V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal CARLOS FRANCISCO (Relator): Tendo em vista a data de publicação da sentença recorrida (13/09/2010 – ID 116903451, fls. 172), aplica-se ao presente recurso o Código de Processo Civil/1973, a teor da orientação contida nos Enunciados Administrativos nº 2 e 3 do Superior Tribunal de Justiça.

As condições da ação podem ser entendidas como verdadeiros requisitos de existência do direito à obtenção de uma sentença de mérito, ou seja, de uma sentença que solucione a lide posta à apreciação do Poder Judiciário. De acordo com o art. 3º do Código de Processo Civil/1973, para propor ação é necessário ter interesse e legitimidade. Quando não concorrer qualquer das condições da ação, como a possibilidade jurídica do pedido, a legitimidade das partes ou o interesse processual, caracterizando-se o fenômeno processual da carência de ação, ocorrerá a extinção do processo sem resolução de mérito (art. 267, VI, do CPC/1973).

Verifica-se, portanto, da Lei Processual de 1973, que três são as condições da ação: a) a legitimidade para a causa, considerada como a titularidade ativa e passiva, em abstrato, da relação jurídica de direito material controvertida; b) o interesse de agir (ou interesse processual), visto através do trinômio necessidade-utilidade-adequação, isto é, necessidade da intervenção judicial, utilidade prática do provimento jurisdicional pleiteado pelo autor e sua adequação para solucionar o litígio; e c) a possibilidade jurídica do pedido, correspondente à ausência de vedação, em tese, no ordenamento jurídico, à formulação do pedido constante da petição inicial.

No caso dos autos, o apelante busca a rescisão do contrato de locação, com a desocupação do imóvel pela ré (União Federal), bem como a responsabilização desta pelo pagamento dos aluguéis, dos encargos da locação, dos encargos dos aluguéis, dos juros de mora, das custas processuais e das demais verbas, até a efetiva desocupação do imóvel. Para tanto, sustenta que locou o imóvel para que nele funcionasse a Delegacia Regional do Trabalho e Emprego do Estado de São Paulo, pelo prazo de 12 meses, tal como consta do contrato, iniciando-se no dia 20/08/2006 e terminando em 19/08/2007 (ID 116903451, fls. 20). Aduz que, em 22/07/2008, notificou a ré por não ter mais interesse na manutenção do contrato de locação, pedindo a desocupação do imóvel ou o pagamento da importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de locação. Entretanto, a locatária não teria desocupado o imóvel e nem mesmo teria respondido aos termos da notificação.

Diante do quadro fático acima delineado, tem-se que o caso versa sobre hipótese de locação não residencial, assim considerada quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados (art. 55 da Lei nº 8.245/1991). Outrossim, foi pactuada entre as partes uma locação por prazo determinado de 12 (doze) meses.

Nesse sentido, tratando-se de contrato de locação não residencial que possui prazo determinado de duração, não há necessidade de prévia notificação ao locatário para informá-lo de seu término, visto que esse já era de pleno conhecimento de ambos os contratantes (art. 56 da Lei nº 8.245/1991).

Ocorre, no entanto, que nos termos da Lei de Locações, a inércia de uma ou mesmo das duas partes contratantes tem o efeito de verdadeira manifestação de vontade no sentido de prorrogar a locação de forma presumida. Assim, quando os contratantes se omitem por mais de trinta dias, sem apresentar nenhuma oposição (locador que toma providências visando à retomada do imóvel e locatário que não o desocupa espontaneamente), considera-se presumidamente prorrogada a relação contratual locatícia, nos mesmos termos do contrato originário. Seu prazo de vigência, contudo, passa a ser indeterminado (art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991).

Nessa trilha, e diferentemente do que ocorre no contrato de locação por prazo determinado, tratando-se de contrato sem determinação de prazo, torna-se necessária a denominada notificação premonitória, para que se possa pôr fim à relação locatícia por denúncia vazia. Deve-se observar, nesse caso, o prazo de antecedência de 30 (trinta) dias para que o locatário desocupe o imóvel (art. 57 da Lei nº 8.245/1991).

Cabe esclarecer, ademais, que a despeito de não existir previsão legal expressa, a notificação prévia ao locatário (notificação premonitória) sobre o encerramento do contrato de locação por prazo indeterminado, por denúncia vazia, é elemento obrigatório para a admissibilidade da posterior ação de despejo. A única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação. Nesse sentido, o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

(...)

4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória".

5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo.

6. "Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento".

7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

(REsp n. 1.812.465/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020.)

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO PREVIA (NECESSIDADE). A AÇÃO DE DESPEJO PRESSUPÕE A NOTIFICAÇÃO PREVIA, QUANDO, CONTRATADA POR PRAZO DETERMINADO, A LOCAÇÃO DE IMOVEL NÃO RESIDENCIAL VIER A INDETERMINAR-SE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

(REsp n. 19.963/SP, relator Ministro Nilson Naves, Terceira Turma, julgado em 25/5/1992, DJ de 29/6/1992, p. 10318.)

Há também a ser considerado o teor do art. 63, § 3º da Lei nº 8.245/1991, porque o locatário é a União Federal, o que dá maior contorno às comunicações em vista da necessária continuidade do serviço público.

No caso sob exame, o contrato de locação não residencial firmado entre as partes, celebrado em 20/08/2006, inicialmente por prazo determinado de 12 meses, veio a indeterminar-se em sua duração. Por outro lado, a parte apelante aduz que em 22/07/2008, notificou a ré por não ter mais interesse na manutenção do contrato de locação, sendo certo, porém, que essa notificação sequer assinalou o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, como expressamente determina a Lei de Locações. A bem da verdade, o documento ID 116903451, fls. 25 dá conta de que o locador, além de não observar o prazo legal de 30 (trinta) dias, solicitou a entrega do prédio no mesmo dia do término da locação, o que se revela manifestamente ilegal. Desrespeitado, assim, o requisito formal da notificação premonitória, não procede o argumento de que cabia à locatária, por sua própria iniciativa, observar o prazo previsto no art. 57 da Lei nº 8.245/1991.

Além disso, a documentação existente nos autos evidencia que o locador recebeu aluguéis até 31/01/2009 (ID 116903451, fls. 135), tendo proposto a demanda em 26/02/2009, sem o envio de notificação premonitória formalmente válida e antes mesmo de esgotado o prazo de 30 (trinta) dias que a Lei concede para desocupação do imóvel pelo locatário, o que revela outra ilegalidade cometida pelo locador do prédio não residencial.

Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, constata-se a ausência de condição para o exercício válido e regular do direito de ação, mais especificamente a ausência de interesse de agir, haja vista a inadequação da via processual eleita (ação de despejo por denúncia vazia sem observância do pressuposto da regular notificação premonitória). Merece ser mantida, portanto, a sentença de extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC/1973.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Deixo de majorar a verba honorária, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, uma vez que a sentença foi publicada na vigência do CPC/1973. 

É como voto.