V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):

Inicialmente, recebo o recurso de apelação no duplo efeito.

Conforme documentos dos autos, a Jawa Imóveis S/A é a única proprietária e incorporadora do imóvel de matrícula nº 79.349 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sendo que esta corré deu o imóvel em hipoteca a favor da CEF (averbação nº 13 - ID 156937239 – Págs. 92/93) para garantir a dívida adquirida com o fim de construir o empreendimento denominado “Conjunto Residencial Central Park Jabaquara”, que, após finalizado, não teve suas unidades habitacionais desmembradas, já que todo o empreendimento continuou registrado na matrícula supra, sendo que os autores adquiriram a unidade localizada na rua dos Buritis, nº 925, edifício Central Park, apartamento 104, Bloco II, em São Paulo/SP através de compromisso de compra e venda, instrumento particular não levado a registro (ID 156937239 – Págs. 52/59). A sucessão de cedentes e compromissários deu-se da seguinte maneira:

• H.G.H. Consultoria e Empreendimento Imobiliários Ltda cedeu a Antonio Libério da Silva em 18/06/2002 (ID 156937239 – Págs. 38/40), sendo que sua cláusula 1.2 informa que a cedente adquirira os direitos de João Batista de Carvalho e sua esposa, sem qualificação, em 18/06/2002;

• Antonio Libério da Silva e sua esposa Janet Mie Sueto cederam a Gizeli Nascimento Calderon e seu esposo Ricardo Calderon em 03/02/2006 (ID 156937239 – Págs. 42/46);

• Gizeli Nascimento Calderon e seu esposo Ricardo Calderon cederam aos autores em 16/09/2012 (ID 156937239 – Págs. 52/59).

Com efeito, destina-se a adjudicação compulsória a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária, quando os pactuantes deixam de lavrar a escritura definitiva em solução à promessa de compra e venda de imóvel.

Sua utilização possui adequação quando as partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, deixam de lavrar a escritura definitiva, então nascendo ao polo interessado o direito de ajuizamento da ação, a fim de permitir o competente registro no Cartório de Imóveis, independentemente da celebração da escritura.

No mérito em si, a questão é pacífica há muito, nos termos da Súmula 308, STJ : “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

In casu, não há comprovação nos autos da origem dos direitos dos primeiros cedentes, João Batista de Carvalho e sua esposa, que transferiram para H.G.H. Consultoria e Empreendimento Imobiliários Ltda, os quais, ao final da cadeia, foram adquiridos pelos autores. Portanto, não há prova de que os direitos referentes à unidade dos autores foram adquiridos da incorporadora e corré Jawa Imóveis S/A ou de quem a sucedeu, tampouco registro na matrícula do imóvel da referida transação (ID 156937239 – Págs. 75/158 e ID 156937240 – Págs. 1/26).

Ademais, também não restou comprovada nos autos a quitação do contrato perante a incorporadora ou eventual sucessora, indispensável para que haja o levantamento da hipoteca.

Em verdade, os autores juntaram “instrumento particular de declaração e assunção de compromisso” (ID 156937239 – Pág. 48), de 06/02/2006, entre Antonio Libério da Silva, Agnaldo Casseano e Miriam de Fátima Gomes, com o fim de dar quitação do saldo devedor do imóvel, mas não há informações sobre os poderes de Agnaldo Casseano e Miriam Gomes para firmar o contrato, que, ressalte-se, não possui firmas reconhecidas nem testemunhas.

Também foram juntados recibos de pagamentos efetuados por Gizeli Nascimento Calderon e Antonio Libério da Silva (ID 156937239 – Págs. 49/51), sem que tivesse sido demonstrado o poder de “dar quitação” do signatário.

Como bem asseverou o MM Juízo a quo:

“(...)

Neste contexto, opera-se a cessão de direitos e obrigações das unidades habitacionais por compromissos de venda e compra ou instrumentos equivalentes, sendo essencial analisar a sequencia destas para que se estabeleça a origem do direito dos autores sobre o imóvel.

Nos termos do Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos E Compromisso de Compra e Venda de Imóvel firmado em 16.09.2012, fls. 48/54 dos autos físicos e 52/58 do documento id n.º 14512382, Gizeli Nascimento Calderon e Ricardo Calderon, ‘compromitentes vendedores’, cederam e transferiram todos os direitos e obrigações referentes ao , imóvel localizado na Rua dos Buritis, n°. 925, Apartamento 104, Bloco II, no Edifício Central Park a Edgar Renzo Fabbrini e Noemia Alvarenga Fabbrini, ‘compromissários compradores’ e autores da presente ação, comprometendo-se, ainda, a vender o Imóvel aos compromissários compradores. Trata-se de instrumento particular, não levado a registro, que contém assinaturas com firmas reconhecidas.

Nos termos do Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos E Compromisso de Venda e Compra firmado em 03.02.2006, fls. 39/43 dos autos físicos e 42/46 do documento id n.º 14512382, Antonio Liberio da Silva e sua Esposa Janet Mie Sueto, vendedores, cederam e transferiram a Gizeli Nascimento Calderon e seu Esposo Ricardo Calderon, compradores, todos os direitos e obrigações adquiridas através do ‘instrumento particular de cessão e transferência de direitos decorrentes de instrumento particular de promessa de venda e compra’ firmado em 18 de junho de 2002 com a empresa ‘HGH CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA’, referentes ao apartamento n.º 104, situado à RUA DOS BURITIS n'. 925 — bloco II. Trata-se de instrumento particular, não levado na registro, que contém assinaturas com firmas reconhecidas.

Nos termos do Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos Decorrentes de Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra firmado em 18.06.2002, fls. 36/38 dos autos físicos e 38/40 do documento id n.º 14512382, a empresa H.G.H. Consultoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda, cedente, cedeu e transferiu a Antonio Libério Da Silva, cedido, os seus direitos e obrigações decorrentes do contrato, tendo por objeto a aquisição do APARTAMENTO 104, TORRE II do conjunto Central Park Jabaquara. Trata-se de instrumento particular, não levado a registro, que contém assinaturas com firmas reconhecidas.

A cláusula 1.2 do contrato explicita que os direitos da cedente H.G.H. Consultoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda foram por ela havidos de João Batista de Carvalho e sua mulher, pessoas não qualificadas pela referida cláusula.

Na petição inicial não há qualquer indicação acerca da origem dos direitos deste cedente, João Batista de Carvalho e sua mulher, não tendo sido indicado registro ou averbação na matrícula que comprovasse a aquisição do imóvel diretamente da incorporadora. Também não foi juntado aos autos o instrumento pelo qual João Batista de Carvalho e sua mulher transferiram seus direitos à cedente H.G.H. Consultoria e Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Em casos como o presente é essencial estabelecer-se a sucessão de ‘cedentes’ ou ‘compromissários vendedores’ e ‘cedidos’ ou ‘compromissários compradores’, para que se possa aferir a origem e extensão dos direitos transferidos ao longo do tempo.

É, portanto, essencial provar que o ‘compromissário comprador’ ou ‘cedido’ originário adquiriu seus direitos de quem realmente os possuía, proprietário do imóvel, incorporadora, no caso dos autos Jawa Imóveis S.A., ou quem a ela sucedeu.

Essencial, ainda, que se comprove a integral quitação do imóvel perante o credor originário, no caso dos autos a incorporadora, Jawa Imóveis S.A., ou quem a ela sucedeu, na medida em que não havendo quitação, a credora hipotecária, CEF, pode sub-rogar-se neste direito.

O Instrumento Particular de Declaração de Assunção de Compromisso, fl. 44 dos autos físicos e 48 do documento id n.º 14512382, foi firmado entre Antonio Liberio da Silva, Agnaldo Casseano e Miriam de Fátima Gomes para quitação do saldo devedor do imóvel. Referido instrumento não foi levado a registro, não contém firmas reconhecidas, nem testemunhas.

Também não se sabe a que título Agnaldo Casseano e Miriam de Fátima participaram do referido instrumento, nem que poderes efetivamente possuiriam para firmar tal avença.

Constam ainda recibos e cheques, fls. 45/47 dos autos físicos e 49/51 do mesmo documento id, referentes aos valores pagos por Gizeli Nacimento Calderon e Antonio Liberio da Silva para quitação do imóvel, sendo que um dos recibos expressamente consiga esta finalidade, mas foi assinado por pessoa identificada por carimbo, sem qualquer demonstração de qual seria sua relação com o credor originária e a origem dos poderes para ‘dar quitação’.

(...)”

Em suma, todos estes documentos são desprovidos de quaisquer formalidades, não sendo possível vincular estes pagamentos à quitação do imóvel perante a incorporadora, Jawa Imóveis S.A., ou sua eventual sucessora.

Ademais, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a ausência de notificação do devedor acerca da cessão de crédito prevista no artigo 290 do Código Civil, não torna a dívida inexigível, tampouco impede o novo credor de praticar os atos necessários à preservação dos direitos cedidos.

Confiram-se, a propósito os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM CESSÃO DE CRÉDITO. ILEGITIMIDADE ATIVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. REEMBOLSO DE DESPESAS FUNERÁRIAS. COBERTURA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. CESSÃO DE CRÉDITO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. DÍVIDA PERMANECE EXIGÍVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso em exame, investigar os elementos coligidos aos autos aptos a delinearem a legitimidade ativa da recorrida, em especial a documentação comprobatória da cessão de crédito, demandaria inevitável incursão no suporte fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula n. 7/STJ. 2. O Tribunal de origem firmou entendimento acerca da possibilidade de reembolso das despesas discutidas nos autos com base na realidade do comércio, cláusula contratual que regula a matéria e demais circunstâncias do caso concreto, o que exige indubitável revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, além do reexame contratual, providências, no entanto, obstadas pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 3. O devedor não pode utilizar-se da ausência de notificação prévia da cessão de crédito para desobrigar-se do pagamento da dívida, que, por sua vez, continua exigível. Contudo, na hipótese de prestar a obrigação ao cedente, não precisará fazê-lo novamente ao cessionário. Incidência da Súmula 83/STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.- grifo meu.(AgInt no AREsp 888.406/SC, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 27/09/2018)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. CESSÃO DE CRÉDITO DE EMPRÉSTIMO COMPULSÓRIO. ENERGIA ELÉTRICA. EXIGIBILIDADE DA DÍVIDA. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS NA ORIGEM. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Verifica-se que o acórdão recorrido está em sintonia com o entendimento do STJ de que a ausência de notificação do devedor acerca da cessão do crédito (art. 290 do CC/2002) não torna a dívida inexigível, tampouco impede o novo credor de praticar os atos necessários à preservação dos direitos cedidos. 2. Ademais, o decisum guerreado partiu de exame dos pressupostos fáticos ali fixados e do contrato de cessão efetuado para concluir que "consoante o art. 1.066 do Código Civil, nas cessões de crédito, todos os acessórios estão abrangidos, salvo na hipótese de ocorrer disposição em contrário, o que não ocorreu na hipótese" (fl. 489, e-STJ). A revisão deste entendimento esbarra nos óbices das Súmula 5 e 7 do STJ. 3. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. - grifo meu. (REsp 1684453/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/10/2017, DJe 16/10/2017).

Assim já decidiu esta E. Corte:

PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE ATIVA DA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA. CESSÃO DE CRÉDITO EFETUADA PELA CEF DEVIDAMENTE COMPROVADA NOS AUTOS. PRECINDÍVEL NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. PRECEDENTES DO STJ. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. A cessão de crédito prescinde do consentimento do devedor, excetuada cláusula convencional em sentido contrário, nos termos do artigo 286 do Código Civil. Lado outro, a notificação superveniente ao devedor, nos termos do que estipula o artigo 290 do Código Civil, tem por escopo evitar o pagamento do débito ao credor cedente, quando este já não ostentava a titularidade sobre o crédito. 2. A ausência da notificação posterior acerca da cessão efetuada pelo cedente não impede a propositura de demanda judicial objetivando a cobrança do crédito pelo cessionário, pois subsiste a obrigação do devedor de cumprir a obrigação, mediante pagamento. 3. A jurisprudência do C. STJ é pacífica nesse sentido, apontando que a ausência de notificação ao cedido acerca da cessão de crédito realizada pelo cedente não tem o condão de impedir o cessionário de efetuar a cobrança da dívida ou de promover os atos necessários à sua conservação. 4. In casu, a apelante firmou com a CEF um contrato de mútuo de dinheiro à pessoa física para aquisição de material de construção no Programa FAT Habitação – Construcard – Recursos FAT – sem garantia acessória. 5. Da documentação acostada aos autos, observo que restou devidamente comprovada a cessão do crédito em cobrança da CEF para a Empresa Gestora de Ativos – EMGEA (ID 140415694 fls. 22/32), não havendo falar, portanto, em ilegitimidade passiva da ora apelada. Portanto, de rigor a manutenção da r. sentença ora recorrida, nos exatos termos em que prolatada. 6. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0018849-09.2015.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 02/02/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/02/2021)

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. CESSÃO DE CRÉDITO PELA CEF. EMGEA. LEGITIMIDADE ATIVA. SENTENÇA REFORMADA. - Consoante disciplina dos artigos 290 e 292 do Código Civil, a cessão de crédito não depende do consentimento do devedor, sua notificação tendo exclusivamente o efeito de liberá-lo da obrigação na hipótese de pagamento ao credor primitivo, o que não ocorreu no caso, a ausência de notificação não tendo o condão de tornar a dívida inexigível ou de suprimir a legitimidade da empresa cessionária para cobrar a dívida. Precedentes do STJ. - Recurso provido. – grifo meu (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0005812-51.2011.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 12/09/2019)

DIREITO CIVIL - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE MÚTUO - CESSÃO DE CRÉDITO PELA CEF - LEGITIMIDADE DA EMGEA - NOTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES: DESNECESSIDADE - APELO PROVIDO - SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. 1. O NCPC, conquanto se aplique imediatamente aos processos em curso, não atinge as situações já consolidadas dentro do processo (art. 14), em obediência ao princípio da não surpresa e ao princípio constitucional do isolamento dos atos processuais. Assim, ainda que o recurso tivesse sido interposto após a entrada em vigor do NCPC, o que não é o caso, por ter sido a sentença proferida sob a égide da lei anterior, é à luz dessa lei que ela deverá ser reexaminada pelo Tribunal, ainda que para reformá-la. 2. No caso, o crédito oriundo do inadimplemento de Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda, Mútuo com Obrigação e Quitação Parcial (fls. 11/13) foi cedido pela Caixa Econômica Federal - CEF à Empresa Gestora de Ativos - EMGEA por meio do instrumento público acostado às fls. 14/17. 3. Ainda que os executados não tivessem sido notificados da cessão de crédito, o fato é que, nos autos do Protesto Interruptivo da Prescrição, proposto pela EMGEA em 10/12/2007, foram eles intimados em 23/08/2010 (fls. 129/130). E, nesta execução, os devedores compareceram espontaneamente aos autos em 12/08/2011, quando opuseram a exceção de pré-executividade de fls. 145/153. 4. Não restando dúvida de que os executados tinham conhecimento da cessão de crédito pela EMGEA, não pode subsistir a sentença que extinguiu o feito, com fundamento na ilegitimidade ativa da EMGEA. 5. Apelo provido. Sentença desconstituída. (TRF 3ª Região, DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1862759 - 0009128-72.2011.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, julgado em 23/08/2016, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/09/2016 )

Por derradeiro, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC/15, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2º do art. 85 do CPC.

Sobre o tema cabe destacar manifestação do C. STJ:

[...] 3. O § 11 do art. 85 Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos provenientes de decisões condenatórias antecedentes. (AgInt no AREsp 370.579/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 30/06/2016)

Assim, à luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do CPC, devem ser majorados em 1% os honorários fixados anteriormente.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação, majorando em 1% os honorários fixados pelo Juízo a quo a título de condenação da parte autora.

É como voto.

COTRIM GUIMARÃES

Desembargador Federal