V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):

Ao contrário do alegado pelo apelante, o negócio jurídico entabulado entre as partes é regido pela Lei de Locações, sendo inaplicáveis as disposições da Lei de Licitações, sobretudo porque parte dos dispositivos apontados trata da Administração Pública como locadora, tendo em vista a indisponibilidade do patrimônio público.

Assim, ainda que a parte locadora seja uma autarquia federal destinada à prestação de serviços relacionados a benefícios previdenciários, a jurisprudência pátria reconhece a natureza privada da relação, conferindo-se tratamento específico apenas em relação aos prazos para a desocupação do imóvel, exatamente pela destinação do seu uso. Nesse sentido:

CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EMPRESA PÚBLICA. LEI Nº 8.245/91. APLICABILIDADE. 1- Conforme relatado, trata-se de Apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de sentença que julgou procedente o pedido, no qual o Autor objetivava o despejo, da Ré, com base no art. 57 da Lei 8.245/91, tendo em vista a extinção do contrato de locação. 2- O fato de o Autor ter proposto ação revisional referente ao imóvel objeto da locação, não o impede de requerer a retomada do imóvel, eis que, na ação de despejo o objetivo é o de retomar o imóvel após o término do contrato de locação, enquanto na revisional o intuito é de recebimento de aluguéis num valor justo enquanto perdurar a locação. 3- A presente ação de despejo foi proposta após o término do contrato de locação entre as partes que findou em 10.03.1996. Assim, tal locação passou a ser por prazo indeterminado, que exige na forma do Artigo 57 da Lei 8.245/91 um prazo de trinta dias para a desocupação. 4- A empresa pública, mesmo que prestadora de serviço público, locatária de imóvel particular submete-se ao regime da Lei 8.245/91, razão pela qual, preenchidos os requisitos previstos nesse diploma legal é de se reconhecer a procedência do pedido de despejo. 5- Quanto ao argumento da defesa, de risco na continuidade do serviço público com a decretação do despejo, se afigura ilegal o intuito da CEF em não ser despejada de um imóvel que locou, pois não há ressalvas na Lei 8.245/91 de que empresas públicas não podem sofrer ação de despejo, 6- Negado provimento à Apelação. (TRF 2ª Região, AC 00446608720004020000, Rel. Des. Fed. Raldênio Bonifácio da Costa, DJ 04.12.2009 - grifei)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEI Nº 6.649, DE 16/05/79 E LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR. INEXISTÊNCIA DE PROVA ESPECÍFICA QUANTO À FINALIDADE DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Se o contrato de locação era regido pela Lei nº 6.649/79 e legislação complementar, e o INSS não comprovou que no imóvel funcionava hospital, unidade sanitária ou estabelecimento de saúde, é cabível o despejo por denúncia vazia (com base na legislação vigente à época - Lei nº 6.649/79). 2. Apelação não provida. (TRF 1ª Região, Terceira Turma Suplementar, Apelação Cível 90.01.18400-6, Rel. Juiz Federal Vallisney de Souza Oliveira, DJ 03.03.2005)

As partes firmaram contrato de locação nº 47/2006 (ID 193162313 – Págs. 23/26), cujo objeto era os dois imóveis situados à Av. Santa Marina nº 1217/1233, Lapa, São Paulo/SP, com vigência de 01/11/2006 até 30/10/2011 (60 meses).

De fato, no contrato firmado pelas partes faz constar, em sua cláusula primeira, que a presente locação se amolda nos dizeres da Lei 8.245/91 (ID 193162313 – Pág. 23).

Restou caracterizada a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, após o INSS permanecer por 30 dias após 31/10/2012, sem oposição do autor/locador, como bem ponderado pelo MM. Juízo a quo.

Desse modo, o contrato originário obrigava as partes contratantes, nos seus próprios termos (pacta sunt servanda). Portanto, os pagamentos feitos ao autor constituem aluguel e não indenização pela ocupação do imóvel, como alegado pelo apelante.

Neste contrato de locação, por ser de direito privado, vigora a horizontalidade entre as partes (Administração Pública e ente privado), de modo que não há como o INSS simplesmente não atender às cláusulas contratuais, alegando que não havia contrato vigente após a expiração do contrato – Termo Aditivo nº 1 ao Contrato nº 47/2006, com término em 31/10/2012 (ID 193162313 – Págs. 28/29).

Em 12/11/2012, o valor do contrato foi reajustado para R$ 43.000,00 a partir de 01/11/2012 (ID 193162313 – Pág. 31).

O parágrafo único da cláusula segunda do contrato assim dispõe:

“PARÁGRAFO ÚNICO – Findo o prazo estipulado, se o INSS permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do LOCADOR, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, até o limite máximo de 05 (cinco) anos, a contar da data da contratação inicial.”

O imóvel ficou à disposição do INSS, que continuou a pagar o aluguel mensal sem reajuste.  

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 56, parágrafo único, dispõe que:

“Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Desta forma, o prazo do contrato em questão restou indeterminado, tendo em vista que a ré continuou na posse direta do imóvel por período superior a 30 dias.

É princípio geral e basilar de nosso ordenamento jurídico a vedação ao enriquecimento sem causa. Portanto, o contrato de locação avençado deve produzir seus efeitos até a retirada da Administração do imóvel locado. Assim, são devidos os aluguéis contratados até a efetiva desocupação do locatário, uma vez que a Autarquia apenas pagou, no período supracitado, os valores que entendia adequados, a menor, sem qualquer respaldo jurídico para tanto.

O laudo pericial é imprescindível em ação revisional de aluguel, tendo em vista não se tratar apenas de matéria de direito. Conforme entendimento do E. STJ, a ação revisional de aluguel, por sua natureza, reclama provas eminentemente técnicas:

“RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458, II E 535, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL COMERCIAL. CABIMENTO. ARTS. 18 E 19 DA LEI Nº 8.245/1991. ÚLTIMO AJUSTE CONTRATUAL. TRANSCURSO DE MAIS DE TRÊS ANOS. VALOR REVISADO JUDICIALMENTE. ALTERAÇÃO NA VIA ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PROVA EXCLUSIVAMENTE PERICIAL. SUFICIÊNCIA. PRAVO ORAL. INDEFERIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. ART. 56, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI Nº 8.245/1991. VALOR REVISADO. INCIDÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE ULTERIOR REVISÃO POR CONVENÇÃO DAS PARTES OU POR DECISÃO JUDICIAL EM AÇÃO RENOVATÓRIA. 1. Ação revisional de aluguel de imóvel comercial julgada procedente, com esteio exclusivamente na prova pericial, para fixar o novo valor revisado em patamar equidistante ao pretendido pela autora da demanda (a locadora) e ao defendido pela requerida (a locatária). 2. O acórdão recorrido limitou a incidência do valor revisado ao período compreendido entre a citação e o termo final do contrato original de locação, deixando a descoberto, com isso, o período de prorrogação do contrato por prazo indeterminado, resultante da permanência da locatária na ocupação do imóvel. 3. Os comandos dos arts. 18 e 19 da Lei nº 8.245/1991 autorizam que tanto o locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a revisão judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes. 4. Tendo a Corte de origem fixado o novo valor do aluguel com amparo na prova pericial, sua modificação se revela descabida, pois o reexame de fatos e provas, a teor do que expressamente dispõe a Súmula nº 7/STJ, é tarefa que escapa à estreiteza da via do recurso especial. Precedentes. 5. A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes. 6. Não se pode afirmar nula, em se tratando de ação de revisão de aluguel, a sentença calcada na prova técnica elaborada por perito judicial capacitado, pois é justamente esta a que se revela mais adequada para a sua solução. Precedente. 7. O valor revisado do aluguel substitui por completo o originalmente pactuado, sendo assim exigido desde a citação da parte requerida até o termo final do contrato, considerado este não apenas o expressamente avençado como tal, mas, sim, a data da efetiva desocupação do imóvel no caso de eventual prorrogação do contrato por prazo indeterminado (art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991). 8. A procedência do pedido autoral, com fixação de novo valor do aluguel em patamar equidistante tanto da pretensão original do locador quanto do valor defendido pelo locatário configura hipótese de sucumbência recíproca, impondo que sejam entre eles proporcionalmente distribuídos o ônus pelo pagamento das custas processuais e da verba honorária advocatícia. 9. Recurso especial de REPEL RECIFE PESCADOS LTDA. provido e recurso especial de TENDTUDO MATERIAIS PARA CONSTRUÇÃO LTDA. parcialmente provido.” (REsp 1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016)

In casu, foi determinada a realização de prova pericial, tendo o perito concluído que o valor mensal do aluguel deve ser R$74.231,91, para julho/2019, sendo R$ 66.547,61 a parte do aluguel e R$ 7.684,50 referentes à parte do IPTU (ID 193162586 – Pág. 14).  

Assim, sendo a prova técnica instrumento capaz de aferir o real valor do aluguel, feita através de minucioso estudo, deve ser mantido o valor apurado pelo perito.

Ressalte-se que o réu apenas desocupou o imóvel em 28/01/2019, conforme decidido no processo nº 0008529-60.2016.4.03.6100, por força de decisão no agravo de instrumento nº 0020397-02.2016.403.0000.

Quanto aos honorários, o art. 86 do CPC assim dispõe:

“Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

Como se nota, se o litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Entendo que é caso de sucumbência mínima da parte autora, em razão de o valor locatício especificado no laudo pericial ser muito próximo e pouco inferior ao valor buscado pela parte autora, devendo ser os honorários mantidos como fixados na r. sentença.

Por derradeiro, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC/15, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2º do art. 85 do CPC.

Sobre o tema cabe destacar manifestação do C. STJ:

[...] 3. O § 11 do art. 85 Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos provenientes de decisões condenatórias antecedentes. (AgInt no AREsp 370.579/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 30/06/2016)

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal e à luz do disposto nos §§2º e 11º do art. 85 do CPC, devem ser majorados em 2% os honorários sucumbenciais.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, majorando em 2% os honorários fixados pelo Juízo a quo a título de condenação da parte ré.

É como voto.

COTRIM GUIMARÃES

Desembargador Federal