V O T O

A ação foi ajuizada com o intuito de obter a resilição unilateral de contrato de financiamento imobiliário de imóvel já construído firmado junto a CEF com a consequente restauração do status quo ante, representada pela devolução do imóvel e dos valores despendidos com base no contrato.

O juízo de origem julgou o pedido improcedente, tendo em vista a extinção do contrato pelo inadimplemento da parte Autora. Após a consolidação da propriedade e do fracasso dos leilões designados nos termos da Lei 9.514/97, o imóvel foi objeto de venda direta a terceiros.

A apelante inova em razões recursais ao pugnar pela aplicação do art. 2º do Decreto-Lei 911/69. A matéria em comento, no entanto, tem regulação específica pela Lei 9.514/97.

O art. 27, § 4º da referida lei estabelece que nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos subsistentes relativos ao imóvel.

O § 5º do art. 27 da Lei 9.514/97, por sua vez, dispõe que se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e das despesas do imóvel, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o citado § 4º.

Nestas condições, o STJ, por interpretação extensiva, tem adotado o entendimento de que o fracasso no segundo leilão também exonera o credor da obrigação de restituir eventuais valores sobressalentes à dívida:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM RESCISÃO JULGADA EM CONJUNTO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E MEDIDAS CAUTELARES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE RECONHECIDO. ALEGAÇÃO, EM AGRAVO INTERNO, DE OFENSA À COISA JULGADA. IMPOSSIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO. TEMA NÃO DEBATIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE, MESMO EM SE TRATANDO DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECEDENTES. MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL JULGADA IMPROCEDENTE. VIOLAÇÃO DO DISPOSTO NO § 5º, DO ART. 27, DA LEI Nº 9.514/97. BEM IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE LICITANTES NOS DOIS LEILÕES. DESNECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. PRECEDENTES.DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. Como a ofensa à coisa julgada não foi suscitada em contrarrazões ao recurso especial, fica inviabilizada sua análise em agravo interno, por configurar inovação recursal. Precedentes.
3. Não é possível o exame, nesta instância recursal, de questão que não foi debatida pelo Tribunal local, ainda que se trate de matéria de ordem pública cognoscível de ofício pelas instâncias ordinárias.
Precedentes.
4. Nos termos do § 5º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97, o fracasso na alienação de bem dado em garantia fiduciária, pela ausência de licitantes, em ambos os leilões, extingue a dívida e exonera o credor fiduciário da obrigação prevista em seu § 4º. Precedentes.
5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
6. Agravo interno não provido.
(STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1523934/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEILÕES PÚBLICOS FRUSTRADOS. DÍVIDA EXTINTA. PRECEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Consoante a jurisprudência desta Corte, "na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário" (REsp n. 1.654.112/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018)
2. Agravo interno desprovido.
(STJ, AgInt no AREsp 1357379/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/05/2019, DJe 31/05/2019)

Os referidos julgados, no entanto, limitam-se a reconhecer que o regramento da Lei 9.514/97 se encerra com o fracasso do segundo leilão, sem analisar eventual enriquecimento ilícito do credor fiduciário quando este se torna pleno proprietário do imóvel ou os termos da venda direta realizada a terceiros.

A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil.

Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97), bem como por taxa mensal de ocupação a que alude o artigo 38 do Decreto-lei 70/66.

Na hipótese de venda direta a terceiros após o fracasso do segundo leilão, ainda que a venda não tenha se dado por preço vil, compete à instituição financeira observar, por analogia, os termos do art. 27, §§ 4º e 5º da Lei 9.514/97, comprovando que o valor da venda é inferior à somatória da dívida e das despesas do imóvel relativas ao período em que foi ocupado pelo mutuário como condição para ser dispensada da obrigação de restituir os valores sobressalentes. Caso contrário, deverá restituir aos mutuários os valores sobressalentes nos termos do § 4º da Lei 9.514/97.

No caso dos autos, há fortes indícios de que o valor de venda do imóvel a terceiros não configura preço vil e não é suficiente para, a um só tempo, quitar a dívida do financiamento (a autora alega ter pago apenas 98 das 300 prestações contratadas, ID 158285029, 2 de 13) e os expressivos valores pagos pela credora a título de despesas condominiais e IPTU incidentes sobre o imóvel (ID 158285185 e ID 158285186). É de se destacar que, após a consolidação da propriedade, a ocupação gratuita do imóvel até a imissão na posse do terceiro adquirente é mais um fator a afastar a configuração de enriquecimento ilícito da instituição financeira.

A pretensão da parte Autora parece motivar-se, antes sim, pelos valores utilizados de seu FGTS a título de entrada, bem como a discrepância entre o valor total que deveria pagar pelo financiamento e a avaliação imóvel. A diferença em questão se explica, por óbvio, pela incidência de juros remuneratórios no longo prazo de amortização da dívida e não configura erro substancial capaz de anular o negócio jurídico válido e plenamente eficaz até sua extinção, protegida pelos efeitos do ato jurídico perfeito.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima.

Honorários advocatícios majorados para 11% do valor da causa, observados os benefícios da assistência judiciária gratuita.

É o voto.