V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):   primeiramente é oportuno consignar que o provimento deferido no agravo de instrumento nº 5031702-19.2021.4.03.0000  foi  no sentindo apenas de levantamento da indisponibilidade decretada  pelo juiz de primeiro grau, sem no entanto ratificar a adjudicação do imóvel, cujo valor da avaliação é maior do que  o valor da dívida. 

Pois bem. A  Lei nº   9. 514/97 é  norma especifica, que  rege o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel dado em garantia, sendo  que  pelo   princípio da especialidade deve prevalecer sobre a noma geral.  

Consta dos autos que, em 05 de dezembro de 2019, a empresa Steelcons e o Banco  Itaú  celebraram contrato particular de Convênio de Limite Rotativo de Crédito com Garantia de Alienação  Fiduciária  de Imóvel  Urbano, cuja averbação no  registro  próprio  se deu  em 28 de janeiro de 2020. 

 Em garantia de pagamento do limite de crédito  rotativo utilizado,   a empresa  alienou, fiduciariamente, ao Banco o    imóvel de sua propriedade,   matriculado sob   nº 96.960 no Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré/SP.  

Consta dos itens  5.1  e 5.2  do referido contrato que  se as parcelas em atraso  não forem  pagas no prazo  de carência  estipulado entre as partes, ocorrerá o vencimento antecipada  de todas  as obrigações contratuais e a consolidação da propriedade plena do imóvel  em favor do credor fiduciário, dando-se início à execução  extrajudicial  do saldo  devedor  existente, o que  está em conformidade com as disposições do  art. 26, §§ 1º e 7º  da Lei nº 9.514/97, in verbis: 

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.” 

As certidões expedidas  pelo CRI de Sumaré/SP em 14-10-2021,   anexadas às fls. 255/260 dos autos,   dão  conta de que  os devedores fiduciantes   foram intimados para purgação da mora e  pagamento da dívida em atraso no prazo   previsto no § 1º do art. 26 da Lei 9.514/97, o qual  venceu  in albis   em 12 de outubro  de 2021.  

De fato,  por não ter os devedores fiduciantes pago a dívida, nem purgado a mora, a  partir  de 12 de outubro de 2021, a propriedade plena sobre imóvel  de matrícula nº 96.960 no Cartório de Registro de Imóveis de Sumaré/SP passou a ser  do Banco  Itaú,  a teor do disposto no art. 26, § 7º da Lei 9.514/97.  A propósito   

“E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUSPENSÃO. CABIMENTO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. O procedimento de consolidação da propriedade no caso de o devedor não purgar a mora no prazo de 15 dias contados do recebimento da notificação está prevista pelo artigo 26, § 7º do mencionado diploma legal. 3. No caso dos autos, em que pese a agravante tenha reconhecido na peça inaugural do feito de origem que em razão de problemas particulares "esqueceu-se de realizar o pagamento de algumas parcelas", tenho que o procedimento de consolidação da propriedade deve permanecer suspenso, tendo em vista a realização da audiência de conciliação em 12.08.2020. 4. Consta dos autos a informação trazida pela agravada de que, segundo lhe foi afirmado pela agravante, "neste período, as consolidações de propriedade estão suspensas", não trazendo qualquer proveito eventual decisão que autorize o prosseguimento do procedimento de execução extrajudicial. 5. Agravo desprovido.” 

( TRF3, AI nº 5020844-60.2020.4.03.0000, 1ª Turma, rel. Wilson Zauhy Filho, DJEN 12-03-2021) 

Aliás,  o Itaú  exerce  a propriedade  sobre  referido imóvel  desde de 28 de janeiro 2020,  data em  que  foram averbados  na matrícula do bem os termos do contrato de alienação fiduciária, o qual se constitui em título translativo  do  domínio,  nos termos  das   disposições do  art. 1.245 do Código  Civil. 

Antes da consolidação plena da propriedade, o devedor  fiduciante tinha apenas o domínio direto sobre o imóvel sem poder de disposição,  sendo  que  desde então o domínio indireto  pertencia  ao  credor fiduciário.  

Após a consolidação da propriedade plena do bem em nome do Banco Itaú, o uso e gozo passou a ser também do mesmo, nos termos da lei. 

A propriedade do imóvel somente voltaria à esfera dominial do  devedor alienante,  se a dívida a que o bem  se  destinava a garantir fosse integralmente  quitada,  a teor do  art. 25 da Lei 9.514/97, in verbis: 

“Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.” 

O que não  é o caso  dos autos.  

Após a consolidação da propriedade plena do bem em nome do Banco Itaú este promoveu   os leilões  públicos  para a alienação, conforme determina  o art. 27, §§ 1º e 2º da Lei 9.514/97, in verbis:   

”Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) 

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. 

Consta dos autos que as duas hastas públicas foram frustradas por ausência  de licitante interessado.  

Como  não houve  interessados  para aquisição do imóvel em  hasta pública,  a lei  determina que  o devedor fiduciante fica exonerado da dívida,   e o  credor fiduciário  obrigado apenas   a dar recibo  de quitação da dívida, não  a devolver qualquer quantia ao devedor,  o que  se extrai do §§ 5º e 6º da  Lei 9.514/97, in verbis: 

“§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. 

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.” 

Em caso bem semelhante aos dos autos,  esta Corte proferiu julgamento no mesmo sentido  do acima explicitado. A propósito 

“E M E N T A CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. LEILÕES NEGATIVOS. INEXISTÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE A SER DEVOLVIDO AO DEVEDOR FIDUCIANTE. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme se observa da documentação acostada aos autos, o apelante firmou com a CEF contrato de financiamento imobiliário, com a alienação fiduciária em garantia do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97. Com o inadimplemento contratual, a propriedade do imóvel consolidou-se em favor da CEF. 2. Quanto ao alegado direito ao recebimento da diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da dívida, o pedido não merece guarida. Prevê o parágrafo 4º do art. 27 que, com a venda do imóvel em leilão, havendo saldo remanescente após o pertinente desconto dos valores devidos ao credor fiduciário, esse saldo deverá ser entregue ao devedor fiduciante. Entretanto, conforme afirma a CEF e reconhece o autor, os dois leilões relativos ao imóvel em questão foram negativos, não tendo ocorrido a venda extrajudicial do bem nos termos preceituados pela Lei 9.514/97. 3. Se não existiu a venda extrajudicial do bem nos leilões efetuados nos termos do que dispõe a Lei 9.514/97, não há, por conseguinte, saldo remanescente que possa ser objeto de devolução ao apelante, conforme requerido na petição inicial. Friso que o pleito formulado, no sentido de que a CEF proceda à devolução da diferença entre o valor de avaliação do bem imóvel consolidado e o valor da dívida, constitui requerimento totalmente desprovido de amparo legal, como é possível constatar pela análise dos dispositivos legais supracitados. Precedentes do STJ. 4. Outrossim, anoto que a mera execução da garantia, voluntariamente constituída pelo próprio apelante em favor da CEF, com a observância dos requisitos legais, não consubstancia, de modo algum, enriquecimento ilícito da instituição financeira. A CEF, albergada pela legislação de regência, passou a ser proprietária do bem com a consolidação da propriedade em seu nome, após cumprir todos os requisitos impostos pela lei para que tal consolidação ocorresse de maneira regular, não havendo falar em devolução de quaisquer valores ao apelante inadimplente se não existe saldo remanescente proveniente de leilão. Em arremate, não se aplica à hipótese dos autos as normas do CDC, conforme já decidido pelo C. STJ. 5. Apelação não provida” 

( TRF3,  ApCiv  n º 5004991-14.2020.4.03.6110, 1ª Truma,  rel. Helio Egydio Nogueira, DJEN 24-06-2022)  

O Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que fracassado o segundo leilão,  o credor  fiduciário  se  exonera da obrigação de restituir eventuais valores sobressalentes à  dívida: 

“EMEN: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEILÕES PÚBLICOS FRUSTRADOS. DÍVIDA EXTINTA. PRECEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte, "na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário" (REsp n. 1.654.112/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018) 2. Agravo interno desprovido. ..EMEN”: 

(  STJ,   AINTARESP nº 1357379,  3ª Turma, rela. Marco  Aurelio Bellizze, DJE 31/35/2019  

O entendimento exarado nas jurisprudências supra decorre da interpretação da lei especial que é  no sentido da não obrigatoriedade de  devolução da diferença entre o valor   avaliação do imóvel adjudicado, se esta for superior ao valor da dívida.  Acredita-se  que esta foi a intenção do  legislador, pois se quisesse ao contrário  escreveria na norma.  

E não poderia ser diferente. Caso contrário, o objetivo social da Lei 9.514/97 seria frustrado, pois as instituições financeiras dificilmente iriam correr o risco de contratar empréstimos mediante alienação fiduciária de bem imóvel, sabendo de antemão  que se os leilões fossem frustrados não receberiam suas dívidas, nem poderiam ficar com o bem dado em garantia, se a avaliação do mesmo fosse superior ao da dívida, salvo  se   devolvessem  o excedente  ao  devedor  fiduciante. 

O entendimento pela devolução da diferença entre o valor da avaliação do imóvel   e o valor da dívida fiduciária implica em transfigurar a alienação fiduciária em compra compulsória do bem dado em garantia  sem  prévia previsão   na lei específica.   

É oportuno  consignar que o contrato de alienação fiduciária em debate foi firmado em igualdade de condições das partes, porque  são duas pessoas jurídicas que, salvo ao contrário, tinham  pleno conhecimento de que a avença seria regida pelas normas constantes na Lei 9.514/97, não pela norma geral que rege a reserva de domínio.  

Ante o exposto, dou provimento ao agravo de instrumento, para reconhecer o direito da agravante consolidar em seu nome o domínio do imóvel dado em garantia fiduciária, sem necessidade de devolução da diferença  entre a avaliação e o valor da dívida, nos termos da fundamentação supra. 

É o voto