V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR):

Conheço da apelação, recebendo-a em seus regulares efeitos (art. 1.012, caput, do CPC).

O exequente, no caso, a CEF, poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

Entendimento diverso poderia implicar verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e hipotecária, passando a ter a propriedade do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que as instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

Ainda a respeito da adjudicação pelo exequente, a exemplo do que ocorre quando o imóvel é adquirido por terceiros, se a dívida for inferior ao valor de imóvel, o devedor deverá receber do exequente a diferença entre ambas. Na situação oposta, se a dívida é superior ao valor do imóvel, a execução terá prosseguimento regular pelo saldo remanescente (artigo 685-A, § 1º do CPC/73, artigo 876, §§ 4º, I e II do no CPC).

Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, o credor deve ser condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel.

A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser presumido, mas demonstrado pela executante, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Neste sentido:

SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. VALOR DA AVALIAÇÃO. CONDENAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO AO PAGAMENTO DA DIFERENÇA ENTRE O DÉBITO DO MÚTUO E O VALOR DO IMÓVEL.

1. A CEF, em execução extrajudicial nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, adjudicou o bem do imóvel pelo valor da dívida e não no valor da avaliação do imóvel. O valor da dívida, na espécie, era menor do que o valor publicado no edital do primeiro leilão.

2. O Decreto-Lei nº 70/66 não inibe o credor de, à ausência de lance no segundo público leilão, adjudicar a si o bem imóvel hipotecado, contudo ressalva-se que deve ser pelo valor da avaliação do imóvel e não do débito. Entendimento contrário admitir-se-ia enriquecimento ilícito do agente financeiro decorrente de posterior alienação do bem a terceiros. Precedente desta Corte Regional.

3. Não há que se impugnar a execução extrajudicial por preço vil em face da adjudicação pelo agente financeiro, mas cabível impor à Caixa o pagamento do valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel.

4. Semelhante conduta previu o Decreto-Lei nº 70/66 quando o lance for superior ao débito, no sentido de que "Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias referidas no caput deste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor." (art. 32, §3º, do Decreto-Lei nº 70/66).

5. Apelação parcialmente provida para condenar a CEF ao pagamento da diferença encontrada entre avaliação do imóvel e o débito do mutuário, na data da adjudicação, corrigido monetariamente.

(TRF1, APELAÇÃO 00046321020014013803, DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:30/07/2010)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO NÃO VERIFICADA. DECRETO-LEI N. 70/1966.

1. (...).

2. Rejeitada a alegação de que a alienação do imóvel se deu por preço vil, quando o agente financeiro, por intermédio do agente fiduciário, observou o que dispõem o art. 32 e parágrafos, do Decreto-Lei n. 70/1966, e a alienação se deu de acordo com o valor indicado no laudo de avaliação, que é superior ao da dívida e ao quantum indicado no Documento Único de Arrecadação Municipal.

3. Comprovado, nos autos, que o procedimento de execução extrajudicial observou as normas previstas no Decreto-Lei n. 70/1966, não merece acolhimento a alegação de vícios apontados pelo mutuário inadimplente, tanto mais que foi regularmente notificado para purgar a mora, bem como do leilão levado a efeito pela parte credora.

4. Sentença mantida.

5. Apelação do autor não provida.

(TRF1, APELAÇÃO 00458382520104013500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:05/09/2014)

SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO POR PREÇO VIL. ANULAÇÃO. APELAÇÕES NÃO PROVIDAS.

1. Trata-se de apelações interpostas pelo Banco Bonsucesso S/A (agente fiduciário) e pela Caixa Econômica Federal (CEF) de sentença em que se julgou parcialmente procedente para, em sede de execução extrajudicial de contrato de financiamento de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação, anular a adjudicação.

2. Na sentença, foram afastadas as supostas ilegalidades formais e a alegada iliquidez do débito, acolhendo, apenas, o fundamento de adjudicação, pela Caixa Econômica Federal, por preço vil, tendo em vista o valor da avaliação - R$ 42.680,34 e o preço da adjudicação: R$ 5.083,94.

3. (...).

4. A Caixa Econômica Federal se aferra à Lei n. 5.741/71, que dispõe sobre o processo de execução judicial dos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, para sustentar que, ao contrário da fundamentação da sentença, na execução extrajudicial a diferença entre valor de avaliação (e/ou valor fiscal) e valor da dívida (pago pela instituição mutuante) não dá ensejo a se perscrutar sobre preço vil, porquanto a hipótese é de adjudicação (e não, de arrematação), que, de acordo com a referida lei, se perfaz, justamente, pelo valor da dívida.

5. Ocorre que, se, no processo de execução extrajudicial, a Lei n. 5.741/71 pode ser aplicada subsidiariamente, nada obsta que também o Código de Processo Civil possa sê-lo. O CPC, no ponto, prevê, expressamente, que a adjudicação é por "preço não inferior ao da avaliação" (art. 685-A).

6. A "advertência" do CPC dirige-se contra o enriquecimento ilícito, que no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, gravado de inequívoco interesse público, não poderia ser tolerado. Nesse sentido, entre outros: AC 0004632-10.2001.4.01.3803/MG, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 p.105 de 30/07/2010; AgRg no Ag 1210324/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 02/02/2010.

7. A Caixa alega que o valor de avaliação do imóvel - declinado pelos autores e acolhido na sentença - não pode prevalecer, porquanto determinado sem o devido contraditório. A alegação, no entanto, não impressiona. Declinado o valor na inicial, deveria a Caixa, na contestação, apontar, especificamente, a ilegitimidade do valor, pugnando, inclusive, por avaliação a ser feita por perito. Incidência do art. 684 do CPC: "Art. 684 Não se procederá à avaliação se: I - o exeqüente aceitar a estimativa feita pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V)."

8. O "valor fiscal" do imóvel, adotado em razões de decidir, não pode ser tido, de todo modo, exorbitante, especialmente quando a própria Caixa com ele aquiesceu quando da transferência de propriedade, conforme consta da averbação da adjudicação na matrícula do imóvel.

9. No mais, se o "valor fiscal" do imóvel é de R$ 42.680,34 e a adjudicação foi pelo preço de R$ 5.083,94, mesmo ao senso comum está, objetivamente, assente a premissa de preço vil, em que estribada a sentença.

10. Apelações não providas.

(TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800 APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:15/05/2014

ADMINISTRATIVO. SFH. LEILÃO. LANCE MÍNIMO. ERRO NA PUBLICAÇÃO. SALDO DEVEDOR. PREÇO VIL OFERTADO. DL 70/66. DESCUMPRIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de ação ordinária em que se objetiva, liminarmente, a assinatura do termo de arrematação do imóvel supostamente arrematado, bem como, que a Ré não promova qualquer ato de alienação do imóvel. No mérito, requer a confirmação da liminar, com a condenação da Ré ao pagamento da taxa anual de ocupação do imóvel, das despesas condominiais e lucros cessantes. A sentença negou pedido do Autor de ter a carta de arrematação assinada pelo credor, tendo em vista o leilão ocorrido em 19/02/2008, onde apresentou lance para arrematação.

3. O Autor foi comunicado de que o leilão seria cancelado pois o valor do imóvel ficou muito abaixo do valor do saldo devedor. Recebeu, ainda, notificação extrajudicial, em 22/02/2008, comunicando que houve erro material na publicação do valor do lance mínimo no edital e que a arrematação não se efetivou pelo valor vil do preço ofertado.

4. Não há que se falar que a questão deve ser vista apenas sob o viés das relações de direito privado. A EMGEA é empresa pública federal criada pela MP 2155/01 para fortalecer as instituições financeiras federais e atua na recuperação de recursos públicos emprestados por aquelas instituições. Está a EMGEA autorizada por lei a promover a execução de contrato vinculado ao SFH, nos termos do art.32 do DL 70/66.

5. O erro na publicação do edital informando valor de lance mínimo inferior ao valor da dívida e ao valor do imóvel não convalesce, por afronta expressa ao disposto no art. 32 do DL 70/66, e pode ser anulado por força do disposto no art. 166, VII, do Código Civil.

6. O valor do lance oferecido corresponde a 36,25% do saldo devedor do contrato em execução. É uníssono na jurisprudência que a execução não pode ser dar por valor vil, sob pena de nulidade. Embora não se tenha um critério definido para estabelecer o que é o preço vil, no caso dos autos é evidente que a manutenção da arrematação com base em lance mínimo equivocadamente informado não atende aos princípios que vedam o enriquecimento sem causa, pois restaria ao devedor, que já perdeu a sua moradia, responder pela diferença em ação de execução, fadada ao fracasso, com evidente prejuízo ao erário. A própria lei exige que a oferta de lance inferior ao saldo devedor ou avaliação do imóvel somente pode se concretizar no segundo leilão do imóvel (art. 692 do CPC e art. 32, § 1º, do DL 70/66). Precedentes: RESP 200100864735, HUMBERTO GOMES DE BARROS, STJ - TERCEIRA TURMA, DJ DATA:08/05/2006 PG:00193; RESP 199600148112, PEÇANHA MARTINS, STJ - SEGUNDA TURMA, DJ DATA:16/12/1996 PG:50836 RATARJ VOL.:00031 PG:00065 RSTJ VOL.:00094 PG:00136; AC 200982000072760, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma, DJE - Data::02/12/2011 - Página::135.

7. Não incorre o Autor em qualquer prejuízo, já que o cheque emitido não foi descontado pela Ré. Por outro lado, a manutenção da arrematação traria prejuízo significativo ao devedor do contrato, que sequer participou da demanda, bem como ao erário, pela pouca probabilidade de se conseguir o retorno da diferença junto ao devedor em ação própria.

8. Várias são as razões para a manutenção da sentença: a origem pública dos recursos; a nulidade do edital por contrariedade a expressa determinação legal; a impossibilidade de se permitir a arrematação do bem, em primeiro leilão, por valor inferior à dívida contratual.

9. Apelação desprovida.

(TRF2, AC 00021752620084025001, AC - APELAÇÃO CÍVEL, MARCUS ABRAHAM, 13/08/2013)

IMISSÃO DE POSSE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DEL-70/66. CONSTITUCIONALIDADE. REVOGAÇÃO. RIGOR FORMAL. PREÇO VIL.

1. Considerando-se o teor da defesa da ré originária, impõe-se a reinclusão da CEF e do Banestado na lide, na qualidade de litisconsortes passivos necessários.

2. Está sedimentado o posicionamento de que o DEL-70/66 não ofende, quer os preceitos constitucionais, que o estabelecido no CPC-73 . Precedentes.

3. Devem ser observadas todas as formalidades previstas no DEL-70/66, mas a declaração de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial depende da demonstração de que a inobservância causou efetivo prejuízo ao executado. Caso contrário, tratar-se-á de mera irregularidade, não comprometendo a validade dos atos subseqüentes.

4. A alienação extrajudicial que foi efetivada por valor correspondente a menos de 50% (cinqüenta por cento) do valor estabelecido no contrato, para fins do ART-818 do CC-16 é nula, em decorrência do preço vil.

(TRF4, AC 9404535613, JOSÉ LUIZ BORGES GERMANO DA SILVA, QUARTA TURMA, DJ 20/08/1997)

ADMINISTRATIVO. CEF. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL PELA CEF. PREÇO VIL. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO. RESTABELECIMENTO DO CONTRATO DE MÚTUO E HIPOTECA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Insurge-se a CEF contra sentença que reconheceu a nulidade da adjudicação de imóvel, diante da vileza do valor ofertado.

2. A jurisprudência reiterada do STJ é no sentido de que o preço vil está caracterizado quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem.

3. In casu, exsurge, de forma indubitável, uma discrepância entre o valor da adjudicação, de R$ 15.896,52, e o valor de venda do imóvel, de R$ 39.500,00, avaliado pela CEF, sendo que a adjudicação data de 19.12.2007, enquanto a avaliação do imóvel para posterior venda operou-se em 01.07.2008, o que demonstra um intervalo de tempo razoavelmente curto para tamanha valorização do imóvel.

4. Preço vil caracterizado impondo a anulação da execução extrajudicial.

5. Apelação da CEF improvida.

(TRF5, AC 200881000114425, AC - Apelação Civel - 494181, Desembargador Federal Manoel Erhardt, Primeira Turma, DJE - Data::26/05/2011)

ADJUDICAÇÃO. CREDOR. VALOR. FINDA A PRAÇA SEM ARREMATAÇÃO, O CREDOR PODE ADJUDICAR O BEM PENHORADO OFERECENDO PREÇO NÃO INFERIOR AO VALOR DO BEM (ART. 714 DO CPC), NÃO ESTANDO PERMITIDA NA LEI A ADJUDICAÇÃO PELO VALOR DO CRÉDITO. O DISPOSTO NO ART. 690, PARAGRAFO 2., DO CPC, NÃO SE APLICA A ADJUDICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, MAS IMPROVIDO.

(STJ, REsp 147.347/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 30/04/1998, DJ 29/06/1998, p. 198)

Honorários advocatícios

Considerando que o recurso foi interposto sob a égide do CPC/2015, aplica-se o artigo 85 do referido diploma legal.

Ressalte-se, ainda, que, nos termos do Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça para orientar a comunidade jurídica acerca da questão do direito intertemporal, tratando-se de recurso interposto contra decisão publicada posteriormente a 18/03/2016, é possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85 , § 11, do CPC/2015:

Enunciado administrativo número 7: “Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do novo CPC.”

Assim, condeno a parte apelante ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais devem ser majorados, modificando-se o patamar originalmente arbitrado para o montante de 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.

É o voto.