V O T O

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator):  Inicialmente, nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil/15:“quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.”, demonstrando a legitimidade ativa dos Embargantes, nos termos da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."

Pois bem.

Merece reforma a r. sentença.

Diferentemente do contido na fundamentação da r. sentença recorrida, do cotejo dos documentos trazidos aos autos, verifica-se que, de fato, os apelantes adquiriram o imóvel anos antes da constrição do bem.

Depreende-se do Contrato de Promessa de Compra e Venda (f. 21) acostado aos autos que, o imóvel em análise fora adquirido por Arturo Bezerra Acioly Toscano, em 03/12/1973 e, a partir da análise das notas promissórias (f. 22-42), verifica-se que a quitação das 21 parcelas pendentes, para a aquisição plena do lote, operou-se em 11/12/1975 (p. 21 verso), havendo, inclusive, o reconhecimento da firma do autor no documento.

De mais a mais, ao contrário do fundamentado na r. sentença, não se vê irregularidade nas notas promissórias, pois foram, de fato, emitidas pelo comprador Arturo Bezerra Acioly Toscano, como se depreende dos canhotos das notas (f. 22-42 – dos autos físicos).

É dos autos que o apelante também já declarava o referido bem em suas declarações de imposto de renda nos idos da década 1980 (f. 111 e ss). E, embora não detenha todas as informações, como perímetro, delimitacões etc, é fácil concluir que as informações constantes das declarações versam sobre o mesmo imóvel, qual seja: do terreno contido no "Loteamento Parque Ouro Branco", de lote n° 2, quadra n° 15, medindo 13 metros por 40 metros.

De mais a mais, as testemunhas e o informante ouvidos, em audiência, confirmaram, sem hesitar, em seus depoimentos, que o apelante ARTURO BEZERRA ACIOLY TOSCANO comprou o imóvel em 1973, muito tempo antes da decretação da liquidação extrajudicial do BANFORT, em 15/05/1997 e, todos, sem exceção, afirmaram que os apelantes são detentores da posse até a presente data.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis (Súmula 84 do STJ), constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel e impede a caracterização de fraude. 

Ademais, ao tempo da aquisição do imóvel, em 03/12/1973, não houve registro de arresto ou penhora do bem alienado, ou qualquer outra prova de má-fé dos adquirentes, fazendo com que o conjunto probatório trazido aos autos sustente a pretensão deduzida, qual seja, de que os embargantes estariam de boa-fé, ainda que o instrumento particular de compra e venda não tenha sido registrado à época.

Assim, a meu ver, não há elementos que indiquem má-fé dos apelantes, uma vez que a alienação ocorreu mais de 24 (vinte e quatro) anos antes de qualquer decreto de liquidação extrajudicial do BANFORT.

Portanto, deve ser privilegiada a boa-fé do terceiro adquirente e a realidade negocial verificada anteriormente ao ajuizamento da supracitada medida.

Neste sentido, cite-se julgados assemelhados:

TRIBUTÁRIO - EMBARGOS DE TERCEIRO - EXECUÇÃO FISCAL - FRAUDE À EXECUÇÃO - IMÓVEL ALIENADO E NÃO TRANSCRITO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - ART. 530, I, DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO - SÚMULA 84/STJ. 1. Jurisprudência da Corte segundo a qual se reconhece a validade de contrato de compra e venda, embora não efetuada a transcrição no registro imobiliário (Súmula 84/STJ), para efeito de preservação do direito da posse do terceiro adquirente de boa-fé. 2. No caso de alienação de bens imóveis, na forma da legislação processual civil (art. 659, § 4º, do CPC, desde a redação da Lei 8.953/94), apenas a inscrição de penhora ou arresto no competente cartório torna absoluta a assertiva de que a constrição é conhecida por terceiros e invalida a alegação de boa-fé do adquirente da propriedade. 3. Ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel, não se pode supor que as partes contratantes agiram em consilium fraudis. Para tanto, é necessária a demonstração, por parte do credor, de que o comprador tinha conhecimento da existência de execução fiscal contra o alienante ou agiu em conluio com o devedor-vendedor, sendo insuficiente o argumento de que a venda foi realizada após a citação do executado. 4. Assim, em relação ao terceiro, somente se presume fraudulenta a alienação de bem imóvel realizada posteriormente ao registro de penhora ou arresto. 5. Recurso especial não provido. ..EMEN:

(RESP - RECURSO ESPECIAL - 866520 2006.01.48502-8, ELIANA CALMON, STJ - SEGNDA TURMA, DJE DATA:21/10/2008 ..DTPB:.)

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL ALIENADO ANTES DA INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

1. Reconhecida a validade do compromisso de compra e venda para desconstituir a penhora, mesmo que não providenciado o respectivo registro imobiliário, como garantia da boa-fé e da realidade fática negocial, sem que se configurasse a fraude à execução fiscal.

2. Descabida a condenação da Fazenda Pública ao pagamento de honorários advocatícios, em homenagem ao princípio da causalidade, eis que o equívoco da União em constranger bem de terceiro só teve espaço frente à ausência de registro da alienação junto ao Cartório de registro de Imóveis competente, o que era de responsabilidade da apelante.

3. Apelação não provida.”

(ApCiv 0015209-46.2016.4.03.6105, Rel. Des. Fed. ANTONIO CEDENHO, Intimação via sistema 13/10/2020)

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO à apelação dos embargantes  e JULGO PROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO, para levantar a restrição judicial do bem: um terreno situado no Município de Fortaleza/CE, distrito de Messejana, Bairro da Água Fria, distrito de Messejana, loteamento Parque Ouro Branco, constituído pelo lote nº 02 da quadra nº 15, medindo 13,00m de frente, por 40,00m de fundos, com uma área total de 520 m2; adquirido em maior porção conforme Transcrição nº 54.270, do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona do Município de Fortaleza/CE, nos termos da fundamentação supra. 

Por fim, invertido o ônus da sucumbência, condeno o embargado ao pagamento dos honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa atualizado nos termos do artigo 85, §2º do CPC;

 É como voto.