V O T O

De início, deixo de apreciar a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, uma vez que tal questão foi definitivamente decidida por esta Corte no julgamento do agravo de instrumento n. 0032721-34.2010.4.03.0000 (ID 154232894, f. 110-114).

Pretendem os apelantes a reforma da sentença que rejeitou a pretensão de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com mútuo e pacto adjeto de hipoteca celebrado entre as partes com base nos seguintes fundamentos (ID 154232904):

Quanto ao meritum causae, o pedido é improcedente.

Segundo soa evidente do disposto nos arts. 441 do Código Civil, o reconhecimento em Juízo de eventual vício redibitório, assim caracterizado como o defeito oculto que torne a coisa adquirida em virtude de contrato comutativo imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminua o valor, depende de necessária prova.

No caso concreto, entretanto, não há demonstração cabal a respeito, afora meras alegações e fotografias que pouco permitem saber da efetiva existência de vícios, sua extensão e capacidade para tornar o imóvel inabitável ou conduzir à diminuição de seu valor.

Quando do ajuizamento da ação, a parte autora bastou-se em alegar que o imóvel em questão apresenta um vazamento em seus fundos, detectável quando da abertura das torneiras, levando ao alagamento do condomínio que com ele faz divisa pelos fundos, de outro lado também mencionando defeitos no telhado que causariam gotejamento sobre os móveis.

Para demonstrar o ocorrido, juntou declaração de pessoa apresentada como responsável pela manutenção do condomínio aos fundos (fl. 37 – Id 13385864), fotos dos alegados vícios (fls. 40/48) e orçamento para conserto (fl.  49).

Entretanto, seria de todo necessária a produção de prova pericial a respeito, cuja produção foi especificada apenas em fevereiro de 2002 (fls. 202/203 - Id 13385865), quando já passados, àquela altura, mais de dois anos do ajuizamento da ação, porém sobrevindo a prolação de r. sentença que extingui o feito sem exame do mérito, a qual findou anulada pelo e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

Baixados os autos, nova sentença foi prolatada, desta feita excluindo a CEF do polo passivo e determinando a remessa dos autos à Justiça Estadual, deferindo-se efeito suspensivo a agravo de instrumento interposto pela empresa pública federal, sobrevindo seu final provimento, mantendo-se a CEF no processo e o processamento perante a Justiça Federal.

Quando novamente liberado o andamento processual e oportunizado às partes a especificação de provas, em 20 de janeiro de 2017, já havia passado mais de 17 anos desde a constatação do alegado vício redibitório pelos Autores (fl. 366 – Id 13385856), situação que conduziu à mera designação de audiência para colheita de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas, o que, todavia, não ocorreu, face à ausência da parte autora e de seu Procurador, por isso determinando-se a dispensa das testemunhas nos termos do art. 362, §2º, do CPC, vindo os autos conclusos.

Remanesce, como se vê, carente de prova a alegação de vício redibitório, não se produzindo a necessária perícia que permitisse saber da efetiva ocorrência de defeito oculto e sua extensão, apto a tornar imprestável o imóvel ou diminuir seu valor.

Na verdade, cabia à parte autora produzir tal prova DE IMEDIATO, tão logo constatados os defeitos, antes mesmo do ajuizamento desta ação ou simultaneamente, pela via da produção antecipada de provas, à época regulada pelos arts. 846 e seguintes do Código Processo Civil veiculado pela Lei nº 5.869/73, face à evidência de que, com o passar do tempo os supostos defeitos se agravariam e outros poderiam surgir, a impedir ou dificultar a demonstração dos fatos em Juízo.

Isso não foi feito.

É certo que a parte autora abandonou o imóvel e depositou as respectivas chaves em Secretaria no dia 30 de maio de 2001 (fls. 130/132 – Id 13385864).

No dia 7 de julho de 2017, dezesseis anos depois, requereu o empréstimo das chaves para vistoriar as condições do imóvel e verificar a possibilidade de celebrar acordo em busca de solução para a lide, o que foi deferido, entretanto devolvendo aludidas chaves no dia 21 de julho de 2017, com o esclarecimento de que a residência se encontra invadida por terceiros, estando totalmente ocupada de mobiliários e apresentando grande deterioração, não mais lhes interessando (fls. 371/378 – Id 13385856), a evidenciar que o statu quo vigente na data de constatação dos supostos vícios redibitórios não é o mesmo de hoje, a impedir a perícia extemporânea.

Nesse linha, não sendo possível a produção de perícia técnica que permita saber da veracidade e extensão dos vícios alegados no momento e que constatados, o que, ademais, não poderia ser substituído por mera declaração escrita de vizinho ou por testemunhas, tenho como não provados os fatos, a indicar a improcedência do pedido rescisório da compra e venda e, por consequência, condenatório à devolução de valores.

Pois bem. A sentença deve ser mantida.

Isso porque, como bem fundamentou o juiz sentenciante, os autores não comprovaram os vícios ocultos no imóvel alegados na inicial, os quais lhes dariam direito à rejeição da coisa, nos termos do art. 441 do Código Civil (art. 1.101 do Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos).

De fato, os documentos juntados para tal fim (fotografias e declaração de terceiro) são insuficientes para justificar a procedência dos pedidos.

As fotografias de f. 53-58 do ID 154232887 não permitem constatar o local do vazamento e a sua causalidade com a abertura dos registros de água do imóvel, assim como não evidenciam qualquer defeito aparente no telho da casa.

Quanto à declaração de f. 52, assinada pelo sr. Francisco Inácio, responsável pela manutenção do condomínio que sofreria o vazamento, com a anuência da síndica, a veracidade das declarações foi expressamente impugnada pelos corréus vendedores, que negam ter conhecimento dos problemas alegados e sua efetiva existência, uma vez que residiam no local até poucos meses antes da data do compromisso de compra e venda (f. 181-185 do ID retro).

Nesse caso, caberia aos autores o ônus de comprovar a veracidade do teor da declaração, na forma do art. 408, parágrafo único, do CPC, in verbis:

Art. 408. As declarações constantes do documento particular escrito e assinado ou somente assinado presumem-se verdadeiras em relação ao signatário.

Parágrafo único. Quando, todavia, contiver declaração de ciência de determinado fato, o documento particular prova a ciência, mas não o fato em si, incumbindo o ônus de prová-lo ao interessado em sua veracidade.

No mesmo sentido, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA FUNDADA NOS INCISOS V E IX DO ART. 485 DO CPC. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI E ERRO DE FATO. ACÓRDÃO RESCINDENDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE EQUIPAMENTO (BRITADOR). DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DO BEM APÓS O TÉRMINO DO PERÍODO DE EXPERIÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. VALORES RELATIVOS A "ALUGUÉIS" DOS MESES DE ATRASO NA RESTITUIÇÃO DA MÁQUINA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO AJUSTE DE LOCAÇÃO. ÔNUS DO DEMANDANTE. ERRO DE FATO E OFENSA À LITERAL DISPOSIÇÃO DO INC. I DO ART. 333 DO CPC CONFIGURADOS. DANOS AO EQUIPAMENTO. DOCUMENTO PARTICULAR RELACIONANDO AS PEÇAS COM SUPOSTO DESGASTE EXCESSIVO. PRESUNÇÃO IURIS TANTUM. FATOS DECLARADOS IMPUGNADOS PELOS RÉUS NA CONTESTAÇÃO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. OFENSA À LITERAL DISPOSIÇÃO DO INC. I DO ART. 333 DO CPC CARACTERIZADA. ACÓRDÃO RESCINDIDO, EM IUDICIUM RESCINDENS. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM, PARA QUE PROSSIGA NO JULGAMENTO EM IUDICIUM RESCISSORIUM. PRECEDENTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. INAPLICABILIDADE. QUESTÃO DE DIREITO QUE SE CONFUNDE COM QUESTÃO DE FATO. PRECEDENTE. 1. O cabimento da ação rescisória, com base no art. 485, inc. V, do Código de Processo Civil, reclama que a interpretação apresentada pela decisão rescindenda seja de tal forma afrontosa ao ordenamento jurídico que maltrate o preceito legal em sua literalidade. 2. O art. 333, inc. I, do CPC enuncia que incumbe ao autor a prova constitutiva do seu direito. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido, em nenhum momento, apontou a existência de algum acordo entre as partes relativo a suposto aluguel do equipamento ou de qualquer outro valor que deveria ser pago pelo atraso em sua devolução pelo tempo que sobejasse ao contratado como período de teste, optando, outrossim, em conferir natureza indenizatória dos "aluguéis" cobrados pela ora agravante na ação de cobrança por força da serôdia restituição do objeto do contrato. 3. Ademais, a Corte a quo não declinou o prejuízo que a ora agravante tenha efetivamente suportado em decorrência do atraso na restituição do equipamento, sendo certo que qualquer alegação nesse sentido evidentemente desbordaria os limites de cognição de uma ação de cobrança. 4. No que tange ao pleito de reposição de peças supostamente avariadas no período de teste do britador, limitou-se a autora da ação de cobrança originária em apresentar o que o acórdão rescindendo classificou como "relatório de devolução do equipamento e seu desgaste" como prova dano causado - documento particular elaborado por técnico da ora agravante. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que "o documento particular faz prova da declaração, mas não do fato declarado; seu conteúdo é invocável apenas em relação aos subscritores e não a terceiros; e que a veracidade das declarações nele contidas são de natureza juris tantum" (AgRg no Ag 1.088.781/MG, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 16/4/2009, DJe de11/5/2009). Assim, uma vez controvertida a questão, cumpria ao magistrado proceder à instrução probatória, a fim de se aferir a ocorrência ou não de desgaste excessivo do equipamento, que justificasse a substituição das peças arroladas, sendo insuficiente um mero relatório produzido unilateralmente pela parte demandante na ação de cobrança. (...) (AgRg no REsp n. 1.332.603/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 21/3/2013, DJe 2/4/2013)

Aliás, não só a prova acerca da veracidade dos fatos constantes da declaração, mas dos próprios vícios redibitórios competia aos autores, por tratarem-se de fatos constitutivos de seu direito, à luz do art. 373, I, do CPC (art. 333, I, do CPC/73). Na espécie, porém, eles não se desincumbiram desse ônus.

Além da prova documental insuficiente, deferida prova oral pelo juízo a quo, para oitiva dos corréus em depoimento pessoal e das testemunhas arroladas pelos autores (f. 123 e 150, ID 154232894), os demandantes e seu advogado não compareceram à audiência de instrução, embora tenham sido devidamente intimados da data designada pelo diário eletrônico (f. 162 do ID retro). Tal fato levou o magistrado a dispensar a produção da prova, como autoriza o art. 362, § 2º, do CPC (“O juiz poderá dispensar a produção das provas requeridas pela parte cujo advogado ou defensor público não tenha comparecido à audiência, aplicando-se a mesma regra ao Ministério Público.”), conforme restou registrado no termo de f. 200 daquele ID. Contra tal medida os autores em momento algum se insurgiram, nem mesmo no presente recurso de apelação.

Soma-se a isso a ausência de produção de prova pericial, que poderia ter sido requerida pela parte cautelarmente a fim de evitar o perecimento do objeto da perícia, como autorizavam os arts. 846 e 849 do CPC/73, vigentes quando da propositura da ação. É o que efetivamente ocorreu no caso dos autos, considerando as informações dos próprios autores de que, quase vinte anos após a data dos fatos, o imóvel se encontra deteriorado e ocupado por terceiros (f. 130-132).

Não demonstrados os vícios ocultos, não há como acolher a alegação dos autores de que os corréus e a CEF tenham agido com dolo. Aliás, neste ponto, é de se registrar que também não foi provado que a instituição financeira foi cientificada dos vícios e da intenção dos autores de não prosseguir com a contratação antes do registro da escritura – em 12/01/2000 (f. 68-69, ID 154232887). Embora afirmem que comunicaram a gerente do ocorrido em 05/01/2000 (f. 12 do ID tretro), mesma data da carta de f. 61, os protocolos de f. 65-66 evidenciam que as notificações foram expedidas somente em 24/01/2000. Nesse caso, e tendo os autores demonstrado desinteresse na oitiva da gerente em questão ao não comparecerem à audiência de instrução, a prova da informação anterior ao registro não se efetivou.

Além disso, sem a prova dos vícios, também não se pode imputar de dolo a conduta do vendedor que, de posse de cópia autenticada da escritura, procedeu ao seu registro junto ao CRI competente. Ainda que o contrato em discussão (f. 38 – cláusula vigésima oitava) e a lei vigente à época (art. 1.129 do CC/1916) tenham atribuído tal ônus ao comprador, nenhum deles impede que o vendedor o assuma, como expressamente permite a primeira parte do artigo retro citado: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas da escritura a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”

Portanto, não demonstrados a contento os fatos alegados na inicial, resta rejeitar a pretensão de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos.

Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor dos ora apelantes para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, observado o art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.