V O T O

O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida.

Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado.

Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988).

A execução do crédito hipotecário, pertinente ao Sistema Financeiro da Habitação, à opção do credor, pode ser efetuada nos termos da Lei 5.741/1971, além da modalidade de liquidação extrajudicial tratada no mencionado Decreto-Lei 70/1966. Nesses dois diplomas, a discussão do montante da dívida é restrita, quando então o devedor deverá quitar o valor do débito, reservando o questionamento mais aprofundado para a via judicial em ação de conhecimento. Acrescente-se ainda a possibilidade de discussão de temas mais amplos na imissão na posse, conforme o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei 70/1966. Obviamente o mero ajuizamento da ação judicial guerreando o leilão ou o montante da dívida não suspende o curso da liquidação extrajudicial, para o que é necessário a demonstração de vício.

O procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/1966, foi recepcionado pela ordem constitucional de 1988, conforme decidido pelo E. STF no Tema 249: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66".

Assim, de acordo com o procedimento estabelecido no Decreto-Lei nº 70/1966, vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com o título da dívida devidamente registrado; a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; o demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e cópia dos avisos reclamando o pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH.

Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subsequentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio do Registro de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora.

Transcorrido o prazo para purgação da mora, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

O citado Decreto-Lei não prevê a hipótese de não haver interessados na arrematação do imóvel nos dois primeiros leilões, contudo a jurisprudência é pacífica em afirmar que, em tais casos, o credor poderá adjudicar o imóvel, conforme previsto no art. 876, do CPC.

A adjudicação, contudo, não poderá ser realizada por preço vil, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor do credor hipotecário, nos termos do art. 884, do CPC, verbis:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Confiram-se, a respeito, os seguintes julgados desta E. Corte:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO DECRETO-LEI 70/66. HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO PELO EXECUTANTE. PREÇO VIL. AGRAVO NÃO PROVIDO.

I - No procedimento de execução pelo rito do Decreto-lei 70/66, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 31, § 1º. Caso permaneça inerte, o agente fiduciário estará autorizado a publicar editais e a efetuar o leilão do imóvel hipotecado, conforme prevê o artigo 32, caput. Este leilão só terá sucesso se atendidas as condições do § 1º daquele artigo, é dizer, se o maior lance obtido for igual ou superior à soma do saldo devedor com as despesas do procedimento de execução.

II - Do contrário, apenas com a realização de um segundo leilão o imóvel poderá ser arrematado por valor inferior àquela soma. Não obstante, o credor ainda poderá prosseguir com a execução em relação à fração da dívida não coberta pela arrematação, já que desta fração não se desobrigou o devedor mesmo com a execução do imóvel (artigo 32, §§ 1º e 2º e artigo 33, parágrafo único do Decreto-lei 70/66). Quando, de outra sorte, o lance máximo for superior à soma do saldo devedor e das despesas do procedimento, o valor que sobejar será devolvido ao devedor (artigo 32, § 3º do Decreto-lei 70/66).

III - O Decreto-lei 70/66 não prevê a hipótese de fracasso do procedimento de execução extrajudicial em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos pelo decreto-lei, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução ou fixação de indenização, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

IV - Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista no Decreto-lei 70/66, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

V - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

VI - Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e hipotecária, passando a ter a propriedade do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que as instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

VII - No extremo oposto, tampouco se cogita que o mutuário devedor possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, pode responder pela taxa mensal de ocupação a que alude o artigo 38 do Decreto-lei 70/66.

VIII - Ainda a respeito da adjudicação pelo exequente, a exemplo do que ocorre quando o imóvel é adquirido por terceiros, se a dívida for inferior ao valor de imóvel, o devedor deverá receber do exequente a diferença entre ambas. Na situação oposta, se a dívida é superior ao valor do imóvel, a execução terá prosseguimento regular pelo saldo remanescente (artigo 685-A, § 1º do CPC/73, artigo 876, §§ 4º, I e II do no CPC).

IX - Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de taxa de ocupação do imóvel referente ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse.

X - A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação, só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos ao mesmo, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser pressuposto, mas demonstrado pela executante.

XI - Caso em que houve produção de laudo pericial estimando o valor do imóvel com as benfeitorias realizadas em R$ 78.381,09, valor não impugnado pelo assistente técnico da CEF. A CEF publicou edital para a realização de leilão do imóvel estimando o valor mínimo de venda em R$ 20.250,00. O imóvel foi adjudicado pela própria CEF pelo valor de R$ 22.267,68  e posteriormente foi vendido a terceiros pelo valor de R$ 49.500,00, mesmo na pendência de julgamento da presente ação.

XII - É possível verificar que a adjudicação do imóvel foi realizada por preço muito inferior a seu valor. Pelas particularidades do caso em tela, há que se considerar, no entanto, que a anulação da execução se mostraria medida desproporcional. Ocorre que a parte Autora não manifestou interesse ou não comprovou ter condições de purgar a mora, restando frustradas as tentativas de conciliação, atém de manter-se na posse do imóvel desde 1998 a título gratuito.

XIII - Desta feita, cumpre à CEF demonstrar o montante da dívida na data de realização do leilão, devendo devolver à parte Autora os valores que sobejarem à dívida, considerando como valor de venda por ocasião da adjudicação o montante de R$ 78.381,09. A partir da diferença encontrada deverão ser compensados os valores devidos à CEF a título de taxa mensal de ocupação, fixada no valor da prestação que seria devida na data da adjudicação, com as devidas atualizações nos mesmos termos fixados pelo contrato.

XIV - É de se destacar, ademais, que a Lei 9514/97 não se aplica à hipótese dos autos, uma vez que não se discute alienação fiduciária em garantia. Não vislumbra, tampouco, violação ao teor do art. 1.474 do CC, uma vez que a decisão em momento algum restringiu a abrangência da hipoteca, limitando-se a reconhecer a configuração da execução por preço vil.

XV - Agravo não provido.

(TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1434434 - 0009665-58.2003.4.03.6000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, julgado em 07/05/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:22/05/2019).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. ADJUDICAÇÃO. PREÇO DE AVALIAÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. MODIFICAÇÃO DO ÔNUS. POSSIBILIDADE.

1. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, de acordo com o artigo 876 do novo CPC. Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

2. Ainda a respeito da adjudicação pelo exequente, a exemplo do que ocorre quando o imóvel é adquirido por terceiros, se a dívida for inferior ao valor de imóvel, o devedor deverá receber do exequente a diferença entre ambas. Na situação oposta, se a dívida é superior ao valor do imóvel, a execução terá prosseguimento regular pelo saldo remanescente (artigo 876, §§ 4º, I e II do no CPC). Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de taxa de ocupação do imóvel referente ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse. A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser presumido, mas demonstrado pela executante. Precedentes.

3. No tocante à condenação ao pagamento de honorários advocatícios, o princípio da causalidade determina que a parte que der causa ao ajuizamento da ação ou à instauração do incidente processual responde pelas despesas deles decorrentes, conforme pacificado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do representativo de controvérsia REsp nº 1.111.002 /SP.

4. No caso concreto a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, cabendo a inversão do ônus da sucumbência para condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação, percentual mínimo previsto no art. 85, §2º, do CPC, os quais devem ser majorados, modificando-se o patamar arbitrado para o montante de 11% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

5. Apelação da CEF desprovida. Apelação da parte autora parcialmente provida.

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0006230-46.2012.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 01/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 08/09/2020).

No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a CEF, contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e hipoteca – Carta de crédito individual – FGTS – Com utilização do FGTS do comprador/devedor, em 29/03/2007, no valor de R$ 50.708,91, a serem pagos em 204 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC, tendo por objeto o apartamento nº 41, localizado no bloco 42 do Edifício Wisconsin, integrante do Condomínio Estados Unidos, situado na Rua Gregória de Fregel, nº 380, em São Bernardo do Campo/SP, matrícula imobiliária nº 51.260, do 2º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo/SP (id 131549551).

Conforme registros da matrícula imobiliária, em 05/06/2018, o imóvel foi adjudicado pela CEF, pelo valor de R$ 55.203,26; em 29/10/2018, foi vendido a terceiros, pelo preço de R$ 130.000,00 (id 131549553).

Instada a demonstrar o valor da dívida à época da adjudicação, a CEF informou que o imóvel foi adjudicado pelo valor da dívida e que efetuou o pagamento de débitos de condomínio (id 131549585). Apresentou comprovante de pagamento de taxas condominiais, no valor de R$ 10.737,91 (id 131549586).

Portanto, os documentos juntados aos autos demonstram que houve a adjudicação do imóvel por preço vil, razão pela qual entendo que a parte autora faz jus à restituição consistente na diferença entre o valor da venda e o valor total do débito na data da adjudicação.

Caberá à CEF demonstrar o montante da dívida na data da adjudicação, devendo devolver à parte autora os valores que sobejarem à dívida, considerando o valor da venda. Deverão ser descontados os encargos e despesas comprovados pela CEF, inclusive os valores pagos a título de taxas condominiais que se encontravam em atraso, conforme determinado na r. sentença, bem como os valores devidos à CEF a título de taxa mensal de ocupação, durante o período em que a parte autora tenha permanecido no imóvel sem qualquer contraprestação. O valor da taxa de ocupação corresponderá ao valor das prestações que seriam devidas nos meses em que permaneceu no imóvel, com as devidas atualizações nos mesmos termos fixados pelo contrato.

Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017).

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

É o voto.