AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019490-63.2021.4.03.0000
RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS
AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
Advogado do(a) AGRAVANTE: GUSTAVO HENRIQUE DE SANTANA ALVES - SP384430-A
AGRAVADO: MILENA CHIA LIN KUI
INTERESSADO: GAFISA S/A.
Advogado do(a) AGRAVADO: RAFAEL EIDI ENJIU - SP351008
Advogado do(a) INTERESSADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - MS21164-A
OUTROS PARTICIPANTES:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019490-63.2021.4.03.0000 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVANTE: GUSTAVO HENRIQUE DE SANTANA ALVES - SP384430-A AGRAVADO: MILENA CHIA LIN KUI Advogado do(a) AGRAVADO: RAFAEL EIDI ENJIU - SP351008 OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra r. julgado que, em sede de AÇÃO DECLARATÓRIA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO DE BAIXA DE HIPOTECA, acolheu o pleito liminar em parte para ordenar o imediato cancelamento, com a respectiva baixa, da hipoteca sobre imóvel de matrícula nº 187.475 registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP. A agravante sustenta, em síntese, que o contrato qual celebrou com a GAFISA S/A destinado à construção do empreendimento prevê em sua Cláusula Décima Terceira ser a garantia contratual em hipoteca as unidades ali relacionadas, dentre elas a do polo autor. O Parágrafo Primeiro institui que prevalecerá pelo tempo necessário ao completo e fiel cumprimento de todas as obrigações assumidas pela devedora GAFISA S/A junto à CAIXA. Já a Cláusula Décima Quarta estabelece que o “DEVEDOR cede fiduciariamente à CAIXA, em penhor, os direitos creditórios decorrentes dos Contratos de Promessas de Compra e Venda de cada uma das unidades do empreendimento comercializadas com autofinanciamento, discriminados no ANEXO I deste Contrato, de acordo com os artigos 1451 ao 1460 do Código Civil Brasileiro, e representados, exclusivamente, pelos títulos a vencer após o término de obra”. Aduz não ser hipótese de aplicação da Súmula nº 308/STJ, visto que incide ao terceiro adquirente de boa-fé, o que não se afigura no presente feito, uma vez que os Autores/Compradores tinham ciência da hipoteca gravada sobre o imóvel. Enquanto não satisfeita a obrigação perante a Caixa, por quem deu o imóvel em garantia, ainda que tenha havido a quitação do contrato de compra e venda, deve prevalecer o ônus gravado. Denegado o efeito suspensivo vindicado. Em contraminuta, MILENA CHIA LIN KUI defende que sob a inteligência do inciso “II” do art. 251 da Lei nº 4.591/96, o cancelamento da hipoteca por meio da É o relatório. PODER JUDICIÁRIOTribunal Regional Federal da 3ª Região1ª Turma
INTERESSADO: GAFISA S/A.
Advogado do(a) INTERESSADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A
decisão interlocutória que concedeu a tutela de urgência é perfeitamente possível e
adequado, uma vez que a CEF foi devidamente intimada. Quanto à alegada impossibilidade jurídica do pedido, o novo Código de Processo Civil não a replicou como condição da lide, portanto incabível a reclamada inépcia da exordial.
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5019490-63.2021.4.03.0000 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVANTE: GUSTAVO HENRIQUE DE SANTANA ALVES - SP384430-A AGRAVADO: MILENA CHIA LIN KUI Advogado do(a) AGRAVADO: RAFAEL EIDI ENJIU - SP351008 OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Ao analisar o pleito de urgência, prolatou esta Relatoria: (...) DECIDO. Versa o debate trazido à baila sobre averbação realizada pela Caixa Econômica Federal – CEF sobre imóvel pertencente a terceiro (polo autor da demanda instaurada), em virtude de contrato que teria com a construtora responsável pelo empreendimento. Da documentação carreada ao feito se verifica da matrícula do bem de nº 187.475, registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP, se cuidar de imóvel pertencente à GAFISA S/A, transformado no Empreendimento ALPHA GREEN BUSINESS TOWER. Na data de 17/08/21 foi registrada a adjudicação em favor da instituição financeira (fl. 23 do download crescente). A parte requerente juntou Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças –Empreendimento Alpha Green, Apartamento nº 2106 (fls. 272/ss), em que figuram como Outorgante/Compromitente/Vendedora a GAFISA S/A e Outorgado/Compromissário/Comprador, MILENA CHIA LIN KUI, cujo preço total do negócio é de R$ 179.328,81 (cento e setenta e nove mil trezentos e vinte e oito reais e oitenta e um centavos) a serem pagos com um boleto de entrada, no importe de R$ 6.712,01 (seis mil setecentos e doze reais e um centavo), e R$ 197.928,80 (cento e noventa e sete mil novecentos e vinte e oito reais e oitenta centavos), a serem quitados em duas parcelas de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) nos dias 28/01/16 e 28/02/16. Após, mais 40 (quarenta) prestações de R$ 3.698,22 (três mil seiscentos e noventa e oito reais e vinte e dois centavos), a partir de 29/12/2015. Mais tarde foi celebrado Instrumento de Imissão na Posse Provisória de Bem Imóvel e de Confissão de Dívida (fls. 278/ss). Neste consta as últimas despesas a cargo da Compradora, como o Imposto de Transmissão, laudêmio, emolumentos e escritura (fl. 280). Colacionou diversas mensagens por correio eletrônico, quais, ao final, resultaram na confirmação de cumprimento contratual, emitindo-se o respectivo Termo de Quitação de Contrato de MILENA CHIAMLIN KUI cliente da Carteira Gafisa (vide fl. 108), sendo o dia de quitação 28/06/19. Apesar do alegado pela recorrente, não anexou aos autos cópia de seu contrato com a Construtora Gafisa S/A. De toda forma, além de não contestar que houve a quitação do preço de compra pela requerente, que já detinha a posse do imóvel, conforme acordo de imissão datado de 01/07/16, não comprova que a compradora teve ciência do pacto entre o banco federal e a GAFISA, apenas há o acordo formal da adquirente com a Gafisa S/A, do qual não foi parte a CEF. Não se vislumbra, tampouco, se teria como a compradora saber se a construtora estava honrando contrato que detinha com a Caixa, sem sua participação. O basilar do pacta sunt servanda faz lei entre as partes; ora, o pacto não foi firmado figurando a requerente, portanto à ela não pode se impor seus termos conforme reivindicado pela CEF, até porque é adquirente de boa-fé. Seria surreal afirmar que todo adquirente de imóvel diretamente com a construtora não age como terceiro de boa-fé tão somente porque há financiamento de uma instituição financeira ao empreendimento, o que aliás é de praxe no mercado da construção civil. Se assim fosse, não conviria a ninguém celebrar tais negócios. No caso concreto, inclusive, a compradora honrou com todas as prestações e encargos que assumiu perante a Construtora através de contrato formal. Ademais, ante 0 teor da Súmula nº 308 do C. Superior Tribunal de Justiça - STJ, o fato de ter hipoteca acordada entre a construtora e o banco federal, de toda sorte, não poderia desaguar na adquirente, confira-se: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Atente-se que sequer menciona adquirente de boa ou má-fé, ciente ou não da hipoteca ajustada entre instituição financeira e construtora. Por fim, em não estando mais o bem dado em garantia disponível, cabe ao credor exigir do executado que apresente patrimônio compatível a resguardar e, caso não cumprida a obrigação pactuada, a saldar a dívida. Desta forma, inexistindo elementos a desconstituir a r. decisão agravada, deve ser mantida. Ausentes, assim, os requisitos ensejadores à medida emergencial vindicada. Ante o exposto, NEGO O EFEITO SUSPENSIVO pleiteado. (...) Em segundo exame, inexistem novos elementos a retificar o pronunciamento monocrático. Assim, verificado o acerto do r. decisum retro, deve ser mantido pelos fundamentos esposados. Ao consultar a demanda originária, se afere pelos IDs 68488327 e 77169799 o cumprimento com sucesso da diligência perante o Oficial do Registro Imobiliário para levantamento da hipoteca em discussão. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. É o voto. PODER JUDICIÁRIOTribunal Regional Federal da 3ª Região1ª Turma
INTERESSADO: GAFISA S/A.
Advogado do(a) INTERESSADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A
E M E N T A
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. LEVANTAMENTO DE HIPOTECA REGISTRADA PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CONTRA CONSTRUTORA DO IMÓVEL. ADQUIRENTE. TERCEIRO DE BOA FÉ. MANTIDA DECISÃO QUE DETERMINOU A BAIXA DO GRAVAME. RECURSO DESPROVIDO.
1. Versa o debate trazido à baila sobre averbação realizada pela Caixa Econômica Federal – CEF sobre imóvel pertencente a terceiro (polo autor da demanda instaurada), em virtude de contrato que teria com a construtora responsável pelo empreendimento.
2. Da documentação carreada ao feito se verifica da matrícula do bem de nº 187.475, registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri/SP, se cuidar de imóvel pertencente à GAFISA S/A, transformado no Empreendimento ALPHA GREEN BUSINESS TOWER.
3. Na data de 17/08/21 foi registrada a adjudicação em favor da instituição financeira (fl. 23 do download crescente).
4. A parte requerente juntou Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças –Empreendimento Alpha Green, Apartamento nº 2106 (fls. 272/ss), em que figuram como Outorgante/Compromitente/Vendedora a GAFISA S/A e Outorgado/Compromissário/Comprador, MILENA CHIA LIN KUI, a partir de 29/12/2015.
5. Mais tarde foi celebrado Instrumento de Imissão na Posse Provisória de Bem Imóvel e de Confissão de Dívida (fls. 278/ss). Neste consta as últimas despesas a cargo da Compradora, como o Imposto de Transmissão, laudêmio, emolumentos e escritura (fl. 280).
6. Colacionou diversas mensagens por correio eletrônico, quais, ao final, resultaram na confirmação de cumprimento contratual, emitindo-se o respectivo Termo de Quitação de Contrato de MILENA CHIAMLIN KUI cliente da Carteira Gafisa (vide fl. 108), sendo o dia de quitação 28/06/19.
7. Apesar do alegado pela recorrente, não anexou aos autos cópia de seu contrato com a Construtora Gafisa S/A.
8. De toda forma, além de não contestar que houve a quitação do preço de compra pela requerente, que já detinha a posse do imóvel, conforme acordo de imissão datado de 01/07/16, não comprova que a compradora teve ciência do pacto entre o banco federal e a GAFISA, apenas há o acordo formal da adquirente com a Gafisa S/A, do qual não foi parte a CEF. Não se vislumbra, tampouco, se teria como a compradora saber se a construtora estava honrando contrato que detinha com a Caixa, sem sua participação.
9. O basilar do pacta sunt servanda faz lei entre as partes; ora, o pacto não foi firmado figurando a requerente, portanto à ela não pode se impor seus termos conforme reivindicado pela CEF, até porque é adquirente de boa-fé. Seria surreal afirmar que todo adquirente de imóvel diretamente com a construtora não age como terceiro de boa-fé tão somente porque há financiamento de uma instituição financeira ao empreendimento, o que aliás é de praxe no mercado da construção civil. Se assim fosse, não conviria a ninguém celebrar tais negócios.
10. No caso concreto, inclusive, a compradora honrou com todas as prestações e encargos que assumiu perante a Construtora através de contrato formal.
11. Ademais, ante 0 teor da Súmula nº 308 do C. Superior Tribunal de Justiça - STJ, o fato de ter hipoteca acordada entre a construtora e o banco federal, de toda sorte, não poderia desaguar na adquirente.
12. Por fim, em não estando mais o bem dado em garantia disponível, cabe ao credor exigir do executado que apresente patrimônio compatível a resguardar e, caso não cumprida a obrigação pactuada, a saldar a dívida.
13. Agravo de instrumento a que se nega provimento.