V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):

Tem-se, inicialmente, que a CEF possui legitimidade passiva para figurar na presente demanda e responde solidariamente com a construtora perante o vício de construção ou atraso na entrega do imóvel.

A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por atraso na entrega do imóvel ou vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

No presente caso, estamos diante da segunda hipótese, uma vez que as partes celebraram, em 30/12/2013, o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos FAR, com Pagamento Parcelado.”.

Cumpre destacar que a CEF assumiu a responsabilidade pelo acompanhamento da construção. Senão vejamos (ID 154516804):

"(...)

 CLÁUSULA QUINTA -

(...)

Parágrafo Primeiro - Para acompanhar a execução das obras, a CAIXA designará um profissional engenheiro/arquiteto, a quem caberá vistoriar e proceder à mensuração das etapas definitivamente executadas, para fins de pagamento das parcelas, até a emissão do laudo final, expedição do “habite-se” e averbação das construções perante o Registro Imobiliário correspondente.

Parágrafo Segundo – Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de liberação de parcela de pagamento, sem qualquer responsabilidade da CAIXA ou do profissional por ela designado para as vistorias e mensurações da obra, pela construção, segurança, solidez e término da obra.

Parágrafo Terceiro - A CAIXA poderá exigir, a qualquer tempo, que a CONSTRUTORA comprove o atendimento das normas técnicas, inclusive ao disposto na NBR 15.575 – Edificações Desempenho, especialmente quanto aos requisitos e critérios de desempenho.

Parágrafo Quarto - Caso os requisitos de desempenho esperados não tenham sido atingidos quando da obra concluída e em caso de reclamação ou contestação por parte do usuário, a construtora é responsável pelas adequações necessárias para o atingimento do desempenho mínimo estabelecido na NBR 15.575 – Edificações Desempenho.

CLÁUSULA SÉTIMA - DAS OBRIGAÇÕES DA CONSTRUTORA – Em decorrência do presente ajuste a CONSTRUTORA, sem prejuízos dos encargos previstos neste instrumento, se obriga a:

(...)

o) manter na obra placa específica do Programa, conforme modelo fornecido;

CLÁUSULA OITAVA - DAS OBRIGAÇÕES DA CAIXA – Sem prejuízos das demais disposições deste instrumento, a CAIXA se obriga a:

a) promover o pagamento das parcelas de acordo com o cronograma físico-financeiro após comprovada/atestada a execução integral da etapa correspondente pela Engenharia da CAIXA, com interstício mínimo de 30 dias entre as parcelas, salvo decisão da CAIXA no sentido de dispensar este prazo;

b) fazer o acompanhamento mensal da obra com elaboração de laudo liberatório fornecido pelo órgão de engenharia e conseqüente deferimento para o pagamento das parcelas;

c) deferir e disponibilizar vistoria extraordinária de engenharia, no caso de descumprimento do cronograma físico-financeiro;”

Dessa forma, uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF financia um terreno para a construção de uma casa, sob a sua fiscalização, forçoso é reconhecer sua legitimidade passiva para se discutir sobre a responsabilidade.

Feitas tais considerações, entendo estar presente a legitimidade e responsabilidade da empresa pública, devendo indenizar o autor tanto pelo dano material quanto pelo dano moral.

A propósito, o Colendo STJ tem decidido que nos casos em que a obra é iniciada através de recursos oriundos do SFH é de se admitir a responsabilidade solidária do agente financeiro pela ocorrência dos vícios de construção no imóvel, atribuindo a este a obrigação de fiscalizar a obra, examinando o emprego dos materiais em conformidade com o memorial descritivo do empreendimento, sendo a hipótese versada nos presentes autos, vez que a Empresa Pública não atua exclusivamente como agente financeiro:

"..EMEN: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. SEGURADORA. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedentes da 4ª Turma. 3. Caso em que se alega, na inicial, que o projeto de engenharia foi concebido e aprovado pelo setor competente da CEF, prevendo o contrato, em favor da referida empresa pública, taxa de remuneração de 1% sobre os valores liberados ao agente promotor e também 2% de taxa de administração, além dos encargos financeiros do mútuo. Consta, ainda, do contrato a obrigação de que fosse colocada "placa indicativa, em local visível, durante as obras, de que a construção está sendo executada com financiamento da CEF". Causa de pedir deduzida na inicial que justifica a presença da referida empresa pública no polo passivo da relação processual. Responsabilidade da CEF e dos demais réus que deve ser aferida quando do exame do mérito da causa. 4. Recursos especiais parcialmente providos para reintegrar a CEF ao polo passivo da relação processual. Prejudicado o exame das demais questões" ...EMEN: - grifo nosso. (RESP 200902048149, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:31/10/2012 ..DTPB:.)

"..EMEN: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO POR DEFEITOS NA OBRA. PRECEDENTES. Esta Corte firmou o entendimento no sentido de que "a obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança". Precedentes. O agente financeiro é co-responsável, junto com a construtora, pelos vícios observados em obra financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação. Agravo interno improvido." ..EMEN:(AGRESP 200301490921, PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:14/05/2009 ..DTPB:.)

"PROMESSA DE VENDA E COMPRA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL MEDIANTE FINANCIAMENTO (SFH). VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DE PARTE DO AGENTE FINANCEIRO. CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E DE FINANCIAMENTO. INTERDEPENDÊNCIA. - O agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento. - "A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança" (REsps n. 51.169-RS e 647.372-SC). Recurso especial conhecido e provido." (STJ, RESP nº 331340/DF, Quarta Turma, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, DJ DATA:14/03/2005, pág. 340)

"AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL MEDIANTE FINANCIAMENTO (SFH). VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DE PARTE DO AGENTE FINANCEIRO. CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO E DE FINANCIAMENTO. INTERDEPENDÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. 1. O agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual proposta por mutuários em virtude de vícios constatados no edifício, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento (cf. RESP 331.340/DF, Quarta Turma, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 14.03.2005). 2. A obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança. Precedentes. 3. Incidência, na espécie, da súmula 83/STJ. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, AGA nº 683809/SC, Quarta Turma, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, DJ DATA: 05/09/2005, pág. 428)

"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE. 1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária. 2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. 4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. 5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente." (STJ, RESP nº 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJE DATA: 06/02/2012, RSTJ VOL.: 226, pág. 559)

No mesmo sentido, julgados da 2ª Turma do TRF3:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF CONFIGURADA. DEFERIMENTO PARCIAL DA TUTELA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RECURSO DESPROVIDO. I - O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual nos casos em que a obra é iniciada através de recursos oriundos do SFH é de se admitir a responsabilidade solidária do agente financeiro pela ocorrência dos vícios de construção no imóvel, atribuindo a este a obrigação de fiscalizar a obra, examinando o emprego dos materiais em conformidade com o memorial descritivo do empreendimento, sendo a hipótese versada nos presentes autos, vez que a Empresa Pública não atua exclusivamente como agente financeiro. II - Destaca-se que consta do contrato a obrigação de que fosse colocado “em local visível e privilegiado, de adesivo de obra indicativo do financiamento, conforme modelo fornecido pela Caixa”, assumindo, assim, a aparência perante o público alvo de coautoria do empreendimento, a justificar a presença desta no polo passivo da relação processual. III - Consta, ainda, na cláusula 4.15 “SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA”, no item “e) modificação do projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos aceitos pela CAIXA e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CAIXA”. IV - Acertada a medida adotada pelo Juízo de origem no sentido de obstar a cobrança das parcelas do contrato, pois conforme ponderou a Magistrada de primeiro grau: “As fotos anexadas demonstram, numa análise superficial, a existência de vícios de construção no conjunto habitacional e na unidade imobiliária da autora. Tais elementos, somados ao fato de a autora não residir no local, pois não aceitou as chaves do imóvel, permitem a aferir a probabilidade do direito alegado.” V - Como bem assinalado na decisão agravada ao concluir que: “A cobrança se justificaria caso a autora estivesse, pelo menos, ocupando a unidade. Porém, não tendo sequer aceitado as chaves, a contraprestação é indevida e sua suspensão é medida que se impõe. Não é possível a concessão integral, pois a efetiva rescisão contratual depende da instrução probatória.” VI - Ademais, merece ser privilegiada a decisão do magistrado de primeiro grau, que está mais próximo dos fatos e das partes do processo. VII - Agravo de instrumento desprovido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO / SP 5021048-07.2020.4.03.0000, Relator(a): Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma, Data do Julgamento 10/12/2020, Data da Publicação/Fonte e - DJF3 Judicial 1 DATA: 15/12/2020)

O Código Civil, em seus artigos 186 e parágrafo único do art. 927, definiu ato ilícito e a consequente obrigação por parte de quem o pratica de indenizar o prejudicado:

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

"Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem".

No caso, são incontroversos os fatos ocorridos à parte autora e os prejuízos advindos dos vícios construtivos, comprovados pelo perito judicial.

Ao elaborar seu laudo técnico (ID 154516833), o perito judicial apontou:

“As patologias predominantes encontradas, foram fissuras decorrentes de dilatações térmicas. Isso ocorre pelo emprego de diversos materiais com diferentes coeficientes de elasticidade. Estas fissuras encontram-se principalmente nos encontros dos painéis pré-moldados. Sobre a parede da sala, no encontro do painel de divisa com a laje existe uma mancha de infiltração de umidade, que pode ser decorrente de transbordamento de calhas ou telhas quebradas. Morador relatou que sobre o local houve prestação de serviços de instalação de internet, onde o instalador acabou quebrando algumas telhas. No banheiro há um registro com dificuldade de abertura. No entanto o registro está sendo usado como suporte de produtos de higiene e limpeza.

(...) Encontro das paredes externas do dormitório com banheiro. Constatação: Fissuras de dilatação nos encontros dos painéis das paredes com os painéis das lajes. Riscos: não há riscos estruturais, apenas estéticos. Intervenção: estas deverão passar por tratamento, remover a junta antiga, limpar bem entre os painéis e aplicar o método descrito no arquivo Num. 25079978 - Pág. 6 Figura 9 Risco: Mínimo

(...) Parede da sala. Constatação: Mancha de infiltração de umidade no encontro dos painéis, causada por telhas quebradas após prestação de serviços de instalação de internet. Riscos: Pode ocasionar aparecimento de microrganismos que provocam mofo e bolores e queda do revestimento. Intervenção: Revisão da calha, tubulação de descida e revisão do telhado substituindo as telhas quebradas ou trincadas por novas, raspagem da pintura e recomposição da mesma. Risco: Regular

(...) Banheiro. Constatação: Suporte de produtos de limpeza e higiene pendurado no volante do registro. Riscos: Vazamento, diminuição no fluxo de água. Intervenção: Deve-se remover o suporte pendurado e substituir o registro danificado por um novo. Risco: Regular

(...)

7. Soluções Propostas: Para as fissuras de dilatação, estas deverão passar por tratamento, remover a junta antiga, limpar bem entre os painéis e aplicar o método descrito no arquivo Num. 25079978 - Pág. 6 Figura 9. Deve-se executar revisão na calha e tubulação de decida, também executar revisão no telhado, tendo em vista que houve prestação de serviços de instalação de antena de T.V. e internet. Deve-se substituir as telhas quebradas e trincadas por novas. Remover o suporte preso ao registro e substituir o mesmo por um novo.

(...)

12. Conclusão Diante das inconformidades técnicas construtivas e da falta de desempenho nos sistemas verificados no imóvel vistoriado, a classificação do imóvel é como de GRAU DE RISCO REGULAR, principalmente no que diz respeito as manchas de umidade oriundas do telhado e a substituição do registro. Deve-se providenciar os reparos o quanto antes para evitar o agravamento das patologias.

(...)

RESPOSTAS AOS QUISITOS AUTORA:

1. A fundação do imóvel é do tipo Radier? O solo onde a residência foi construída é favorável/ideal para esse tipo de fundação? Sim, de acordo com projeto apresentado pela construtora, as fundações dos imóveis são em radier. Sim, desde que obedecido a compactação de 95% do Procton normal e tensão maior que 1,5kg/cm² ou ISC>6% de acordo com projeto.

2. O imóvel apresenta rachaduras e/ou fissuras nas lajes e paredes (internas e externas)? Sim, fissuras de dilatação, devido ao tipo construtivo, são materiais com coeficientes de dilatação diferentes, movimentando se forma diferente e aparecendo as fissuras. 3. Essas rachaduras/fissuras têm ocorrido de forma progressiva e em grandes proporções? Sim, houve um crescimento lento e gradativo, devido a dilatação térmica.

(...)

5. Há infiltrações e umidade em quais os cômodos da casa? Há infiltrações no piso e teto? As infiltrações podem causar problemas ao imóvel, abalando sua estrutura? Podem dar causa ao acúmulo de agentes nocivos (ácaros e fungos, por exemplo)? Sim, no canto superior nos encontros dos painéis na cozinha, conforme laudo. Não causam riscos estruturais. Sim.

 6. Há desagregação da pintura em razão da umidade? Sim.

7. O banheiro apresenta vazamento? Sim. Existe uma mancha de umidade no ponto da ducha higiênica e ao redor do registro.

8. Há pisos rachados e/ou soltos na residência? Não, morador relatou que foram trocados pela assistência técnica da construtora.”

Ensina a doutrina:

"A responsabilidade do construtor é de resultado, como já assinalado, porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos que importem sua ruína total ou parcial configuram violação do dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha- força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro, não tendo aqui, relevância o fortuito interno."(Programa de Responsabilidade Civil, 5ª edição, Sergio Cavalieri Filho, Malheiros Editores, página 344).

Assim, resta configurada sua responsabilidade por vícios redibitórios, em se tratando de erros de projeto, utilização de materiais inadequados, ou quando a execução da obra, por qualquer razão que lhe possa ser imputada, compromete seu resultado final causando danos no imóvel.

Da análise da prova pericial produzida é possível depreender que parte dos danos narrados na petição inicial foi sanada por intervenção da construtora ré, parte dos danos teve origem na falta de manutenção e alterações realizadas pelo proprietário do imóvel (instalação de internet e suporte de produtos de limpeza), enquanto parte dos danos tem origem em vícios de construção.

Considerando a natureza e a extensão dos danos identificados, não restou comprovada a necessidade de desocupação do imóvel para sua correção.

Quanto aos danos morais, de acordo com a jurisprudência pátria, o magistrado deve fixar a indenização de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, motivo pelo qual entendo que deve ser fixado no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser dividido entre as rés.

Não merece prosperar o apelo autoral para aplicar multa à construtora apelada por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 77, § 2º, do CPC) ou por litigância de má-fé (arts. 80, II e V, c/c 81, do CPC), tendo em vista que a parte autora autorizou que reparos fossem feitos.

Feitas tais considerações, a sentença recorrida merece reforma, para julgar parcialmente procedentes os pedidos contidos na petição inicial, a fim de: a) condenar as rés, solidariamente, na obrigação de realizar/custear os reparos indicados pelo senhor perito, no tópico do laudo pericial denominado “Soluções Propostas”, com exceção da substituição das telhas quebradas e substituição do registro danificado, providência essa que compete exclusivamente à própria requerente; b) condenar, de maneira solidária, a construtora TECOL e a ré CEF ao pagamento de indenização por dano moral.

Por fim, condeno, ainda, as rés ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, tendo em vista que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido.

Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação, para condenar as requeridas na reparação dos danos verificados no imóvel e no pagamento de indenização por danos morais, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

COTRIM GUIMARÃES

Desembargador Federal