V O T O

O Desembargador Federal Wilson Zauhy. Pedi vista dos autos para melhor análise da discussão aqui travada e, feito isto, peço vênia ao E. Relator para divergir de seu voto.

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Caixa Seguradora S/A em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar a rescisão do contrato de financiamento imobiliário firmado entre os coautores e as corrés CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MARCELO CARDOSO ALCANTARILLA, bem como da apólice de seguro firmada com a corré CAIXA SEGURADORA S.A; e condenou o corréu MARCELO CARDOSO ALCANTARILLA e a corré CAIXA SEGURADORA S. A. ao pagamento do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em favor dos coautores, a título de danos morais, bem como ao ressarcimento dos valores despendidos pelo autor em relação já pagas no financiamento.

O eminente Relator declarou, de ofício, a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira; julgando extinto o processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal, determinando, por conseguinte, a remessa dos autos à Justiça Estadual, nos termos da fundamentação supra. Prejudicada a apelação da Caixa Seguradora S/A.

Pois bem.

Acerca da legitimidade passiva da CEF, compulsando a documentação consignada nos autos, verifico que a instituição financeira Ré é parte legitima para o pedido de rescisão do contrato particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária, bem como de restituição dos valores pagos pelos autores.

Acerca dos vícios redibitórios, confira-se o seguinte ensinamento da doutrina:

“Os vícios redibitórios são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo ou de doação onerosa ou com encargo, não comum às congêneres que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o negócio não se realizaria se esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para obter abatimento no preço. [...]”. (Diniz, Maria Helena, Código Civil anotado. 16ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, pág. 407).

Evidente, portanto, que a situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil, in verbis:

"Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor."

Ainda, segundo leciona Flavio Tartuce, uma vez constatado o vício oculto, poderá o adquirente, “requerer a resolução do contrato (devolvendo a coisa e recebendo de volta a quantia em dinheiro que desembolsou), sem prejuízo de perdas e danos, por meio de ação redibitória. Para pleitear as perdas e danos, deverá comprovar a má-fé do alienante, ou seja, que o mesmo tenha conhecimento dos vícios redibitórios (art. 443 do CC). Todavia, a ação redibitória, com a devolução do valor pago e o ressarcimento das despesas contratuais, cabe mesmo se o alienante não tinha conhecimento do vício.” (Tartuce, Flavio. Manual de Direito Civil: volume único. 6.ed.rev.atual.e ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo, 2016. Pág. 670).

Deste modo, para que se reconheça aos autores o direito à recusa do imóvel (e correspondente retorno ao estado prístino), é indispensável que haja, a um só tempo: (i) um contrato comutativo; (ii) vícios desconhecidos pelo adquirente, na data da tradição/registro; (iii) redução do valor da coisa ou inadequação para o fim a que se destina.

Nesse sentido, já se manifestou essa eg. Corte Regional:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AGRAVO RETIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COBERTURA SECURITÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA.

1. Agravo retido. A alegação da CEF no sentido de ausência de comprovação do fato gerador da fixação da multa é dissociada da decisão agravada, vez que a decisão agravada não aplicou a multa, sequer considerou ter havido descumprimento da liminar. Ao contrário, deixou claro que apenas fixou o valor da multa a ser aplicada no caso de futuro descumprimento. Diante do teor da decisão agravada, a alegação que deveria ter a CEF formulado é que não seria possível a fixação prévia do valor da multa, antes de constatado o descumprimento da liminar. Todavia, melhor sorte não assistiria à agravante, já que é pacífico que é possível a fixação do valor das astreintes antes de verificado o descumprimento da decisão liminar, inclusive se admite a sua fixação na própria decisão que concede a liminar. Com relação ao valor fixado, entendo que o valor se mostra excessivo e desproporcional em relação às obrigações de não fazer que o MM. Juiz a quo impôs à CEF na decisão agravada, a saber: não efetuar cobrança das prestações que a parte autora deveria pagar à CEF em decorrência do contrato de financiamento imobiliário, bem como não inscrever o nome da autora em cadastros restritivos de crédito. É por esta razão que reduzo o valor da multa para R$ 500,00 (quinhentos reais) para o caso de descumprimento das mencionadas obrigações de não fazer.

2. Preliminares. A sentença foi devidamente fundamentada, ainda que de forma sucinta. Em relação ao primeiro pedido (rescisão do contrato de compra e venda do imóvel), é evidente que a CEF é parte legítima porquanto figurou no contrato como financiadora. Já em relação ao segundo pedido (indenização em decorrência dos danos oriundos de vícios de construção), o interesse jurídico da Caixa Econômica federal nos feitos em que discute cobertura securitária ficará restrita aos contratos celebrados entre 02.12.1988 e 29.12.2009, e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS (apólices públicas, ramo 66), desde que haja demonstração do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da reserva técnica do Fundo de Equalização de Sinistralidade da Apólice - FESA. No caso dos autos, o contrato de financiamento foi firmado em 27/04/2001, estando compreendido no lapso temporal firmado pelo STJ. E, tratando-se de contrato assinado posteriormente à vigência da Lei nº 7.682/1988, em período no qual a apólice é necessariamente pública e garantida pelo FCVS, há potencial comprometimento dos recursos do FCVS, razão pela qual resta confirmado o interesse da CEF na lide. Assim, resta configurada a legitimidade passiva da CEF e, consequentemente, a competência da Justiça Federal para processar e julgar a presente demanda. Não há interesse da União. Incide a prescrição ânua prevista no art. 178, § 5º, II, do Código Civil de 1916 e no art. 206, § 1º, II, b, do atual Código Civil. O prazo prescrição não flui a partir do pedido de pagamento da indenização até a comunicação da decisão a respeito, consoante a Súmula n. 229 do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, não se sabe ao certo a data em que apareceram os vícios de construção, o sinistro foi comunicado pela mutuária à seguradora em 26/06/2002, o termo de negativa de sinistro foi emitido em 10/07/2002 e a ação foi ajuizada em 26/08/2006. Ocorre que, conforme bem destacado pelo MM. Magistrado a quo na sentença e o perito judicial, os danos são progressivos e continuam a se agravar com o decorrer do tempo, passando de risco iminente de desabamento para desabamentos parciais. É por esta razão que se mostra adequada a conclusão do Juiz no sentido de que, por se agravarem os riscos a cada dia, a pretensão não se encontra fulminada pela prescrição.

3. Primeiro pedido: rescisão do contrato. São 5 os requisitos da resolução do contrato por vícios redibitórios: "a) que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo; b) que se ressinta de defeitos prejudiciais à sua utilização, ou lhe diminuam o valor; c) que esses defeitos sejam ocultos; d) que sejam graves; e) que já existam no momento da celebração do contrato". No caso dos autos, estão preenchidos os requisitos para a resolução do contrato. O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Conforme atestado pela perícia e confirmado pelas partes, os vícios de construção não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF. Considerando o iminente risco de desabamento, é evidente que os vícios são graves. E, por fim, tratando-se de vícios de construção, eles estavam presentes no imóvel desde a sua construção. Não prospera a alegação do réu Joaquim no sentido de que a sua ignorância em relação aos vícios de construção o isentaria da responsabilidade por eles. O Código Civil de 1916 é expresso quando a este tema, estipulando que a ignorância de tais vícios pelo alienante não o exime à responsabilidade pelos vícios redibitórios. Ainda sobre as razões do apelante Joaquim, consigno que a rescisão do contrato não é uma punição por qualquer conduta culposa ou ilícita do apelante. Mas apenas a consequência jurídica que o ordenamento impõe para os casos de constatação de vícios redibitórios. Sem prejuízo, pode o apelante Joaquim buscar a reparação de seus prejuízos junto à Construtora em ação autônoma. Portanto, a rescisão do contrato, determinada pela sentença, deve ser mantida.

3.1. Consequências da rescisão. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. É por esta razão que, de um lado, deve o alienante devolver ao comprador as parcelas recebidas em razão do contrato rescindido, e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, consoante se depreende do art. 1.103 do Código Civil de 1916 (equivalente ao Código Civil de 2002). Estes dispositivos determinam que: (i) se o alienante conhecia o vício, ou o defeito, restituirá o que recebeu e ainda pagará indenização por perdas e danos, e; (ii) se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Ademais, não se pode admitir que o alienante, que recebeu valores em decorrência de contrato rescindido, permaneça com tais valores, em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Isto pois, uma vez rescindido o negócio jurídico que ensejou o pagamento destes valores, desaparece a causa jurídica que justificava o domínio/a titularidade do alienante sobre estes valores. No caso dos autos, conforme se depreende do contrato, tanto a CEF quanto o réu Sr. Joaquim receberam os valores pagos pela mutuária/compradora/autora através das prestações mensais. Assim, não se pode admitir que o Sr. Joaquim e a CEF permaneçam na titularidade dos valores que lhe forem entregues em razão de um negócio jurídico não mais existente, sob pena de enriquecimento sem causa destes réus. Portanto, a condenação da CEF e do réu Joaquim de Paula Ribeiro à devolução dos valores recebidos em razão do contrato, devidamente atualizados e acrescidos de juros, estipulada na sentença, deve ser mantida.

4. Segundo pedido: indenização e/ou cobertura securitária.

4.1. Responsabilidade da CEF. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é possível haver responsabilidade da CEF por vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Todavia, a responsabilidade dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção no caso concreto: a) inexistirá responsabilidade da CEF, quando ela atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá responsabilidade da CEF, quando ela como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, isto é, nas hipóteses em que tenha atuado, de algum modo, na elaboração do projeto, na escolha do terreno, na execução das obras (construção) ou na fiscalização das obras do empreendimento.

4.2. No caso dos autos, de acordo com o contrato de fls. 70/79, a CEF não financiou, no caso, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de compra e venda com garantia hipotecária e com utilização de recursos do FGTS dos compradores, pelo qual os autores obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel de terceiros particulares (fl. 70 e 71). Assim, uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, no caso, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido, não há que se falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento, tendo atuado estritamente como agente financeiro. É entendimento pacífico que, nestas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a vistoria/perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Logo, no caso, não há responsabilidade da CEF pelos vícios de construção.

4.3. Ressalto ainda que a ausência de responsabilidade da CEF não afasta sua legitimidade para figurar no pólo passivo e, por conseguinte, a competência da justiça federal. Isto pois a legitimidade é questão preliminar, que deve ser analisada à luz dos critérios firmados pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp repetitivo nº 1.091.393, ao passo que a responsabilidade é questão de mérito, apreciada somente após a constatação da existência de legitimidade.

5. Responsabilidade da seguradora. O contrato de seguro assinado pela autora e entregue a ela no momento do financiamento (fls. 82/86), conforme confirma os documentos juntados pela própria CEF (fls. 157/201), não exclui da cobertura os danos decorrentes de vícios de construção, conforme de depreende da cláusula 4ª (fls. 84/85). Porém, a CAIXA SEGURADORA S/A juntou com a sua contestação, às fls. 258/283, "condições da apólice de seguro habitacional", diversas daquelas que foram entregues à mutuária no momento da contratação. Nesta sim há a exclusão expressa dos danos decorrentes de vícios de construção, na sua cláusula 5.2.6ª (fl. 260). Seja como for, havendo ou não expressa exclusão de cobertura em relação aos danos decorrentes de vícios de construção, a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção.

5.1. Acrescente-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal da Terceira Região firmou-se no sentido de que a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção, uma vez que não só é obrigatória a contratação do seguro pelo mutuário, como também é obrigatória a vistoria do imóvel pela seguradora.

5.2. No caso, verifico que a mutuária acionou a seguradora, em 26/06/2002 (fl. 264). Em razão do aviso de sinistro, a seguradora elaborou o laudo de vistoria inicial de fls. 264/271, que conclui pela existência de vício de construção, e foi emitido o "Termo de Negativa de Cobertura" (fl. 202 e 272). Logo, no caso, a CAIXA SEGURADORA S/A responde pelos vícios de construção.

5.3. No tocante à alegação da seguradora no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF (principal) enseja a rescisão do contrato de seguro (acessório), consigno que a regra do direito civil, segundo a qual o acessório segue o principal, não se aplica a este caso. Isso porque não se pode olvidar que, no caso, foi o próprio risco coberto que ensejou a rescisão do contrato de compra e venda. Ora, é ilógico e inconcebível que a ocorrência do risco coberto cause a extinção do contrato de seguro. Ao contrário, o contrato de seguro presta-se a, diante da ocorrência do risco coberto, obrigar o segurador ao pagamento da indenização. É por esta razão que o contrato de seguro subsiste, apesar da rescisão do contrato de compra e venda. [...]” (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1621961 / SP, 0010401-56.2006.4.03.6102, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/12/2017)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO.

I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel.

II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda.

III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra.

IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue.

V - Agravo de instrumento desprovido.

(TRF3, AI n° 0026602-81.2015.4.03.0000. Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy. Primeira Turma, e-DJF3: 21/06/2016).

Acerca do tema também já se posicionaram os Eg. Tribunais Regionais Federais da 1ª e 4ª Região:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL - SFH. MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. JUROS DE OBRA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. NOVAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TERMO INICIAL. ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. DANOS EMERGENTES. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. DIREITO DE RETENÇÃO.

Constando da petição inicial pedido de rescisão de ambos contratos (promessa de compra e venda e compra e venda com financiamento adjeto), em caso de procedência do pleito, tanto a ré MRV quanto a CEF seriam atingidas em sua esfera jurídica, sendo evidente a legitimidade passiva da instituição financeira.

Não há que se cogitar de qualquer ilegitimidade da cobrança dos juros de obra (também chamados de "taxa de evolução de obra") durante a fase de construção do imóvel, conforme já pacificado pela 2ª Seção do E. STJ. E, uma vez expirado o aludido prazo, mesmo que a obra ainda se encontre inacabada, deve ser iniciada a fase de amortização do mútuo contratado ou suspensa a cobrança dos mencionados juros em desfavor da parte mutuária. Em almejando a autora a rescisão dos contratos, impõe-se o ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra até a liberação das chaves.

Uma vez preenchidos os requisitos para a rescisão contratual, determina-se o retorno ao status quo anterior à realização do contrato, com a devolução de todos os valores recebidos em razão do contrato, inclusive dos recursos do FGTS da conta vinculada da autora.

Não há como reconhecer tratar-se, o segundo contrato, de novação do contrato primitivo, afigurando-se claramente como contrato de financiamento imobiliário. De mais a mais, completamente despropositado imaginar-se a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel habitacional celebrado entre o adquirente da unidade imóvel e a construtora, ante a comprovação dos diversos vícios de construção do imóvel.

No que toca à legalidade ou não da cláusula de tolerância para entrega de empreendimento imobiliário, adoto a linha de que, estando tal prorrogação de prazo inclusa nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, não configura abusividade tampouco vulnera o disposto no art. 51 do CDC, se o prazo estabelecido estiver limitado a período razoável, o que se configura no caso, em que estipulado o acréscimo de 180 dias (precedentes do E. STJ). Não obstante tais considerações, por ocasião da assinatura do contrato de financiamento, as partes renovaram a intenção de fixação do prazo de construção no período de 24 meses, momento em que a construtora efetivamente obrigou-se perante o mutuário, com a participação da CEF na avença.

Por outro lado, não há que se falar em exceção à responsabilização civil por caso fortuito, em decorrência de grave crise financeira que assolou o setor da construção civil. O fato de a parte não ter condições econômico-financeiras de adimplir o que havia contratado e o que havia se comprometido em contrato firmado por sua livre vontade com os compradores, não pode ser tido como motivo que justifique a exoneração da obrigação.

Quanto aos emergentes, restou demonstrado nos autos que os danos materiais equivalem aos alugueis comprovadamente pagos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até a data em que efetivamente foi entregue. Do mesmo modo, demonstrou-se à exaustão, por meio de prova documental e testemunhal, a ocorrência de vício construtivo.

Tratando-se de dano moral decorrente de vícios de construção, presume-se o abalo, pois gerado pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido para moradia, sendo conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato. Na fixação do quantum indenizatório, devem ser observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O valor arbitrado deve guardar dupla função, sendo a primeira reparatória, voltada ao lesado, ao efeito de ressarcir os danos sofridos, e a segunda pedagógica, dirigida ao agente lesivo, para evitar a repetição de atos similares. Ademais, o montante não pode servir para o enriquecimento sem causa da parte lesada. Reduzido o quantum fixado na sentença.

Com relação à devolução dos valores despendidos com o pagamento das taxas condominiais e IPTU, independentemente de o imóvel ter sido registrado em 2011 em nome da autora, a construtora assumiu a obrigação de arcar com o pagamento de impostos, taxas e outras despesas até a data do habite-se ou da entrega das chaves (o que ocorrer primeiro).

No que se refere aos alegados direitos de retenção, a hipótese não é aplicável ao caso, eis que não se trata aqui de mero arrependimento, tampouco de inexecução do contrato por culpa do comprador. Trata-se, isso sim, do exercício de seu direito de devolver o bem ante o vício de qualidade que apresentou, sendo certo que o CDC prevê a restituição "da quantia paga" sem qualquer ressalva (art. 18, §1º, inciso II). (TRF4, AC 5027284-07.2014.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 29/11/2018)

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DO CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. CONSTRUÇÃO DO IMOVEL FINANCIADA COM RECURSOS DO SFH. VICIOS DE CONSTRUÇÃO. COMPROVAÇÃO POR PROVAL PERICIAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. 1. A apresentação de razões finais no processo civil tem por finalidade permitir que a parte possa se manifestar sobre a prova produzida. No caso concreto a parte teve oportunidade de se manifestar nos autos sobre a perícia. Não se reconhece o cerceamento do direito de defesa. Inexistência de causa de nulidade por falta de demonstração de prejuízo. Preliminar rejeitada. 2. É legítima a pretensão de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel habitacional celebrado entre o adquirente da unidade imóvel e a construtora, ante a comprovação dos inúmeros vícios de construção do imóvel, por meio de perícias de engenharia. Os compradores devem devolver o imóvel à construtora - que deve restituir à instituição financeira integralmente o valor do mútuo e o valor pago com recursos próprios aos mutuários. 3. A jurisprudência recente consagra a legitimidade passiva da instituição financeira nas demandas em que se postula a rescisão de contrato de financiamento imobiliário nos casos em a construção foi financiada com recursos do SFH. No entanto não se reconhece, in casu, a responsabilidade solidária da CAIXA por depreciação do valor do imóvel causada por vícios de construção - os quais não eram possíveis de serem identificados por ocasião da medição das obras executadas para liberação das parcelas do financiamento, de modo que não constatada culpa (negligência). Precedente da Corte (AC 2001.01.00.032911-3/MG, Relatora Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida, Quinta Turma, e-DJF1 p.128 de 28/01/2011) 4. A rescisão do contrato de compra e venda importa na rescisão do contrato de financiamento imobiliário. Deve a mutuante devolver aos mutuários os valores correspondentes à parcela das prestações pagas que foi utilizada para amortização do valor do saldo devedor do mútuo. Não deve haver restituição dos valores cobrados a título de correção monetária; de remuneração do capital emprestado (juros) e da parcela de seguro, porque legitimamente cobradas na vigência do contrato celebrado validamente. 5. A APEX deve arcar com o pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em virtude da sucumbência recíproca da CAIXA e da parte-autora aplica-se a norma inserta no artigo 21 do CPC. 6. Em virtude de homologação judicial dos acordos firmados pelos autores apelantes julga-se prejudicada a apelação por eles interposta. 7. Dá-se parcial provimento ao recurso de apelação da CAIXA. Nega-se provimento à apelação da APEX e julga-se prejudicada a apelação interposta pelos autores." (destaquei) (APELAÇÃO , JUIZ FEDERAL RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, TRF1 - 5ª TURMA SUPLEMENTAR, e-DJF1 DATA:29/07/2011 PAGINA:186.)

Segundo depreende-se de tais precedentes, é inequívoco o direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel se estende ao financiamento contraído perante a CEF, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar pagando prestações por um imóvel viciado, sendo que a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão.

A consequência da rescisão dos contratos pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição, pelos vendedores, do valor que os autores pagaram pelo imóvel.

Nesse sentido, inclusive, o entendimento sumulado do C. STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Ante o exposto, mostra-se legítima a pretensão dos autores em face das requeridas, no sentido de que, uma vez constatados os alegados vícios redibitórios no imóvel, deverá, por conseguinte, ser reconhecida a rescisão de ambos os contratos, de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal e o de seguro habitacional firmado com a Caixa Seguradora.  

Desta forma, divirjo do E. Relator, por entender restar demonstrada a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da lide, devendo ser mantida a sentença nesse ponto. 

No entanto, entendo que assiste parcial razão à Caixa Seguradora em seu pleito.

Da análise dos pedidos formulados na exordial, verifica-se que os autores se limitaram a requerer a rescisão do contrato de financiamento e do contrato coligado de seguro, com a consequentemente condenação das rés ao ressarcimento dos valores pagos até a presente data, quais sejam R$ 21.198,32 (vinte e um mil cento e noventa e oito reais e trinta e dois centavos) acrescidos de correção monetária, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios na base de 20% sob o valor da condenação; bem como ao pagamento de indenização a título de danos morais em valor não inferior a R$ 30.000,00.

Não obstante, é fato que a decretação de resilição dos contratos cumulada com a restituição dos valores desembolsados pelo mutuário, se mostra incompatível com eventual pretensão de cobertura securitária, uma vez finda a relação contratual estabelecida entre as partes.  

Nesse sentido, entendo ser indevida a condenação solidária da Caixa Seguradora ao pagamento da indenização fixada a título de danos morais, como compensação pela impossibilidade de cobertura do sinistro, decorrente dos vícios redibitórios identificados no imóvel.

Com efeito, o ônus da condenação de indenização a título de danos morais deve ser suportado integralmente pelo causador do dano, que na hipótese dos autos corresponde ao corréu Marcelo, antigo proprietário do terreno e responsável pela construção e venda do imóvel aos autores.

Ante o exposto, divirjo do E. Relator e voto por dar parcial provimento ao recurso de apelação da Caixa Seguradora, tão somente para afastar sua condenação ao pagamento da indenização a título de danos morais.

Por força da sucumbência, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios à CEF e à Caixa Seguradora, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), que corresponde ao percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido em razão da improcedência com relação à ambas, do pedido de indenização a título de danos morais.  

Mantenho a sentença no demais.

É como voto.

E M E N T A

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL JÁ ERIGIDO E ESCOLHIDO PELO MUTUÁRIO. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL.

1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento.

2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel.

3. Conclui-se, portanto, que a CEF não financiou, in casu, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Pelas informações constantes nos autos constata-se que o autor adquiriu imóvel de terceiro já erigido e com a CEF foi celebrado contrato de mútuo para empréstimo de recursos financeiros que foram utilizados para integralização do preço de venda da casa, a qual foi escolhida pelo próprio autor.

4. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda.

5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia.

6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel espontaneamente escolhido e já erigido, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel.

7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e as corrés remanescentes.

8. Reconhecimento, de ofício, a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Recurso de apelação prejudicado.