V O T O

O EXMO. SR. JUIZ FEDERAL CONVOCADO ALESSANDRO DIAFERIA (Relator): Inicialmente, recebo o recurso interposto no duplo efeito.

Com efeito, as taxas de condomínio são de caráter propter rem, ou seja, as obrigações acompanham a coisa e são transferidas juntamente com a titularidade dela.

Assim, o proprietário do bem responde por esta dívida em razão do próprio domínio e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição. Ao adquirir o imóvel através da arrematação, cumpria à Empresa Gestora de Ativos informar-se acerca de eventuais débitos existentes à época, dever inerente a todo proprietário, não havendo escusa apta a desonerá-la de obrigação a todos imposta.

Segundo preceitua o artigo 1345 do Código Civil de 2002, o adquirente da unidade, tão somente pela aquisição do domínio, e independentemente de imissão na posse, torna-se responsável pelas obrigações condominiais.

Confiram-se, a propósito, os seguintes julgados:

"CIVIL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. ADJUDICAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. DESPROVIDOS OS RECURSOS DE APELAÇÃO DA RÉ E O ADESIVO DA PARTE AUTORA. 1. Analisados os autos, verifica-se que o mutuário firmou com a ré, em 11/09/1997, contrato particular de mútuo, ofertando em garantia hipotecária o imóvel situado na Rua Tiradentes, 1.837, apartamento 131, Vila Tanque, São Bernardo do Campo/SP. 2. Nesta ação, a parte autora alega que, muito embora a CEF tenha retomado administrativamente o referido imóvel, não procedeu à averbação no Registro de Imóveis competente. 3. Com efeito, o demonstrativo de débito carreado aos autos à fl.56 demonstra que o credor, muito embora, em 12/03/2001, tenha promovido a execução extrajudicial da dívida, deixou de proceder à respectiva averbação da adjudicação por ele realizada. É sabido que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que àquele que adjudicou o bem hipotecado cabe a responsabilidade pelo pagamento daqueles encargos, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o ex-mutuário. 4. Assim, o não pagamento das cotas condominiais pelo ex-mutuário não pode servir de fundamento para que a ré deixe de proceder à averbação da adjudicação do bem ofertado em garantia pelos devedores no contrato de mútuo, pois, como dito, dispõe de ação própria para postular o ressarcimento devido a título daquelas despesas. 5. Quanto à majoração da verba sucumbencial, tendo em vista que a presente demanda não se reveste de certa complexidade, mantenho o quantum fixado na sentença. 6. Desprovidos os recursos de apelação da ré o adesivo da parte autora."

(Ap 00054553420084036114, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:15/03/2018 ..FONTE_REPUBLICACAO)

"DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO PREJUDICIALIDADE EXTERNA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE AD CAUSAM. PRESTAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação sumária de cobrança de despesas condominiais, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, a qual adquiriu o imóvel por arrematação em procedimento de execução extrajudicial. 2. Não ocorrência da questão prejudicial externa, por haver demanda proposta pelo antigo proprietário pendente de julgamento, uma vez que tal demanda, por si só, não tem o condão de obstar os efeitos do registro da carta de adjudicação. E, por outro lado, a Caixa Econômica Federal não trouxe prova de ter sido exarada naquela ação qualquer provimento cautelar ou antecipatório que limitasse o exercício do direito de propriedade da Caixa Econômica Federal. 3. Presente está a legitimidade passiva da ré, pois a taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, ou seja, o proprietário do bem responde por esta dívida em razão do próprio domínio, e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição. 4. Dessa forma, o adquirente, tão-somente pela aquisição do domínio, e independentemente de imissão na posse, torna-se responsável pelas obrigações condominiais vencidas e vincendas. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 5. As despesas de natureza extraordinária são igualmente devidas, pois estão relacionadas com a manutenção do condomínio, assim como as ordinárias. Precedente deste Tribunal. 6. Os acréscimos moratórios são devidos desde o vencimento de cada parcela, independentemente de qualquer notificação por parte do credor. Em se tratando de obrigações com datas de vencimento preestabelecidas, não se faz necessária a interpelação da parte devedora para a constituição da mora. 7. Preliminar rejeitada. Apelação da ré não provida. Recurso adesivo do autor provido."

(Ap 00002512220064036100, JUIZ CONVOCADO MÁRCIO MESQUITA, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, DJF3 DATA:17/11/2008 ..FONTE_REPUBLICACAO)

Frise-se que a ausência do registro da carta de arrematação passada em 08 de julho de 2008 não pode afastar a responsabilidade da adquirente, no caso, a EMGEA, ora apelada, o que implicaria em admitir a obtenção de vantagem em não proceder ao registro da transferência de propriedade, o que somente veio a ocorrer em 23/07/2014, conforme se observa da matrícula do imóvel (ID 264906336).

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REGRA GERAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CREDORA. RESPONSABILIDADE

Dispondo sobre as regras gerais aplicáveis a condomínio edilício, o art. 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Portanto, as taxas condominiais constituem obrigação propter rem (acompanham o imóvel), podendo ser exigidas do adquirente do imóvel (atual proprietário) mesmo se corresponderem a período anterior à sua transmissão (sem prejuízo do correspondente direito de regresso em face do vendedor, nos termos pactuados entre ambos).

- Somente com expressa exceção à regra geral do art. 1.345 do Código Civil (tal como ocorre com a alienação fiduciária nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do Código Civil) o adquirente fica desonerado das taxas condominiais anteriores à transferência da propriedade, mesmo em caso de imóvel arrematado ou adjudicado. 

- A EMGEA, na qualidade de arrematante do bem imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia hipotecária (e não como mera credora hipotecária), pode ser responsabilizada pelo pagamento das taxas condominiais, ainda que anteriores à adjudicação.

- No caso dos autos, o imóvel foi arrematado pela EMGEA em leilão, de modo que essa empresa pública federal tornou-se responsável pelo pagamento das respectivas taxas condominiais, ainda que anteriores à arrematação.

- Apelação não provida."

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0003724-29.2016.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 02/12/2022, DJEN DATA: 07/12/2022)

"CIVIL - PROPRIEDADE IMÓVEL - REGISTRO - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO PAGAMENTO DAS QUOTAS CONDOMINIAIS.

1-Adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição, no respectivo registro, da carta de adjudicação em hasta pública de imóvel. (Art. 532, 111, do CC).

2 -A apelante, no caso, registrou em 10/12/1993 a carta de adjudicação datada de 27/09/93, passada de acordo com o art. 37 do Decreto-Lei n° 70, de 21/11/66, prenotada em 29/11/93, adquirindo a propriedade do imóvel de Marcos Aurélio Costa da Silva e sua mulher, condôminos anteriores, daí a responsabilidade da adquirente pelo pagamento das quotas condominiais relativamente ao período posterior à arrematação.

3 - A inexistência de registro do título aquisitivo da unidade residencial não exonera o adquirente da obrigação de pagar as despesas do condomínio.

4 - Apelação não provida" - grifo nosso."

(TRF- 2ª Região Proc. nº 9602426055, AC 127663/RJ, Terceira Turma, Rel. Des. Federal Wanderley de Andrade Monteiro, DJU 07/05/2004, pág. 431)

"CIVIL - COTAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE - ARREMATAÇÃO NÃO LEVADA A REGISTRO NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE PROPTER REM - ART. 4º, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 12 DA LEI N. 4.591/64 E ART. 1345 DO CÓDIGO CIVIL.

O arrematante responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que penda de registro a carta de arrematação, tendo em vista que se caracteriza como modalidade peculiar de ônus real, verdadeira obrigação propter rem, conforme dispõem os art. 4º, parágrafo único e art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1.345 do Código Civil.

Restou demonstrado nos autos que a CAIXA arrematou o imóvel objeto da presente demanda, em 06/12/2001, objeto de penhora por dívida condominial dos antigos mutuários, recaindo-lhe, assim, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em aberto a partir da data da arrematação.

A ausência do registro da carta de arrematação não pode afastar a responsabilidade da CAIXA, o que implicaria em admitir a obtenção de vantagem a partir a decisão de não se levar a registro o ato de transferência da propriedade.

Recurso provido. Sentença reformada"

(TRF-2ª Região, Proc. nº 200251010159454, AC nº 344626/RJ, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Federal Frederico Gueiros, DJU 03/06/2009, pág. 220)

Como se percebe, ainda que a EMGEA, ora apelada, não detivesse a posse direta do imóvel, tal motivo não poderia servir como fundamento para que a mesma deixasse de proceder à averbação da arrematação do bem, dessa forma, a r. sentença merece ser reformada.

Os danos morais estão configurados pelas circunstâncias vivenciadas pela parte autora, sobretudo por ter sido privada de valores em decorrência da inércia da requerida, além de ter sido submetida à execução na esfera judicial.

Contudo, deve ser fixada a indenização sem excesso, ou seja, adequando-se ao dano causado. No caso dos autos, entendo que o valor da indenização deve ser arbitrado em R$ 10.000 (dez mil) de modo a atender aos padrões adotados por essa E. Corte e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Além do ressarcimento dos danos morais, a recorrente faz jus à restituição dos valores pagos indevidamente em razão de atrasos das parcelas condominiais não adimplidas pela ré, conforme planilha de débito apresentada pelo Condomínio e bloqueado, em agosto de 2015, na Execução movida em face da autora, no valor de R$ 62.378,28 (ID 264906332), valor este a ser corrigido monetariamente desde o desembolso (Súmula 43 do STJ) e juros de mora a partir da citação neste processo, como requer a apelante.

Feitas tais considerações, condeno a apelada ao pagamento de honorários advocatícios em favor da autora que ora fixo em 10% sobre o proveito econômico a ser obtido.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso.

É como voto.