APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000859-18.2020.4.03.6140

RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. CARLOS MUTA

APELANTE: CICERO EVERARDO DE PAIVA, ROMENIA CLAUDIA DE JESUS PAIVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do(a) APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A
APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CICERO EVERARDO DE PAIVA, ROMENIA CLAUDIA DE JESUS PAIVA
REPRESENTANTE: RICARDO ALDO STEFONI

Advogado do(a) APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A
Advogados do(a) APELADO: RUDIE OUVINHA BRUNI - SP177590-A,

 V O T O

Senhores Desembargadores, os autores firmaram compromisso de compra e venda de unidade autônoma de condomínio residencial com incorporadora AUC – Arquitetura, Urbanismo e Construção Ltda – EPP em 29/12/2011, com previsão de conclusão da obra em julho/2014, prorrogável por 180 dias, mediante financiamento junto à CEF cujos valores seriam liberados conforme cronograma construtivo (ID 260061203).

Em 04/01/2013, as partes firmaram com a CEF “Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na planta associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV – Recursos FGTS”, no âmbito do SFH, com cobertura pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHAB e prazo de 25 meses para construção e legalização do imóvel, prorrogável por até 24 meses, “mediante análise técnica e autorização da CAIXA” (cláusula terceira).

Houve expressa previsão de que “a transferência dos recursos [...] é condicionada ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE” (cláusula quinta, parágrafo sexto) e, “ocorrendo atraso no cumprimento do prazo de construção definido no cronograma físico-financeiro, o valor da parcela poderá ser creditado sob bloqueio na conta de livre movimentação titulada pela ENTIDADE ORGANIZADORA, total ou parcialmente, a critério da CAIXA, até o cumprimento da etapa prevista, com base em parecer da Engenharia da CAIXA, ou poderá ser exigida a alteração do mencionado cronograma físico-financeiro para adequação das parcelas, o qual fará parte integrante e complementar do presente instrumento” (parágrafo primeiro). No instrumento, a CEF comprometeu-se a substituir a construtora quando, entre outros motivos, a obra não for concluída no prazo contratual ou houver atraso ou paralisação da obra por trinta dias ou mais, sem motivo justo e aceito pela instituição financeira (cláusula 19ª, ID 260061204).

Em 21/12/2016, o setor de Construção Civil da Superintendência Regional ABC/SP da CEF comunicou aos condôminos mutuários do residencial que (ID 260061218, f. 1/2):

“O prazo previsto para construção e legalização inicial era de 24 meses, sendo que o cronograma previa o término das obras em 04/01/2015. No entanto, durante a execução das obras houve a incidência de diversos atrasos.

Houve 3 reprogramações do cronograma solicitadas pela construtora, relatando dificuldades técnicas para cumprimento final do prazo, a saber:

10/12/2014 – Reprogramação para 33 meses, prazo final: 04/10/2015

06/08/2015 – Reprogramação para 36 meses, prazo final: 04/01/2016

07/03/2016 - Reprogramação para 40 meses, prazo final: 04/05/2016

Entre 2015 e 2016 houve diversas reuniões entre os setores da Caixa Econômica Federal e a construtora, na busca da retomada do ritmo de obras.

Em maio de 2016, com a verificação de que novamente o prazo já reprogramado não seria novamente cumprido, houve a definição pela apresentação de plano de ação da construtora, e nova proposta de reprogramação.”

Foi registrado em ata de reunião em 02/08/2017 entre beneficiários do empreendimento e representantes da CEF, que estavam em análise “orçamentos enviados por três construtoras para reinício das obras”, sendo “necessárias várias diligências em conjunto com a área de engenharia da Caixa”, destacando o “engenheiro da Caixa que a análise técnica da Caixa fora extremamente minuciosa e que desse ponto, apenas uma das construtoras assemelhava-se no tocante aos serviços a serem executados e desta forma, juntamente com a seguradora decidiu-se por intensificar as negociações com essa construtora, já que seu escopo estava mais próximo ao tecnicamente viável segundo a Caixa”, porém, havendo divergência sobre custos, “ainda não havia a definição de uma construtora para reiniciar a obra” (ID 260061218, f. 3/4).

Em contestação de 07/10/2020, a CEF informou que a obra estava paralisada com 77,15% de execução e em processo de retomada, mas sem previsão de data para finalização (ID 260061300). Até a interposição da apelação e contrarrazões pela CEF (22/09/2021 e 03/06/2022), não havia notícia de reinício das obras.

O atraso na entrega do imóvel é fato incontestável e, como contextualizado, a atuação da CEF no projeto não se limitou à de mero agente financiador para aquisição de imóvel, tendo, ao revés, agido como verdadeiro executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador da execução da obra, inclusive com controle técnico, financeiro e operacional sobre o curso da construção, assim respondendo por danos suportados pelos autores, com legitimidade para figurar no polo passivo da ação.

A propósito, reconhecendo o diferencial da atuação da CEF como mero agente financeiro ou agente executor da política pública com incursão em aspectos variados no campo do planejamento, construção ou fiscalização da obra, entre outras atribuições, a jurisprudência tem assim enfrentado o tema da pertinência subjetiva da empresa pública federal para responder por ações como a presente: 

AgInt no AREsp 1.793.776, Rel. Min. FELIPE SALOMÃO, DJe 19/5/2022: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OMISSÃO DA CORTE DE ORIGEM. NÃO DEMONSTRAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa aos preceitos de lei federal, bem como a sua indicação, a fim de possibilitar o seu exame em conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a alegação genérica de ofensa à lei caracteriza deficiência de fundamentação, em conformidade com o enunciado sumular nº 284 do STF. 2. Prevalece nessa Corte Superior que "a legitimidade passiva da CAIXA não deve decorrer da mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e negociado diretamente em programa de habitação popular" (AgInt no REsp n. 1.526.130/SC, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, Data do Julgamento 16/5/2017, DJe 29/5/2017). 3. A reforma do julgado, neste aspecto, no sentido de reconhecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, demanda inegável necessidade de incursão na seara fático-probatória dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 4. Agravo interno não provido.”

AgInt no AREsp 1.708.217, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 17/6/2022: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). 2. O eg. Tribunal de origem consignou que a CEF participou do contrato apenas na qualidade de agente financeiro, tomando o imóvel como garantia fiduciária do valor mutuado, de modo que as responsabilidades contratuais assumidas dizem respeito apenas à atividade financeira, sem nenhuma vinculação com outras responsabilidades referentes à concepção do empreendimento ou à negociação do imóvel. 3. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Agravo interno desprovido.”

AgRg no REsp 1.522.725, Rel. Min. MARCO BELLIZZE, DJe 22/02/2016: “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE SEGURADORA E AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O agente financeiro somente tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes. 2. No caso dos autos, como o acórdão recorrido não assinalou nenhuma dessas circunstâncias fáticas, não é possível reconhecer a existência de solidariedade, sob pena de ofensa à Súmula n. 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento”.

Logo, a apelação, no que apontou ilegitimidade da CEF para responder pela condenação imposta, por ter agido no caso como mero agente financeiro, não é condizente com a prova dos autos nem com a jurisprudência aplicável em razão da situação fático-jurídica verificada. 

Sobre o exercício do direito de regresso da CEF face à construtora nestes próprios autos, tal questão sequer foi objeto de discussão prévia na origem, configurando, assim, inovação recursal. Ademais, afigura-se dispensável qualquer manifestação judicial a respeito, competindo à parte utilizar-se dos meios processuais adequados e disponíveis para eventual exercício do direito nos termos da lei.

Sobre a responsabilidade por danos materiais em casos como o presente, decidiu a Corte Superior no julgamento repetitivo do Tema 996, referente ao REsp 1.729.593, que: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."

Admite-se, pois, que o adquirente do imóvel caso seja privado da entrega do imóvel, para além do prazo previsto de tolerância para o cumprimento da obrigação, tem presumido dano por lucros cessantes, passíveis de ressarcimento.

Nesta linha, dentre outros, os seguintes julgados:

AgInt no AgInt no REsp 1.830.955, Rel. Min. MARCO BELLIZZE, DJe 18/03/2022: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, desta relatoria, submetido ao rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que, no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do bem, a ensejar a reparação material. 2. A jurisprudência consolidada neste Tribunal Superior firmou-se no sentido de que a análise de tese no âmbito do recurso especial exige a prévia discussão perante o Tribunal de origem, sob pena de incidirem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 2.1. O entendimento jurisprudencial desta Corte é de que se têm como prequestionados os dispositivos legais de forma implícita, ou seja, ainda que não referidos diretamente, quando o acórdão recorrido emite juízo de valor fundamentado acerca da matéria por eles regida, o que não se verifica no caso. 3. Agravo interno desprovido."

ApCiv 5000357-84.2017.4.03.6140, Rel. Juiz Conv. RENATO BECHO, julgado em 30/03/2023: "CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CEF E CONSTRUTORA. ATUAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA COMO AGENTE PROMOTOR DE POLÍTICA PÚBLICA HABITACIONAL. DANOS MORAIS E  MATERIAIS DEVIDOS. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. A relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes se caracteriza como de consumo, sendo regulamentada, portanto, pelo Código de Defesa do Consumidor. Estabelecida a aplicabilidade do CDC para a hipótese tratada nestes autos, cumpre ressaltar que, de acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados pelo artigo 14 do CDC. 2. Por conseguinte, insta consignar que, contrariamente ao aduzido em razões de apelação, a CEF possui responsabilidade solidária no que concerne aos problemas de atraso na entrega do imóvel em questão. Isso porque, in casu, a instituição financeira não se limitou a atuar como agente financeiro; ao contrário, operou como agente executor de política pública federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual, além de ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, também é responsável solidariamente pelos vícios de construção e/ou atraso na entrega do imóvel. 3. Observo, da análise do instrumento contratual citado, que a construção do empreendimento do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pela autora, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida, funcionando a Caixa Econômica Federal como agente operador do programa, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento. 4. Assim, demonstrado está, de modo claro e inequívoco, o papel central da CEF na consecução do empreendimento e do cronograma de obras, não havendo como afastar sua responsabilidade pelos danos advindos de vícios de construção ou de atraso no desenvolvimento da construção. 5. Desse modo, caracterizado o atraso na entrega do imóvel, respondem solidariamente todos os que tenham intervindo de alguma forma na relação de consumo, e participado, direta ou indiretamente, para ocorrência do inadimplemento contratual, independentemente de culpa, nos termos do art. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor. 6. Inequívoca, portanto, a responsabilidade solidária da CEF pelas consequências advindas do atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte autora. 7. Pugna a corré CEF pela exclusão, ou, subsidiariamente, pela redução da indenização por danos morais - arbitrada pela magistrada sentenciante em R$ 10.000,00 (dez mil reais) - sob o argumento de que, a uma, não cometeu qualquer ato ilícito que justifique a condenação e, a duas, o montante arbitrado é excessivo. Não merece guarida a argumentação expendida, ressaltando-se que a responsabilidade solidária da CEF pelo atraso na entrega do imóvel já está devidamente fundamentada. 8. Especificamente quanto ao dano moral, anoto que o artigo 5º, inciso X da Constituição Federal garante, expressamente, a todos que sofram violação do direito à imagem, à intimidade, à vida privada e à honra, a indenização por danos morais. Dano moral, de acordo com a melhor doutrina e com o entendimento sedimentado nas cortes superiores, é a lesão a direito da personalidade. Em outros termos: corresponde a toda violação ao patrimônio imaterial da pessoa no âmbito das suas relações de direito privado. 9. Não se confunde, no entanto, e nem poderia, sob pena de banalização do instituto, com acontecimentos cotidianos que, apesar de incomodarem, não têm aptidão para atingir, de forma efetiva, direitos da personalidade. Tais acontecimentos têm sido tratados, com acerto, pela jurisprudência, como "meros aborrecimentos", inafastáveis na sociedade contemporânea, devendo ser suportados por seus integrantes, ou punidos administrativamente, para que o instituto do dano moral não perca seu real sentido, sua verdadeira função: compensar o lesado pela violação a direitos de personalidade. 10. A despeito de conhecer a tese do C. STJ no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera, em regra, danos morais, entendo que, no presente caso, os elementos dos autos evidenciam que a não entrega do imóvel dentro do prazo estipulado maculou a esfera extrapatrimonial de direitos da autora. Forçoso reconhecer que, no caso dos autos, o imóvel tinha previsão de entrega, considerado o prazo de tolerância, para janeiro de 2015 e, até o presente momento, inexiste nos autos notícia de que as chaves tenham sido entregues à autora. Não há como se desvencilhar da repercussão causada à adquirente pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe à compradora transtornos que ultrapassam, e muito, a esfera do mero aborrecimento. 11. Consequentemente, diante do longo lapso temporal decorrido desde a data prevista para a conclusão das obras e entrega do imóvel, entendo razoável o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado pela magistrada em primeiro grau a título de indenização por danos morais, valor que não se mostra excessivo ante as circunstâncias do caso concreto, estando de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 12. Não assiste razão ao recorrente quanto à alegação de “... improcedentes o pedido de repetição de indébito, pois como o contrato foi cumprido regularmente pela Ré, não existe excedente a favor da parte autora. Conseqüentemente não há crédito a favor daquela. Sendo assim, descabe a repetição”. Compulsando os autos, observa-se ocorrência de atraso no cumprimento da obrigação, cabendo restituição dos valores pagos pela parte autora. 13. Apelação desprovida. Honorários majorados."

Cabe apenas observar que o atraso na entrega do imóvel não pode gerar cumulação de indenização por danos materiais, por lucros cessantes, com imposição de multa penal moratória, conforme assentado na tese jurídica aprovada no julgamento repetitivo do Tema 970/STJ: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

Na espécie, fixada multa penal moratória pela demora na entrega do imóvel, no equivalente a "0,5% do valor total por mês de atraso" (ID 260061387), afigura-se indevida a cumulação de tal encargo com indenização presumida a título de lucros cessantes, conforme prescrições da jurisprudência consolidada. 

Quanto à indenização por danos morais, é firme a jurisprudência da Corte Superior em dispor no sentido que “O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial” (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952, AgInt no AREsp 2.158.472, e AgInt no AREsp 2.059.944).

Em circunstâncias que tais, assim tem decidido a Turma:

ApCiv 0003106-12.2013.4.03.6105, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY, e - DJF3 11/12/2020: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ABUSVIDADE DA CLÁUSULA QUE QUE PREVÊ PRAZO DE TOLERÂNCIA INJUSTIFICADA, SUPERIOR AO PERÍODO DE 180 DIAS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL A FAVOR DO CONSUMIDOR. LIMITAÇÃO DE INCIDÊNCIA DO PERCENTUAL DE 2% SOBRE AS PARCELAS CORRESPONDENTES AO PERÍODO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TAXA DE CONSTRUÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA SIMPLES. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CEF. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito à alegação de abusividade da cláusula 5ª  do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, com o consequente reconhecimento da ilegalidade nos prazos alternativos de entrega e no prazo de tolerância para término do empreendimento e da cobrança dos valores a título de evolução de obra e corretagem, bem como ao direito da autora ao recebimento de indenização a título de lucros cessantes e danos morais. 2. No que se refere especificamente aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou entendimento no sentido de estar caracteriza perfeitamente uma relação de consumo, eis que o objeto do contrato é a prestação de um serviço bancário consistente no financiamento de bem imóvel. A Corte Superior colocou uma pá de cal sobre a questão da aplicabilidade dos dispositivos do código do consumerista aos contratos bancários e de financiamento em geral com edição da Súmula 297: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras". 3. Uma vez configurada a relação de consumo, de rigor a aplicação, in casu, das normas protetivas ao direito dos consumidores, principalmente no que diz respeito à inversão do ônus da prova e facilitação de seu direito de defesa (artigo 6º, inciso VIII). 4. A jurisprudência do C. STJ admite-se a cláusula de tolerância de 180 dias úteis independentemente de qualquer condição, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega do imóvel, caso ocorram imprevistos. 5. Não obstante, impõe-se o reconhecimento da abusividade da cláusula que fixa mera estimativa de prazo para a entrega do imóvel, nos termos da mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por violar as expectativas do consumidor adquirente, que não possuem qualquer ingerência quanto à finalização da obra e entrega do imóvel e confrontar as disposições dos incisos I e IV do CDC. 6. Uma vez ultrapassado o prazo previsto expressamente previsto na cláusula 5ª do contrato (março/2011), bem como os 180 dias de tolerância, entendo como inevitável o reconhecimento do efetivo atraso na entrega do imóvel e dos efeitos decorrentes da mora dos apelados, como a inexigibilidade da taxa de evolução da obra e as consequências jurídicas atinentes ao descumprimento parcial do contrato. 7. Há previsão de cláusula penal no contrato de compra e venda firmado com a MRV somente em favor da promitente vendedora, em caso de inadimplência das parcelas do pagamento, conforme previsão na cláusula 4.2. 8. O C. Superior Tribunal de Justiça por meio do julgamento do Resp 1.631.485/DF, em sede de repercussão geral (tema 971), na forma do artigo 1.036 do CPC/15, firmou a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.". Comprovado o inadimplemento parcial do contrato, em razão do atraso na entrega do imóvel, mostra-se pertinente o pedido para 'inversão' da cláusula penal prevista no contrato em favor da consumidora ora apelante. 9. Não se trata de uma inversão automática, além de não ser possível a cumulação com os lucros cessantes, segundo orientação do C. STJ ao apreciar o Tema Repetitivo 970, quando do julgamento do REsp 1.498.484/DF, firmou-se a tese de no sentido de que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 10. A cláusula penal moratória já possui caráter indenizatório, uma vez que seu valor, na prática do mercado, geralmente oscila entre 0,5% e 1% sobre o valor total do imóvel, escolha que reflete, nos termos dos usos e costumes das transações imobiliárias, o montante relativo ao valor de aluguel, o que justifica a impossibilidade de cumulação da cláusula com lucros cessantes. 11. Além de ser inviável a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, o percentual da multa deve se limitar a 2% sobre o valor das parcelas correspondente ao período de atraso da obra, a ser calculada em sede de liquidação de sentença, devendo ser descontado o período de tolerância de 180 dias. 12. Facultado à autora a escolha entre a indenização pelos lucros cessantes ou pela prevalência da cláusula moratória, a exemplo do que fez o STJ no caso do recurso paradigma, uma vez que deverá subsistir somente uma das opções. 13. Acerca da taxa de construção, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento pela legalidade da cobrança de juros compensatórios durante a fase de construção do imóvel. 14. No caso dos autos, contudo, restou configurado o atraso injustificado da entrega da obra, e o inadimplemento parcial do contrato, razão pela qual, restou reconhecida a inexigibilidade da cobrança da taxa de evolução da obra, durante o período de agosto de 2011  a fevereiro de 2012, já computando o período de tolerância, previsto no contrato, de 180 dias. Será lícita a cobrança de juros de obra até o mês de agosto de 2011, devendo, a partir de setembro daquele ano, ter início a fase de amortização, com a redução do saldo devedor à medida que o requerente foi efetuando os pagamentos. 15. Faz-se necessária a reforma da sentença para que tais valores sejam restituídos à autora, de forma simples, uma vez que não comprovados os requisitos para repetição do indébito, nos termos do artigo 42 do CDC. 16. A responsabilidade civil pela restituição dos valores indevidamente pagos pela autora, no caso dos autos, deve recair unicamente sobre a CEF, eis que foi ela quem procedeu à cobrança de tais quantias em desacordo com o quanto estipulado contratualmente, dando causa direta ao dano material experimentado pelo autor, afigurando-se irrelevante, para o evento danoso, o fato de ter a construtora corré atrasado a entrega da obra, sob pena de importar no indevido enriquecimento do banco corréu, beneficiário direto das quantias indevidamente pagas pelo requerente, o que não se pode admitir. 17. O C. STJ, em diversas oportunidades, exarou seu entendimento no sentido de que, em caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, e não de resolução do contrato. 18. O caso dos autos, em que a autora adquiriu imóvel na planta para sua própria moradia, efetuou o pagamento das parcelas do financiamento e não pode fazer uso do mesmo, em razão do atraso na entrega de obra objeto de financiamento habitacional, revela situação que ultrapassa os limites de um mero aborrecimento, ensejando o dano moral passível de recomposição. 19. As requeridas, por sua vez, não afastaram sua responsabilidade por meio da comprovação de culpa exclusiva da vítima ou de terceiro, ocorrência de fortuito externo ou de força maior, ou mesmo ausência de nexo de causalidade entre a conduta e o resultado danoso, não se desincumbindo do ônus lhe imposto pelo artigo 333, inciso II, do CPC/73 (correspondente ao artigo 373, inciso II, do CPC/15). 20. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial a elevada extensão do dano moral, uma vez que a aquisição de imóvel para moradia é fato de alta relevância no contexto socioeconômico da autora, bem como o considerável grau de culpa das requeridas, que, além de atrasar a entrega do imóvel em mais de um ano, pouco fizeram para solucionar o ocorrido, o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), é razoável e suficiente à reparação do dano moral no caso dos autos, sem importar no enriquecimento indevido da parte. 21. De acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviço, nos termos estipulados no artigo 14 do CDC, portanto, sobreleva notar que a CEF também possui responsabilidade no que concerne aos problemas de atraso na entrega do imóvel em questão, que não se limitou a atuar como agente financeiro, mas sim como agente executor de política federal de promoção de moradia e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual, além de ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, também é responsável por vícios de construção e/ou atraso na entrega do imóvel. 22. Acerca data comissão de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Tema 938, em sede de repercussão geral, reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem 23. No caso sub judice, contudo, o compromisso de compra e venda juntado aos autos não destaca a quantia a ser paga a título de comissão de corretagem do preço do imóvel. Depreende-se, entretanto, da prova carreada nos autos, que o pagamento da comissão foi realizado diretamente à empresa Prado Gonçalves, conforme nota fiscal de prestação de serviço, empresa esta que não figurou no polo passivo da lide, juntamente com a CEF e a MRV. 24. Evidente, portanto que as requeridas são parte ilegítima para a restituição dos valores, uma vez não demonstrado que se beneficiaram de tal pagamento ou que interferiram, de alguma forma, na contratação de referida consultoria. 25. Extinção do pedido de devolução da comissão de corretagem sem julgamento do mérito, com fulcro no artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil. 26. A conduta conhecida por venda casada é prática abusiva, expressamente vedada pelo art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor, e consiste em vincular a venda de determinado produto ou serviço à aquisição de outro, não necessariamente desejado pelo consumidor. 27. É notória a conduta das instituições financeiras consistente no oferecimento de produtos desvinculados ao contrato de financiamento, como um facilitador de negociação de aquisição de taxas e valores melhores pelos consumidores, mas que na realidade, consistem na prática de venda casada dissimulada, que é expressamente vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 39, inciso I). 28. A CEF não se desincumbiu do ônus de comprovar, nos termos do artigo 333, inciso II, do CPC/73, vigente na ocasião da instrução dos autos, que a contratação da previdência privada estaria totalmente desvinculada da contratação do financiamento habitacional, ou ainda, que teria decorrido sem qualquer tipo de coação por parte de seus prepostos. 29. Reconhecido o direito da Apelante quanto à rescisão do contrato de Vida e Previdência firmado com a CEF, bem como à restituição de todos os valores até o momento desembolsados, devidamente corrigidos nos moldes do Manual de Cálculos do Conselho da Justiça Federal da 3° Região. 30. Recurso de apelação a que se dá parcial provimento.”

Como se observa, existe dano indenizável a título de lesão ao patrimônio imaterial, não se tratando de abuso de direito, má-fé ou enriquecimento sem causa, mas de reparação destinada a recompor a integridade moral da parte que sofreu a perda do direito previsto na relação jurídico contratual. 

No tocante ao valor arbitrado, o exame do caso concreto não justifica seja adotada solução distinta da que prevalece no âmbito da jurisprudência citada, razão pela qual se reforma a sentença para que a indenização, a tal título, seja fixada em dez mil reais. 

Não cabe cogitar de decaimento mínimo, pois a autora sucumbiu no percentual vindicado a título de multa penal moratória, assim como na fixação de lucros cessantes e afastamento dos encargos contratuais, sendo, ainda, julgado prejudicado o pedido de rescisão contratual com ressarcimento total de valores já pagos, gerando sucumbência recíproca como bem decretada na origem. 

Assiste-lhe razão, porém, no tocante ao percentual da verba honorária a que condenada a CEF, que deve ser arbitrada em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, CPC, mantida a condenação da parte autora, nos termos da sentença, por não ter sido a questão devolvida no apelo da CEF.

Ante o exposto, dou parcial provimento às apelações para reformar a sentença, nos termos supracitados.

É como voto.