V O T O

Inicialmente, com relação à alegação de incidência do Código de Defesa do Consumidor assevero que a aplicabilidade do diploma legal não tem o alcance pretendido, meros questionamentos do devedor com alegações vagas e genéricas de abusividade não autorizando o decreto de nulidade das cláusulas contratuais. 

Neste sentido é a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, abaixo colacionada: 

CIVIL E PROCESSUAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. CDC. INCIDÊNCIA. TR. APLICABILIDADE. "AMORTIZAÇÃO EM SÉRIE GRADIENTE". LEGITIMIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. ATUALIZAÇÃO, PRIMEIRO, DO SALDO DEVEDOR, E, APÓS, AMORTIZAÇÃO DO VALOR DA PRESTAÇÃO. JUROS. LIMITAÇÃO A 10% ANUAIS AFASTADA. 

I. Conquanto aplicável aos contratos do SFH o Código de Defesa do Consumidor, há que se identificar, no caso concreto, a existência de abusividade no contrato, o que, na espécie dos autos, não ocorre. 

(...) 

II. Recurso especial não conhecido. 

(STJ, Resp 501134, QUARTA TURMA, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, v.u., julgado em 04/06/2009, DJ 29/06/2009); 

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO NÃO UNÂNIME. FALTA DE INTERPOSIÇÃO DE EMBARGOS INFRINGENTES. MATÉRIA FÁTICA. NÃO CONHECIMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO 'SÉRIE GRADIENTE'. 

(...) 

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido da aplicação do CDC aos contratos de financiamento habitacional, considerando que há relação de consumo entre o agente financeiro do SFH e o mutuário (REsp 678431/MG, 1ª T., Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 28.02.2005). Todavia, no caso dos autos, ainda que aplicável o Código de Defesa do consumidor aos contratos regidos pelo SFH , a recorrente não obtém êxito em demonstrar que as cláusulas contratuais sejam abusivas, o que afasta a nulidade do contrato por afronta às relações básicas de consumo. 

(...) 

9. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido. 

(STJ, Resp 691929/PE, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki - DJ 19/09/2005 - p. 207). 

Prosseguindo, rejeito o pleito de rescisão do contrato de mútuo celebrado com a CEF baseado na Portaria nº 488, de 18 de Julho de 2017, do Ministério das Cidades, que estabelece a possibilidade de distrato de contratos no âmbito do Programa Minha Casa  Minha Vida. A referida norma dispõe sobre o distrato dos contratos de beneficiários de unidades habitacionais produzidas com recursos provenientes da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

No caso em tela, não se trata de contrato celebrado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado por instituição financeira oficial, mas sim de “contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – programa minha casa minha vida (PMCMV) – recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) fiduciante(s)” celebrado entre a instituição financeira – CEF e a devedora fiduciária, Fabiane Cristina Barela Severino, não comportando, destarte, aplicação na hipótese.

Neste sentido julgados desta E. Corte: 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Tal proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, de modo que o mutuário efetivamente comprove a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada.

2. Não se trata de hipótese de contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal, e a pessoa física, mas, sim, de “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es). Não comportam aplicação, portanto, as disposições da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades.

3. A norma do artigo 53, do CDC, por sua vez, visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas.

4. Não há como aplicar a referida norma do diploma consumerista em desfavor do mutuante em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Firmado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A possível retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial.

5. Recurso desprovido.

(TRF 3ª Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, AI – Agravo de Instrumento -  5003314-18.2021.4.03.6108, Rel. Helio Egydio de Matos Nogueira, julgado em 02/09/2022, e-DJF3 Judicial  DATA: 06/09/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE.

- Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

- Enquanto o negócio jurídico celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do mesmo.

- Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor ao vendedor. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados.

- Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações.

- Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal.

- Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas.

- A Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, trata da hipótese de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é o caso do contrato objeto da demanda.

- Apelação não provida.

 (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, AI – Agravo de Instrumento -  5027844-14.2020.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO, julgado em 11/01/2021, e-DJF3 Judicial  DATA: 19/03/2021).

Ressalto o descabimento de alegação pretendendo a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel nada, destarte a objetar à sentença ao aduzir que:

(...)

“Por outro lado, convém ressaltar que se encontra à disposição do devedor a possibilidade de pactuar arras penitenciais, também denominadas de sinal, que consiste em uma disposição convencional pela qual uma das partes entrega à outra bem móvel (geralmente dinheiro) em garantia de uma obrigação pactuada, desde que o contrato disponha de “direito de arrependimento”, de forma clara, em respeito ao princípio da boa-fé, com a obrigação de o inadimplente perder o que entregou ou devolver em dobro o que recebeu.

Acerca do tema apresentado, assim dispõe o Código Civil Brasileiro:

“Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

 Insta observar que, todavia, a “cláusula de arrependimento” deve estar expressa no contrato, consoante disposto no artigo 420, para que o sinal adote a forma penitencial, sendo que, ausente esta estipulação, o sinal passa a ter função confirmatória prevista no artigo 418, cuja aplicação fica restrita a duas condições: o inadimplemento contratual e a ausência de estipulação expressa em contrato de possibilidade de arrependimento por uma das partes.

No caso dos autos, verifica-se da leitura e da análise do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (Id. 21162304 – 03/11), que não existe qualquer cláusula que permita às partes exercer o direito de arrependimento. (...)

Por fim, assevero que o menor sentido não faz no caso dos autos falar-se em repetição de valores pagos quando sequer é possível a rescisão contratual.

Diante do insucesso do recurso interposto é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, §11º do CPC, pelo que majoro em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte ora apelante, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e por outro lado deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em feito que versa matéria repetitiva, inclusive objeto de jurisprudência a favor da parte vencedora.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, com majoração da verba honorária, nos termos supra.

É como voto.