ao cessionário. Para contornar essa dificuldade, que implica a atualização contábil do saldo devedor, o "gaveteiro" entende-se diretamente com o antigo "proprietário", "adquirindo" o imóvel sem a intervenção do agente financeiro: daí a denominação "contrato de gaveta", cujos efeitos geralmente somente haveriam de surtir quando do término do pagamento das prestações em nome do cessionário. Não obstante, por vezes surge a pretensão do "gaveteiro" de discutir as cláusulas do contrato originário celebrado entre o cessionário e a instituição financeira, postulando, não raro, que seu cumprimento seja compatível com sua realidade sócio-econômica, malgrado não informada para o regular escrutínio pelo agente financeiro. É nesse contexto que se discute o tema da legitimidade ad causam do cessionário, tema esse que acabou por ser objeto de disciplina legal por intermédio da Lei n. 8.004, de 14.03.90, posteriormente modificada pela Lei n. 10.150, de 21.12.00.

Não há nenhuma dúvida de que a Lei n. 8.004/90 exige a interveniência obrigatória da instituição financiadora para que a cessão surta efeitos jurídicos, conforme se verifica do seu art. 1º, tanto em sua redação original quanto na posteriormente modificada pela Lei n. 10.150/00:

"Art. 1o O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel gravado em favor de instituição financiadora do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa própria, vigentes no momento da transferência, ressalvadas as situações especiais previstas nos artigos 2º e 3º desta lei. (Redação original)

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 2000)

Assentada a imprescindibilidade da interveniência da instituição financeira na transferência do contrato de financiamento, a par do cumprimento dos demais requisitos da Lei n. 8.004/90, a Lei n. 10.150/00, art. 20, acabou por permitir a regularização dos chamados "contratos de gaveta" celebrados até 25.10.96:

"Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n. 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.

Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996." (grifei)

A regra tem um sentido claro: havia a prática generalizada de se contornar as dificuldades inerentes ao refinanciamento pelo cessionário mediante o "contrato de gaveta". Embora a Lei n. 8.004/90 permitisse a cessão, daí não se soluciona a pendência de inúmeras cessões realizadas irregularmente. Isso explica o permissivo legal e o objetivo de fomentar a regularização, saneando-se assim o Sistema Financeiro da Habitação, sem prejudicar o cessionário de boa-fé. Contudo, cumpre observar o critério legal, em especial quanto à delimitação temporal, sob pena de perverter o sentido da regra: em vez de regularizar os contratos irregulares, viabilizaria a celebração de tantas outras cessões irregulares ("contratos de gaveta"), sob o fundamento de que a permissão abrangeria quaisquer cessões, anteriores ou posteriores a 25.10.96.

É nesse sentido a jurisprudência predominante do Superior Tribunal de Justiça:

"CIVIL E ADMINISTRATIVO - AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL - SFH - FCVS - CESSÃO DE POSIÇÕES CONTRATUAIS - TERCEIRO SUB-ROGADO - LEGITIMIDADE AD CAUSAM PARA REVISIONAL - CESSÃO OPERADA EM DESACORDO À LEI.

1. A validez do ato de cessão de posição contratual de mutuário a terceiro, no âmbito de um contrato de mútuo subordinado às regras do Sistema Financeiro de Habitação, sem o placet do agente financeiro e seus reflexos na legitimidade para ações revisionais, é matéria resolvida na Corte.

2. O art. 1° da Lei n. 8.004/1990 estabeleceu que a transferência dos contratos de mútuo (rectius, cessão de posições contratuais), no STF, somente poderia ocorrer mediante anuência do estabelecimento bancário. A superveniente vigência da Lei n. 10.150/2000 inaugurou um período de graça para os mutuários em situação irregular, na medida em que a falta da manifestação do financiador passaria a ser tida como invalidade sanável. Ademais, o sub-rogado poderia, doravante, figurar em relações jurídicas, materiais ou processuais, como titular dos direitos e ações emergentes do negócio jurídico. Por esse efeito, a jurisprudência, de há muito, chancelou que, 'nessas condições, tem legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.' (REsp 705423/SC, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.)

3. Com isso, fixou-se a seguinte diferenciação: 'Tratando-se de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25 de outubro de 1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquirida legitimidade ativa para requerer a revisão das condições ajustadas.' (REsp 565.445/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 5.12.2006, DJ 7.2.2007.)

4. Na espécie, as circunstâncias analisadas no Tribunal Federal afastam a possibilidade de o recorrente ser favorecido pela exceção. A cessão é posterior ao limite estabelecido na lei, hipótese na qual se fazia necessária a intervenção da instituição credora (REsp 888.572/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, DJ 26.2.2007.) (...)."

(STJ, REsp n. 980.215-RJ, Rel. Min. Humberto Martins, j. 20.05.08)

"ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA MUTUANTE. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DA CESSIONÁRIA. NÃO-RECONHECIMENTO. PRECEDENTES. PROVIMENTO DO APELO.

1. Cuidam os autos de ação ajuizada por particular com o intuito de revisar contrato de mútuo celebrado no âmbito do SFH. O contrato foi transferido à ora recorrida por meio de compromisso de cessão e transferência de direitos, celebrado em 14.04.1999, sem a anuência da mutuante. O julgador de 1° grau extinguiu o processo sem julgamento do mérito, sob a alegação de que não possui a recorrida legitimidade para propor demanda revisional de contrato visto que a sub-rogação na relação de mútuo deu-se sem a concordância da instituição financeira. O acórdão recorrido entendeu que o cessionário é parte legítima para postular em demanda de revisão de cláusulas contratuais de mútuo habitacional mesmo nos casos em que o mutuante não expressou sua concordância na realização da dita sub-rogação. Neste momento processual, aponta a recorrente, além de dissídio pretoriano, violação dos arts. 6° do CPC, 20 da Lei n. 10.150/2000 e 1°, parágrafo único, da Lei n. 8.004/90. Alega-se que: a) o acórdão objurgado nega vigência ao art. 6° do CPC ao reconhecer a legitimidade ad causam da parte recorrida para propor ação de revisão de contrato; b) o preceito contido no art. 1°, parágrafo único, da Lei n. 8.004/1990, não foi observado, pois a cessão do contrato de mútuo ocorreu sem a anuência da recorrente; c) a recorrida celebrou o contrato em 14.04.1999, portanto, em período posterior ao permitido pelo art. 20 da Lei n° 10.150/2000. Sem contra-razões.

2. A Lei n° 10.150/2000 alterou os critérios para a formalização da transferência de financiamentos celebrados no âmbito do SFH. Isto não significa, entretanto, que tenha reconhecido válidas, de modo incondicionado e imediato, todas as sub-rogações ocorridas sem a expressa concordância da mutuante. O mencionado diploma legal é claro no seu art. 20, caput, vejamos: 'As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n° 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei'. Não se extrai do teor da norma legal em comento a dispensa da concordância da instituição financeira para a transferência do contrato de mútuo. A lei apenas dá ao adquirente do imóvel financiado, que obteve a cessão do financiamento sem o consentimento da mutuante, a oportunidade de regularizar sua situação, o que deve ser realizado segundo os termos ali dispostos.

3. A recorrida, em momento algum, logrou comprovar que procedeu à regularização da transferência tal como exigido no citado dispositivo legal. Dessarte, enquanto não demonstrada cabalmente a regularização da transferência do contrato de mútuo, consoante os termos da Lei n. 10.150/2000, impossível atribuir ao cessionário do financiamento legitimidade para postular eventuais revisões das cláusulas contratuais (...)."

(STJ, REsp n. 653.155-PR, Rel. Min. José Delgado, j. 17.02.05)

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SFH. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS REALIZADA APÓS OUTUBRO DE 1996. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA (...).

(...)

2. A teor do disposto na Lei n. 10.150/2000, tratando-se de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada até 25 de outubro de 1996, dispensa-se anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquirida legitimidade ativa para requerer a revisão das condições ajustadas (...)."

(STJ, Resp n. 515.654-PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 05.12.06)

SFH. Transferência contratual. Valor inferior a 2.800 UPF. Taxas. Inexigibilidade. O § 1o do art. 21 da Lei n. 8.692/93, com redação dada pela Lei n. 10.150/00, dispõe que nos contratos com valor não superior a 2.800 (duas mil e oitocentas) Unidades Padrão de Financiamento - UPF, são dispensadas todas as taxas de serviços cobradas pelas instituições financeiras:

"Art. 21. São dispensadas de registro, averbação ou arquivamento no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos as alterações contratuais decorrentes da aplicação desta lei.

§ 1º Por ocasião da comercialização, ficam dispensadas todas as taxas de serviços cobradas pelas instituições financiadoras em contratos de financiamento de até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento)."

Entende-se ser indevida a cobrança de qualquer valor para transferência de contratos de financiamento de valor equivalente a até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento):

"CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO ('CONTRATOS DE GAVETA') (...).

22. Incabível a cobrança de qualquer valor para transferência desses contratos, visto que o art. 21, § 1º, da Lei 8692/93, com a redação dada pela Lei 10150/2000, é expresso no sentido de que, nos contratos de financiamento de valor equivalente a até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento) são dispensadas todas as taxas de serviços cobradas pelas instituições financeiras, limite no qual se enquadram os contratos aqui questionados (...)."

(TRF da 3ª Região, AC n. 1999.61.00.039686-0, Rel. Des. Fed. Ramza Tartuce, j. 09.02.09)

Do caso dos autos. Entre outras determinações, o MM. Juízo a quo condenou a Cohab a proceder à revisão e transferência, sem a cobrança de encargos se o contrato não exceder, no momento da assinatura, 2.800 UPFs (fl. 1.318). Data maxima venia, entendo válidos os contratos de cessão de direitos, firmados sem a interferência da instituição financiadora, somente se celebrados até 25.10.96, sendo indevido qualquer valor para transferência dos contratos com valores até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento).

Honorários advocatícios. Sucumbência recíproca. Dispõe o art. 21, caput, do Código de Processo Civil que se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas. Ao falar em compensação, o dispositivo aconselha, por motivos de equidade, que cada parte arque com os honorários do seu respectivo patrono.

Do caso dos autos. A majoração dos honorários advocatícios pretendida pela autora não se mostra devida, em razão da sucumbência recíproca verificada nos autos.

Relativamente ao pedido de efeito suspensivo formulado pela Cohab em sua apelação (fls. 2.442/2.446), convém consignar que o julgamento do presente recurso dispensa o questionamento sobre os efeitos atribuídos ao apelo.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos interpostos pela parte autora e pelo Ministério Público, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação da Cohab para reconhecer que o saldo devedor do financiamento deverá ser corrigido pelo índice de remuneração básica aplicável aos depósitos da poupança, afastar a determinação de compensação das perdas decorrentes da implantação do Plano Real (URV) e declarar válidas somente as cessões de direitos celebradas até 25.10.96 independentemente da intervenção da instituição financiadora, com fundamento no art. 557 do Código de Processo Civil.

Decorrido o prazo legal, remetam-se os autos à vara de origem, observando-se as formalidades legais. (destaques originais) (p. 116/137 do Id n. 90322675)

Foram opostos embargos de declaração, aos quais foi negado provimento:

Trata-se de embargos de declaração interpostos pela Acetel, pela Caixa Econômica Federal - CEF e pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - Cohab/SP contra a decisão de fls. 2879/2900, que negou provimento aos recursos interpostos pela parte autora e pelo Ministério Público, deu parcial provimento à apelação da Cohab para reconhecer que o saldo devedor do financiamento deverá ser corrigido pelo índice de remuneração básica aplicável aos depósitos da poupança, afastar a determinação de compensação das perdas decorrentes da implantação do Plano Real (URV) e declarar válidas somente as cessões de direitos celebradas até 25.10.96 independentemente da intervenção da instituição financiadora, com fundamento no art. 557 do Código de Processo Civil.

A Acetel alega, omissão quanto à apreciação do julgado que extinguiu o feito em relação aos mutuários que não se desincumbiram da prova pericial em razão do não pagamento da perícia e apresentação de documentos e que seja esclarecido o procedimento das revisões dos valores das prestações, bem como a suspensão da cobrança dos valores pela Cohab, em razão do acórdão entender incabível a tutela específica prevista no art. 461, do Código de Processo Civil. Sustenta, ainda, obscuridade em relação aos depósitos judiciais, no tocante ao seu levantamento ou não pela Cohab, abatimento no saldo devedor e o direito dos mutuários de outros conjuntos habitacionais de receberem a restituição de tais valores ou o abatimento no saldo devedor (fls. 3026/3028).

A Caixa Econômica Federal - CEF, por sua vez, alega, em síntese, contradição na decisão que reconheceu a associação como parte legítima e a ação civil pública como a via adequada, fundada em dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, sendo que os contratos contam com a cobertura do saldo devedor pelo FCVS. Ademais, sustenta que a decisão é omissa, pois deixou de abordar outros dispositivos legais que tratam da sub-rogação do cessionário nos direitos e obrigações do mutuário original (fls. 3029/3036).

A Cohab sustenta, em síntese, que há omissão no tocante à aplicação do parágrafo único do art. 20, da Lei n. 10.150/00 e à determinação de levantamento dos valores depositados pelos representados da Acetel e que a redução do valor de 33,54 salários mínimos do valor do financiamento foi fixada sem fundamento jurídico e legal (fls. 3037/3040).

Decido.

Inexistência de gravame. O interesse recursal é conseqüência do gravame que a decisão jurisdicional provoca. É do prejuízo causado à parte que nasce a necessidade da reforma da decisão judicial, pois do contrário não se poderia, pela via do recurso, estabelecer uma situação mais vantajosa à parte recorrente.

Vejamos a jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE - NÃO CONHECIMENTO - ART. 514, II, DO CPC - VIOLAÇÃO - INOCORRÊNCIA - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não se conhece da apelação, por ausência de requisito de admissibilidade, se deixa o apelante de atacar especificamente os fundamentos da sentença em suas razões recursais, conforme disciplina o art. 514, II, do CPC, caracterizando a deficiente fundamentação do recurso. 2. Precedentes do STJ. 3. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ, 2a Turma, REsp. n. 620558-MG, Rel. Min. Eliana Calmon, unânime, j. 24.05.05, DJ 20.06.05)

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. RAZÕES DE APELAÇÃO. REITERAÇÃO DOS TERMOS DA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE. NÃO PREENCHIMENTO DE CONDIÇÃO ESSENCIAL AO SEU CONHECIMENTO. REGULARIDADE FORMAL. ARTIGO 514, INCISO II, DO CPC. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. (...) 1. Não conhecimento do recurso de apelação, naquilo em que a apelante se limitou a reiterar as alegações constantes de sua inicial, não atendendo, dessa forma, o requisito de admissibilidade da regularidade formal. O inciso II, do artigo 514, do Código de Processo Civil exige que o recorrente exponha os fundamentos de fato e de direito do recurso interposto, impugnando de forma clara e específica os pontos com os quais não concorda no julgado recorrido, não bastando ao apelante, portanto, fazer simples menção às suas peças anteriormente dirigidas ao Juízo de 1º grau. Precedentes jurisprudenciais neste sentido. (...).

(TRF da 3a Região, Turma Suplementar da 1a Seção, AC n. 92.03.046306-2, Rel. Juiz Carlos Delgado, unânime, j. 23.04.08, DJF3 12.06.08)

Do caso dos autos. A alegação da Acetel no tocante à extinção do feito em relação aos mutuários que não se desincumbiram da prova pericial em razão do não pagamento da perícia e apresentação de documentos e das revisões dos valores das prestações, bem como a suspensão da cobrança dos valores pela Cohab, em razão do acórdão entender incabível a tutela específica prevista no art. 461, do Código de Processo Civil não merece acolhida, uma vez que não houve condenação nesse sentido.

Embargos de declaração. Rediscussão. Prequestionamento. Rejeição. Os embargos de declaração são recurso restrito predestinado a escoimar a decisão recorrida de eventuais obscuridades ou contradições ou quando for omitido ponto sobre o qual deveria pronunciar-se o juiz ou tribunal, conforme estabelece o art. 535 do Código de Processo Civil.

Esse dispositivo, porém, não franqueia à parte a faculdade de rediscutir a matéria contida nos autos, consoante se verifica dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

(...). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRESSUPOSTOS INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA (...).

I - Os embargos de declaração constituem recurso de rígidos contornos processuais, consoante disciplinamento inserto no artigo 535 do CPC, exigindo-se, para seu acolhimento, estejam presentes os pressupostos legais de cabimento, o que não se verifica na hipótese. Pretensão de simples rediscussão da controvérsia contida nos autos não dá margem à oposição de declaratórios. Precedentes: EDcl no AgRg no Ag nº 745.373/MG, Rel. Min. JOSÉ DELGADO, DJ de 03/08/2006; EDcl nos EDcl no Ag nº 740.178/MG, Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, DJ de 01/08/2006.

(...)

III - Embargos de declaração rejeitados.

(STJ, 1ª Turma, EDEREsp n. 933.345-SP, Rel. Min. Francisco Falcão, unânime, j. 16.10.07, DJ 17.12.07, p. 140)

PROCESSUAL CIVIL (...) REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE.

(...)

3. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida.

4. Embargos de Declaração acolhidos parcialmente, sem efeitos modificativos.

(STJ, 2ª Turma, EDEREsp n. 500.448-SE, Rel. Min. Herman Benjamin, unânime, j. 15.02.07, DJ 19.12.07, p. 1.192)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. NÃO-OCORRÊNCIA. EFEITO INFRINGENTE. IMPOSSIBILIDADE. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA.

(...).

1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição existentes no julgado, não sendo cabível para rediscutir matéria já suficientemente decidida.

2. Na verdade, pretende, com os presentes aclaratórios, a obtenção de efeitos infringentes, o que é possível, excepcionalmente, nos casos de erro material ou equívoco manifesto, que, por si sós, sejam suficientes para inverter o julgado, hipóteses estas inexistentes na espécie.

(...)

(STJ, 5ª Turma, EDAGA n. 790.352-SP, Rel. Min. Laurita Vaz, unânime, j. 29.11.07, DJ 17.12.07, p. 292)

Nesse sentido, a interposição de embargos de declaração para efeito de prequestionamento também não dá margem à parte instar o órgão jurisdicional explicitamente sobre um ou outro específico dispositivo legal, bastando que a matéria haja sido tratada na decisão:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO. DESNECESSIDADE. SÚMULA Nº 126/STJ. NÃO-INCIDÊNCIA. EXECUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. LEGITIMIDADE ATIVA DOS SINDICATOS.

1. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é firme em declarar desnecessário o prequestionamento explícito de dispositivo legal, por só bastar que a matéria haja sido tratada no decisum.

2. Assentado o acórdão recorrido em fundamento único, de natureza constitucional e infraconstitucional, e interpostos e admitidos ambos os recursos, extraordinário e especial, nada obsta o conhecimento da insurgência especial, não tendo aplicação o enunciado nº 126 da Súmula deste Superior Tribunal de Justiça.

(...)

4. Agravo regimental improvido.

(STJ, 6ª Turma, AGRESp n. 573.612-RS, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, unânime, j. 12.06.07, DJ 10.09.07, p. 317)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. (...). PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO. DISPOSITIVOS LEGAIS. MATÉRIA IMPUGNADA EXAMINADA. DESNECESSIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA. PROVIMENTO. ART. 557, § 1º-A, DO CPC. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE SUPERIOR.

(...)

IV - É desnecessária a manifestação explícita da Corte de origem acerca das normas que envolvem a matéria debatida, uma vez que, para a satisfação do prequestionamento, basta a implícita discussão da matéria impugnada no apelo excepcional. Precedentes.

V - O Relator, no Tribunal, pode dar provimento a recurso monocraticamente, quando a decisão recorrida estiver em confronto com súmula ou jurisprudência dominante do STF ou de Tribunal Superior (art. 557, § 1º-A, do CPC).

Agravo Regimental a que se nega provimento.

(STJ, 5ª Turma, AGREsp n. 760.404-RS, Rel. Min. Felix Fischer, unânime, j. 15.12.05, DJ 06.02.06, p. 305)

Do caso dos autos. A análise do levantamento das importâncias depositadas nos autos encontra-se prejudicada, em razão da necessidade de maiores informes sobre os eventuais depósitos.

Quanto aos demais questionamentos, não assiste razão aos embargantes. Visa os embargantes a rediscussão das matérias e a conseqüente reforma da decisão, o que é inviável em sede de embargos de declaração.

Ante o exposto, conheço em parte dos embargos da Acetel e, nesta, e aos embargos interpostos pela Caixa Econômica Federal - CEF e pela Cohab/SP, NEGO-LHES PROVIMENTO.

Decorrido o prazo legal, remetam-se os autos à vara de origem, observando-se as formalidades legais. (p. 143/148 do Id n. 90322676)

Conheço dos agravos legais da CEF e do MPF. Passo a análise do mérito.

Legitimidade. Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Habitacional Santa Etelvina – ACETEL. Em seu agravo, a CEF alega a ilegitimidade da associação de mutuários (Associação dos Mutuários e Moradores do Conjunto Habitacional Santa Etelvina – ACETEL) para figurar no polo ativo da ação civil pública.

Entretanto, razão não lhe assiste.

Anoto que a ilegitimidade ativa da ACETEL não havia sido arguida em razões de apelação.

A Lei n. 7.347, de 24.07.85, com a redação dada pela Lei n. 8.078 de 11.09.90, estabelecia a legitimidade ativa ad causam da associação para propositura de ação civil pública da seguinte forma:

Art. 5º A ação principal e a cautelar poderão ser propostas pelo Ministério Público, pela União, pelos Estados e Municípios. Poderão também ser propostas por autarquia, empresa pública, fundação, sociedade de economia mista ou por associação que:

(...)

II - inclua, entre suas finalidades institucionais, a proteção ao meio ambiente, ao consumidor, ao patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico, ou a qualquer outro interesse difuso ou coletivo. (grifo meu)

Com o advento da Lei n. 8.884, de 11.06.94, suprimiu-se a parte final do inciso II, passando a lei a ter a seguinte redação:

Art. 5º A ação principal e a cautelar poderão ser propostas pelo Ministério Público, pela União, pelos Estados e Municípios. Poderão também ser propostas por autarquia, empresa pública, fundação, sociedade de economia mista ou por associação que:

(...)

II - inclua entre suas finalidades institucionais a proteção ao meio ambiente ao consumidor, à ordem econômica, à livre concorrência, ou ao patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico.

Nota-se, portanto, que o legislador especificou a legitimidade ativa ad causam das associações de forma taxativa.

Posteriormente, a Lei n. 11.448, de 15.01.07, alterou novamente a redação da Lei da Ação Civil Pública, mantendo, contudo, a exigência de que a associação inclua entre suas finalidades institucionais a proteção do meio ambiente, do consumidor, da ordem econômica, da livre concorrência ou do patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico.

A doutrina entende que tal pertinência temática é requisito indispensável a fim de caracterizar a legitimidade ativa ad causam da associação para propositura de ação civil pública:

No caso das associações exige-se que (i) estejam constituídas há mais de um ano, salvo dispensa do juiz nas hipóteses do art. 5°, § 4° da LACP e (ii) incluam, entre as suas finalidades institucionais a proteção ao meio ambiente, ao consumidor, à ordem econômica, à livre concorrência ou ao patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (trata-se da chamada persistência temática).

(NUNES JÚNIOR, Vidal Serrano e Marcelo Sciorillo. Mandado de Segurança, Mandado de Injunção, Ação Civil Pública, Ação Popular e Habeas Data. 2ª ed., São Paulo: Verbatim, 2010, p. 113)

A legitimação das associações, porém, não é livre. Dita o art. 5° que dois devem ser os requisitos a serem preenchidos para que se admita a legitimidade. Estão eles nos dois incisos do dispositivo. O primeiro consiste em que a associação deve estar constituída há pelo menos um ano, nos termos da lei civil. Além desse, exige-se que figure como finalidade institucional da associação a proteção ao meio ambiente, ao consumidor, ao patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico. Na redação original da Lei n. 7.347/85, constava do inciso II do art. 5°a expressão ou a qualquer outro interesse coletivo ou difuso após a numeração dos interesses tutelados, tudo, aliás, em conformidade com a alteração introduzida pela Lei n. 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor. A Lei n. 8.884, de 11/06/1994, porém, ao fixar nova redação para o inciso suprimiu a expressão.

(...)

Sendo assim, só estão legitimadas para a ação as associações que se destinam à proteção do meio ambiente, do consumidor, da ordem econômica, da livre concorrência e do patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico. Interesses difusos ou coletivos de outra ordem só podem ser defendidos, na ação civil pública, pelos demais legitimados inscritos no art. 5°.

(CARVALHO FILHO, José dos Santos, Ação Civil Pública: comentários por artigo. 4ª ed., Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p. 168, destaques do original)

Também nesse sentido a jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. REQUISITO. PERTINÊNCIA TEMÁTICA. NÃO ATENDIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. I - Nos termos previstos pela Lei n. 7.345/85, a legitimidade da Associação para a propositura da ação coletiva depende do atendimento de dois requisitos: a) pré-constituição há mais de um ano, requisito passível de mitigação pelo magistrado à luz das peculiaridades do caso concreto; e b) pertinência temática ou representatividade adequada, ou seja, compatibilidade entre sua finalidade institucional e o interesse que busca tutelar (art. 5º, V e § 4º). II - Não atendimento, na espécie, do requisito legal da pertinência temática, impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade ativa da Associação, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. III - Apelação improvida.

(TRF da 3ª Região, AC 00202269320074036100, Rel. Des. Fed. Regina Helena Costa, j. 15.12.11)

No caso dos autos, verifica-se que quando da propositura da ação a autora era associação regularmente constituída há mais de um ano, cumprido requisito objetivo previsto na Lei n. 7.347/85, para ser legitimada ativa para ação civil pública.

Há, ainda, pertinência temática entre a defesa feita em Juízo e seus objetivos que constam de seus estatutos:

Art. 1 °. A Associação de mutuários e moradores do Conjunto Santa Etelvina — "ACETEL" — bairro de Guaianazes, não tem fins lucrativos, política partidária, raciais ou religiosas, com sede e for nesta capital de São Paulo.

Art. 2°. A Associação de Mutuários e Moradores do Conjunto Santa Etelvina tem por finalidade precipua a defesa dos interesses de seus associados, para tanto, propugnar pelas reivindicações dos mutuários e moradores associados junto aos poderes públicos, municipais, estaduais e federais, assim como, junto a qualquer instância do Poder Judiciário e a sociedade organizada.

Art. 3°. Como princípio a associação tem total obrigação de proteção dos direitos de seus associados perante a COHABSP, Prefeitura, Estado, União Federal e demais órgãos públicos e judiciário, assim como, promover e incentivar a solidariedade entre os sócios e o conjunto dos moradores da área da localidade habitacional, desenvolvimento social, comunitário e cultural de todos aqueles que necessitam, podendo, para tanto, utilizar dos meios e recursos próprios e adequados para sua execução. (p. 29 do Id n. 90322655)

Afastada, portanto, a preliminar de ilegitimidade ativa.

Sentença. Decisão agravada. Nulidade. Não ocorrência. A CEF alega que a sentença e a decisão agravada foram proferidas fora dos limites do pedido feito pelos mutuários, contrariando o art. 128 e o art. 460, ambos do Código de Processo Civil, ao determinar que a CEF ajuste do contrato celebrado com a COHAB.

O Ministério Público Federal, em seu agravo, aduz que a sua apelação e o recurso interposto pela ACETEL merecem ser providas, concedida a tutela jurisdicional coletiva, pois não se restringem à defesa dos moradores do Conjunto Habitacional Santa Etelvina, não havendo que se excluir mutuários residentes em outros conjuntos residenciais que estejam na mesma situação.

Razão não lhes assiste.

A ação civil pública foi movida pela ACETEL em face da União, Banco Central, CEF e COHAB (SP) objetivando que fosse realizada a revisão dos contratos de mútuo habitacional de seus associados.

Portanto, a determinação da revisão dos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação não extrapola os limites do que foi requerido. Não se entrevê, portanto, a alegada nulidade.

Cumpre observar que, como constou na decisão agravada, a petição inicial indica que o pedido se restringe aos mutuários do Conjunto Habitacional Santa Etelvina, notadamente aqueles pertencentes à categoria profissional dos funcionários públicos estaduais. Não havendo a extensão dos efeitos da sentença a outros mutuários da COHAB.

Código de Defesa do Consumidor. Em agravo, a CEF argumenta que o precedente jurisprudencial indicado na decisão agravada não se aplica ao caso dos autos, especificamente com relação aos contratos com cobertura do FCVS, considerando o entendimento pacífico de que esses não são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor – CDC.

 O Ministério Público Federal, por sua vez, aduz que é aplicável o Código de Defesa do Consumidor – CDC ao caso dos autos, podendo a CEF e a COHAB figurarem no polo passivo da demanda.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) não se aplica aos contratos de financiamento vinculados ao FCVS, em virtude da garantia oferecida pelo Governo Federal quanto ao saldo devedor, aplicando-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema Financeiro da Habitação, “afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas” (STJ, 1ª Seção, REsp n. 489.701-SP, Rel. Min. Eliana Calmon, maioria, j. 28.02.07, DJ 16.04.07, p. 158).

Anoto, porém, que a decisão agravada assinalou que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de financiamento do SFH não cobertos pelo FCVS. E, que somente se autoriza a derrogação das cláusulas contratuais na hipótese de superveniente alteração objetiva das condições econômicas, pelas quais o agente financeiro se locupletaria indevidamente mediante o ilegítimo encargo suportado pelo mutuário.

Verifica-se que os contratos dos representados pela autora foram celebrados na vigência da Lei n. 8.177/91, conforme ressaltado pelo MM. Juízo a quo na sentença.

Há, assim, aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - CDC, para os contratos não cobertos pelo FCVS.

São aplicáveis aos contratos o Plano de Equivalência Salarial - PES, a Taxa Referencial - TR e a URV.

Observa-se que concluiu a decisão agravada, que a parte autora não demonstrara nenhuma irregularidade no cumprimento do contrato, apenas impugnou cláusulas legalmente previstas e aceitas no momento da assinatura do contrato.

Contratos de cessão de direitos. “Contratos de gaveta”. Em seu recurso a CEF argumenta que ao reconhecer a validade de contratos de cessão de direitos, os denominados “contratos de gaveta”, e, por conseguinte, a legitimidade dos cessionários, a sentença e a decisão deixaram de observar que a Lei n. 8.004/90, conforme determinação expressa no art. 20 da Lei n. 10.150/00, que dispõe requisitos legais para a regularização. Já o MPF, aduz que são válidos os contratos particulares de cessão de direitos, os denominados “contratos de gaveta”.

Entretanto, conforme constou da decisão agravada, o entendimento jurisprudencial predominante é no sentido de que resta assentada a imprescindibilidade da interveniência da instituição financeira na transferência do contrato de financiamento, a par do cumprimento dos demais requisitos da Lei n. 8.004/90, a Lei n. 10.150/00, art. 20, acabou por permitir a regularização dos chamados “contratos de gaveta” celebrados até 25.10.96.

Portanto, não se sustenta a alegação de que a decisão agravada deixou de observar as normas que dispõe sobre requisitos para a regularização do contrato. Não comprovou o agravante que a decisão recorrida se encontra incompatível com o entendimento dominante deste Tribunal ou dos Tribunais Superiores.

Prejuízo pelo atraso na conclusão das obras. Prova pericial. O MPF, em seu recurso, alega que não há necessidade de produção de prova pericial para demonstrar os prejuízos causados pelo atraso na conclusão das obras.

Restou consignado na decisão que negou provimento aos embargos de declaração opostos contra a decisão agravada que a alegação quanto à extinção do processo em relação aos mutuários que não se desincumbiram da prova pericial em razão do não pagamento da perícia não merece acolhida, uma vez que não houve condenação nesse sentido.

Plano de Equivalência Salarial – PES. Em agravo, o MPF que é cabível o reajuste das prestações apenas com base em aumento salarial, considerando que a ação trata de contratos celebrados por meio do Plano de Equivalência Salarial, não se admitindo outro indexador.

Verifica-se que a decisão agravada é no sentido da aplicabilidade do PES. Portanto, não resta demonstrada necessidade de reforma a decisão.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos agravos legais.

É o voto.