APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001212-77.2017.4.03.6002
RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
APELADO: SALOMAO SOARES BORGES, MARILEI SOUZA BORGES
Advogado do(a) APELADO: TELIANE ALVES BISOGNIN - MS10051-A
OUTROS PARTICIPANTES:
APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001212-77.2017.4.03.6002 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: SALOMAO SOARES BORGES, MARILEI SOUZA BORGES Advogado do(a) APELADO: TELIANE ALVES BISOGNIN - MS10051-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para reconhecer a renovação do aluguel do imóvel matriculado situado em Maracaju/MS pelo valor mensal de R$ 12.121,92, por 60 meses, com termo inicial em 12/11/2017. Assentou que o valor será reajustado pelo IGP-M (FGV), anualmente, na forma da cláusula 2.3 do aditivo ao contrato de locação. Referiu que a autora deverá efetuar o pagamento da diferença entre o aluguel provisório e o fixado em sentença diretamente aos réus, devidamente atualizada pelo IGP-M desde o respectivo vencimento e até a data do efetivo pagamento. Girando a lide em torno do valor locatício, e fixado este em quantia bem superior à almejada pela autora, decidiu que ficará a requerente sujeita ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 3º, I do CPC). A Caixa Econômica Federal ajuizou ação em desfavor de Salomão Soares Borges e Marilei de Souza Borges requerendo a renovação do contrato de locação referente ao imóvel do tipo "sala" ou "loja comercial", localizado na Av. João Pedro Fernandes, 2460, quadra 22, lote B, Centro, Maracaju/MS. Sustentou que o contrato de locação foi celebrado em 12/11/2002, com renovações que perduraram até 11/11/2017; o valor do aluguel, na data do ajuizamento da ação, era de R$ 7.723,34; a parte requerida não aceitou a proposta de renovação contratual no valor de R$ 7.300,00 mensais, o que refletiria o "real valor do mercado local"; entendeu a contraproposta da requerida, de R$ 10.041,00, está em descompasso com o valor de mercado do imóvel. A ré contestou defendendo a falta de interesse de agir da Caixa Econômica Federal, já que não houve comprovação dos requisitos do art. 71 da Lei 8.245/91, como o pagamento dos aluguéis e dos impostos sobre o imóvel. Referiu que o valor pretendido pela autora está abaixo do valor de mercado e que a avaliação do imóvel pela administração tributária do município é de R$ 1.200.000,00, sendo certo que o valor de mercado do imóvel é de R$ 1.500.000,00. Apontou a irregularidade do seguro contratado pela locatária, com declaração a menor do valor real do imóvel. Pediu a estipulação de aluguel provisório a partir de 11/11/2017, a ser fixado no valor de 80% do que entende ser devido (R$ 14.000,00 mensais), ou seja, R$ 11.200,00 mensais, na forma do estabelecido no art. 72, 4º, da Lei 8.245/91, reajustado anualmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado de eventual decisão acolhendo a renovatória. Infrutífera a tentativa de conciliação. A Caixa Econômica Federal impugnou a contestação. Argumentou que os réus não trouxeram qualquer laudo de avaliação do imóvel para embasar o valor pretendido. Alegou o Brasil enfrenta recessão econômica, com queda do índice de referência para reajuste do aluguel, e que o valor segurado da edificação refere-se ao custo para a reconstrução da edificação na ocorrência de sinistro com perda total, e não ao valor comercial do imóvel. Aduziu que os imóveis utilizados pelos réus como parâmetro de preço possuem metragens, características descritivas e finalidades diversas do bem objeto da lide. Após a realização de avaliação do imóvel por Oficial de Justiça, o aluguel provisório foi fixado em R$ 8.574,00. Foi proferida a sentença ora impugnada. Em razões de apelação, a CEF sustenta, em síntese, que a decisão utilizou o valor indicado em auto de avaliação elaborado pelo oficial do Juízo na data de 27/09/2019 para determinar que a recorrente pague o montante acrescido de IGPM retroativamente, desde 12/11/2017, o que na prática significa que o aluguel arbitrado em sentença não corresponde a R$ 12.000,00, mas sim ao montante de R$ 20.393,25 mensais a partir de 2017 e além disso será acrescido de correção anual, em flagrante contrariedade ao laudo auto elaborado, em descompasso com as datas de renovação do contrato e data de elaboração do auto que embasou o valor do aluguel final, contrariando a realidade de mercado à época dos fatos e em valor muito superior ao laudo apresentado pela recorrente que tomou por base as normas da ABNT. Entende que cabe, antes sim, deflacionar o montante encontrado à época do auto de avaliação elaborado pelo perito, utilizado para embasar a sentença, o que não foi observado na decisão na origem. Defende que eventual valor de condenação deve ser descontado do IGPM e inflação, sendo observado o valor de mercado à época em 2017 até 2019, podendo o valor encontrado no auto do perito e utilizado como parâmetro na sentença ser utilizado a partir de 27/09/2019, data de elaboração do auto. Assevera que o próprio recorrido apresentou como contraproposta ao valor apresentado pela CAIXA para renovação o montante de R$ 10.041,00 e o laudo apresentado pela recorrente nos autos datado de 23/12/2016 e que embasou o pedido principal apresentou como intervalos de valores para o imóvel o mínimo de R$ 7.300,00 e máximo de R$ 8.200,00. Protesta que o auto de avaliação deve ser anulado em virtude de suas deficiências metodológicas, ressaltando que foi realizado por oficial de justiça/avaliador que não tem habilitação técnica para elaborar laudos de avaliação de imóveis urbanos nos termos da Lei 5.194/66. Argumenta que nenhum dos imóveis analisados pelo réu para comparar valores, possui metragem parecida com o do objeto dos autos. Aduz que não cabe aplicar o percentual de 1% sobre o valor que entende como sendo o de mercado. Requer o retorno dos autos para continuidade da instrução, com substituição do oficial avaliador por alguém com formação técnica específica nos termos das normas que regem a matéria. Subsidiariamente, requer, ainda, a diminuição do montante fixado a título de honorários por reputar excessivo o valor adotado pela sentença. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. PODER JUDICIÁRIOTribunal Regional Federal da 3ª Região1ª Turma
APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001212-77.2017.4.03.6002 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: SALOMAO SOARES BORGES, MARILEI SOUZA BORGES Advogado do(a) APELADO: TELIANE ALVES BISOGNIN - MS10051-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O pleito renovatório de contrato de locação foi formulado pela CEF e tem fundamento no art. 51 e art. 71 da Lei 8.245/91, enquanto o pedido revisional tem esteio no art. 68 da mesma legislação. Não houve resistência por parte do réu em relação ao pedido de renovação da avença, restringindo-se a controvérsia aos valores a serem praticados no novo contrato, nos termos do art. 72, II da Lei 8.245/91. O art. 156 do CPC assenta que o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico. Muito embora os §§ 1º a 4º do mesmo dispositivo esmiúcem a necessidade e a maneira pela qual deve ser realizada o cadastro de profissionais legalmente habilitados e de órgãos técnicos ou científicos, o § 5º aponta que, na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos a provar e agir cum grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa. Neste diapasão, entende que as exigências do CPC devem ser interpretadas com temperamento, considerando a maior ou menor complexidade técnica da prova a ser produzida, o que dá margem ao juiz para decidir conforme certa conveniência e oportunidade ao nomear o auxiliar do juízo, desde que verificada a qualidade e respeitados os imperativos do livre convencimento fundamentado na avaliação da prova produzida. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. ART. 680, CPC. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE AVALIADOR OFICIAL. NOMEAÇÃO DE PERITO ENGENHEIRO, ARQUITETO OU AGRÔNOMO. LEI Nº 5.194/66. NÃO EXCLUSIVIDADE. DOUTRINA. JURISPRUDÊNCIA. PRECEDENTES. RECURSO DESACOLHIDO. PROCESSUAL CIVIL. PERITO. INTELIGÊNCIA DO ART. 145 e §§ do CPC. PROCESSUAL CIVIL. AUXILIARES DA JUSTIÇA. DEMARCAÇÃO DE TERRENO DE MARINHA. PERÍCIA. ARQUITETO VS. OCEANÓGRAFOS E GEÓGRAFOS. HABILITAÇÃO LEGAL. No caso dos autos, a CEF pretende que o valor da locação no novo contrato seja de R$ 7.300,00, valor inferior aos R$ 7.723,34 praticados nos termos da última renovação anterior ao ajuizamento da ação. A apelada requereu a fixação em até R$ 14.000,00. Foi proferida decisão fixando o aluguel provisório em R$ 8.574,00 (ID 263732085, 67 de 72). Produzido Auto de Avaliação, o Oficial de Justiça Avaliador apontou o valor de R$ 12.000,00 como montante justo a remunerar a locação do imóvel, considerando suas características, localização e custo do metro quadrado na região (ID 263732089, 4 de 18), explicando em detalhes a pesquisa dos valores de mercado e as fontes consultadas para fundamentar a conclusão. Com efeito, considerando que a avaliação de um imóvel não é atividade de grande complexidade, e que a formação e as atividades exercidas por um Oficial de Justiça se coadunam com os objetivos em questão, as razões mobilizadas pela CEF não são suficientes para justificar a anulação da prova produzida. Denota-se de toda a narrativa da apelante que sua verdadeira intenção era obter a redução do valor devido a título de aluguel para um montante inferior àqueles já praticados pelos próprios critérios de atualização contratados. Para tanto, a empresa pública não logrou comprovar qualquer fator que pudesse justificar eventual desvalorização do imóvel. Na ausência de comprovação de quaisquer circunstâncias extraordinárias, é contraintuitiva a ideia de que o valor do aluguel poderia diminuir com o passar dos anos. A defesa do interesse público e a busca de economia de custos não deve implicar no enriquecimento ilícito da empresa pública às custas do patrimônio do particular. Os valores pleiteados pela CEF não resistiram ao escrutínio da prova técnica produzida pelo profissional de confiança do juízo. Ao contrário, revelaram que o aluguel encontrava-se subvalorizado e que a instituição financeira seria beneficiada caso aceitasse a contraproposta que alega ter sido oferecida pelo locador, mas que não foi comprovada nos autos. Assiste razão parcial à apelante, no entanto, ao apontar que os valores obtidos em perícia não devem sofrer correção retroativa já que refletem o valor de mercado contemporâneo ao momento em que realizada a avaliação. Desta forma, é de rigor assentar que a aplicação do IGPM sobre os valores obtidos pela prova produzida deve acontecer apenas sobre as parcelas posteriores à realização da perícia, anualmente, nas datas e nos termos previstos pelo contrato firmado entre as partes. Não se cogita, no entanto, da necessidade de deflacionar os valores, uma vez que a CEF vinha pagando valores inferiores aos apontados pela perícia. Caso deflacionados, os valores deveriam sofrer correção pelo montante não adimplido tempestivamente. Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação apenas para definir os critérios de correção monetária do aluguel fixado em sentença, na forma da fundamentação acima. É o voto. PODER JUDICIÁRIOTribunal Regional Federal da 3ª Região1ª Turma
I - Ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos a provar e agir cum grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa.
II - A determinação do valor de um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais.
III - A verificação da qualificação profissional do perito nomeado para avaliar imóvel em execução e a existência ou não de avaliadores oficiais na comarca (art. 680, CPC) exigem a reapreciação de fatos da causa, vedada à instância especial, a teor do enunciado nº 7 da súmula/STJ.
(STJ, REsp n. 130.790/RS, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 5/8/1999, DJ de 13/9/1999, p. 67.)
Deve-se interpretar com temperamento o disposto no art. 145, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, daí ser possível a técnico em edificação e agrimensura realizar perícia que não guarde complexidade, como a da espécie.
Recurso não conhecido.
(STJ, REsp 526.626/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 21/8/2003, DJ de 13/10/2003, p. 372.)
1. Caso em que o juiz de primeiro grau nomeou arquiteto para realização de perícia relativa à demarcação de terreno de marinha, com reforma de tal indicação no acórdão recorrido, este determinando a nomeação de geógrafo ou oceanógrafo.
2. Diz o art. 1º, alínea "d", da Lei n. 5.194/66 que "[a]s profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo são caracterizadas pelas realizações de interêsse social e humano que importem na realização dos seguintes empreendimentos: [...] d) instalações e meios de acesso a costas, cursos e massas de água e extensões terrestres;".
3. Como se observa, do referido dispositivo não se tira a tese de outorga aos arquitetos de capacitação profissional ou expertise para apurar demarcação de terras como terrenos de marinha, simplesmente porque este tipo de atividade não se confunde com instalação ou acesso a massas d'água.
4. Além disto, da simples leitura do art. 3º da Lei n. 6.664/79, por seu inciso I, alíneas "a" e "n", observa-se que as atribuições legais de um geógrafo são plenamente compatíveis com a realização de perícias cujo objetivo é apurar a qualidade de certo imóvel como terreno de marinha.
5. Não fosse isso bastante, importante notar que a designação de peritos como auxiliares da justiça, atendida a especialização técnica sempre que possível, deve seguir a conveniência do magistrado do feito, salvo impugnação das partes.
6. Havendo mais de um profissional qualificado - o que se admite apenas para argumentar, considerando que os arquitetos, tendo apenas como referência a Lei n. 5.194/66, não parecem ser profissionais a quem se possa atribuir expertise na demarcação de terrenos de marinha -, a instância instrutória fica livre para decidir o que melhor lhe aprouver, salvo impugnação das partes.
7. Em juízo de revisão, a Corte de origem entendeu por bem acolher os argumentos do Ministério Público Federal pela necessidade de substituição de um perito-arquiteto por um perito-geógrafo/perito-oceanógrafo, daí porque o Superior Tribunal de Justiça, admitindo que todos estes profissionais sejam plenamente capazes tecnicamente, não pode, apenas com base em leis, determinar se tal ou qual é o mais ou menos qualificado, desconstituindo entendimentos que envolvem, via de regra, análise criteriosa de matéria de fato.
8. Recurso especial não provido.
(STJ, REsp 1.217.244/RS, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 16/12/2010, DJe de 8/2/2011)
Desembargador Federal Wilson Zauhy:
Peço vênia para divergir do E. Relator a fim de anular a sentença recorrida e determinar nova avaliação do imóvel.
Embora inexista óbice à avaliação do imóvel para fins de revisão de alugueis por Oficial de Justiça e Avaliador, auxiliar da justiça dotado de fé pública, nem se exija sua realização exclusivamente por profissionais engenheiros, arquitetos ou engenheiros-agrônomos, como pretende a CEF, da leitura do auto de avaliação acolhido pela sentença, tem-se que, de fato, o documento carece de informações técnicas e mercadológicas que justifiquem a fixação do aluguel no importe de R$ 12.000,00 (ID 263732089).
Em primeiro lugar, verifica-se que a avaliação foi realizada tão somente a partir de uma vistoria externa do imóvel e da área de sua localização (itens 5 e 5.1), sem considerar as características internas da edificação e seu estado de conservação, nem apresentar fotografias que embasem o relatado no auto. Ora, o art. 872 do Código de Processo Civil, aplicável à espécie, é expresso ao exigir que a avaliação realizada pelo oficial de justiça deverá constar de vistoria e laudo, especificando os bens, “com as suas características, e o estado em que se encontram” (inciso I).
Na espécie, o auto de avaliação não traz maiores informações acerca da edificação, além da sua metragem (549 m²), que pode ser obtida mediante simples análise da matrícula (ID 263731881, f. 49-50), e do fato de que possui “espaço e garagem adequados à entrada e saída de carro forte em maior segurança”. Tais elementos, embora importantes, não evidenciam as características próprias do bem que influem no valor de locação, seja inferior, de acordo ou superior aos preços praticados na região.
Em segundo lugar, na pesquisa de mercado (item 5.2 do auto), embora o Oficial tenha informado que consultou corretores de imóveis, que teriam indicado “os preços de locação que consideram adequados entre R$ 12.000,00 (doze mil reais) e R$ 14.000,00 (quatorze mil reais)”, não trouxe informações acerca dos bens comercializados por tais profissionais nessa faixa de valores, sua metragem, estado de conservação, finalidade e localização. Além disso, indicou somente dois imóveis na região central especificamente apurados, um deles com características distintas do objeto dos autos (metragem inferior e finalidade diversa – locação por serventia extrajudicial) e outro do qual não há qualquer informação quanto ao tamanho ou estado da edificação.
Portanto, tenho que assiste parcial razão à CEF quanto à carência de informações no auto de avaliação que permitam inferir a correta fixação do preço de locação do bem, sendo necessária a realização de nova perícia nos autos.
Registro, contudo, que, como já explanado, não há nulidade na nomeação de Oficial de Justiça e Avaliador para tal fim, a critério do juiz de instrução, desde que a prova produzida atendida os critérios previstos no art. 872 do CPC.
Ante o exposto, divirjo do E. Relator para DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação e ANULAR a sentença recorrida, determinando o retorno dos autos à origem para nova avaliação do imóvel, por profissional Corretor de Imóveis, nos termos da fundamentação supra.
Diante disso, julgo prejudicada a análise das demais matérias.
É como voto.
E M E N T A
APELAÇÃO. CIVIL. LOCAÇÃO. PERÍCIA PRODUZIDA POR PROFISSIONAL DE CONFIANÇA DO JUÍZO E EQUIDISTANTE DA PROVA. CORREÇÃO MONETÁRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I - O pleito renovatório de contrato de locação foi formulado pela CEF e tem fundamento no art. 51 e art. 71 da Lei 8.245/91, enquanto o pedido revisional tem esteio no art. 68 da mesma legislação. Não houve resistência por parte do réu em relação ao pedido de renovação da avença, restringindo-se a controvérsia aos valores a serem praticados no novo contrato, nos termos do art. 72, II da Lei 8.245/91.
II - O art. 156 do CPC assenta que o juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico. Muito embora os §§ 1º a 4º do mesmo dispositivo esmiúcem a necessidade e a maneira pela qual deve ser realizada o cadastro de profissionais legalmente habilitados e de órgãos técnicos ou científicos, o § 5º aponta que, na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia.
III - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que ao nomear o perito, deve o juiz atentar para a natureza dos fatos a provar e agir cum grano salis, aferindo se a perícia reclama conhecimentos específicos de profissionais qualificados e habilitados em lei, dando à norma interpretação teleológica e valorativa. Neste diapasão, entende que as exigências do CPC devem ser interpretadas com temperamento, considerando a maior ou menor complexidade técnica da prova a ser produzida, o que dá margem ao juiz para decidir conforme certa conveniência e oportunidade ao nomear o auxiliar do juízo, desde que verificada a qualidade e respeitados os imperativos do livre convencimento fundamentado na avaliação da prova produzida.
IV - Caso em que a CEF pretende que o valor da locação no novo contrato seja de R$ 7.300,00, valor inferior aos R$ 7.723,34 praticados nos termos da última renovação anterior ao ajuizamento da ação. A apelada requereu a fixação em até R$ 14.000,00. Foi proferida decisão fixando o aluguel provisório em R$ 8.574,00.
V - Produzido Auto de Avaliação, o Oficial de Justiça Avaliador apontou o valor de R$ 12.000,00 como montante justo a remunerar a locação do imóvel, considerando suas características, localização e custo do metro quadrado na região, explicando em detalhes a pesquisa dos valores de mercado e as fontes consultadas para fundamentar a conclusão.
VI - Com efeito, considerando que a avaliação de um imóvel não é atividade de grande complexidade, e que a formação e as atividades exercidas por um Oficial de Justiça se coadunam com os objetivos em questão, as razões mobilizadas pela CEF não são suficientes para justificar a anulação da prova produzida.
VII - Denota-se de toda a narrativa da apelante que sua verdadeira intenção era obter a redução do valor devido a título de aluguel para um montante inferior àqueles já praticados pelos próprios critérios de atualização contratados. Para tanto, a empresa pública não logrou comprovar qualquer fator que pudesse justificar eventual desvalorização do imóvel. Na ausência de comprovação de quaisquer circunstâncias extraordinárias, é contraintuitiva a ideia de que o valor do aluguel poderia diminuir com o passar dos anos.
VIII - A defesa do interesse público e a busca de economia de custos não deve implicar no enriquecimento ilícito da empresa pública às custas do patrimônio do particular. Os valores pleiteados pela CEF não resistiram ao escrutínio da prova técnica produzida pelo profissional de confiança do juízo. Ao contrário, revelaram que o aluguel encontrava-se subvalorizado e que a instituição financeira seria beneficiada caso aceitasse a contraproposta que alega ter sido oferecida pelo locador, mas que não foi comprovada nos autos.
IX - Assiste razão parcial à apelante, no entanto, ao apontar que os valores obtidos em perícia não devem sofrer correção retroativa já que refletem o valor de mercado contemporâneo ao momento em que realizada a avaliação. Desta forma, é de rigor assentar que a aplicação do IGPM sobre os valores obtidos pela prova produzida deve acontecer apenas sobre as parcelas posteriores à realização da perícia, anualmente, nas datas e nos termos previstos pelo contrato firmado entre as partes.
X - Não se cogita, no entanto, da necessidade de deflacionar os valores, uma vez que a CEF vinha pagando valores inferiores aos apontados pela perícia. Caso deflacionados, os valores deveriam sofrer correção pelo montante não adimplido tempestivamente.
XI - Apelação parcialmente provida para definir os critérios de correção monetária do aluguel fixado em sentença.