V O T O

Adiro ao entendimento do Exmo. Des. Fed. Helio Nogueira: 

Da Locação de Imóvel. 

No caso, verifica-se que as partes firmaram Contrato de Locação de Imóvel (não residencial) em que figuram como Locadores: Sr. Antonio Donadio Salvia e a Sra. Neuza Donadio Salvia e, na condição de Locatária, a União. 

Trata-se de Locação de Imóvel (não residencial) destinado à instalação da Gerência Regional do Trabalho e Emprego da Zona Norte. 

Das condições da locação.  

O prazo estipulado para a locação era de 12 (doze) meses, com início em 01/04/2009 e término em 31/03/2010, cujo aluguel mensal inicial era de R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais), reajustado pelo IGP-M durante o período de 1 (um) ano, ID 252471498 – fls. 10/16. O imóvel está situado na Av. General Ataliba Leonel, n. 2.764, São Paulo/Capital, ID 252471498 – fls. 10/16. 

Do pleito de revisão para majoração do aluguel. 

No caso, verifica-se que o argumento utilizado pelos Autores, ora Apelantes, para a majoração do aluguel reside no fato de que o valor da locação estava aquém do mercado imobiliário (fl. 03). Os locadores apresentaram na exordial como meio de prova o Parecer Mercadológico (fls. 10/22 - ID 252471498) com a indicação de que o valor correto para o aluguel seria a quantia de R$ 25.000.00 (vinte cinco mil reais). 

A Parte Autora juntou aos autos a cópia da Ação de Despejo n. 0006391.62.2012.4.03.6100 que tramitou perante o MM. Juízo Federal da 21ª Vara de São Paulo/SP, em que figuram na causa as mesmas Partes e o mesmo imóvel. Naquele feito os Locadores alegaram que não existia mais interesse na continuidade da locação e notificaram a Locatária no dia 11/07/2011 para desocupar o bem imóvel, cujo vencimento do Contrato de Locação ocorreu em 31/03/2012, fls. 28/29 - ID 252471498.  

Verifica-se no Sistema de Andamento Processual que a Ação de Despejo foi julgada procedente para declarar a rescisão do Contrato de Locação, cujo recurso de Apelação n. 0006391.62.2012.4.03.6100 foi distribuído ao MM. Desembargador Federal Wilson Zauhy. 

A 1ª Turma, por unanimidade, negou provimento à Apelação, cujo trânsito em julgado ocorreu em 04/11/2020.    

Da Contestação apresentada.  

Na Contestação apresentada a União defendeu, em síntese, que desde o dia 31/03/2010 a Administração pretende a renovação do Contrato de Locação, bem como a majoração do aluguel. Acrescentou que no procedimento administrativo n. 46474.003643/2011-09 os Autores encaminharam proposta de renovação contratual e solicitaram a majoração do valor locatício de R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais) para R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), mas o pleito foi indeferido ao argumento de que o valor da locação estava acima do valor de mercado e do metro quadrado da região, fl. 39 – ID 252471498. 

Preliminarmente, a Parte Ré defendeu a existência de carência de agir. No mérito, sustentou a aplicação do princípio da continuidade do serviço público, além do que a Administração Pública não está sujeita ao regime jurídico privado, nos termos do artigo 62 da Lei n. 6.666/93. 

Por fim, pugnou pela improcedência da Ação. 

Do Contrato de Locação firmado com a União e a destinação do imóvel.  

Dispõe o artigo 1º da Lei n. 8.245/91: 

“A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 

a) as locações: 

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas”; 

No caso, tratando-se de locação destinada à instalação da Gerência Regional do Trabalho e Emprego da Zona Norte, cujo objetivo é atender a população local aplica-se o princípio da prevalência do interesse público em detrimento do interesse particular.  

Na hipótese, a Lei de Locações não é aplicável quando o imóvel é locado para a União, mas aplica-se o disposto nos artigos 565 a 578 do Código Civil, justamente porque o Contrato de Locação é um Contrato de direito privado. 

O preâmbulo da Lei n. 8.666/93 “regulamenta o art. 37, inciso XXI, da Constituição Federal, institui normas para licitações e contratos da Administração Pública e dá outras providências”. 

Dispõe o artigo 6º da Lei n. 8.666/93: 

“Para os fins desta Lei, considera-se: 

I - Obra - toda construção, reforma, fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta; 

II - Serviço - toda atividade destinada a obter determinada utilidade de interesse para a Administração, tais como: demolição, conserto, instalação, montagem, operação, conservação, reparação, adaptação, manutenção, transporte, locação de bens, publicidade, seguro ou trabalhos técnico-profissionais; 

Nesse sentido: 

“PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONAB. IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA. LEI N. 8.245/1991. PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. 

1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municipios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei n. 8.245/1991, nos expressos termos do artigo 1º, parágrafo único, alínea "a", n. 1, do texto legal. 

2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter. 

3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. (CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 22ª ed., rev, ampl. e atualizada. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2009. p. 183) 4. O intento da recorrente de contratar com base na Lei de Locações, oferecendo condições para renovação da locação e gerando uma legítima expectativa à locatária, e, posteriormente, não querer se submeter à Lei n. 8.245/1991, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente venire contra factum proprium. 

5. Sob o ângulo do princípio da causalidade, a recorrente, ré na ação renovatória de aluguel, ao se opor à renovação do contrato de locação celebrado entre as partes, não obstante o cumprimento dos requisitos previstos da Lei n. 8.245/1991, deve responder pelos ônus sucumbenciais. É que sem a sua conduta não haveria motivo para a propositura da demanda. 

6. Recurso especial não provido”. 

(REsp 1224007/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 08/05/2014)                             

“DIREITO CIVIL. ADMINISTRATIVO. RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL ALUGADO PELA EXTINTA RFFSA, ATUALMENTE SUCEDIDA PELA UNIÃO. INCIDÊNCIA DE NORMAS DE DIREITO PÚBLICO. RECURSO DESPROVIDO. 

- Ação Renovatória de Locação contra a extinta Rede Ferroviária Federal S/A (RFFSA), sucedida pela União, objetivando a renovação do Contrato de Locação Comercial, por igual prazo e nas mesmas condições. 

- A Lei n. 11.483/2007 dispôs que a União sucedeu a RFFSA em seus direitos, obrigações e também nas Ações Judiciais. 

- Os bens imóveis da extinta Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA foram legalmente transferidos para a União, portanto, o regime jurídico privado não mais se aplica às relações decorrentes do uso do bem imóvel locado. 

- Recurso desprovido”. 

(TRF 3ª Região, SEGUNDA TURMA, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 1460717 - 0021301-36.2008.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO, julgado em 10/09/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:19/09/2019) 

“PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. BEM PÚBLICO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CESSÃO DOS BENS DE PROPRIEDADE DA EXTINTA REDE FERROVIÁRIA FEDERAL S/A - RFFSA À UNIÃO. INCIDÊNCIA NORMAS DE DIREITO PÚBLICO. INAPLICABILIDADE LEI N. 8.245/91. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO. 

1- O art. 2º, I, da Lei 11.483/07 estabelece que a União sucederá a extinta RFFSA nos direitos, obrigações e ações judiciais em que esta seja autora, ré, assistente, opoente ou terceira interessada, ressalvadas as ações de que trata o inciso II do caput do art. 17 desta Lei. 

2- O art. 2º, II da Lei 11.483/07 estabelece que os bens imóveis da extinta RFFSA ficam transferidos para a União, ressalvado o disposto nos incisos I e IV do caput do art. 8º desta Lei. 

3- Portanto, os bens imóveis da extinta Rede Ferroviária Federal S.A. -RFFSA foram legalmente transferidos para a União, não havendo falar em ausência do registro da transferência da propriedade no competente oficial de registro de imóveis. 

4- Após a cessão do imóvel à Administração Pública, o regime jurídico privado não mais se aplica às relações decorrentes do uso daquele bem. 

5- Nos termos do art. 87, do Decreto-Lei n. 9.760/46, "a locação de imóveis da União se fará mediante contrato, não ficando sujeita a disposições de outras leis concernentes à locação". 

6- Agravo legal desprovido”. (AC 00212988120084036100, DES. FED. JOSÉ LUNARDELLI, TRF3 - 1ª TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:10/09/2012 ..FONTE_REPUBLICACAO:.) 

“CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. PRÉDIO LOCADO AO INSS. INSTALAÇÃO DE POSTO DE SERVIÇO E ARRECADAÇÃO. ART. 53, DA LEI Nº 8.245/91. INAPLICABILIDADE. SUPOSIÇÃO DA SENTENÇA QUANTO À DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. IMPROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA. DESPEJO DECRETADO.  

1. Salvo nas hipóteses específicas previstas na lei do inquilinato, a Administração Pública, no contrato de locação, equipara-se em direitos e obrigações ao particular, não sendo possível afastar-se dos princípios de Direito Civil para previlegiar-se o INSS em detrimento do locador.  

2. A destinação do imóvel para instalação de Posto de Serviço Social e Arrecadação, atividade de ordem burocrática, não se confunde com o conceito de "estabelecimento de saúde" para efeito de aplicação do art. 53, da Lei nº 8.245/91.  

3. A mera existência de contrato de locação firmado entre o INSS e terceiro, para a instalação do mesmo serviço em outro imóvel, não é suficiente para fazer supor, como o fez a decisão singular, que o prédio objeto do pedido de despejo já estaria liberado. Competia ao Juízo processante, ante a divergência fática existente nos autos, determinar diligência para verificação do que fora alegado pelo réu e expressamente contestado pela parte autora.  

4. Apelação provida. Despejo decretado”. 

(AC 0050017-17.1996.4.01.0000, JUIZ ALDIR PASSARINHO JUNIOR, TRF1 - PRIMEIRA TURMA, DJ 07/08/1997 PAG 60828.) 

Da prova pericial. 

O Laudo pericial apresentado indicou o método comparativo para a avaliação e, ao final, indicou que o valor mensal do aluguel seria o equivalente a R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), fls. 117/205, ID 252471498.  

Os assistentes técnicos se manifestaram nos autos e o Perito foi intimado para prestar esclarecimentos, fls. 290/296 - ID 252471500. Novos esclarecimentos ao Laudo foram prestados pelo expert, fls. 309/317 - ID 252471500.  

Por sua vez, o Laudo Complementar do Perito estimou o aluguel em R$ 21.700,00 (vinte e um mil e setecentos reais), fls. 344.  

De outro lado, a Parte Autora defendeu que apesar do Perito ratificar o Laudo apresentado para fixar o valor do aluguel em R$ 21.700,00 (vinte e um mil e setecentos reais) - para o mês de outubro de 2.012 - o valor justo do aluguel corresponde a R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), ID 252471518. 

Por fim, a União pugnou pela fixação do aluguel em R$ 15.500,00 (quinze mil e quinhentos reais), ID 252471521.   

Da leitura atenta dos Laudos Periciais apresentados pelo Perito e dos Assistentes técnicos o valor do aluguel fixado na sentença (R$ 17.154,10 - a partir da competência de outubro de 2012) atende ao critério do justo reajuste do aluguel. 

De outro parte, o aluguel pleiteado (R$ 25.000.00) pelos Autores não encontrou respaldo nos critérios de reajuste apresentados pelo Perito e pelo Assistente técnico da Parte Ré.  

As alegações dos Apelantes exclusivamente no Parecer Mercadológico (fls. 10/22 - ID 252471498) e no Parecer do Assistente Técnico apresentado nos autos não encontram fundamento na legislação para aplicação dos critérios de correção para a atualização e correção do aluguel. 

Assim, a sentença deve ser mantida. 

Dos honorários recursais. 

Considerando que os recursos foram interpostos sob a égide do Código de Processo Civil de 2015, uma vez mantida a sentença, impõe-se a majoração dos honorários por incidência do disposto no §11º do artigo 85 do CPC/2015. 

Assim, com base no art. 85 e parágrafos do CPC, devem ser majorados os honorários advocatícios a serem pagos pela embargante, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, aos quais acresço 1% (um por cento) sobre o valor de R$ 10.000.00, devidamente atualizados.                                         

Da apelação da União.  

Assiste razão à Apelante. 

Nesse sentido: 

“DIREITO CONSTITUCIONAL. REGIME DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS INCIDENTE SOBRE CONDENAÇÕES JUDICIAIS DA FAZENDA PÚBLICA. ART. 1º-F DA LEI Nº 9.494/97 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 11.960/09. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE DE REMUNERAÇÃO DA CADERNETA DE POUPANÇA COMO CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. VIOLAÇÃO AO DIREITO FUNDAMENTAL DE PROPRIEDADE (CRFB, ART. 5º, XXII). INADEQUAÇÃO MANIFESTA ENTRE MEIOS E FINS. INCONSTITUCIONALIDADE DA UTILIZAÇÃO DO RENDIMENTO DA CADERNETA DE POUPANÇA COMO ÍNDICE DEFINIDOR DOS JUROS MORATÓRIOS DE CONDENAÇÕES IMPOSTAS À FAZENDA PÚBLICA, QUANDO ORIUNDAS DE RELAÇÕES JURÍDICO-TRIBUTÁRIAS. DISCRIMINAÇÃO ARBITRÁRIA E VIOLAÇÃO À ISONOMIA ENTRE DEVEDOR PÚBLICO E DEVEDOR PRIVADO (CRFB, ART. 5º, CAPUT). RECURSO EXTRAORDINÁRIO PARCIALMENTE PROVIDO.  

1. O princípio constitucional da isonomia (CRFB, art. 5º, caput), no seu núcleo essencial, revela que o art. 1º-F da Lei nº 9.494/97, com a redação dada pela Lei nº 11.960/09, na parte em que disciplina os juros moratórios aplicáveis a condenações da Fazenda Pública, é inconstitucional ao incidir sobre débitos oriundos de relação jurídico-tributária, os quais devem observar os mesmos juros de mora pelos quais a Fazenda Pública remunera seu crédito; nas hipóteses de relação jurídica diversa da tributária, a fixação dos juros moratórios segundo o índice de remuneração da caderneta de poupança é constitucional, permanecendo hígido, nesta extensão, o disposto legal supramencionado.  

2. O direito fundamental de propriedade (CRFB, art. 5º, XXII) repugna o disposto no art. 1º-F da Lei nº 9.494/97, com a redação dada pela Lei nº 11.960/09, porquanto a atualização monetária das condenações impostas à Fazenda Pública segundo a remuneração oficial da caderneta de poupança não se qualifica como medida adequada a capturar a variação de preços da economia, sendo inidônea a promover os fins a que se destina.  

3. A correção monetária tem como escopo preservar o poder aquisitivo da moeda diante da sua desvalorização nominal provocada pela inflação. É que a moeda fiduciária, enquanto instrumento de troca, só tem valor na medida em que capaz de ser transformada em bens e serviços. A inflação, por representar o aumento persistente e generalizado do nível de preços, distorce, no tempo, a correspondência entre valores real e nominal (cf. MANKIW, N.G. Macroeconomia. Rio de Janeiro, LTC 2010, p. 94; DORNBUSH, R.; FISCHER, S. e STARTZ, R. Macroeconomia. São Paulo: McGraw-Hill do Brasil, 2009, p. 10; BLANCHARD, O. Macroeconomia. São Paulo: Prentice Hall, 2006, p. 29).  

4. A correção monetária e a inflação, posto fenômenos econômicos conexos, exigem, por imperativo de adequação lógica, que os instrumentos destinados a realizar a primeira sejam capazes de capturar a segunda, razão pela qual os índices de correção monetária devem consubstanciar autênticos índices de preços.  

5. Recurso extraordinário parcialmente provido”. (STF, RE 870947 / SE – SERGIPE, RECURSO EXTRAORDINÁRIO, Relator(a): Min. LUIZ FUX Julgamento: 20/09/2017, Publicação: 20/11/2017Órgão julgador: Tribunal Pleno)  

“DIREITO ADMINISTRATIVO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. UNIÃO. CONDENAÇÃO IMPOSTA À FAZENDA PÚBLICA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ART. 1º-F DA LEI 9.494/97 COM REDAÇÃO DADA PELO ART. 5º DA LEI Nº 11.960/2009. MODULAÇÃO DOS EFEITOS. ADIN Nº 4.357/DF. JUROS MORATÓRIOS. PREVISÃO CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. PRECEDENTES.  

. Quanto à correção monetária, na esteira da jurisprudência desta Corte, tratando-se de condenação imposta à Fazenda Pública, observar-se-á índice oficial de remuneração básica da caderneta de poupança (TR) até 25/03/2015 e, a partir de então, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E);  

. Quanto aos juros moratórios e multa incidentes, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva, há de prevalecer a cláusula contratual que os estabeleceu, com a qual a UNIÃO deliberadamente anuiu e se comprometeu, já na vigência da Lei nº 11.960/2009”.  

(TRF4, AC 5000438-77.2015.4.04.7109, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 18/11/2016) 

Pelo exposto, nego provimento à apelação dos Apelantes. Dou provimento à Apelação da União, nos moldes requeridos. 

É o voto.