O Desembargador Federal Wilson Zauhy. Compulsando melhor os autos, peço vênia ao E. Relator para divergir em parte de seu voto.

Sustentam os autores, que celebraram contrato de financiamento com a instituição financeira Ré no âmbito do sistema financeiro de habitação SFH, para aquisição de imóvel da propriedade do Apelante, cujos vícios de construção foram constatados posteriormente, ensejando a propositura da ação para desfazimento do negócio.

Pois bem.

Compulsando a documentação apresentada, entendo que a CEF é parte legitima para o pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária, bem como de restituição dos valores pagos pelos autores.

Acerca dos vícios redibitórios, confira-se o seguinte ensinamento da doutrina:

“Os vícios redibitórios são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo ou de doação onerosa ou com encargo, não comum às congêneres que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o negócio não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para obter abatimento no preço. [...]”. (Diniz, Maria Helena, Código Civil anotado. 16ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, pág. 407).

Evidente, portanto, que a situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil, in verbis:

"Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor."

Ainda, segundo leciona Flavio Tartuce, uma vez constatado o vício oculto, poderá o adquirente, “requerer a resolução do contrato (devolvendo a coisa e recebendo de volta a quantia em dinheiro que desembolsou), sem prejuízo de perdas e danos, por meio de ação redibitória. Para pleitear as perdas e danos, deverá comprovar a má-fé do alienante, ou seja, que o mesmo tenha conhecimento dos vícios redibitórios (art. 443 do CC). Todavia, a ação redibitória, com a devolução do valor pago e o ressarcimento das despesas contratuais, cabe mesmo se o alienante não tinha conhecimento do vício.” (Tartuce, Flavio. Manual de Direito Civil: volume único. 6.ed.rev.atual.e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo, 2016. Pág. 670).

Deste modo, para que se reconheça aos autores o direito à recusa do imóvel (e correspondente retorno ao estado prístino), é indispensável que haja, a um só tempo: (i) um contrato comutativo; (ii) vícios desconhecidos pelo adquirente, na data da tradição/registro; (iii) redução do valor da coisa ou inadequação para o fim a que se destina.

Nesse sentido, já se manifestou essa eg. Corte Regional:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AGRAVO RETIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COBERTURA SECURITÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA.

1. Agravo retido. A alegação da CEF no sentido de ausência de comprovação do fato gerador da fixação da multa é dissociada da decisão agravada, vez que a decisão agravada não aplicou a multa, sequer considerou ter havido descumprimento da liminar. Ao contrário, deixou claro que apenas fixou o valor da multa a ser aplicada no caso de futuro descumprimento. Diante do teor da decisão agravada, a alegação que deveria ter a CEF formulado é que não seria possível a fixação prévia do valor da multa, antes de constatado o descumprimento da liminar. Todavia, melhor sorte não assistiria à agravante, já que é pacífico que é possível a fixação do valor das astreintes antes de verificado o descumprimento da decisão liminar, inclusive se admite a sua fixação na própria decisão que concede a liminar. Com relação ao valor fixado, entendo que o valor se mostra excessivo e desproporcional em relação às obrigações de não fazer que o MM. Juiz a quo impôs à CEF na decisão agravada, a saber: não efetuar cobrança das prestações que a parte autora deveria pagar à CEF em decorrência do contrato de financiamento imobiliário, bem como não inscrever o nome da autora em cadastros restritivos de crédito. É por esta razão que reduzo o valor da multa para R$ 500,00 (quinhentos reais) para o caso de descumprimento das mencionadas obrigações de não fazer.

2. Preliminares. A sentença foi devidamente fundamentada, ainda que de forma sucinta. Em relação ao primeiro pedido (rescisão do contrato de compra e venda do imóvel), é evidente que a CEF é parte legítima porquanto figurou no contrato como financiadora. Já em relação ao segundo pedido (indenização em decorrência dos danos oriundos de vícios de construção), o interesse jurídico da Caixa Econômica federal nos feitos em que discute cobertura securitária ficará restrita aos contratos celebrados entre 02.12.1988 e 29.12.2009, e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS (apólices públicas, ramo 66), desde que haja demonstração do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da reserva técnica do Fundo de Equalização de Sinistralidade da Apólice - FESA. No caso dos autos, o contrato de financiamento foi firmado em 27/04/2001, estando compreendido no lapso temporal firmado pelo STJ. E, tratando-se de contrato assinado posteriormente à vigência da Lei nº 7.682/1988, em período no qual a apólice é necessariamente pública e garantida pelo FCVS, há potencial comprometimento dos recursos do FCVS, razão pela qual resta confirmado o interesse da CEF na lide. Assim, resta configurada a legitimidade passiva da CEF e, consequentemente, a competência da Justiça Federal para processar e julgar a presente demanda. Não há interesse da União. Incide a prescrição ânua prevista no art. 178, § 5º, II, do Código Civil de 1916 e no art. 206, § 1º, II, b, do atual Código Civil. O prazo prescrição não flui a partir do pedido de pagamento da indenização até a comunicação da decisão a respeito, consoante a Súmula n. 229 do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, não se sabe ao certo a data em que apareceram os vícios de construção, o sinistro foi comunicado pela mutuária à seguradora em 26/06/2002, o termo de negativa de sinistro foi emitido em 10/07/2002 e a ação foi ajuizada em 26/08/2006. Ocorre que, conforme bem destacado pelo MM. Magistrado a quo na sentença e o perito judicial, os danos são progressivos e continuam a se agravar com o decorrer do tempo, passando de risco iminente de desabamento para desabamentos parciais. É por esta razão que se mostra adequada a conclusão do Juiz no sentido de que, por se agravarem os riscos a cada dia, a pretensão não se encontra fulminada pela prescrição.

3. Primeiro pedido: rescisão do contrato. São 5 os requisitos da resolução do contrato por vícios redibitórios: "a) que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo; b) que se ressinta de defeitos prejudiciais à sua utilização, ou lhe diminuam o valor; c) que esses defeitos sejam ocultos; d) que sejam graves; e) que já existam no momento da celebração do contrato". No caso dos autos, estão preenchidos os requisitos para a resolução do contrato. O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Conforme atestado pela perícia e confirmado pelas partes, os vícios de construção não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF. Considerando o iminente risco de desabamento, é evidente que os vícios são graves. E, por fim, tratando-se de vícios de construção, eles estavam presentes no imóvel desde a sua construção. Não prospera a alegação do réu Joaquim no sentido de que a sua ignorância em relação aos vícios de construção o isentaria da responsabilidade por eles. O Código Civil de 1916 é expresso quando a este tema, estipulando que a ignorância de tais vícios pelo alienante não o exime à responsabilidade pelos vícios redibitórios. Ainda sobre as razões do apelante Joaquim, consigno que a rescisão do contrato não é uma punição por qualquer conduta culposa ou ilícita do apelante. Mas apenas a consequência jurídica que o ordenamento impõe para os casos de constatação de vícios redibitórios. Sem prejuízo, pode o apelante Joaquim buscar a reparação de seus prejuízos junto à Construtora em ação autônoma. Portanto, a rescisão do contrato, determinada pela sentença, deve ser mantida.

3.1. Consequências da rescisão. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. É por esta razão que, de um lado, deve o alienante devolver ao comprador as parcelas recebidas em razão do contrato rescindido, e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, consoante se depreende do art. 1.103 do Código Civil de 1916 (equivalente ao Código Civil de 2002). Estes dispositivos determinam que: (i) se o alienante conhecia o vício, ou o defeito, restituirá o que recebeu e ainda pagará indenização por perdas e danos, e; (ii) se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Ademais, não se pode admitir que o alienante, que recebeu valores em decorrência de contrato rescindido, permaneça com tais valores, em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Isto pois, uma vez rescindido o negócio jurídico que ensejou o pagamento destes valores, desaparece a causa jurídica que justificava o domínio/a titularidade do alienante sobre estes valores. No caso dos autos, conforme se depreende do contrato, tanto a CEF quanto o réu Sr. Joaquim receberam os valores pagos pela mutuária/compradora/autora através das prestações mensais. Assim, não se pode admitir que o Sr. Joaquim e a CEF permaneçam na titularidade dos valores que lhe forem entregues em razão de um negócio jurídico não mais existente, sob pena de enriquecimento sem causa destes réus. Portanto, a condenação da CEF e do réu Joaquim de Paula Ribeiro à devolução dos valores recebidos em razão do contrato, devidamente atualizados e acrescidos de juros, estipulada na sentença, deve ser mantida.

4. Segundo pedido: indenização e/ou cobertura securitária.

4.1. Responsabilidade da CEF. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é possível haver responsabilidade da CEF por vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Todavia, a responsabilidade dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção no caso concreto: a) inexistirá responsabilidade da CEF, quando ela atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá responsabilidade da CEF, quando ela como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, isto é, nas hipóteses em que tenha atuado, de algum modo, na elaboração do projeto, na escolha do terreno, na execução das obras (construção) ou na fiscalização das obras do empreendimento.

4.2. No caso dos autos, de acordo com o contrato de fls. 70/79, a CEF não financiou, no caso, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de compra e venda com garantia hipotecária e com utilização de recursos do FGTS dos compradores, pelo qual os autores obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel de terceiros particulares (fl. 70 e 71). Assim, uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, no caso, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido, não há que se falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento, tendo atuado estritamente como agente financeiro. É entendimento pacífico que, nestas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a vistoria/perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Logo, no caso, não há responsabilidade da CEF pelos vícios de construção.

4.3. Ressalto ainda que a ausência de responsabilidade da CEF não afasta sua legitimidade para figurar no pólo passivo e, por conseguinte, a competência da justiça federal. Isto pois a legitimidade é questão preliminar, que deve ser analisada à luz dos critérios firmados pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp repetitivo nº 1.091.393, ao passo que a responsabilidade é questão de mérito, apreciada somente após a constatação da existência de legitimidade.

5. Responsabilidade da seguradora. O contrato de seguro assinado pela autora e entregue a ela no momento do financiamento (fls. 82/86), conforme confirma os documentos juntados pela própria CEF (fls. 157/201), não exclui da cobertura os danos decorrentes de vícios de construção, conforme de depreende da cláusula 4ª (fls. 84/85). Porém, a CAIXA SEGURADORA S/A juntou com a sua contestação, às fls. 258/283, "condições da apólice de seguro habitacional", diversas daquelas que foram entregues à mutuária no momento da contratação. Nesta sim há a exclusão expressa dos danos decorrentes de vícios de construção, na sua cláusula 5.2.6ª (fl. 260). Seja como for, havendo ou não expressa exclusão de cobertura em relação aos danos decorrentes de vícios de construção, a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção.

5.1. Acrescente-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal da Terceira Região firmou-se no sentido de que a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção, uma vez que não só é obrigatória a contratação do seguro pelo mutuário, como também é obrigatória a vistoria do imóvel pela seguradora.

5.2. No caso, verifico que a mutuária acionou a seguradora, em 26/06/2002 (fl. 264). Em razão do aviso de sinistro, a seguradora elaborou o laudo de vistoria inicial de fls. 264/271, que conclui pela existência de vício de construção, e foi emitido o "Termo de Negativa de Cobertura" (fl. 202 e 272). Logo, no caso, a CAIXA SEGURADORA S/A responde pelos vícios de construção.

5.3. No tocante à alegação da seguradora no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF (principal) enseja a rescisão do contrato de seguro (acessório), consigno que a regra do direito civil, segundo a qual o acessório segue o principal, não se aplica a este caso. Isso porque não se pode olvidar que, no caso, foi o próprio risco coberto que ensejou a rescisão do contrato de compra e venda. Ora, é ilógico e inconcebível que a ocorrência do risco coberto cause a extinção do contrato de seguro. Ao contrário, o contrato de seguro presta-se a, diante da ocorrência do risco coberto, obrigar o segurador ao pagamento da indenização. É por esta razão que o contrato de seguro subsiste, apesar da rescisão do contrato de compra e venda. [...]” (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1621961 / SP, 0010401-56.2006.4.03.6102, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/12/2017)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO.

I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel.

II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda.

III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra.

IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue.

V - Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, AI n° 0026602-81.2015.4.03.0000. Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy. Primeira Turma, e-DJF3: 21/06/2016).

Acerca do tema também já se posicionaram os Eg. Tribunais Regionais Federais da 1ª e 4ª Região:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL - SFH. MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. JUROS DE OBRA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. NOVAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TERMO INICIAL. ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. DANOS EMERGENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. DIREITO DE RETENÇÃO.

Constando da petição inicial pedido de rescisão de ambos contratos (promessa de compra e venda e compra e venda com financiamento adjeto), em caso de procedência do pleito, tanto a ré MRV quanto a CEF seriam atingidas em sua esfera jurídica, sendo evidente a legitimidade passiva da instituição financeira.

Não há que se cogitar de qualquer ilegitimidade da cobrança dos juros de obra (também chamados de "taxa de evolução de obra") durante a fase de construção do imóvel, conforme já pacificado pela 2ª Seção do E. STJ. E, uma vez expirado o aludido prazo, mesmo que a obra ainda se encontre inacabada, deve ser iniciada a fase de amortização do mútuo contratado ou suspensa a cobrança dos mencionados juros em desfavor da parte mutuária. Em almejando a autora a rescisão dos contratos, impõe-se o ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra até a liberação das chaves.

Uma vez preenchidos os requisitos para a rescisão contratual, determina-se o retorno ao status quo anterior à realização do contrato, com a devolução de todos os valores recebidos em razão do contrato, inclusive dos recursos do FGTS da conta vinculada da autora.

Não há como reconhecer tratar-se, o segundo contrato, de novação do contrato primitivo, afigurando-se claramente como contrato de financiamento imobiliário. De mais a mais, completamente despropositado imaginar-se a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel habitacional celebrado entre o adquirente da unidade imóvel e a construtora, ante a comprovação dos diversos vícios de construção do imóvel.

No que toca à legalidade ou não da cláusula de tolerância para entrega de empreendimento imobiliário, adoto a linha de que, estando tal prorrogação de prazo inclusa nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, não configura abusividade tampouco vulnera o disposto no art. 51 do CDC, se o prazo estabelecido estiver limitado a período razoável, o que se configura no caso, em que estipulado o acréscimo de 180 dias (precedentes do E. STJ). Não obstante tais considerações, por ocasião da assinatura do contrato de financiamento, as partes renovaram a intenção de fixação do prazo de construção no período de 24 meses, momento em que a construtora efetivamente obrigou-se perante o mutuário, com a participação da CEF na avença.

Por outro lado, não há que se falar em exceção à responsabilização civil por caso fortuito, em decorrência de grave crise financeira que assolou o setor da construção civil. O fato de a parte não ter condições econômico-financeiras de adimplir o que havia contratado e o que havia se comprometido em contrato firmado por sua livre vontade com os compradores, não pode ser tido como motivo que justifique a exoneração da obrigação.

Quanto aos emergentes, restou demonstrado nos autos que os danos materiais equivalem aos alugueis comprovadamente pagos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até a data em que efetivamente foi entregue. Do mesmo modo, demonstrou-se à exaustão, por meio de prova documental e testemunhal, a ocorrência de vício construtivo.

Tratando-se de dano moral decorrente de vícios de construção, presume-se o abalo, pois gerado pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido para moradia, sendo conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato. Na fixação do quantum indenizatório, devem ser observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O valor arbitrado deve guardar dupla função, sendo a primeira reparatória, voltada ao lesado, ao efeito de ressarcir os danos sofridos, e a segunda pedagógica, dirigida ao agente lesivo, para evitar a repetição de atos similares. Ademais, o montante não pode servir para o enriquecimento sem causa da parte lesada. Reduzido o quantum fixado na sentença.

Com relação à devolução dos valores despendidos com o pagamento das taxas condominiais e IPTU, independentemente de o imóvel ter sido registrado em 2011 em nome da autora, a construtora assumiu a obrigação de arcar com o pagamento de impostos, taxas e outras despesas até a data do habite-se ou da entrega das chaves (o que ocorrer primeiro).

No que se refere aos alegados direitos de retenção, a hipótese não é aplicável ao caso, eis que não se trata aqui de mero arrependimento, tampouco de inexecução do contrato por culpa do comprador. Trata-se, isso sim, do exercício de seu direito de devolver o bem ante o vício de qualidade que apresentou, sendo certo que o CDC prevê a restituição "da quantia paga" sem qualquer ressalva (art. 18, §1º, inciso II). (TRF4, AC 5027284-07.2014.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 29/11/2018)

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DO CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. CONSTRUÇÃO DO IMOVEL FINANCIADA COM RECURSOS DO SFH. VICIOS DE CONSTRUÇÃO. COMPROVAÇÃO POR PROVAL PERICIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. 1. A apresentação de razões finais no processo civil tem por finalidade permitir que a parte possa se manifestar sobre a prova produzida. No caso concreto a parte teve oportunidade de se manifestar nos autos sobre a perícia. Não se reconhece o cerceamento do direito de defesa. Inexistência de causa de nulidade por falta de demonstração de prejuízo. Preliminar rejeitada. 2. É legítima a pretensão de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel habitacional celebrado entre o adquirente da unidade imóvel e a construtora, ante a comprovação dos inúmeros vícios de construção do imóvel, por meio de perícias de engenharia. Os compradores devem devolver o imóvel à construtora - que deve restituir à instituição financeira integralmente o valor do mútuo e o valor pago com recursos próprios aos mutuários. 3. A jurisprudência recente consagra a legitimidade passiva da instituição financeira nas demandas em que se postula a rescisão de contrato de financiamento imobiliário nos casos em a construção foi financiada com recursos do SFH. No entanto não se reconhece, in casu, a responsabilidade solidária da CAIXA por depreciação do valor do imóvel causada por vícios de construção - os quais não eram possíveis de serem identificados por ocasião da medição das obras executadas para liberação das parcelas do financiamento, de modo que não constatada culpa (negligência). Precedente da Corte (AC 2001.01.00.032911-3/MG, Relatora Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida, Quinta Turma, e-DJF1 p.128 de 28/01/2011) 4. A rescisão do contrato de compra e venda importa na rescisão do contrato de financiamento imobiliário. Deve a mutuante devolver aos mutuários os valores correspondentes à parcela das prestações pagas que foi utilizada para amortização do valor do saldo devedor do mútuo. Não deve haver restituição dos valores cobrados a título de correção monetária; de remuneração do capital emprestado (juros) e da parcela de seguro, porque legitimamente cobradas na vigência do contrato celebrado validamente. 5. A APEX deve arcar com o pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em virtude da sucumbência recíproca da CAIXA e da parte-autora aplica-se a norma inserta no artigo 21 do CPC. 6. Em virtude de homologação judicial dos acordos firmados pelos autores apelantes julga-se prejudicada a apelação por eles interposta. 7. Dá-se parcial provimento ao recurso de apelação da CAIXA. Nega-se provimento à apelação da APEX e julga-se prejudicada a apelação interposta pelos autores." (destaquei) (APELAÇÃO , JUIZ FEDERAL RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, TRF1 - 5ª TURMA SUPLEMENTAR, e-DJF1 DATA:29/07/2011 PAGINA:186.)

Segundo depreende-se de tais precedentes, é inequívoco o direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel se estende ao financiamento contraído perante a CEF, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar pagando prestações por um imóvel viciado, sendo que a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão.

A consequência da rescisão dos contratos pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição, pelos vendedores, do valor que os autores pagaram pelo imóvel.

Nesse sentido, inclusive, o entendimento sumulado do C. STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Ante o exposto, mostra-se legítima a pretensão dos autores em face da CEF, no sentido de que, uma vez constatados os alegados vícios redibitórios no imóvel, deverá, por conseguinte, ser reconhecida a rescisão de ambos os contratos, de compra e venda firmado com o Réu e o de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal.

Desta forma, entendo que a sentença não merece reparos nesse ponto.

Não há que se confundir, todavia, a pretensão dos autores quanto a rescisão do contrato, com a responsabilidade da CEF, pelos vícios redibitórios constatados no imóvel.

No que diz respeito à legitimidade da CAIXA em casos de vícios de construção de imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação, a jurisprudência do STJ firmou orientação assim sintetizada: a) Nas hipóteses em que a CAIXA atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, isto é, não financia a construção do imóvel e nem participa dessa fase do empreendimento, não ostenta legitimidade para responder pelos vícios de construção na obra financiada, tendo em vista que a sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato; b) em se tratando de créditos imobiliários cedidos à CAIXA, essa empresa pública também não pode ser responsabilizada por eventuais vícios de construção nos imóveis, seja porque não financiou sua construção, seja porque não financiou originariamente a aquisição das unidades habitacionais.

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE SEGURADORA E AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO IMPROVIDO.

1. O agente financeiro somente tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes.

2. No caso dos autos, como o acórdão recorrido não assinalou nenhuma dessas circunstâncias fáticas, não é possível reconhecer a existência de solidariedade, sob pena de ofensa à Súmula n. 7/STJ.

3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1522725/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016) (grifei)

RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.

1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.

3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.

4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).

5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.

(STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013) (grifei)

No caso, a CAIXA cumpriu com a sua parte na avença, entregando aos mutuários o numerário suficiente para que pudesse adquirir o seu imóvel, não podendo ser demandada em ação que discute vício de construção.

O que se vê é que, nesse contrato firmado entre as partes, a CEF atuou apenas como agente financiador.

Dessa forma, a responsabilidade da CEF só é admitida quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, o que não se verificou no presente caso.

No caso concreto, quando da aquisição do imóvel pelos autores, ele já se encontrava edificado e em nome de terceiro que lhe promoveu a venda; não há nenhuma documentação nos autos de que a CEF tenha participado como agente promotor do empreendimento, projetando, acompanhando a construção e promovendo a fiscalização da edificação.

Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.

Nesse sentido já decidiram o Superior Tribunal de Justiça e este Tribunal Regional Federal da Terceira Região:

RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL.

1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE.

3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto.

4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7).

5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido.

(STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013)

CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO DE CONTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. I - Das várias avenças celebradas através do mesmo instrumento (no presente caso, compra e venda, financiamento, alienação fiduciária e seguro), tem-se que a relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. Assim, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento. II - A lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública III - Não havendo previsão contratual que determine a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF, por vícios de construção, cumpre excluí-la da lide, dada sua ilegitimidade passiva ad causam, julgando extinta a ação com relação a ela, com base no artigo 487, inciso VI, do Novo Código de Processo Civil e reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal. VI - Apelação parcialmente provida, apenas para incluir réus José Caetano de Camargo e Maria Fátima Lozano Recio de Camargo no polo passivo da presente ação. Exclusão, de ofício, da Caixa Econômica Federal do polo passivo da ação. Incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente causa. Remessa dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

(TRF-3 - Ap: 00110714120134036105 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, Data de Julgamento: 05/12/2017, SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/12/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A COMPROVAR QUE A CEF ATUARIA NA ESPÉCIE COMO GESTORA DE RECURSOS E POLÍTICAS FEDERAIS DE PROMOÇÃO DA MORADIA. PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. - Recurso interposto contra decisão que, nos autos da ação ordinária ajuizada na origem, julgou extinto o feito sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, por ilegitimidade passiva. Quanto à responsabilidade da CEF sobre os vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, duas são as situações que se apresentam. - Na primeira delas, a CEF atua tão somente como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras. Na segunda delas, a CEF opera como verdadeiro agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, a exemplo do que ocorre no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. - No caso específico dos autos não há qualquer elemento capaz de comprovar, indicar ou supor a participação da agravada na condição de executora de política pública de moradia a justificar sua responsabilização por danos construtivos do imóvel. Diversamente, o que constata é a existência de disposição contratual prevendo que as vistorias realizadas pela CEF teriam a finalidade exclusiva de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação. Precedentes. - Agravo de instrumento a que se nega provimento.

(AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 586708 0015232-71.2016.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:20/02/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. IMÓVEL FINANCIADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. - É o caso de acolher a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, a qual atuou meramente como agente financeiro, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual c.c danos materiais e morais, em virtude de vícios na construção do imóvel, tendo sido sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo. Ainda, as vistorias realizadas pela instituição financeira nesta condição destinam-se a avaliar o bem para efeitos da garantia do empréstimo, não implicando em aval acerca da aptidão da obra. - Por conseguinte, observado o princípio da economia processual, é o caso de reconhecer a incompetência absoluta do Juízo a quo para processo e julgamento da causa, em razão dos efeitos translativo dos recursos, que autoriza o Tribunal, ultrapassada admissibilidade do recurso, a apreciar questões de ordem pública fora do alegado nas razões ou contrarrazões recursais, mesmo em sede de agravo de instrumento. - Preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal acolhida e, em consequência, reconhecer a incompetência da Justiça Federal e determinar a remessa dos autos à Justiça Estadual. Agravo de instrumento prejudicado.

(AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 586342 0014395-16.2016.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/02/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL - DANOS MATERIAIS E MORAIS - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - ILEGITIMIDADE DA CEF - FINANCIAMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. - A CEF não responde pelos vícios de construção existente no imóvel financiado. - Trata-se de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, em que a CEF financiou o valor para a aquisição da casa própria. Portanto, o dever do agente financeiro é restrito às questões relacionadas ao próprio contato de mútuo. - Cláusula contratual exclui expressamente a cobertura de danos causados por vícios de construção. - Ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da ação. Competência do Juízo Estadual para processar e julgar a matéria. - Agravo de instrumento desprovido.

(AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 525029 0002996-58.2014.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/11/2015 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)

PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO REDIBITÓRIA - AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA A DECISÃO RECONHECEU A ILEGITIMIDADE DA CORRÉ CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO E DECLINOU DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA ESTADUAL - A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL FIGURA COMO PRESTAMISTA DO FINANCIAMENTO - RECURSO IMPROVIDO.

1. Duas são as relações jurídicas postas em discussão: a primeira diz respeito à venda e compra, pactuada com a corré MP Construção Ltda (vendedora), enquanto a segunda refere-se ao mútuo habitacional realizado com a Caixa Econômica Federal, que figura como credora.

2. O vício redibitório 'é o defeito oculto da coisa que dá ensejo à rescisão contratual, por tornar o seu objeto impróprio ao uso a que se destina, ou por diminuir o seu valor de tal modo que, se o outro contratante soubesse do vício, não realizaria o negócio pelo mesmo preço' (ARNOLDO WALD, Curso de Direito Civil Brasileiro - Obrigações e Contratos - 14ª edição, Ed. RT, p. 265); contudo, a lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública.

3. Não há a aventada solidariedade da Caixa Econômica Federal em relação ao alegado vício do imóvel na medida em que a empresa pública federal não 'intermedia' a venda de imóveis, pois não tem funções de corretagem; apenas prestou ao autor dinheiro para adquirir o imóvel. Precedentes desta Corte Regional.

4. Assim, em razão da natureza da relação jurídica formada entre a Caixa Econômica Federal e a parte autora, ora agravante, não há responsabilidade da empresa pública em relação objeto da demanda capaz de atrair a competência da Justiça Federal para apreciar e julgar a lide.

5. Agravo de instrumento a que se nega provimento.

(TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AI 0001594-10.2012.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOHONSOM DI SALVO, julgado em 26/06/2012, e-DJF3 Judicial 1 DATA:05/07/2012)

Deve-se ter em conta, ainda, que não foi suscitada qualquer questão relativa a supostas irregularidades ou descumprimento do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal.

Assim sendo, considerando que a relação entre os autores e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, e ao pedido de rescisão do mútuo e restituição dos valores pagos, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel, ou pelos danos morais suportados pelos autores.

Superada essa questão, passo a analisar as razões de apelação do corréu Manuel Jose Evaristo Lopes.

No caso dos autos, foi realizada a competente perícia técnica, que após a realização da vistoria no imóvel de propriedade dos Apelados, afirmou ter encontrado problemas estruturais graves, evidenciados por fissuras nas paredes, rebaixamento de pisos e movimentação no solo sob o imóvel.

Os Apeladas demonstraram, ainda, que os mesmos problemas foram identificados nos imóveis vizinhos, cuja edificação também foi de responsabilidade do Apelante, sendo que um deles se encontra atualmente interditado pela Defesa Civil, conforme laudo consignado nos autos (Num. 134543518 - Pág. 1).

O apelante, por sua vez, não trouxe aos autos elementos suficientes para afastar as conclusões apontadas pelo Perito. 

Vale ressaltar que a perícia técnica é meio de prova destinado a suprir a carência de conhecimentos técnicos de que se ressente o juiz para a apuração do fato litigioso. Em se tratando de controvérsia de direito, cabe ao juiz dar o encaminhamento adequado e a correta interpretação das cláusulas contratuais.

Nesse sentido, o entendimento da Primeira Turma deste Eg. Tribunal, consoante precedentes que transcrevo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. PROVA PERICIAL . CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. QUESTÕES EMINENTEMENTE DE DIREITO. RECURSO IMPROVIDO.

1. A realização da perícia faz-se necessária, quando as razões trazidas aos autos, bem como os documentos juntados, não são suficientes para convencer o julgador acerca da verossimilhança das alegações.

2. Assim, sendo o destinatário da prova , ao juiz cumpre decidir sobre a necessidade ou não de sua realização, bem como sobre a forma como esta é conduzida.

3. No presente caso, a agravante pretende produzir prova pericial a fim de com prova r a existência de cobrança de encargos ilegais.

4. Em que pesem as alegações da agravante, trata-se de questão eminentemente de direito, cuja solução prescinde da produção de prova pericial , porque se limita à determinação de quais os critérios aplicáveis à atualização do débito. Dessa forma, afigura-se desnecessária a produção de prova pericial para a solução da lide.

5. Dessa feita, não há de se falar em cerceamento de defesa , uma vez que o conjunto probatório do presente feito forneceu ao Magistrado os elementos que entendeu suficientes ao deslinde da causa, nos termos do artigo 131 do Código de Processo Civil.

6. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (AI 0015105-36.2016.4.03.0000/SP, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA: 09/11/2016.)

Assim, na ausência de qualquer elemento que desabone o laudo pericial, há de se conferir prevalência aos seus apontamentos, mesmo porque o expert nomeado pelo juízo é agente processual da confiança do magistrado sentenciante, assumindo posição equidistante das partes. Nessa linha de entendimento, transcrevo julgado desta Egrégia Primeira Turma:

"APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. IMÓVEIS DE PROPRIEDADE DA EXTINTA FEPASA INCORPORADA PELA RFFSA. SUCESSÃO PELA UNIÃO. OCUPAÇÃO PELO MUNICÍPIO DE VERA CRUZ. NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO. DATA DA OCUPAÇÃO APONTADA NO LAUDO PERICIAL. JUROS COMPENSATÓRIOS DE 6% AO ANO DURANTE A VIGÊNCIA DA MP Nº 1.577/97. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS NOS TERMOS DO ARTIGO 15-B DO DECRETO-LEI 3365/41. REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...) 13. Ressalte-se que o laudo pericial foi elaborado por profissional competente, de confiança do Juízo e equidistante das partes, não havendo nada nos autos hábil a desabonar o seu trabalho. Precedente. (...) 26. Apelação a que se dá parcial provimento." (grifei)

(TRF-3, Apelação Cível n. 0026711-18.2008.4.03.9999/SP, Rel. Des. Fed. Valdeci dos Santos, Primeira Turma, Data de Julgamento: 07.05.2019)

Há que se ressaltar ainda, que os questionamentos apontados pelo Apelante, nos quesitos complementares, foram efetivamente enfrentados e respondidos pelo Perito no próprio laudo pericial, de modo que não há que se falar em cerceamento de sua defesa.

Assim, embora tenha adotado entendimento diverso daquele esgrimida pela assistência técnica do Apelante, tem-se que o laudo pericial analisou de forma expressa as questões postas em debate, especialmente o que diz respeito ao vazamento causado pela SAAE e quanto à execução, pelos apelados, da cobertura do recuo na garagem.

Portanto, não há que se cogitar, no presente caso em cerceamento de defesa do Apelante, tampouco de nulidade da sentença.

Ante o exposto, divirjo do E. Relator e voto por dar parcial provimento ao recurso de apelação da CEF, para afastar sua condenação ao pagamento da indenização a título de danos morais, bem como das verbas de sucumbência, que deverão ser pagas integralmente pelo Corréu Manuel Jose Evaristo Lopes, por força do princípio da causalidade.

Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios à CEF, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), que corresponde ao percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido pela Apelante, devidamente atualizado pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal, a contar desta data.

Nego provimento ao recurso de apelação de Manuel Jose Evaristo Lopes.

Mantenho a sentença no demais. restante.

E M E N T A

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL.

1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel.

2. Observa-se claramente no contrato que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que os autores possam utilizá-los para aquisição de imóvel já erigido, de propriedade de terceiro particular.

3. Não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento.

4. Nas hipóteses em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.

5. Cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios do imóvel.

6. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual.

7. É certo que a rescisão contratual pretendida pelos autores, se levada a efeito, impactará o contrato de mútuo firmado com a CEF. No entanto a Justiça Federal não é competente para apreciar o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participa o ente federal.

8. Recurso da CEF provido. Incompetência absoluta da Justiça Federal. Extinção do processo, sem apreciação do mérito. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Prejudicada a apelação do corréu.