V O T O

O Juiz Federal Convocado ALEXANDRE SALIBA (Relator):

Tempestiva a apelação, dela conheço.

Procedo ao exame dos pleitos recursais, por tópicos.

Do pedido de revogação de tutela antecipada

Não assiste razão à apelante em pedir a revogação da tutela antecipada concedida na sentença.

As deliberações da sentença cingem-se a informações basilares e imprescindíveis para a realização da venda do imóvel ocupado pelo mutuário original. O interessado na aquisição tem o direito de conhecer as vantagens e as desvantagens advindas da compra do bem “de segunda mão”.

A prática negocial submete-se ao princípio da boa-fé objetiva, o qual ostenta como um dos pilares a prestação de informações seguras e adequadas do ajuste e suas consequências jurídicas, e o direito ao conhecimento prévio, para a avaliação pelo interessado das condições para firmar ou não o ajuste.

Em outras palavras, presentes os requisitos da probabilidade do direito invocado e o risco ao resultado útil do processo, pois a inobservância das regras informativas, durante o curso do processo até o trânsito em julgado, redundaria, por si só, violação ao princípio da boa-fé objetiva na prática negocial, independentemente de a avença estar disciplinada ao Código de Defesa do Consumidor.

Da preliminar de ilegitimidade da autora para a defesa dos futuros compradores dos imóveis

A sentença apontou os limites subjetivos do pedido exordial, afirmando que “a inicial dos autos, apesar de mencionar a violação ao dever de publicidade preconizado no Código de Defesa do Consumidor, o faz em nítida defesa dos mutuários originários e não dos futuros compradores do imóvel em sede de hasta pública ou venda direta”, e rechaçou eventual pretensão de defesa de interesses de futuros compradores.

(...) A inicial dos autos, apesar de mencionar a violação ao dever de publicidade preconizado no Código de Defesa do Consumidor, o faz em nítida defesa dos mutuários originários e não dos futuros compradores do imóvel em sede de hasta pública ou venda direta.

A causa de pedir, portanto, está relacionada à defesa daqueles mutuários que inicialmente firmaram contratos com a CEF e que tiveram seus imóveis expropriados extrajudicialmente com fundamento no DL 70/66 e Lei 5.741/71. Tanto é assim que o pedido contido no item 4.2 de fls. 22, destaca a necessidade de divulgação aos "pretensos compradores" dos "direitos pertinentes à quem está ocupando o imóvel", acerca "dos problemas que poderá encontrar na compra do imóvel".

Basta uma leitura da inicial para se concluir que em nenhum momento ela pretende defender direitos dos futuros compradores dos imóveis, até porque, nesse caso, a Associação autora sequer teria legitimidade para a defesa de seus interesses, já que eles não são seus associados.

Assim, toda aquela fundamentação tecida pelo i. representante do Parquet Federal às fls. 532/541-v se refere aos direitos dos novos mutuários, aqueles que adquiriram o imóvel em análise mediante hasta pública ou venda direta. Tal fundamentação não encontra eco na causa de pedir inicial, que está voltada para os mutuários originários, cujos imóveis foram - ou serão - novamente alienados pela CEF.

Logo, inexiste interesse processual em alegar a ilegitimidade da autora no ponto.

Da preliminar de inadequação da via eleita

A preliminar pauta-se na ideia de que a autora estaria defendendo o interesse dos futuros compradores dos imóveis levados a hasta pública ou a venda direta pela CEF, sendo tais interesses individuais e disponíveis.

Rejeito a preliminar, reportando-me aos fundamentos apostos no tópico acima, de que não se cuidou na sentença de interesses ou direitos de futuros compradores, bastando a leitura interessada da decisão recorrida para aferir-se a conclusão ora aposta.

Do mérito

Da incidência das regras consumeristas

Considerando que o objeto da lide se relaciona à proteção dos mutuários originários, as regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor incidem ao caso concreto.

A requerida presta o serviço de intermediação de imóveis, pelo sistema financeiro da habitação, com a concessão de crédito para a aquisição do bem.

Com efeito, a responsabilidade civil das instituições financeiras é objetiva pelos danos causados aos usuários de seus serviços, em face da submissão aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento pacífico da jurisprudência pátria, descrito igualmente em enunciado de súmula do Superior Tribunal de Justiça: "Súmula 297: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras".

Tal responsabilidade objetiva sedimenta-se na teoria do risco do empreendimento, que impõe dever de responder por eventuais vícios ou defeitos dos bens ou serviços fornecidos no mercado de consumo a todo aquele que se dispõe a exercer alguma atividade neste mercado, independentemente de dolo ou culpa.

Da alegação de inexistência de propaganda insuficiente ou enganosa na oferta de venda direta de imóvel adjudicado

A par de existirem informações no sítio eletrônico da Caixa Econômica Federal e no edital de leilão, a sentença entendeu insuficientes e imprecisas, determinando:

(...)

Ante ao exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para o fim de determinar à requerida que, nos casos de alienação por hasta pública ou venda direta dos imóveis expropriados nos moldes do DL 70/66 e Lei 5.741/71 e ocupados pelos antigos mutuários, promova desde o início dos respectivos procedimentos intensa campanha publicitária por todos os meios em que a própria venda for divulgada, onde sejam destacados:

1- Esclarecimentos e procedimentos para o comprador da venda direta se imitir na posse do imóvel, inclusive com informações indicativas sobre eventual ação que deverá ajuizar, quem procurar e tempo médio que demora seu trâmite;

2- Possibilidade de os associados da autora ingressarem com ações em defesa de seus interesses e tempo médio de tramitação desses processos e prováveis prejuízos advindos dessas ações;

3- Possibilidade de os novos compradores não conseguirem se imitir de plano na posse do imóvel e os ônus advindos dessa situação, tais como pagamento das prestações do imóvel e demais consectários (taxas condominiais, etc.) juntamente com os custos de sua atual moradia;

4- Possibilidade de perda do imóvel pelo novo comprador, no caso de não pagamento das prestações do imóvel, ainda que não tenha havido a respectiva imissão na posse.

A apelante refuta cada um dos quatro itens transcritos.

Embora a recorrente alegue satisfazer a determinação de prestar informação suficiente, precisa e clara, o argumento choca-se com a prova amealhada, nos dizeres extraídos do manual da CEF, de seguinte teor, com grifos acrescidos (ID 92083151 - Pág. 70):

(...)

E quando o imóvel está ocupado?

O imóvel é de propriedade da Caixa, não tendo o morador nenhum direito sobre ele.

Após a compra você se torna o legítimo proprietário com plenos poderes para providenciar a desocupação.

O primeiro passo é negociar diretamente com o ocupante. Não havendo sucesso na negociação deve-se, então, recorrer à justiça, cujo processo é rápido e com sucesso garantido.

Mesmo que se argumente a retirada ou a retificação da veiculação acima copiada, o interesse processual é delineado pela situação fática anterior à retirada ou retificação. Aliás, a alteração de postura da CEF pode-se imputar, com grande dose de chance de acerto, à denúncia nos autos do presente feito do comportamento desvirtuado da realidade de induzir o comprador sobre a facilidade, a rapidez e o sucesso garantido na desocupação do bem.

As referências deliberativas no decisum sobre a imissão na posse e as consequências jurídicas da disposição à venda do bem ocupado permeiam o ordinário e o basilar direito à informação na prática negocial, ainda mais pela alta probabilidade de a posse do imóvel tornar-se litigiosa, o que frequentemente se constata pela experiência nos inúmeros processos judiciais em trâmite na Justiça Federal.

A informação é um dos pilares do princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações negociais e, igualmente, a relação jurídica processual.

Consigne-se que a Caixa Econômica Federal é instituição financeira de destaque nacional na concessão de financiamentos imobiliários, sendo a responsável pela liberação do dinheiro das contas vinculadas do FGTS e figura como gestora de programas habitacionais, a exemplo do Programa Minha Casa Minha Vida.

Desse modo, por ostentar a distinta posição de gerenciar vultosas somas de dinheiro público, dados os incentivos governamentais do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e isenções aos mutuários do Programa Minha Casa Minha Vida, para a aquisição da casa própria, deve corresponder com postura adequada, precisa, clara e proba na administração deste numerário, especialmente porque a maioria dos contratantes são pessoas de pouco conhecimento das formalidades e adjacências das transações, pessoas “do povo”, a exigir-se a prestação de serviço de qualidade, atendendo à legítima expectativa do contratante em conhecer previamente, com exatidão, os pontos favoráveis e desfavoráveis da contratação.

Portanto, legítima a imposição à ré da obrigação de esclarecer:

a) a necessidade de o adquirente promover medidas para desocupar o imóvel vendido;

b) a possibilidade de esta imissão não ocorrer de imediato;

c) os ônus advindos da ocupação do bem pelo mutuário originário e não obtenção da imissão na posse de imediato, como a continuidade do pagamento das prestações e os consectários da aquisição (taxas condominiais a cargo do adquirente);

d) a possibilidade de perda do imóvel pela inadimplência com as prestações, 

Nesse prisma, o exame do caso posto encontra guarida em princípios da boa-fé objetiva, razoabilidade e proporcionalidade, a permanecer lídima a fundamentação e a deliberação exposta na sentença nos pontos.

De outro vértice, a decisão apelada comporta pequena alteração quanto à imposição à requerida do dever de informar qual ação deverá o interessado ajuizar e o tempo médio de duração de demanda judicial, destinada a promover a permanência no imóvel e/ou a desocupação do imóvel, consoante disposto nos itens 1 e 2 do dispositivo da sentença:

(...)

Ante ao exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para o fim de determinar à requerida que, nos casos de alienação por hasta pública ou venda direta dos imóveis expropriados nos moldes do DL 70/66 e Lei 5.741/71 e ocupados pelos antigos mutuários, promova desde o início dos respectivos procedimentos intensa campanha publicitária por todos os meios em que a própria venda for divulgada, onde sejam destacados:

1- Esclarecimentos e procedimentos para o comprador da venda direta se imitir na posse do imóvel, inclusive com informações indicativas sobre eventual ação que deverá ajuizar, quem procurar e tempo médio que demora seu trâmite;

2- Possibilidade de os associados da autora ingressarem com ações em defesa de seus interesses e tempo médio de tramitação desses processos e prováveis prejuízos advindos dessas ações;

A avaliação concernente à propositura de medida judicial compete ao interessado, em conjunto com o profissional da área da advocacia, e o prazo de duração da demanda, acaso ajuizada, é de variável aferição, especialmente quando se constata que o trâmite da ação pode sofrer influência de qualquer pedido judicial que o mutuário originário venha a lançar mão, objetivando impugnar as cláusulas contratuais do mútuo, a situação de inadimplência, a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, e de requerimentos de revisão contratual, muitos deles cumulados com concessão de tutela provisória e anulação dos atos executivos extrajudiciais.

Nessa linha, prescrutar a duração da litigiosidade da posse do bem, sob disputa na seara judicial, encontra-se fora do alcance da ré, a ensejar a inviabilidade de esta arcar com o encargo da informação respectiva.

Por consequência, dou parcial provimento à apelação para retirar a obrigação imposta na sentença de a ré noticiar, para o fim de alienar o imóvel adjudicado, qual ação deverá o interessado ajuizar e o tempo médio de duração de demanda judicial, destinada a promover a permanência no imóvel e/ou a desocupação do imóvel.

Da verba honorária

A ré permanece sucumbente, mas pelo teor do presente voto em porção menor relativamente à sentença.

Dessa maneira, diminuo a verba honorária fixada a encargo da ré na sentença, para constar R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais).

Dispositivo

Pelo exposto, dou parcial provimento à apelação para retirar a obrigação imposta na sentença de a ré noticiar, para o fim de alienar o imóvel adjudicado, qual ação deverá o interessado ajuizar e o tempo médio de duração de demanda judicial, destinada a promover a permanência no imóvel e/ou a desocupação do imóvel.

É o voto.