O Desembargador Federal Wilson Zauhy.

Compulsando melhor os autos, peço vênia ao E. Relator para divergir em parte de seu voto, especificamente no que diz respeito à pretensão de reparação dos problemas encontrados no imóvel.

Conforme consignado no voto condutor, a controvérsia que se coloca nesses autos diz com a aquisição pelos autores de imóvel no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, que apresentou vícios estruturais que dificultam seu uso e habitabilidade, ensejando a propositura da ação para buscar o abatimento proporcional do preço ou a substituição do produto e, adicionalmente, indenização pelos danos morais causados.

O programa foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, em que a CAIXA figura como agente operador, competindo-lhe os atos necessários para a operacionalização do programa.

Trata-se, portanto, de um programa de governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia, em que a atuação da CEF não se restringe às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política federal para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Desse modo, ao aplicar os recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, na compra de terrenos e na construção de edifícios em áreas sujeitas às constantes inundações, a CEF se responsabiliza pelos danos decorrentes destes eventos.

Nestas circunstâncias, a Jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel, conforme julgados que trago à colação:

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL CUJA OBRA FOI FINANCIADA. LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO.

1. Em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda , como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes.

2. Ressalva quanto à fundamentação do voto-vista, no sentido de que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria da mera circunstância de haver financiado a obra e nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular.

3. Recurso especial improvido. (STJ, REsp n° 738.071/SC. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Quarta Turma, DJe: 09/12/2011).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO.

I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel.

II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda.

III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra.

IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue.

V - Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, AI n° 0026602-81.2015.4.03.0000. Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy. Primeira Turma, e-DJF3: 21/06/2016).

"A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua atuação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; (2) ou como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda"

(STJ, REsp n° 1.163.228/AM. Rel. Min. Maria Isabel Gallotti. Quarta Turma, DJe: 31/10/2012).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA COMPROVADA. ARTIGOS 6º-A, IV E 9º DA LEI Nº 11.977/09. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO AGENTE EXECUTOR DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

- Versa o feito originário sobre pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da relação jurídica, sob o argumento de que esta foi coautora do empreendimento, tendo realizado a vistoria do bem, avalizando a qualidade e solidez do imóvel.

- O imóvel em debate foi negociado de acordo com as regras que disciplinam o Programa Minha Casa Minha Vida, disciplinado pela Lei nº 11.977/09. Neste programa, a CEF atua como agente gestora dos recursos, podendo, ainda, atuar como instituição financeira executora. É o que dispõem os artigos 6º-A, XIV e 9º do mencionado diploma legal.

- A CEF não atuou apenas como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário, hipótese em que sua ilegitimidade seria evidente. Mais que isso, a CEF atuou reconhecidamente como agente executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda .

- Resta caracterizada a legitimidade passiva da CEF para figurar no polo passivo em que discute a ocorrência de vícios na construção do imóvel.

- Agravo de instrumento a que se dá provimento.

(TRF3, AI 0007641-58.2016.4.03.0000. Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy. Primeira Turma, e-DJF3: 27/07/2016).

Especificamente quanto ao Programa de Arrendamento Residencial - PAR, confira-se o seguinte precedente:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato.

3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção.

4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega.

5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade.

6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC

7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(REsp 1.352.227/RN, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 2/3/2015)

Assim, incumbe à CEF, na condição de agente executora do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, o dever de entregar aos arrendatários, imóvel em adequadas condições de habitação. Nesse sentido dispõe a Lei 10.188/, artigo 4ª e incisos, in verbis:

Art. 4^o  Compete à CEF:

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;

VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

... .

Parágrafo único.  As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Na hipótese, a pericial realizada no imóvel constatou a efetiva existência de problemas estruturais no imóvel, provavelmente decorrente de vícios construtivos. Colaciono por oportuno, trecho elucidador do laudo pericial consignado nos autos (Num. 135649963 - Pág. 35/Num. 135649964 - Pág. 1), verbis:

“Mesmo assim, pode-se verificar o efeito dos vazamentos constatados: infiltração no banheiro, no quarto, nasala, na cozinha e na área de serviço, de água fétida, proveniente de vazamento provavelmente da tubulação de esgoto da coluna do prédio, em algum dos andares superiores. Lamentavelmente o Autor não sabe dizer quantas reformas foi obrigado a fazer em virtude das infiltrações, nem tampouco seu valor.

[...]

Todos os vazamentos e infiltrações encontrados provém de defeito em tubulação da coluna do prédio, em algum dos andares superiores. Basta encontrar o defeito e consertar a tubulação. Não há como saber de antemão se o defeito se originou de falhas construtivas ou de alguma reforma executada em apartamentos superiores. Somente após as verificações nos apartamentos é que se descobrirá a origem e as responsabilidades. No entanto, por se tratar de obra simples de restauro, mas cujas consequências são graves para o morador e a manutenção de seu apartamento, sugiro que a Ré proceda os reparos o quanto antes”.

Nessa toada, resta evidente que a prova pericial de engenharia e as fotografias juntadas pelos autores e pelo expert do Juízo formam sólido conjunto probatório a acarretar inequívoca responsabilidade da Caixa Econômica Federal – CEF.

Por tais razões, entendo que procede a pretensão autoral no sentido de responsabilizar a CEF pela reparação dos danos apurados no imóvel, OU não sendo possível, que se proceda à substituição do imóvel.

Superada essa questão, passo à análise do pedido de reparação dos danos morais.

A situação trazida aos autos não se limita ao descumprimento de cláusulas previstas no contrato de arrendamento residencial, mas sim de efetiva ofensa à dignidade da pessoa humana, consistente na privação dos Apelantes de seu próprio lar, principalmente por se tratar de parcela da população de baixa e/ou baixíssima renda, já que beneficiária do Programa de Arrendamento Residencial.

Desta forma, as circunstâncias do caso, associada à inércia da Apelada por óbvio gerou aos autores o sentimento de angústia e constrangimento, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, conforme consignado pela sentença recorrida.

Incontroverso portanto, a ocorrência do dano moral passível de recomposição.

No que se refere ao arbitramento do valor a título de indenização por danos morais, é firme a orientação jurisprudencial no sentido de que, nesses casos, deve ser determinada segundo o critério da razoabilidade e do não enriquecimento despropositado, nos seguintes moldes, in verbis:

"A indenização por dano moral deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, devendo o arbitramento operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte empresarial das partes, às suas atividades comerciais e, ainda, ao valor do negócio. Há de orientar-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso". (STJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, in RT 776/195)

Para fixação do quantum indenizatório devem ser consideradas, portanto, as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial a elevada extensão do dano moral, decorrente do estado de inabitabilidade dos imóveis e a consequente necessidade de mudança da Apelante, após os alagamentos, para a casa de familiares e amigos, impossibilitando a vida normal durante esse período, conforme constou da inicial

Nessa perspectiva, tenho que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se mostra razoável e suficiente à reparação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento da autora.

Ante o exposto, divirjo do E. Relator e voto por dar provimento ao recurso de apelação a fim de reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos para condenar a CEF: a) na obrigação de realizar/custear todos os reparos descritos no laudo pericial, para reestabelecimento do imóvel, ou se ainda subsistir a pretensão da parte autora, na obrigação de substituição do bem arrendado, nas mesmas condições contratuais e que guardem semelhança com os transacionados, logicamente em condições dignas de habitação (b) ao pagamento de indenização a título de danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sobre o qual incidirá correção monetária e juros de mora desde a presente data, exclusivamente pela taxa SELIC.

Por força da sucumbência, condeno a CEF ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

E M E N T A

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR . CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DO PRAZO DECADENCIAL PREVISTO NO ART. 26 DO CDC. PROVA PERICIAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO NECESSARIAMENTE LIGADOS DIRETAMENTE E IMEDIATAMENTE A VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Cinge-se a pretensão autoral em buscar o abatimento proporcional do preço ou a substituição do produto em decorrência dos vícios construtivos encontrados em imóvel adquirido junto à Caixa Econômica Federal, com base no art. 18 do Código de Defesa do Consumidor, e, adicionalmente, indenização pelos danos morais causados.

2. O contrato em questão é regulado pelas normas da Lei nº 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial - PAR para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

3. Os contratos do PAR são firmados pela instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, que age na qualidade de agente operador do Programa, na forma § 1º do artigo 1º da Lei nº 10.188/2001. Trata-se, portanto, de um programa de governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia.

3. Aplicando analogicamente o entendimento jurisprudencial consagrado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, é impossível a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos vinculados ao PAR , na medida em que referidos contratos não caracterizam relação de consumo nem tampouco apresentam conotação de serviço bancário, mas sim consubstanciam-se em programa habitacional custeado com recursos públicos. Precedente.

4. Afastada a incidência da legislação consumerista, não há que se falar na aplicação do prazo decadencial previsto no art. 26, inciso II, do CDC.

5. Ao tratar da responsabilidade contratual, o Código Civil faz emergir, como seus pressupostos, a existência de contrato válido; sua inexecução, pelo inadimplemento absoluto ou pela mora; dano e nexo causal. A propósito deste último, o artigo 403 exige que o dano seja consequência necessária, direta e imediata, da inexecução da obrigação.

6. No âmbito no PAR , a CEF adquire imóveis já construídos, com a finalidade de atender às exigências do programa habitacional, conforme determina o caput do artigo 6º da Lei nº 10.188/2001. A CEF, portanto, tem o dever de entregar aos beneficiários do PAR imóveis aptos à moradia, na medida em que o programa foi instituído par a atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda.

7. A Lei nº 10.188/2001 também estabelece que se aplica ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil (artigo 10). Nesse sentido, convém ressaltar que a Lei nº 6.099/1974, no par ágrafo único de seu artigo 1º, define o arrendamento mercantil como "o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e par a uso próprio desta".

8. No caso dos autos, em que pese a parte autora alegar a presença de vícios de construção na unidade por ela adquirida, que estariam a prejudicar a habitabilidade do apartamento, a conclusão do laudo pericial, elaborado por expert à disposição do Juízo em primeira instância, atestou não ser possível afirmar de forma inequívoca que os problemas decorrem de vícios construtivos.

9. O laudo pericial não foi capaz de identificar se os defeitos de vazamentos e infiltrações no imóvel dos autores são decorrentes de falha na construção ou por culpa de outro morador por reforma executada nos andares superiores, situação que escaparia da alçada da Caixa Econômica Federal, eximindo-a de qualquer responsabilidade pelos problemas identificados no imóvel.

10. À mingua de provas de que os danos sejam consequências necessárias, diretas e imediatas, da inexecução da obrigação, não há que se falar em responsabilização da arrendadora.

11. Provida parcialmente a apelação apenas para afastar a decretação de decadência quanto ao pedido de abatimento proporcional do preço ou a substituição do imóvel adquirido, porém rejeitada a pretensão de reparação dos problemas encontrados no imóvel dos apelantes adquirido pelo Programa de Arrendamento Residencial- PAR.