AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5023977-13.2020.4.03.0000

RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO

AGRAVANTE: M2 ADMINISTRADORA DE BENS S/S - EPP

Advogado do(a) AGRAVANTE: CARLOS EDUARDO PUCHARELLI - SP139886

AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
INTERESSADO: PTX - LOCACAO IMOBILIARIA LTDA - ME

Advogado do(a) INTERESSADO: ALEX LIBONATI - SP159402-A

OUTROS PARTICIPANTES:

 

 

---

 

  

 

O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por M2 ADMINISTRADORA DE BENS S/S - EPP contra decisão proferida nos autos da ação de consignação de alugueis que move contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

“Trata-se de embargos de declaração opostos pela M2 ADMINISTRADORA DE BENS S/S-EPP em face de supostos vícios que entende existir nas decisões id. 33101420 e 35529479. Pretende, com este recurso, suprir omissão consistente na falta de apreciação do pedido de reunião deste feito com o de n° 0001884-92.2016.403.6108, que tramita perante a 2^a. Vara Federal local.

Aduz, ainda, que “o prédio foi construído para atender um único usuário, a embargada e que não havia obtido, ainda, o retorno do seu capital investido” e, com base neste fato, pretende produzir prova que aborde a questão atinente ao retorno financeiro, tendo em vista a natureza do contrato “built to suit”, enfatizando que “foi obrigada a assinar um contrato de adesão” a avença deve ser mantida pelo prazo de 25 (vinte e cinco) anos para que atinja tal objetivo.

É o relatório. DECIDO.

Recebo os embargos, eis que tempestivos, e adianto que os acolho apenas para fazer integrar, na decisão objeto do recurso, os fundamentos abaixo.

Inicio pela questão atinente ao contrato “built to suit”.

As requeridas insistem neste ponto, mas como já me pronunciei:

“...não tenho dúvidas sobre a característica de avença built-to-suit quando da assinatura no ano de 2011, porém, meu entendimento é que o vencimento do prazo entabulado inicialmente derroga as prerrogativas dos ajustes feitos nesta modalidade, o que deixei bastante claro na decisão embargada.

(...)

A parte requerida defende que em contratos do tipo ‘built-to-suit’ o valor locatício vai muito além da mera retribuição por uso do imóvel, tratando-se de verdadeira parceria entabulada para a compra, a construção e a locação de bem específico para atender aos anseios do locatário. Com base no mesmo quadro fático pretende enquadrar a situação na Lei n° 11.079/2004, que ‘institui normas gerais para licitação e contratação de parceria público-privada no âmbito da administração pública’.

Quanto à aventada parceria público-privada, não bastasse tal modalidade ser vedada em contratos cujo valor seja inferior a R$10.000.000,00 (na época do ajuste em análise o valor era de R$ 20.000.000,00, diga-se), há condicionante de que o objeto único não seja ‘o fornecimento de mão-de-obra, o fornecimento e instalação de equipamentos ou a execução de obra pública’, nos termos do artigo § 4º, do artigo 2°, da norma que rege a matéria. Portanto, não há pertinência no alegado.

Em relação ao contrato built-to-suit, apropriado notar que o pacto de locação primevo (momento em que certamente a vontade das partes foi da espécie ‘built-to-suit’) venceu em 2016 e, a princípio, com ele também venceria o prazo necessário para a remuneração do negócio firmado entre as partes em 2011.

Isto é, se a intenção era ajustar contrato de ‘built-to-suit’, no momento da elaboração das cláusulas, o empreendedor deveria dimensionar prazo e valor a serem pagos para que houvesse o devido retorno de seu investimento. Adimplido todo o contrato e vencida tal avença, as condições especiais também estariam vencidas.

(…)

Parece-me claro que o contrato inicial foi do tipo ‘built to suit’, porém, as proteções legais ao investidor restringem-se para o período em que estiver em vigor o contrato inicial, como a estipulação de multas indenizatórias e de ‘renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação’ (grifei).

Assim, seja em qual modalidade tenha sido entabulado o contrato (ou os contratos), a parte ré deve (ou deveria) ter analisado a situação negocial posta e aferir qual o valor e prazo seriam suficientes para seu retorno financeiro, ao fixar o prazo de 60 (sessenta) meses de locação (a partir de 2011), fica superada a questão.

A extensão da avença, portanto, em meu entender, não ostenta as mesmas garantias do contrato inicialmente firmado, o que afasta a pretensão de limitar a incidência dos dispositivos da Lei de Locações e, inclusive, a parte final do parágrafo único do artigo 473 do CC.

Não bastasse isso, a cláusula 13.2 prevê a possibilidade de entrega do imóvel, antes mesmo do fim do prazo contratual (id. 33832276 - pág. 9).”

Não vislumbro, com todo respeito, qualquer necessidade de correção ou esclarecimento permitidos em sede de embargos declaratórios. Acredito que expressei de forma clara o entendimento e se a intenção for modificá-lo, a parte requerida deve fazê-lo pelos meios recursais cabíveis. Frise-se, ainda, que a decisão vergastada é interlocutória e teve como objetivo delimitar o objeto controvertido e, a princípio, a questão da natureza do contrato ("construído para servir" ou não) é eminentemente de direito e prescinde de perícias, as quais podem ser relegadas à fase de cumprimento da sentença.

E, do mesmo modo como entendo sobre a PTX, não me convence a tese de que a M2 assinou um contrato de adesão, pois, não bastasse toda a expertise em construções e em negócios deste porte e características, resta evidente, também, a existência de consultoria jurídica da empresa com elevado nível de expertise.

Em prosseguimento, se bem entendi, o pedido da parte Ré nos embargos de declaração, quando postula a reunião das ações, equivale a uma avocação, pois pretende que os autos da ação nº 0001884-92.2016.4.03.6108, que tramita na 2ª Vara desta Subseção, sejam remetidos para esta 1ª Vara Federal.

Ocorre que, na esfera processual civil, não há possibilidade de avocar processos que tramitem na mesma instância, tal como é permitido no processo penal (art. 82 do CPP: Se, não obstante a conexão ou continência, forem instaurados processos diferentes, a autoridade de jurisdição prevalente deverá avocar os processos que corram perante os outros juízes, salvo se já estiverem com sentença definitiva. Neste caso, a unidade dos processos só se dará, ulteriormente, para o efeito de soma ou de unificação das penas.).

No atual Código de Processo Civil, a única possibilidade de avocação de autos está prevista no § 1º, do art. 496, do CPC:

Art. 496. Está sujeita ao duplo grau de jurisdição, não produzindo efeito senão depois de confirmada pelo tribunal, a sentença:

I - proferida contra a União, os Estados, o Distrito Federal, os Municípios e suas respectivas autarquias e fundações de direito público;

II - que julgar procedentes, no todo ou em parte, os embargos à execução fiscal.

§ 1º Nos casos previstos neste artigo, não interposta a apelação no prazo legal, o juiz ordenará a remessa dos autos ao tribunal, e, se não o fizer, o presidente do respectivo tribunal avocá-los-á.

O Superior Tribunal de Justiça aponta no sentido da legislação ao também não admitir a avocação processual civil. Confira-se:

PROCESSO CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. DEMANDAS COLETIVAS E INDIVIDUAIS PROMOVIDAS CONTRA A ANATEL E EMPRESAS CONCESSIONÁRIAS DE SERVIÇO DE TELEFONIA. CONTROVÉRSIA A RESPEITO DA LEGITIMIDADE DA COBRANÇA DE TARIFA DE ASSINATURA BÁSICA NOS SERVIÇOS DE TELEFONIA FIXA. CONFLITO NÃO CONHECIDO.

1. A competência originária dos Tribunais é para julgar de conflitos de competência. E, no que se refere ao STJ, é para julgar conflitos de competência entre tribunais ou entre tribunal e juízes a ele não vinculados ou entre juízes vinculados a tribunais diversos (CF, art. 105, I, d).

2. Não se pode confundir conexão de causas ou incompetência de juízo com conflito de competência. A incompetência, inclusive a que porventura possa decorrer da conexão, é controlável, em cada caso, pelo próprio juiz de primeiro grau, mediante exceção, em se tratando

de incompetência relativa (CPC, art. 112), ou mediante simples argüição incidental, em se tratando de incompetência absoluta (CPC, art. 113).

3. Ocorre conflito de competência nos casos do art. 115 do CPC, a saber: "I - quando dois ou mais juízes se declaram competentes; II - quando dois ou mais juízes se consideram incompetentes; III – quando entre dois ou mais juízes surge controvérsia acerca da reunião ou separação de processos". No caso dos autos, nenhuma dessas situações está configurada. Não foi demonstrada, nem sequer alegada, a existência de manifestação de juízes disputando a competência ou afirmando a incompetência em relação às demandas elencadas na petição.

4. A simples possibilidade de sentenças divergentes sobre a mesma questão jurídica não configura, por si só, conflito de competência. Não existe, em nosso sistema, um instrumento de controle, com eficácia erga omnes, da legitimidade (ou da interpretação), em face da lei, de atos normativos secundários (v.g., resoluções) ou de cláusulas padronizadas de contratos de adesão. Também não existe, nem mesmo em matéria constitucional, o instrumento da avocação, que permita concentrar o julgamento de múltiplos processos a respeito da mesma questão jurídica perante um mesmo tribunal e, muito menos, perante juiz de primeiro grau. Assim, a possibilidade de decisões divergentes a respeito da interpretação de atos normativos, primários ou secundários, ou a respeito de cláusulas de contrato de adesão, embora indesejável, é evento previsível, cujos efeitos o sistema busca minimizar com os instrumentos da uniformização de jurisprudência (CPC, art. 476), dos embargos de divergência (CPC,art. 546) e da afetação do julgamento a órgão colegiado uniformizador (CPC, art. 555, § 1º), dando ensejo, inclusive, à edição de súmulas (CPC, art. 479) e à fixação de precedente destinado a dar tratamento jurídico uniforme aos casos semelhantes. Mas a possibilidade de sentenças com diferente compreensão sobre a mesma tese jurídica não configura, por si só, um conflito de competência. (...)

(CC 47731 / DF, CONFLITO DE COMPETENCIA, 2005/0010679-9, Relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, Relator(a) p/ Acórdão Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, 14/09/2005,DJ 05/06/2006 p. 231)

COMPETÊNCIA. CONFLITO. CUMPRIMENTO DE CARTA PRECATÓRIA. AVOCAÇÃO PELO TRIBUNAL ESTADUAL. IMPOSSIBILIDADE. AÇÕES CONEXAS. JUÍZES COM JURISDIÇÕES TERRITORIAIS DISTINTAS. CITAÇÃO. PREVENÇÃO. FORO DE ELEIÇÃO. PREVALÊNCIA. PRECEDENTES. 1. O Juízo deprecado não pode negar cumprimento à precatória, a menos que ela não atenda aos requisitos do art. 209, CPC, quando se declarar incompetente em razão da matéria ou da hierarquia, ou, ainda, quando duvidar da sua autenticidade. 2. Não cabe ao Tribunal estadual, através de rotulada "reclamação", avocar a carta precatória, suspendendo o seu cumprimento. 3. Constatando-se a conexão das ações, e tratando-se de juízos com diferentes jurisdições territoriais, a primeira citação válida torna prevento o juízo que a determinou, nos termos do art. 219, CPC, em detrimento do art. 106 do mesmo Código, aplicável quando os juízes têm a mesma jurisdição territorial. 4. Segundo precedentes da 2ª Seção, "na compra e venda de sofisticadíssimo equipamento destinado à realização de exames médicos - levada a efeito por pessoa jurídica nacional e pessoa jurídica estrangeira - prevalece o foro de eleição, seja ou não uma relação de consumo". (CC - CONFLITO DE COMPETENCIA - 32268 2001.00.81746-6, SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, STJ - SEGUNDA SEÇÃO, DJ DATA:19/08/2002 PG:00139 RJADCOAS VOL.:00043 PG:00020).

Por outro lado, se a intenção da Ré é o encaminhamento da presente ação consignatória para a 2ª Vara, este pleito fica indeferido, visto que aqui nesta 1ª Vara há também outra ação renovatória (autos nº  0001883-10.2016.403.6108), que tem por objeto exatamente o imóvel desta demanda consignatória, cujos autos estão suspensos e aguardam a finalização da instrução deste processo para julgamento simultâneo.

E, note-se, a ação renovatória nº 0001883-10.2016.403.6108, que tramita nesta 1ª Vara, foi ajuizada anteriormente àquela renovatória (nº 0001884-92.2016.403.6108) que corre na 2ª Vara. Portanto, pelo critério de prevenção, no caso de reunião das demandas, caberia o envio daquele processo a esta 1ª Vara.

Posto isso, indefiro o pedido de remessa da ação consignatória à 2ª Vara e deixo de avocar os autos nº 0001884-92.2016.403.6108, por impossibilidade jurídica do pedido. Caso a parte Ré (embargante) tenha interesse de reunir as ações, deverá formular tal requerimento perante a 2ª Vara Federal, a ser apreciado por aquele Juízo.

Sendo assim, conheço dos embargos de declaração, mas NEGO-LHES PROVIMENTO.

Prossiga-se, no mais, nos termos determinados no id. 33101420.

Cópia da presente poderá servir de mandado / ofício / carta precatória, se o caso.

Publique-se. Intimem-se.”

A decisão embargada, por sua vez, fora proferida nos seguintes termos:

“Trata-se de ação de consignação de aluguel que, em sede de tutela antecipada, visa declarar encerrado o contrato de locação a partir da distribuição desta demanda, bem como atestar o cumprimento de todas as obrigações contratuais a que se incumbiu a autora. Pede, ainda, a imposição de recebimento das chaves por parte dos locadores.

Ao final, além da confirmação dos requerimentos liminares, pretende a autora a rescisão da avença locatícia que, em seu entender vigora por prazo indeterminado desde 25/10/2016, ante o encerramento do primeiro contrato entabulado entre as partes e o pedido de renovação judicial de aluguel (autos nº 0001883-10.2016.403.6108).

A decisão id. 29157458 deferiu parcialmente a tutela pretendida pela CEF, sem, contudo, cotejar os argumentos lançados na contestação da PTX, que compareceu espontaneamente aos autos. A falta de análise destas alegações deveu-se a diferença horária ínfima (protocolo da contestação às 16:11 e assinatura da decisão às 16:12).

Pela peça id. 29446114, a Ré PTX reiterou a reapreciação da tutela, enfocando na característica de indivisibilidade do imóvel e a existência de 2 contratos locatícios, o que desencadeou a suspensão da ordem, além da determinação de que a CEF fosse intimada a respeito das aduções, como se observa no id. 29543474.

A manifestação da empresa pública autora foi colacionada no id. 30673033, tendo ela defendido a independência dos prédios, colacionando fotos e projetos.

Em seguida, a PTX fez outras petições, com repetição de argumentos e fatos, juntada de inúmeros documentos (alguns relacionados a contratos existentes entre as partes e que não são objeto desta demanda, ids. 33831971 a 33832377).

Na peça id. 32371601 a PTX alegou a má-fé da CEF consistente na negativa de apresentação dos documentos referentes aos processos administrativos n°s 7063.01.5617.0/2011 e 7063.01.026/2009, que teria o condão de “desmascarar toda a farsa aqui montada”. Menciona que os procedimentos administrativos citados podem descortinar a verdadeira intenção das partes em assumir avença quanto aos dois imóveis que somente foram locados em contratos diferentes por conta da necessidade/possibilidade de início das atividades da agência antes da parte administrativa do imóvel. Dedica tópico para aventar uma suposta conduta ilegal (ou imoral) da CEF, que estaria aderindo a um plano de gestores do banco público para prejudicar a empresa requerida. Tenta impor a consideração da parte final do parágrafo único do artigo 473 do CPC-15 (“...a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.”). Com base em reiterado argumento do contrato built-to-suit, da ausência de retorno financeiro e da incidência do artigo 473 do CC, defende que a CEF não pode causar prejuízo aos investidores, o que seria acarretado com a devolução parcial do imóvel, tal qual pretende o banco autor. Novamente ataca os gestores da CEF, utilizando-se da cantilena do contrato built-to-suit que se encerrou em 2016.

E não foi só. O item 17 dessa peça intercorrente, traz o título “DO DIREITO”. A partir daí, seguiram-se mais repetições sobre o contrato built-to-suit e a reiteração do pedido reconvencional com base no artigo 473 do CPC-15. Por fim pede a juntada dos processos administrativos n°s 7063.01.5617.0/2011 e 7063.01.026/2009, que estão em posse da requerente.

A petição id. 32412720 serviu-se unicamente para a juntada de uma decisão judicial, a qual entende apta a reforçar os argumentos acerca da modalidade buit-to-suit de contrato de construção e locação.

Em sua última manifestação (id. 33831971), a PTX requer o levantamento dos depósitos judiciais dos alugueres, bem como que a CEF pare de fazer a consignação e pague diretamente a empresa. Novamente assevera que se trata de contrato built-to-suit e que, por este motivo, não seria aplicável ao caso o inciso I, do Art. 67 da Lei n° 8.245/91. Além disso, entende que não houve a necessária intimação a que se refere o dispositivo legal em comento (“determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo”). Retoma argumentos de elevado aporte de capital para a consecução dos contratos, o que seria empecilho para a consignação dos alugueres.

Nesta mesma peça, a requerida sustenta a existência de um complô entre diversos servidores do banco autor para prejudicar-lhe, aduzindo que vem sofrendo perseguição/retaliação de parte da administração da CEF, por conta, inicialmente, da “representação protocolizada pela empresa PTX junto a GILOG BAURU/CAIXA ECONÔMICA, denunciando o colapso do sistema ar condicionado devido a ausência de manutenção de empresas que não realizavam os serviços” e da leniência “dos gestores CARLOS PALOMERO, RODRIGO PALADINO PERRUCCI, CARLOS MORENO e atualmente RICARDO DA SILVA MOTTA, que não promove a responsabilidade dos seus subordinados e ainda as referenda”. Cita, a título de exemplo, os fatos ocorridos nas cidades de Araras, Ribeirão Preto, São Carlos, Bauru e Piracicaba.

Por fim, defendeu que os contratos como o que estamos a discutir, dependem da demonstração do retorno do investimento financeiro para fins de rescisão, pois podem se enquadrados como parceria público privada (Lei n° 11.079/2004).

A Requerida M2 ADMINISTRADORA DE BENS S/S - EPP ofertou contestação na mesma linha de defesa de tratar-se de negócio jurídico realizado na modalidade built-to-suit (id. 34704460).

É o relatório. DECIDO.

Promovo o saneamento do feito e, para tanto, inicio afastando a tese de que o contrato em riste esteja vigendo na modalidade built-to-suit, entendimento que já expressei sobre a mesma avença, no bojo da Renovatória de Locação de n° 0001883-10.2016.4.03.6108.

A parte requerida defende que em contratos do tipo “built-to-suit” o valor locatício vai muito além da mera retribuição por uso do imóvel, tratando-se de verdadeira parceria entabulada para a compra, a construção e a locação de bem específico para atender aos anseios do locatário. Com base no mesmo quadro fático pretende enquadrar a situação na Lei n° 11.079/2004, que “institui normas gerais para licitação e contratação de parceria público-privada no âmbito da administração pública”.

Quanto à aventada parceria público-privada, não bastasse tal modalidade ser vedada em contratos cujo valor seja inferior a R$10.000.000,00 (na época do ajuste em análise o valor era de R$ 20.000.000,00, diga-se), há condicionante de que o objeto único não seja “o fornecimento de mão-de-obra, o fornecimento e instalação de equipamentos ou a execução de obra pública”, nos termos do artigo § 4º, do artigo 2°, da norma que rege a matéria. Portanto, não há pertinência no alegado.

Em relação ao contrato built-to-suit, apropriado notar que o pacto de locação primevo (momento em que certamente a vontade das partes foi da espécie “built-to-suit”) venceu em 2016 e, a princípio, com ele também venceria o prazo necessário para a remuneração do negócio firmado entre as partes em 2011.

Isto é, se a intenção era ajustar contrato de “built-to-suit”, no momento da elaboração das cláusulas, o empreendedor deveria dimensionar prazo e valor a serem pagos para que houvesse o devido retorno de seu investimento. Adimplido todo o contrato e vencida tal avença, as condições especiais também estariam vencidas.

Essa, aliás, é a melhor interpretação dos artigos da Lei de Locações que regulam a matéria:

Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1° Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2° Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Parece-me claro que o contrato inicial foi do tipo “built to suit”, porém, as proteções legais ao investidor restringem-se para o período em que estiver em vigor o contrato inicial, como a estipulação de multas indenizatórias e de “renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação” (grifei).

Assim, seja em qual modalidade tenha sido entabulado o contrato (ou os contratos), a parte ré deve (ou deveria) ter analisado a situação negocial posta e aferir qual o valor e prazo seriam suficientes para seu retorno financeiro, ao fixar o prazo de 60 (sessenta) meses de locação (a partir de 2011), fica superada a questão.

A extensão da avença, portanto, em meu entender, não ostenta as mesmas garantias do contrato inicialmente firmado, o que afasta a pretensão de limitar a incidência dos dispositivos da Lei de Locações e, inclusive, a parte final do parágrafo único do artigo 473 do CC.

Não bastasse isso, a cláusula 13.2 prevê a possibilidade de entrega do imóvel, antes mesmo do fim do prazo contratual (id. 33832276 - pág. 9).

A questão da reconvenção será resolvida juntamente com o mérito, eis que trata, em verdade, de saber se o pedido autoral de rescisão unilateral é ou não procedente.

Afastados os fundamentos acima, o fato controverso, por conseguinte, é a indivisibilidade ou não dos imóveis mencionados nestes autos e se é possível a devolução de apenas um deles, como pretende a CEF.

No que concerne à tutela pretendida pelo banco autor, entendo que o caso é de deferimento parcial, apenas para permitir o depósito em juízo dos aluguéis (consignação em pagamento).

Analisando o feito após a instauração do contraditório, parece-me muito improvável que os imóveis, em que pese os contratos locatícios diversos, tenham sido desenhados ou projetados para o funcionamento em separado, o que, a meu ver, obsta a devolução de um deles e a manutenção do outro contrato.

Transparece, sim, que durante as tratativas para a construção da bancária da CEF (imóvel que se pretende a manutenção do vínculo locatício), as partes entenderam pertinente a realização de obra maior e que poderia haver a pronta ocupação da área da agência, postergando o uso da parte inacabada, imóvel n° 2.

Tal fato é apreensível de diversos elementos constantes dos autos, observe-se, a título de exemplo, que a vigência de ambos os contratos coincide nas datas, “25/10/2011 a 24/10/2016”, o que denota uma intenção de alinhar a ocupação e os ajustes locatícios das áreas. Ademais, ambos foram formalizados como construção seguida de locação.

Cotejem-se as características dos contratos (id. 30673033):

 Análise Contratos/Processos administrativos:

Imóvel 1 – (Processo Administrativo: 7063.01.026/2009)

Autorização da contratação pela autoridade competente (Matriz): 20/11/2009

Data da contratação: 28/09/2010

Publicação Diário Oficial da União (DOU) da autorização contratação: 06/10/2010

Unidade ocupante: Agência Centenário

Endereço: Rua Presidente Kennedy, nº 1-35, Centro Bauru/SP

Valor de locação: R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) reajustado anualmente pela variação do índice IGP-M (FGV)

Área do imóvel : aproximadamente 1054,00 m²

Prazo para construção do imóvel: 150 (cento e cinquenta) dias, contados a partir do Alvará de Construção Início da vigência da locação: 60 meses após a elaboração do aditivo de recebimento do imóvel

Data de vigência: 25/10/2011 a 24/10/2016

 

Imóvel 2 – (Processo Administrativo: 7063.01.5617.01/2011)

Autorização da contratação pela autoridade competente (Matriz): 23/09/2011

Data da contratação: 01/11/2011

Publicação Diário Oficial da União (DOU) da autorização contratação: 01/11/2011

Unidade ocupante: Unidades de escritórios da CAIXA

Endereço: Rua Presidente Kennedy, nº 1-81, Centro Bauru/SP

Valor de locação: R$ 59.000,00 (Cinquenta e nove mil reais) reajustado anualmente pela variação do índice IGP-M (FGV)

Área do imóvel : aproximadamente 2.050,91 m²

Prazo para construção do imóvel: 120 (cento e cinquenta) dias, a partir da assinatura.

Início da vigência da locação: 60 meses após a elaboração do aditivo de recebimento do imóvel

Data de vigência: 25/10/2011 a 24/10/2016

Ainda que a CEF insista na existência de entradas independentes dos imóveis, estacionamentos externos díspares e que o contrato relativo ao imóvel 2 tenha ocorrido mais de 1 anos após a celebração da avença atinente ao imóvel 1, além de acreditar “que o investidor tinha projetos independentes que separavam a medição de energia, água e outras, assim, cabe a ele dar uma solução (ou aplicar a que estava definida nos projetos) para a separação das despesas da edificação, posto ser o proprietário do imóvel”, não é o que os documentos carreados aos autos indicam.

A versão da requerida PTX, a seu turno, diz que “inicialmente contratou-se a área de prédio que abrigaria a agência centenária pelo valor rebaixado (R$ 28.000,00) em relação ao contrato anterior (R$ 33.000), porém, imediatamente após a aprovação de Brasília seria assinada a contratação da nova área do mesmo prédio, o qual seria aprovado pela PREFEITURA MUNICIPAL DE BAURU, de um projeto de prédio monousuário com cerca de 3.244 m2 de área construída com acessos interligados para facilitar o trânsito de funcionários, malotes, etc. (PLANTA ANEXA) com a expedição do respectivo ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO para todo o conjunto predial MONOUSUÁRIO DENOMINADO ‘AGENCIA BANCÁRIA’, conforme atesta o mesmo alvará de construção COM ÁREA ÚNICA TOTAL DO PRÉDIO DE 3.244,25 M2 (DOCUMENTO ANEXO)”.

E, compulsando os autos, infere-se do documento id. 32371604 que o alvará construtivo foi realizado quanto a totalidade do imóvel, o que reflete-se, do mesmo modo, na ART da construção (id. 32371607).

Advoga contra a tese da CEF, ainda, existir “única malha de água e energia”, o prédio estar registrado em matrícula única perante o oficial de imóveis e não se constituir em condomínio, eis que construído para atender aos anseios da contratante.

Cotejem-se, do mesmo modo, as propostas de construção ids. 29435265 e 29435273, que denotam ter havido negociação posterior quanto à construção dos pavimentos superiores para fins de alocação da GILIE – BAURU – ÁREA DE SUPORTE LOGÍSTICO RSLOG BAURU.

Assim, da leitura dos dispositivos e do arcabouço fático, vislumbro que o deferimento da tutela no que concerne à declaração de encerramento do contrato de locação desde a data da distribuição desta demanda e a declaração de cumprimento das obrigações, por confundir-se com o próprio mérito da consignação em pagamento, necessitam da instauração do contraditório.

Nesta esteira, a tutela postulada (nos pontos específicos) são medidas satisfativas e perfazem um verdadeiro adiantamento do provimento jurisdicional final, devendo estes provimentos serem analisados e, se for o caso, acolhidos, em sede de sentença, quando serão apreciados os fatos e fundamentos jurídicos com maior profundidade.

Assim, nesta análise perfunctória, portanto, não é aferível a divisibilidade do bem, em que pese a dualidade de contratos e, por conseguinte, a pretendida suspensão dos efeitos do contrato locatício em comento, desde a data da distribuição desta demanda (28/02/2020).

Por outro lado, o valor da locação, no que se refere ao imóvel desocupado pela CEF, deve permanecer depositado em juízo, ainda que existam nuances próprias do contrato "built-to-suit", tal modalidade é locação e, deste modo, deve obedecer, no que couber, a Lei n° 8.245/91.

Ademais, já expressei nesta decisão que entendo não ter havido a perpetuação de tal característica (built to suit) quando da prorrogação da avença locatícia.

Desta maneira, no que concerne à consignação dos valores que a CEF entende devidos, observo que a lei de locações disciplina o procedimento consignatório em seu artigo 67, já citado na decisão id. 29157458.

Naquele momento, apontei que a CEF procedeu à notificação dos interessados e, após a leniência deles, executou as obras que entendeu cabíveis para promover a devolução do imóvel ao estado em que o encontrou quando da assinatura do contrato de locação (vide ids. 28852800, 28852953, 28852955 etc.).

Ressalte-se que, ao contrário do que aventa a requerida PTX, a ordem de intimação da CEF consta da decisão id. 29157458 (“Como esta decisão está a determinar a citação da parte ré, incumbe à CAIXA “no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo” e “Antes, porém, da citação, se ainda não ocorreu, a CAIXA deverá providenciar o depósito do montante que entende devido, nos termos do artigo 67 e seguintes da Lei nº 8.245/91.”), não havendo qualquer ilegalidade nos depósitos já realizados e nos que virão.

Estes elementos são mais do que suficientes para que haja a consignação em pagamento das quantias em conta vinculada a este feito.

Por fim, havendo controvérsia em relação às importâncias depositadas, eis que a parte requerente entende que elas sequer são devidas e que a Requerida PTX insiste na permanência do ajuste até que haja o efetivo retorno financeiro, aplicável o parágrafo único do artigo 67 da Lei n° 8.245/91 (“Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia”), o que prejudica o requerimento aviado no id. 33831971.

Ante todo o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA para autorizar a consignação em pagamento dos alugueres e manter depositado os valores até que sobrevenha decisão final nestes autos, momento em que, a depender do resultado, decidirei sobre a destinação da verba.

A fase processual atual é de saneamento e deferimento de provas, por este motivo, delineado que a controvérsia está em saber se os imóveis mencionados nesta demanda podem ou não ser tidos por independentes, o caso é de determinar a realização de prova pericial.

Nomeio, para tanto, o perito Sr. CARLOS ALBERTO NEME DARÉ, CREA 5060183161, telefone (14) 3223-8307 ou 99702-7336, endereço eletrônico nemedare@hotmail.com, que deverá, no prazo de cinco dias de sua intimação, apresentar proposta de honorários a ser arcada, antecipadamente, pela parte ré (art. 82 do CPC/2015). O prazo para a entrega do laudo será de 40 (quarenta) dias, contados da intimação para tanto.

Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos para acompanhar a perícia, bem como a formulação de quesitos, no prazo legal.

Apresentada a proposta de honorários periciais, abra-se vista às partes para manifestarem-se, em cinco dias, ocasião na qual, havendo concordância por parte da ré, deverá providenciar o imediato depósito.

Feito o pagamento, providencie a Secretaria a intimação do perito judicial para que ele dê ciência às partes e também a este juízo a data de início aos trabalhos, com antecedência mínima de cinco dias (CPC, art. 466, §2º).

Determino, sem prejuízo das demais ordens, que a CEF traga aos autos a íntegra dos procedimentos administrativos n°s 7063.01.026/2009 e 7063.01.5617.0/2011.

Fica deferida, também, a juntada de eventuais documentos. Prazo de 5 (cinco) dias.

Cópia desta decisão poderá servir de carta precatória / mandado / ofício, se o caso.

Int.”

 Sustenta a parte agravante, em síntese, a necessidade de produção probatória para analisar o retorno financeiro do contrato built to suit.  Afirma que ao contestar a ação, a agora agravante alegou que o prédio fora construído para atender um único usuário, e que não havia obtido, ainda, o retorno do seu capital  investido,  pois  até  então  só  havia  recebido  a  remuneração  do  aluguel,  havendo  a necessidade de retorno do capital investido; em suma, a tese da ré/agravante baseia-se em duas premissas: a) ausência do Retorno financeiro do contrato entabulado e b) indivisibilidade do prédio,  não obstante haver dois contratos,  sendo por isso impossível a sua entrega parcial. Apenas com relação ao segundo ponto (indivisibilidade) é que foi deferida a produção de prova documental (exibição de processos administrativos) e pericial (a respeito da indivisibilidade do prédio). No entanto, no que  diz  respeito  a tese  da ausência do retorno financeiro, restou indeferida a produção de prova sem que fossem analisadas as tratativas pré-contratuais e o fato de a agravada ter se utilizado da sua posição dominante no contrato para forçar a agravante a aceitar todas a suas imposições. Ressalta o risco de prejuízo ao contraditório se a tese da indivisibilidade fracassar. Especifica que o único ponto a ser agravado diz respeito ao impedimento de realização de prova pericial relativa ao retorno financeiro. Discorre acerca das circunstâncias do contrato firmado e ressalta que o laudo juntado  pela  agravante  nos autos de origem demonstra  que  o retorno financeiro só ocorreria após 28 anos de contrato.  Destaca o teor do art. 473 do CC. 

A parte agravada apresentou contrarrazões.

É o relatório.