APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5014777-49.2019.4.03.6100
RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: ANTONIO DUARTE PRADO LUQUE
Advogado do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL
OUTROS PARTICIPANTES:
APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5014777-49.2019.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA APELANTE: ANTONIO DUARTE PRADO LUQUE Advogado do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de apelação, interposto por ANTONIO DUARTE PRADO LUQUE, em face da r. sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação interposta contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em razão da consolidação da propriedade imóvel decorrente de inadimplência de contrato de financiamento imobiliário, com alienação fiduciária em garantia, firmado com a instituição financeira. A r. sentença ora recorrida (ID 142603539) consignou o seguinte entendimento: “(...) Trata-se de ação sob o procedimento comum ajuizada por ANTONIO DUARTE PRADO LUQUE, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando a autorização para o pagamento das parcelas vincendas no valor apresentado pela ré, por meio de depósito judicial, bem como a declaração de nulidade da notificação extrajudicial enviada, com a anulação do procedimento extrajudicial e consolidação da propriedade do imóvel pela ré. Relata, em síntese, ter firmado com a ré um Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro Condicionado com Obrigações e Alienação Fiduciária, em 20/03/2014. Alega que se encontra em estado de inadimplência e que teria procurado a ré para retomar o financiamento com o pagamento dos valores atrasados, o que teria sido negado. (...) No caso em apreço, como a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 18/06/2019 (Id 20677839), portanto, após a entrada em vigor do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 95.14/97 (que ocorreu em 11/07/2017), a parte não tem o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas somente de exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Incide, assim, a Lei Federal nº 9.514/97 com as alterações trazidas pela Lei nº 13.465, que foi publicada em 11/07/2017, dentre as quais a inclusão do §2º-B ao artigo 27, alterando a sistemática alusiva à purgação da mora: (...) Como se observa, a partir do advento da nova lei, averbada a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não mais se permite ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência na aquisição do imóvel, mediante o pagamento do valor da dívida, acrescido dos encargos e despesas ali descritas. Nesse sentido, colaciono os julgados do E. Tribunal Regional da 3ª Região: (...) Assim, não há como se acolher o pedido do autor para purgação da mora após a consolidação da propriedade pela CEF. Anote-se que, mesmo após a decisão Id 20764478, na qual se dispôs que “é assegurado ao mutuário o direito de preferência para aquisição do imóvel, pelo preço equivalente ao valor da dívida, acrescido dos encargos previstos no artigo acima transcrito”, o autor nada requereu quanto a esse direito. Ademais, verifico que o autor alega a nulidade do procedimento realizado pela CEF, ao passo que teria sido notificado a purgar a mora, antes da consolidação da propriedade, porém a notificação não teria sido enviada com planilha discriminando o valor das prestações e encargos não pagos e demonstrativo do saldo devedor. Não vislumbro, todavia, a mencionada nulidade, ao entender que não houve efetivo prejuízo à parte pela ausência de indicação do “valor das prestações e encargos não pagos, bem como de demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas ao valor principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais.”. Os encargos contratuais aplicados se encontram discriminados no contrato celebrado entre as partes, e a parte tinha condições de se informar sobre o valor e a composição da dívida junto à própria CEF. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária. A Lei nº 9.514/1997 prevê, em seu artigo 17, as modalidades de garantia do financiamento imobiliário, como a hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis, e alienação fiduciária de coisa móvel, sendo as três últimas consideradas como direito real sobre o imóvel. O contrato firmado pela parte autora possui garantia por alienação fiduciária, sujeita, portanto, ao procedimento de execução extrajudicial, previsto na Lei nº 9.514/1997, artigos 26 e seguintes, os quais foram devidamente observados pela CEF no caso em comento. Não há, portanto, o que se falar em nulidade da execução extrajudicial. DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, respeitada a suspensão da exigibilidade prevista no art. 98, § 3º, do CPC. (...)” (grifos meus) Em suas razões recursais (ID 142603542), sustenta o apelante, verbis: “(...) o direito de preferência se tornou impraticável, pois a ré envia uma carta ao mutuário notificando da ocorrência do leilão e do direito de preferência, mas não informa valor, local de leilão e como o mutuário poderá exercer a preferência na compra do imóvel, além de em praticamente 99% dos casos, essa notificação é recebida pelo mutuário as vésperas do leilão, sem que este tenha tempo hábil para levantar recursos, meios para exercer a preferência, pois vale ressaltar que trata-se da compra de um bem imóvel que na grande maioria dos casos é adquirido com pagamento ao longo de 30 anos. (...)”. Afirma, no mais, e em síntese, a presença de inconstitucionalidades no procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 e pelo Decreto-Lei 70/66, bem como de ilegalidades e abusividades, tanto no contrato firmado com a CEF, como no procedimento de execução levado a efeito pela instituição financeira. Com as contrarrazões da CEF, vieram os autos a esta E. Corte Regional. É o relatório.
APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5014777-49.2019.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA APELANTE: ANTONIO DUARTE PRADO LUQUE Advogado do(a) APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Não assiste razão ao apelante, conforme será demonstrado. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997 e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da inconstitucionalidade do referido Decreto-Lei. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” Art. 27 (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Portanto, as alterações promovidas na Lei n.º 9.514/97 objetivaram esclarecer os recorrentes questionamentos acerca do momento em que se mostra possível o pagamento somente das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º), bem como o marco, a partir do qual, o fiduciante tem o direito de adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B), desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Esse, por certo, já era o espírito originário da Lei nº 9.514/97, que agora, com a supressão das lacunas existentes em seu texto, as quais davam azo às mais diversas espécies de questionamentos, expressa de forma objetiva as possibilidades de pagamento e respectivos marcos temporais. Assim, tendo ocorrido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, resta ao recorrente a opção de pagamento integral da dívida, não sendo suficiente a pretensão de pagamento das parcelas em atraso. Ao contrário do quanto alegado genericamente pelo apelante, não se vislumbra quaisquer ilegalidades ou abusividades no contrato firmado com a CEF, que foi estipulado de acordo com a legislação de regência sobre a matéria. Na hipótese dos autos, houve a consolidação da propriedade em 18/06/2019, com a intimação do fiduciante para purgação da mora; porém, em nenhum momento o devedor demonstrou intenção de efetuar a quitação integral do contrato e demais despesas previstas em lei. Com efeito, a lei (§ 2º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/1997) exige a notificação pessoal do devedor acerca das datas de leilão, de modo a possibilitar que possa exercer o direito de preferência estabelecido no § 2º, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. Contudo, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação – embora a CAIXA tenha tentado diversas vezes notificar pessoalmente o devedor, não o encontrando no endereço por ele informado - deve a parte devedora, simultaneamente, confirmar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo. Em outras palavras, para que configure-se efetivo prejuízo ao devedor decorrente da ausência de notificação para o exercício de direito de preferência e, consequentemente, a nulidade do procedimento executivo, deve o devedor, ao menos, demonstrar ter condições econômicas e a insuspeita intenção de exercer a preferência, o que não é a hipótese dos autos. A respeito do tema, colaciono os seguintes julgados: AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. CABIMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. - Somente o depósito integral das prestações tem o condão de ilidir os efeitos da mora. - Na realização de contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, em se tornando inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor/fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, e autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AI 0022130-08.2013.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, julgado em 12/11/2013, e-DJF3 Judicial 1 DATA:19/11/2013) AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. FORMALIDADES DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO. - Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado remanesce na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante. Ao devedor é dada a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. - O inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, e autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. - A alegação de falta de notificação só teria sentido se a parte demonstrasse interesse em efetivamente exercer o direito, o que não foi sequer objeto do pedido, e muito menos restou demonstrado nos autos. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AC 0003907-62.2012.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, julgado em 18/12/2012, e-DJF3 Judicial 1 DATA:07/01/2013) Portanto, não tendo o apelante elencado motivos aptos a infirmar os argumentos expostos na r. sentença ora recorrida, de rigor sua manutenção, nos exatos termos em que prolatada. Dos honorários recursais Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, deve o tribunal, de ofício, ao julgar o recurso, majorar a condenação em honorários, dentro dos limites legalmente estabelecidos, atendendo-se, assim, à necessidade de remuneração do trabalho do advogado em fase recursal, bem como, secundariamente, à finalidade de desestimular a interposição de recursos. Tendo em vista esses objetivos, devem ser arbitrados os honorários recursais nas hipóteses em que o recurso não é conhecido ou não é provido, mantendo-se a sentença. Nesse sentido é a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: AgInt nos EDcl no REsp 1357561/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 19/04/2017. Portanto, considerando o não provimento do recurso do apelante, majoro os honorários fixados em sentença para 12% sobre o valor da causa, com espeque no art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, observada a condição suspensiva de exigibilidade constante do art. 98, § 3º do diploma processual. Dispositivo Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação supra. É como voto.
E M E N T A
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PELA CEF. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997 e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da inconstitucionalidade do referido Decreto-Lei.
2. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27.
3. Portanto, as alterações promovidas na Lei n.º 9.514/97 objetivaram esclarecer os recorrentes questionamentos acerca do momento em que se mostra possível o pagamento somente das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º), bem como o marco, a partir do qual, o fiduciante tem o direito de adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B), desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade.
4. Esse, por certo, já era o espírito originário da Lei nº 9.514/97, que agora, com a supressão das lacunas existentes em seu texto, as quais davam azo às mais diversas espécies de questionamentos, expressa de forma objetiva as possibilidades de pagamento e respectivos marcos temporais.
5. Assim, tendo ocorrido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, resta ao recorrente a opção de pagamento integral da dívida, não sendo suficiente a pretensão de pagamento das parcelas em atraso.
6. Na hipótese dos autos, houve a consolidação da propriedade em 18/06/2019, com a intimação do fiduciante para purgação da mora; porém, em nenhum momento o devedor demonstrou intenção de efetuar a quitação integral do contrato e demais despesas previstas em lei.
7. Com efeito, a lei (§ 2º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/1997) exige a notificação pessoal do devedor acerca das datas de leilão, de modo a possibilitar que possa exercer o direito de preferência estabelecido no § 2º, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017.
8. Contudo, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação – embora a CAIXA tenha tentado diversas vezes notificar pessoalmente o devedor, não o encontrando no endereço por ele informado - deve a parte devedora, simultaneamente, confirmar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo.
9. Em outras palavras, para que configure-se efetivo prejuízo ao devedor decorrente da ausência de notificação para o exercício de direito de preferência e, consequentemente, a nulidade do procedimento executivo, deve o devedor, ao menos, demonstrar ter condições econômicas e a insuspeita intenção de exercer a preferência, o que não é a hipótese dos autos.
10. Apelação não provida.