V O T O

Pretende a apelante a reforma da sentença que rejeitou a ação declaratória, reputando válida a garantia fiduciária de imóvel instituída no contrato de empréstimo celebrado entre as partes (ID 31074213).

Conforme alega a recorrente, tal espécie de garantia seria restrita aos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, uma vez que a Lei n. 9.514/1997 a instituiu a fim de incentivar o financiamento de imóveis no mercado nacional. Assim, entende que sua constituição vinculada a negócios de outras naturezas, como no caso, seria nula.

Contudo, o apelo não merece acolhida.

Isso porque, ao contrário do arguido pela apelante, o fato de a alienação fiduciária de bens imóveis ter sido introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei n. 9.514/1997, que também instituiu o SFI, não implica na limitação da contratação de tal modalidade de garantia apenas a contratos de financiamento imobiliário. A própria lei em questão não traz qualquer vedação nesse sentido; do contrário, ela dispõe sobre o SFI (arts. 1º a 21) e a alienação fiduciária (arts. 22 a 33) em capítulos distintos, indicando que esta existe como negócio jurídico distinto e não vinculado exclusivamente aos contratos abrangidos por aquele sistema, o que é corroborado pelo disposto em seu art. 22, § 1º, in verbis:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Nesse sentido, com fulcro nas disposições legais acerca da alienação fiduciária de bens móveis, antes mesmo da promulgação da lei citada, o C. Superior Tribunal de Justiça já havia consolidado o entendimento de que tal garantia poderia ser instituída sobre bem já pertencente ao devedor, ou seja, não necessariamente estaria vinculada ao contrato de financiamento para aquisição do bem sobre o qual ela recai. É o que dispõe a Súmula 28: “O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor.”

Com a superveniência da Lei 9.514/1997, tal entendimento foi estendido à alienação fiduciária de bens imóveis, sendo pacífica a jurisprudência da Corte Superior quanto à matéria:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS DEMANDADOS. 1. Conforme já decidiu esta Corte Superior, será presumido o benefício gerado à entidade familiar nas hipóteses em que a dívida for contraída por empresa cujos únicos sócios são marido e mulher, ou quando se tratar de firma individual, salvo nos casos em que o proprietário do bem objeto da constrição comprovar que o benefício não foi revertido para a família. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.1. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para caracterizar a expressa pactuação e permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada. 2.1 Para o acolhimento da tese dos insurgentes no sentido de que não estaria em questão a capitalização mensal de juros, mas sim a cobrança de capitalização diária, seria imprescindível revisitar os termos do contrato estabelecido entre as partes, providência inviável em sede de recurso especial ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida no ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.307.645/MS, Rel. Min. MARCO BUZZI, 4ª Turma, j. 23/04/2019, DJe 26/04/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE GARANTIA FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. DESVIO DE FINALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é possível a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não relacionadas com o Sistema Financeiro Imobiliário, ou seja, desprovida da finalidade de aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.630.139/MT, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª Turma, j. 04/05/2017, DJe 18/05/2017)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. DESVIO DE FINALIDADE. AUSÊNCIA. 1. É legítima a celebração de contrato de alienação fiduciária de imóvel como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros, não havendo que se cogitar de desvio de finalidade. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgRg no AREsp 772.722/PR, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª Turma, j. 18/04/2017, DJe 25/04/2017)

Vale dizer, por fim, que a Lei n. 10.931/2004, que também trata da alienação fiduciária de bens imóveis, não corrobora a tese sustentada pelo apelante, como arguido. Do contrário, além de tratar da garantia fiduciária nos capítulos referentes aos contratos imobiliários (arts. 12, 22 e 51), também prevê sua utilização ao dispor sobre as garantias prestadas em cédula de crédito bancário simples, não vinculada à aquisição de qualquer bem, nos termos de seus arts. 31 e 35:

Art. 31. A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.

Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou objeto de alienação fiduciária poderão, a critério do credor, permanecer sob a posse direta do emitente ou do terceiro prestador da garantia, nos termos da cláusula de constituto possessório, caso em que as partes deverão especificar o local em que o bem será guardado e conservado até a efetiva liquidação da obrigação garantida. (...)

Portanto, não havendo óbice legal à constituição da garantia fiduciária no contrato de mútuo bancário, é de se concluir pela validade da cláusula que a instituiu, rejeitando-se o apelo.

Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Majoro os honorários fixados em favor da CEF para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

É como voto.