V O T O

Na hipótese, é incontroverso que o imóvel objeto da execução de débitos condominiais, foi alienado em fevereiro de 2020, deixando de pertencer a CEF.

Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem cuja característica principal a ser destacada é que a obrigação acompanha a coisa (ambulat cum domino), vinculando o respectivo dono, independente da convenção entre as partes ou da prévia ciência do adquirente a respeito das dívidas existentes. 2. Uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário. Assim, o débito decorre, como já afirmado, da propriedade real, encontrando-se o adquirente sub-rogado na respectiva obrigação em virtude da transferência imobiliária. 3. Não há como se acolher que possa a ré ser demandada para o pagamento das despesas condominiais, visto que não é ela a proprietária do imóvel, segundo dados extraídos da certidão de registro imobiliário do bem, sendo o caso de se reconhecer, na espécie, a sua ilegitimidade passiva para a causa. 4. Considerando que não há prova de que a posse do imóvel objeto do contrato tenha sido transferida à CEF (credora fiduciária), por meio da consolidação da propriedade, permanece sob a responsabilidade unicamente do devedor fiduciante o pagamento das contribuições condominiais, na forma do dispositivo legal transcrito. 5. Até a data da eventual imissão na posse, todos os encargos são de responsabilidade do ocupante do bem, mas o imóvel responderá pelos débitos relativos a esse intervalo - arrematação/imissão na posse -, sem prejuízo, inclusive, de sua submissão à praça para quitação das dívidas oriundas da posse do bem. 6. Apelação provida. (AC 00177527620124036100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:22/08/2017).

Na mesma linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de outros Tribunais Regionais Federais:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO.1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.2 - Recurso não conhecido.(STJ, 4ª Turma, REsp 827.085/SP, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, j. 04/05/2006, DJ 22/05/2006).

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL COM CONCOMITANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. Tratando-se de imóvel vendido com concomitante alienação fiduciária ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR - e não de contrato de arrendamento residencial previsto no Capítulo II da Lei nº 10.188/2001 -, o FAR/ Caixa Econômica Federal não detém a propriedade plena do imóvel. Caso de constituição de uma propriedade fiduciária que, por sua natureza e definição legal, é constituída com o escopo da garantia (art. 1361 do CC), sujeitando-se ao mesmo conjunto de normas que regem os direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese), não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena (art. 1367 do CC). Ausente a consolidação da propriedade plena em nome do FAR/CEF, essa não possui qualquer responsabilidade com as despesas de condomínio. É do devedor fiduciante, que mora no bem e detém o direito à propriedade futura, o dever de pagamento das cotas condominiais. (TRF4, AC 5052463-26.2017.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relator LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, juntado aos autos em 15/03/2018).

Assim, não obstante, conforme consignado na decisão recorrida, a “transferência de imóvel após propositura de execução, após citação para pagamento, não tem o condão de modificar as condições da ação”, a CEF não detém legitimidade para responder pela totalidade do débito, mas apenas pela parcela devida anteriormente à alienação do imóvel.

Pelo exposto, dou provimento ao agravo de instrumento, para reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF em relação aos débitos condominiais posteriores à alienação do imóvel, em fevereiro de 2020.

É o voto.