APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000108-26.2022.4.03.6119

RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. CARLOS MUTA

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do(a) APELANTE: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A
APELADO: RICAM INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, MONICA ROSENFELD BAYER MATIAS, SERGIO MATIAS

Advogado do(a) APELADO: ANDREZA DE SOUZA SILVA - SP163981-A

 V O T O

Senhores Desembargadores, a revelia da corré não a isenta da condenação, inclusive quanto ao pagamento de verba honorária em ação julgada procedente para liberação de gravame hipotecário com fundamento na Súmula 308/STJ, a demonstrar que a causalidade do processo é imputável, de fato, à construtora, codemandada. 

Não prospera, contudo, o pedido de afastamento da condenação da CEF à condenação sucumbencial, pois havia interesse jurídico da apelante em resistir ao pedido para o fim de preservar a garantia hipotecária e, portanto, o acolhimento da pretensão gera sucumbência por causalidade que lhe pode ser diretamente imputada. 

Neste sentido:

ApCiv 0000198-55.2017.4.03.6003, Rel. Des. Fed. NELTON DOS SANTOS, DJEN 15/03/2023: “CIVIL. APELAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA CONTRA O CONSUMIDOR. SÚMULA 308 DO STJ. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS DEVIDOS EM FAVOR DO PATRONO DA PARTE AUTORA. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. Anoto ser firme a jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. Nestas condições, não resta qualquer dúvida de que a CEF, ao financiar a construção ou aquisição de um imóvel, assim como a construtora, figuram como fornecedoras em relação ao mutuário que adquire o imóvel como consumidor final. II - Na ausência de prestações em aberto, são infundadas as recusas em emitir a certidão de quitação do financiamento ou liberação das garantias constituídas sobre o imóvel, como a hipoteca. A CEF, em regra, entende que os atos em questão são condicionados ao adimplemento das obrigações assumidas pela construtora junto à instituição financeira, tais como a quitação de dívidas, a conclusão das obras, a individualização das matrículas dos imóveis, o registro de contratos de compra e venda, entre outros. III - Ocorre que o STJ editou a Súmula 308 consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. IV - Nestas condições, se o mutuário se desincumbiu de suas obrigações, tem legítima expectativa de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro, em prestígio às normas consumeristas que são especiais em relação às normas civis. V - É certo que é da CEF o interesse na manutenção da garantia, sendo este o fator determinante o ajuizamento da ação. No entanto, não subsistem dúvidas quanto à legitimidade da construtora para figurar no pólo passivo da demanda. A situação dos autos envolve uma relação de consumo triangular em que a hipoteca foi constituída como garantia das dívidas da construtora junto à instituição financeira, circunstância que veio a prejudicar o pleno exercício da propriedade do imóvel pelos adquirentes mesmo após cumprir com todas as suas obrigações contratuais. VI - Como bem assentado pelo juízo a quo, a resistência da CEF deve-se exclusivamente à inadimplência da construtora que, em momento algum, fez qualquer prova de ter adimplido suas obrigações, tornando inequívoca sua sucumbência e o dever de pagar honorários advocatícios com espeque no princípio da causalidade. VII - Apelação improvida.”

ApCiv 0003196-64.2015.4.03.6003, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY, DJEN 19/12/2022: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA DE OUTORGA DA ESCRITURA APÓS AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E PAGAMENTO DO PREÇO. DESCUMPRIMENTO. ÔNUS HIPOTECÁRIO QUE NÃO É IMPEDITIVO À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ART. 1.475 DO CÓDIGO CIVIL. CAUSALIDADE DA CONSTRUTORA NA PROPOSITURA DA AÇÃO. CONDENAÇÃO NOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia acerca da responsabilidade da construtora ré, apelante, pelos ônus sucumbenciais da presente demanda, ante a alegação de que a causalidade pela propositura da ação é exclusiva da CEF, que recusou a baixa da hipoteca que grava o imóvel sub judice. 2. O adimplemento integral do preço pactuado no compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre a apelante e os autores-apelados é incontroverso e restou demonstrado pelo termo de quitação emitido pela construtora, reconhecendo o pagamento da última prestação em 17/04/2014. 3. A apelante se obrigou a outorgar a escritura definitiva aos compradores em até 180 dias após a averbação da construção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, condicionada ao pagamento total do preço. Considerando a abertura da matrícula própria da unidade autônoma compromissada em 08/10/2014, tem-se que, àquela data, o imóvel já estava construído. E, uma vez que a presente ação foi proposta em 19/11/2015, é inegável que a apelante já estava em mora com sua obrigação contratual há pelo menos sete meses. 4. A existência de hipoteca em favor do agente financeiro da construção não impede a alienação do imóvel abrangido pela garantia, sendo nula de pleno direito eventual cláusula nesse sentido. Inteligência do art. 1.475 do Código Civil. 5. Uma vez que o ônus hipotecário não impedia a outorga da escritura definitiva de compra e venda aos autores, as negativas da instituição financeira de promover seu cancelamento não exoneram a construtora do inadimplemento da obrigação assumida perante os promitentes compradores que quitaram o preço avençado. 6. Nesse caso, evidente a causalidade da construtora pela propositura da ação, devendo ser mantida a sentença que condenou ambas as rés nos ônus sucumbenciais. 7. Apelação não provida.”

ApCiv 0001638-57.2016.4.03.6121, Rel. Des. Fed. HELIO NOGUEIRA, DJEN 25/08/2022: “PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. REQUERIMENTO DE LEVANTAMENTO DE HIPOTECA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PREVISÃO CONTRATUAL, NO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E MUTUÁRIO, DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS POR QUEM PERDEU A DEMANDA. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INAPLICABILIDADE. INOCORRÊNCIA DE DOLO OU CULPA GRAVE DA PARTE AUTORA.  1. Trata-se de ação interposta contra Caixa Econômica Federal – CEF e e Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A para o fim de determinar às rés a baixa na hipoteca incidente sobre o imóvel objeto de financiamento imobiliário celebrado em 28/12/1999 com a segunda corré. 2. Cumpre ressaltar que a relação jurídica estabelecida entre os mutuários e a Construtora se caracteriza como de consumo, sendo regulamentada, portanto, pelo Código de Defesa do Consumidor. 3. Estabelecida a aplicabilidade do CDC para a hipótese tratada nestes autos, cumpre ressaltar que, de acordo com a legislação consumerista, as empresas que formam a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pelos danos causados aos consumidores. 4. Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A defende que não se opôs à outorga da escritura em favor da parte autora, que a responsabilidade pela baixa do gravame é exclusivamente da instituição financeira CEF, entretanto a garantia da hipoteca restou acordada entre ambas, de modo que a elas competiam promover a baixa do contrato de hipoteca. 5. Veja-se que a Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A não adimpliu com a obrigação contratualmente assumida perante a CEF, de modo que não houve a liberação do gravame de modo espontâneo por parte da instituição financeira. A Transcontinental poderia providenciar o integral pagamento da cédula de crédito bancário contratada com a CEF para garantir o financiamento da obra a fim de que as hipotecas fossem baixadas, o que não o fez, tendo oferecido apenas a substituição da garantia por títulos do FCVS, que o credor hipotecário não é obrigado a aceitar. 6. Por outro lado, o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A e a parte autora previa a liberação da hipoteca mediante a quitação do compromisso. E a apelante confirmou, documentalmente, a quitação do compromisso de compra e venda pela parte autora. 7. O panorama fático-probatório revela a obrigação contratual da apelante de promover a liberação da hipoteca e a entrega do bem ao compromissário comprador livre de ônus. Perante o comprador do imóvel a credora é a Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A e não a instituição financeira que subsidiou a construção do empreendimento, mesmo porque nenhum vínculo direto foi estabelecido entre o adquirente e a CEF. 8. Nessa senda, permanece a apelante na condição de sucumbente no presente feito, devido ao pedido exordial de cancelamento da hipoteca. A distribuição dos ônus sucumbenciais para as hipóteses de extinção do feito com resolução de mérito submete-se ao regramento do princípio da sucumbência, isto é, quem perdeu a demanda os paga. 9. Portanto, a ré Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Administração de Créditos S/A deve arcar com o ônus de sua sucumbência, que inclui o pagamento de custas e de honorários advocatícios à parte adversa, vencedora da demanda, em rateio com a corré Caixa Econômica Federal. 10. A caracterização da litigância de má-fé não decorre automaticamente da prática de determinado ato processual; depende da análise de elemento subjetivo e da constatação do dolo ou culpa grave, necessários para afastar a presunção de boa-fé que norteia o comportamento das partes no desenvolvimento da relação processual. Importante destacar que, além da ocorrência de uma das hipóteses acima elencadas, o STJ exige a existência de dolo na conduta do litigante. 11. No caso dos autos, não se verifica a ocorrência de dolo ou culpa grave da parte apelante. Assim, de rigor o afastamento da condenação em litigância de má-fé. 12. Apelação parcialmente provida.”

Logo, embora não possa ser exonerada a CEF da verba de sucumbência, a imposição deve ser rateada, meio a meio, entre as corrés, razão pela qual se reforma a sentença para tal efeito. 

Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação, nos termos supracitados.

É como voto.