V O T O

A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito à responsabilidade civil das requeridas pelos vícios constatados no imóvel da autora, adquirido no âmbito do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida, que dificultam seu uso e habitabilidade. 

A sentença julgou improcedentes os pedidos, com esteio no laudo pericial técnico consignado nos autos (ID. Núm. 154516681), nos seguintes termos:

“O imóvel foi entregue em perfeitas condições de habitabilidade e moradia, sendo certo que, devido ao mau uso por parte dos moradores, bem como pelo decurso e desgaste natural do tempo, e também devido a algumas intervenções e instalações que foram feitas na casa pelos moradores, sem o acompanhamento de profissionais qualificados, o imóvel passou a apresentar pequenos defeitos, os quais, todavia, não comprometem a estrutura do imóvel, não oferecem riscos à vida e à saúde de seus moradores e, além disso, podem ser resolvidos com medidas de reforma relativamente simples.

Assim, não restou comprovado, nestes autos, desídia ou negligência por nenhuma das duas rés, não havendo que se falar, assim, nem em reparação por eventuais danos materiais, nem em indenização por danos morais.

[...] 

Ante todo o exposto, sem necessidade de mais perquirir, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC”.

Diversas são as questões que se colocam no presente recurso de apelação, com o que passo a analisar cada uma das alegações da apelante de forma tópica e individualizada.

Do Cerceamento de defesa

A apelante sustenta, preliminarmente, o cerceamento de sua defesa ante a necessidade de complementação do laudo pericial.

Na hipótese, foi deferida a realização de prova pericial, tendo o D. Magistrado a quo designado como perito o engenheiro civil MARCO AURÉLIO MARTINEZ DE MELO. Finalizado os trabalhos periciais, mediante vistoria realizada no imóvel da parte autora, foi apresentado o Laudo Pericial referente a conclusão da perícia, acompanhado das respostas dos quesitos apresentados pelas partes (Num. 154516672).

Nos termos do artigo 370 do CPC/15, a realização da pericia se faz necessária, quando as razões e documentos consignados nos autos, não se mostram suficientes para convencer o magistrado acerca da verossimilhança das alegações. Entretanto, não se configura cerceamento de defesa quando do indeferimento de diligências inúteis ou meramente protelatórias, cabendo ao juízo determinar as provas necessárias à instrução do processo.

No caso dos autos, o que se verifica é que o conjunto probatório do presente feito forneceu ao Magistrado, os elementos suficientes ao deslinde da causa, nos termos do artigo 373 do CPC/15.

Ademais, considerando as informações prestadas pelo perito, em consonância com o relatório fotográficos consignado no laudo pericial, entendo que existem elementos suficientes para comprovação das patologias estruturais no imóvel periciado, de modo que não há razão para se complementar a perícia, conforme pretende a Apelante.

Portanto, não há que se cogitar, no presente caso, em cerceamento de defesa da Apelante, ou qualquer espécie de nulidade.

Da responsabilidade das Requeridas

Insta analisar, ainda, a responsabilidade da construtora e do da CEF, na qualidade de agente financeiro, para a reparação de tais danos.

Segundo Hely Lopes Meirelles,

 “Contrato de construção é todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente” (MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3.ª Ed. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1979. p. 196.)

Ocorre que, no caso dos autos não estamos diante de uma responsabilidade civil contratual, em que há violação às estipulações feitas no contrato. Trata-se, na realidade, de responsabilidade civil extracontratual, na medida em que se refere a responsabilidade pela perfeição da obra, vinculada, portanto, à garantia da construção e do resultado que se espera, seja pela perfeição técnica da obra, como também pela sua solidez e segurança, conforme prevê o artigo 618 do Código Civil, verbis:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Assim, resta configurada sua responsabilidade por vícios redibitórios, em se tratando de erros de projeto, utilização de materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por qualquer razão que lhe possa ser imputada, compromete seu resultado final causando danos no imóvel.

Quanto à legitimidade da Caixa Econômica Federal, cumpre esclarecer inicialmente, que no caso em questão, as partes firmaram “Contrato por instrumento particular de venda e compra de imóvel, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no Programa Minha Casa Minha Vida – Recursos – FAR”.

Assim, em princípio, a responsabilidade da CEF diz respeito apenas ao contrato de mútuo, aparentando não fazer parte da relação jurídica material colocada em Juízo e, consequentemente revelando-se, em tese, parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda.

Contudo, denota-se que a CEF, na qualidade de agente financeiro, também financiou a construção do imóvel, com subsídios do FAR.

Ademais, resta incontroverso que a construção do empreendimento do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelos apelados, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, como agente operador do programa e, portanto, corresponsável pela conclusão das obras de construção da casa própria que financia, posto que fiscalizadas permanentemente pela Instituição Financeira, havendo inclusive acerto contratual que vincula a liberação do capital ao andamento do cronograma físico-financeiro.

Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

Ainda nesse sentido:

PROCESSUAL  CIVIL.  AGRAVO  INTERNO  NO  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1.  Ação  de  obrigação  de fazer cumulada com compensação por danos morais  e  indenização  por  danos  materiais  em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda. 2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3.  A  ausência  de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como  violados  impede  o  conhecimento  do  recurso  especial. 4. A legitimidade  passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos  no  programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra. Precedentes.5. Agravo interno no agravo em recurso especial desprovido.  (REsp 1609473/RN, Rel. Ministra Nancy Andrigui, TERCEIRA TURMA, DJe 13/02/2019)

Conforme se extrai do voto da lavra da E. Relatora Nancy Andrigui, “eventual legitimidade da empresa pública está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: se agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, detém a legitimidade; se atuar meramente como agente financeiro, não a terá”.

Desse modo, ao aplicar os recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, na compra de terrenos e na construção de edifícios em áreas sujeitas às constantes inundações, a CEF se responsabiliza pelos danos decorrentes destes eventos.

Cumpre destacar, ainda, que a relação entabulada entre as partes é efetivamente de consumo e, portanto, à luz do Código de Defesa do Consumidor tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão de forma objetiva e solidária pela reparação dos danos (artigo 7º, parágrafo único c.c 14, caput, do CDC).

Nestas circunstâncias, a jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel, conforme julgados que trago à colação:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, LUCROS CESSANTES E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte Superior é de que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

2. No caso, a revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que a corretora, ora recorrente, atuou como parceira comercial, não prescindiria da interpretação de cláusulas contratuais, bem como do reexame de provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. 3. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1243517/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018).

Nesse sentido também já se posicionou esta Eg. Turma:

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. MÚTUO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS COMPROVADOS. CABIMENTO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. A instituição financeira não se limitou a atuar como agente financeiro no "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção com Obrigação, Fiança e Hipoteca - Financiamento de Imóveis na Planta e/ou em Construção - Recursos FGTS", mas operou como agente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual deve integrar o polo passivo da demanda.

2. Segundo pode ser observado do instrumento contratual, a construção do empreendimento Residencial Atlântico Norte, do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelos apelantes, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal como agente operador do programa, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento.

3. Aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018).

4. Entre as partes litigantes emerge uma inegável relação de consumo, regulamentada nos precisos termos que reza o Código de Defesa do Consumidor. As empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma objetiva, ou seja, independentemente da existência da culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados no artigo 14 do CDC. Precedente.

5. Nesta avença, em que manifestamente impede-se a livre discussão das cláusulas contratuais, redigidas de forma antecipada e unilateral pela instituição financeira, constava nova previsão unilateralmente estabelecida para a conclusão da obra, conforme os prazos e etapas previstos no cronograma físico-financeiro aprovados pela Caixa Econômica Federal.

6. Conhecida a vulnerabilidade do consumidor, ressalta a abusividade da previsão de novo prazo de entrega do empreendimento, forma com que as rés buscam se valer com o exclusivo fim de eximir os fornecedores da responsabilidade pela inobservância do primeiro pacto, estipulando cláusula que pesa apenas sobre o consumidor.

7. A cláusula que prevê prazo significativamente superior àquele estabelecido no primeiro contrato gera vantagem somente à construtora, à empresa organizadora e ao agente financeiro, quebra o equilíbrio contratual e enfraquece ainda mais a posição desvalida do consumidor, violando princípios fundamentais da relação de consumo, bem como os artigos 39, inciso V, e 51, IV do CDC, razão pela qual deve ser desconsiderada.

8. Se novo limite para a entrega da obra precisou ser pactuado, isso não se deve à culpa dos adquirentes do imóvel, mas exclusivamente à mora das empresas, tecnicamente responsáveis pelo empreendimento, que deixaram de entregar o imóvel no dia contratualmente estipulado. Em outras palavras, os apelantes não podem ser prejudicados pela privação injusta do uso do bem por descumprimento contratual imputável exclusivamente às demandadas.

9. Configurado o atraso na entrega do imóvel, é de ser julgado procedente o pedido reparatório pelas perdas patrimoniais e extrapatrimoniais, de forma a responder solidariamente todos os que tenham intervindo de alguma forma na relação de consumo, e participado, direta ou indiretamente, para ocorrência do dano, independentemente de culpa, nos termos do art. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor.

10. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o simples descumprimento contratual de entrega de unidade imobiliária no prazo pactuado gera direito ao comprador de indenização pelos lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo. Nesse sentido, recentes precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

11. A responsabilidade pelos lucros cessantes é devida no valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar praticado pelo mercado, correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do imóvel, desde a data em que findo o prazo de tolerância estipulado no contrato até a efetiva entrega do bem.

12. A despeito de conhecer a tese fixada pela Corte Superior, no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera danos morais, é de se entender, no presente caso, que os elementos dos autos evidenciam mais do que mero dissabor causados aos apelantes.

13. E nem se menciona o puído argumento do "sonho da casa própria", porém, não há como se desvencilhar da repercussão causada aos adquirentes pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe aos compradores transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

14. Portanto, de rigor o pagamento de indenização a título de danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

15. Inversão do ônus da sucumbência.

16. Apelação provida parcialmente. (TRF3 - Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1990939 / SP 0003575-29.2012.4.03.6126, DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:09/11/2018)

A perícia técnica realizada nos autos de fato atestou a desconformidade do imóvel com o projeto e com as normas mínimas de construção.

Nesse sentido esclareceu o Il. Perito (ID. Núm. 154516672):

“As patologias predominantes encontradas, foram fissuras decorrentes de dilatações térmicas. Isso ocorre pelo emprego de diversos materiais com diferentes coeficientes de elasticidade. Estas fissuras encontram-se principalmente nos encontros dos painéis pré-moldados e no encontro das lajes com os painéis das paredes. No banheiro, os pisos do box encontram-se úmidos, este problema pode ser ocasionado por má qualidade do rejuntamento ou agentes químicos (produtos de limpeza), que reage com o mesmo corroendo-os e abrindo frestas por onde a água passa a ter acesso. Existe uma ampliação na lateral do imóvel, sem acompanhamento técnico ou projeto aprovado junto a prefeitura.”

Adoto, por oportuno as considerações feitas na conclusão do laudo, acerca do grau de risco apresentado pelo imóvel, tendo em vista as considerações acima transcritas:

“Diante das inconformidades técnicas construtivas e da falta de desempenho nos sistemas verificados no imóvel vistoriado, a classificação do imóvel é como de GRAU DE RISCO REGULAR, principalmente no que diz respeito as manchas de umidade no piso do banheiro e a ampliação sem acompanhamento de um profissional habilitado, que possuem em vista o impacto de desempenho tecnicamente recuperável, sendo necessária a intervenção imediata para sanar os problemas apontados, a fim de evitar maiores prejuízos com o decorrer do tempo.”.

Com efeito, é procedente a pretensão reparatória deduzida na inicial, consistente no restabelecimento do imóvel, nos termos do projeto contratado com a construtora ré, de modo a garantir seu adequado uso e habitabilidade. 

Dos danos materiais

De certo que, uma vez reconhecida a ocorrência dos vícios construtivos no imóvel, bem como a necessidade da execução de reparos, devidamente relacionados no laudo pericial (Núm. 154516672, pág. 4 – Item 7 – Soluções Propostas), resta configurado o direito da autora à reparação de tais danos às expensas das requeridas, sendo que apenas na fase de execução será possível a aferição acerca da atual extensão dos danos e, por conseguinte, da indenização a ser paga.

Ademais, entendo que o dano material suportado pela autora, que deve abranger não só as despesas tidas para restabelecimento do imóvel, como também dos valores despendidos a título de aluguel, durante o período que tiveram que permanecer fora do imóvel.

A jurisprudência tem admitido a imposição do pagamento dos alugueis, em caso de sinistro do imóvel financiado,  tendo em vista que as despesas em questão são decorrência direta dos danos que atingiram o imóvel e obrigaram os autores a desocupá-lo, visando, ainda, a proteção dos princípios constitucionais da moradia e da dignidade da pessoa humana, já que, diante do comprometimento da estrutura do prédio por vício na construção, faz-se necessária a desocupação da unidade habitacional para que as obras de recuperação se realizem, bem como para resguardar a integridade física dos moradores. Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AGRAVO RETIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COBERTURA SECURITÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA.

[...] 6. Dano material. No que tange à existência de danos materiais e vícios de construção, consigno que o laudo de vistoria realizado pela própria seguradora conclui pela existência de vício de construção. Ademais, foi realizada perícia técnica de engenharia às fls. 401/432 e 478/487, a qual, em vistoria, encontrou as mesmas conclusões. Verificada a existência de conduta, dano e nexo de causalidade, devem a seguradora-ré indenizar a autora.

6.1. No caso dos autos, a autora pleiteou somente a condenação das rés ao pagamento de danos materiais consistentes no pagamento de alugueis e danos morais. Vale dizer, não buscou a reparação dos danos decorrentes dos vícios de construção (isto é, a reforma ou a reconstrução do imóvel). Em relação ao pagamento dos aluguéis, verifico que a cláusula 3.2 das condições gerais do contrato de segura prevê o pagamento de aluguel, na hipótese em que o segurado (mutuário) fique totalmente impossibilitado de continuar a ocupar o imóvel, em decorrência de riscos compreendidos na cobertura básica do contrato. Ocorre que, conforme explicado no item anterior, a cobertura do contrato de seguro obrigatório no Sistema Financeiro Habitacional - SFH abrange sempre os vícios de construção. Assim, os vícios de construção devem ser considerados como abarcados pela cobertura básica do seguro, donde se conclui que a autora/mutuária faz jus à cobertura acessória referente ao pagamento de alugueis. Portanto, deve ser mantida a condenação da CAIXA SEGURADORA S/A ao pagamento dos alugueis. Todavia, é de rigor o afastamento sa condenação da CEF ao pagamento, solidariamente, dos alugueis, porquanto no item "A" deste voto concluiu-se pela ausência de responsabilidade desta instituição bancária pelos vícios de construção, vez que ela atuou como mero agente econômico. (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010401-56.2006.4.03.6102/SP, Quinta Turma, Desembargador Federal PAULO FONTES, Dj 30/11/2017)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. CIVIL. DANOS ORIUNDOS DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. AMEAÇA DE DESMORONAMENTO. SEGURO. INDENIZAÇÃO. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO.

[...] VI - A constatação de existência de danos em um imóvel, ou da iminência dos mesmos, é matéria que dá ensejo a diversas controvérsias judiciais, e a apuração da responsabilidade para arcar com o prejuízo decorrentes dos mesmos pode envolver grande complexidade ao se considerar o número de atores envolvidos desde sua construção até a posse ou aquisição pelo destinatário final.

VII - A responsabilidade pode recair sobre o proprietário quando ele mesmo deu causa ao dano ao conduzir a construção do imóvel, ou quando constatado que, apesar de não ter participado de sua construção, a danificação do imóvel decorreu de sua má conservação. O proprietário também não poderá atribuir responsabilidade a terceiros se, ao realizar modificações no imóvel, acaba por comprometer a funcionalidade do projeto original danificando seu patrimônio por negligência, imperícia ou imprudência.

VIII - É intuitivo, no entanto, que a construtora terá responsabilidade por vícios redibitórios quando comete erros de projeto, utiliza materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por qualquer razão que lhe possa ser imputada, compromete seu resultado final causando danos no imóvel, comprometendo sua estrutura e/ou depreciando seu valor.

IX - De modo semelhante, se houve a contratação de seguro que prevê a cobertura por danos no imóvel, o segurado terá pretensão a exercer contra a seguradora se verificada a configuração de sinistro. A responsabilidade da seguradora depende da incidência de alguma das hipóteses previstas em apólice, o que pode ser verificado por meio da produção de prova pericial, e só será afastada de plano quando restar indubitável a incidência de alguma das hipóteses expressamente excluídas de cobertura por cláusula contratual.

X - Caso em que não se sustenta o argumento da Caixa Seguradora S/A de que as reformas realizadas no imóvel seriam suficientes para sanar os danos existentes no imóvel, tampouco se cogita do cerceamento de defesa, já que houve a produção de prova pericial nos autos, que atestou a existência de ameaça de desmoronamento do imóvel, risco expressamente coberto pela apólice de seguro.

XI - A Caixa Seguradora S/A argui que a apólice de seguro não prevê cobertura de despesas de aluguel em função do sinistro. Ocorre que as despesas em questão são decorrência direta dos danos que atingiram o imóvel e obrigaram os autores a desocupá-lo. A comunicação dos segurados, aliada à resistência da seguradora, ademais, quando evidente o direito da parte autora, configura verdadeiro ato ilícito que atinge seu patrimônio, ato esse que, por si só, já serviria de fundamento para justificar a referida indenização por danos materiais, para além da cobertura securitária se considerada nos termos pretendidos pela seguradora.

XII - No particular dos danos morais, a natureza do direito, a extensão dos danos, o período transcorrido entre a identificação dos danos, a resistência e a mora da ré, além do período necessário à execução da condenação são fundamentos suficientes para reconhecer a configuração do dano moral, não merecendo a sentença reforma nesse tópico, já que a quantia fixada a título de indenização não se mostra irrisória ou exorbitante, observando os ditames da razoabilidade e da proporcionalidade.

XIII - Agravo legal improvido. (TRF3 - Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1895018 / SP 0004713-05.2000.4.03.6109, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS,  Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/11/2018).

SFH. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIO NA CONSTRUÇÃO. RISCO DE DESMORONAMENTO. CONJUNTO RESIDENCIAL MURIBECA. LEGITIMIDADE DA CAIXA SEGURADORA. RECONHECIMENTO. PAGAMENTO DE DESPESAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA SEGURADORA. NÃO COMPROVAÇÃO DA ALEGAÇÃO DE QUE AS REFORMAS INTERNAS REALIZADAS PELOS MORADORES DERAM CAUSA AO RISCO DE DESMORONAMENTO. AGTR IMPROVIDO. AGRAVO REGIMENTAL PREJUDICADO.
1. A jurisprudência deste Tribunal tem admitido a imposição, de forma solidária, à Caixa Seguradora e à Caixa Econômica Federal, de pagamento de aluguéis em caso de sinistro do imóvel financiado, sob pena de multa diária. Precedentes: EDAC 20048300026179202, Desembargador Federal Francisco Wildo, TRF5 - Segunda Turma, DJE - Data: 23/09/2010, Página: 281; TRF5, AGTR 73641/PE, Rel. Des. Federal Margarida Cantarelli, Quarta Turma, julgado em 29/5/2007, DJ 21/6/2007).
2. Em relação à assertiva da Caixa Seguradora de que inexiste previsão contratual que a obrigue a arcar com o pagamento de aluguéis e demais encargos fixados na decisão agravada, constata-se que, também aqui, os argumentos da agravante não devem prosperar. Destarte, os danos materiais indenizáveis impostos pela decisão agravada são consequências inerentes à desocupação dos imóveis e à necessidade de os Autores passarem a residir em outro local, devendo a Caixa Seguradora ser responsabilizada pelo referido pagamento.
3. É cediço que o princípio da boa-fé que rege não só a pactuação do contrato, mas também, o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes impossibilita que se aceite a alegação da Caixa Seguradora de que não há comando contratual determinando a sua responsabilidade em relação aos mencionados encargos. Destarte, não há como olvidar que a responsabilidade da agravante diz respeito à integridade do imóvel, não podendo esquivar-se das conseqüências pecuniárias e emergenciais decorrentes da existência de vícios na construção do mesmo.
4. Embora a agravante afirme que não possui qualquer obrigação relativa aos vícios do imóvel em apreço, tendo em vista que os defeitos verificados no mesmo decorreram de reformas e alterações estruturais inadequadas levadas a cabo pelos próprios moradores, não comprova sua assertiva, permanecendo apenas no campo das alegações. Sabe-se que incumbe ao autor, no caso à agravante, a prova dos fatos constitutivos do seu direito (art. 333, I, do CPC), atribuição da qual a ora agravante não se desincumbiu.
5. Agravo de instrumento improvido. Agravo regimental prejudicado. ( TRF5, PROCESSO: 00040385920124050000, AG - Agravo de Instrumento - 124153, DESEMBARGADOR FEDERAL MANOEL ERHARDT, Primeira Turma, JULGAMENTO: 27/09/2012, PUBLICAÇÃO: DJE - Data::04/10/2012 - Página::221)

Não subsiste, todavia, a pretensão da autora quanto à condenação das requeridas ao pagamento dos valores pagos a título de IPTU, e demais despesas listadas na inicial, por serem inerentes à propriedade e posse do imóvel, independentemente de seu estado de conservação.

Dos danos morais

Tenho, ainda, que o caso dos autos, em que a Apelante adquiriu imóvel e foi surpreendida pela constatação de vícios estruturais que inviabilizam sua imediata utilização, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição.

Desta forma, demonstrada a ocorrência do dano, e presentes os requisitos ensejadores à configuração da responsabilidade das requeridas, a fixação de indenização é medida que se impõe.

No que se refere ao arbitramento do valor a título de indenização por danos morais, é firme a orientação jurisprudencial no sentido de que, nesses casos, deve ser determinada segundo o critério da razoabilidade e do não enriquecimento despropositado, nos seguintes moldes, in verbis:

"A indenização por dano moral deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, devendo o arbitramento operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte empresarial das partes, às suas atividades comerciais e, ainda, ao valor do negócio. Há de orientar-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso".

(STJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, in RT 776/195)

Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial o considerável grau de culpa dos réus e o padrão econômico do imóvel tenho que o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), se revela razoável para a compensação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento da Apelante, inclusive conforme precedentes desta Eg. Turma:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.  VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LEGITIMIDADE DA CEF. SEGURADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. QUANTUM INDENIZATÓRIO.

1. No que tange ao pedido de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel com financiamento e garantia, a CEF é parte legítima, pois celebrou o contrato de mútuo habitacional. Os mutuários efetuavam o pagamento das prestações diretamente ao agente financeiro e este repassou o crédito ao vendedor (cláusula quarta do contrato de mútuo).

2. Em relação ao segundo pedido (indenização por danos morais em decorrência dos danos oriundos de vícios de construção), presente o interesse da CEF na lide, pois se trata de contrato assinado na vigência da Lei nº 7.682/1988, período no qual a apólice é necessariamente pública, garantida pelo FCVS e há potencial comprometimento dos recursos desse fundo.

3. Estão preenchidos os requisitos para a resolução do contrato. O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Esses vícios não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF e, considerando os riscos constatados por perícia, a gravidade é evidente.

4. A rescisão do contrato não é uma punição por qualquer conduta culposa ou ilícita, mas apenas a consequência jurídica que o ordenamento impõe para os casos de constatação de vícios redibitórios.

5. Mantida a sentença em que determinada a rescisão do contrato.

6. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Logo, mantém-se a condenação da CEF e da Caixa Seguradora S/A à devolução dos valores recebidos em razão do contrato, devidamente atualizados e acrescidos de juros, conforme determinado na sentença.

7. A CEF responde pelos vícios de construção, o que não obsta eventual ação regressiva contra a construtora.

8. Na apólice de seguro juntada aos autos, consta a exclusão expressa dos danos decorrentes de vícios de construção (cláusula 5.2.6), mas o documento sequer está assinado ou datado.

9. A jurisprudência é de que a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção, uma vez que não só é obrigatória a contratação do seguro pelo mutuário, como também é obrigatória a vistoria do imóvel pela seguradora.

10. A responsabilidade da CEF e da seguradora é solidária, pois o negócio é um só e deve ser considerado no todo, em face da circunstância de ser viabilizado com recursos públicos, em projeto concebido sistematicamente.

11. Por perícia, constataram-se vícios de construção, assim descritos: a) fissuras no teto; b) desnivelamento do piso do banheiro; c) inadequada impermeabilização das calhas da cobertura; d) ausência de manutenção da pintura externa; e) umidade ascendente no corredor externo, mas não foi comprovada a existência de qualquer dano material.

12. No que concerne aos danos morais, tem-se que estes decorrem de ato que violem direitos de personalidade, causando sofrimento, angústia, aflição física ou espiritual ou qualquer padecimento infligido à vítima em razão de algum evento danoso. Contudo, o mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo.

13. O dano moral decorre das dificuldades impostas aos autores, compelidos a residirem em imóvel com diversos vícios de construção, causando-lhes frustação, insegurança e receio, além dos transtornos decorrentes de ter que diligenciar junto à construtora, à CEF, à seguradora e ao Judiciário na tentativa de solucionar a situação.

14. No tocante ao quantum indenizatório, a título de danos morais, é fato que a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade e, ainda, deve levar em consideração a intensidade do sofrimento do ofendido, a intensidade do dolo ou grau da culpa do responsável, a situação econômica deste e também da vítima, de modo a não ensejar um enriquecimento sem causa do ofendido. O seu escopo define-se pela incidência dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade da sanção em relação à extensão do dano ou do ilícito, evitando-se assim condenações extremas. O valor da condenação imposta à ré deve cumprir esse dúplice escopo, ou seja, ressarcir a vítima do dano moral sofrido e desestimular práticas correlatas; afastando a comissão de condutas análogas; não podendo, pois, tornar baixos os custos e riscos sociais da infração.

15. Por tais razões, mostra-se razoável manter a indenização fixada na sentença a título de danos morais, em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), diante das circunstâncias fáticas que nortearam o presente caso, eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição a parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente, além de compatível com os parâmetros desta Quinta Turma.

16. Apelações a que se nega provimento.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma,  ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0028562-57.2005.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/02/2020)

Dispositivo

Ante o exposto, voto por dar parcial provimento ao recurso de apelação, a fim de julgar procedentes os pedidos e condenar as rés solidariamente, (a) na obrigação de realizar/custear todos os reparos descritos no laudo pericial, para restabelecimento do imóvel, nos termos da fundamentação supra; (b) ao pagamento de indenização a título de danos materiais, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, para custeio de hospedagem da autora e sua família, caso seja necessário seu deslocamento durante o período de execução das obras; (c) ao pagamento de indenização a título de danos morais, no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sobre o qual incidirá correção monetária e juros de mora desde a presente data, exclusivamente pela taxa SELIC, nos termos da fundamentação supra.

Por força da sucumbência, condeno as requeridas ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º do CPC/15.

É como voto.