V O T O

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): No caso dos autos, contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, o contratante (devedor/fiduciante), transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97, in verbis:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(...)”

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel além das despesas de cobrança e de intimação.”

Efetivado o procedimento nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97 em face do devedor fiduciante sem que houvesse a purgação da mora, restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária. A Lei nº 9.514/97, no § 3º do artigo 26, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos, que goza de fé pública, ou pelo correio com Aviso de Recebimento para pagamento do débito. Ademais, os apelantes demonstraram inequívoco conhecimento do débito, vislumbrando, assim, a possibilidade de consolidação da propriedade pelo agente fiduciário, bem como a iminência da realização de leilão público para alienação do bem, mantendo-se inertes. 

Sobre a possibilidade de purgação da mora, cumpre ressaltar que nos contratos de mútuo imobiliário regidos pela Lei nº 9.514/97, nos casos de dívida vencida e não paga, admite-se a purgação da mora pelo devedor fiduciante antes da assinatura do auto de arrematação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da sua intimação pelo oficial do competente Registro de Imóveis, por meio do pagamento das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros e dos encargos contratuais e legais, sob pena de consolidação da propriedade em benefício do credor fiduciário.

Assim, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, tem início a fase de expropriação do imóvel, por meio da realização de leilão público, com objetivo de alienação do bem, conforme o art. 27, caput. Frustrado o primeiro leilão, e inexistindo, no segundo leilão, lance igual ou superior ao valor equivalente da dívida, das despesas, dos prêmios do seguro e demais encargos legais, inclusive tributos, despesas condominiais, a dívida do fiduciante será extinta, exonerando-se, assim, o credor da obrigação de entregar ao devedor o valor proveniente da alienação do imóvel que superar o montante do débito, nos termos do art. 27, §§ 1º, 2º e 5º.

A Lei nº 13.465 de 2017, entretanto, restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-Lei n. 70, de 21 de novembro de 1.966, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, que estabelece a garantia fiduciária e não a hipotecária.

A mesma Lei nº 13.465, no lugar da purgação da mora, estabeleceu a modalidade de recompra do imóvel pelo mutuário, com preferência, pelo valor da dívida consolidada (com os acréscimos legais), por meio da inserção do § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos:

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

A partir da vigência da Lei nº 13.465, 12.07.2017, não mais se discute o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (artigo 34 DL. 70/66), mas sim o direito de preferência de aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos "encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos".

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, antes da edição da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.

Nesta situação, o devedor fiduciante tinha o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (a partir de 12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas tão somente o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Sintetizando, após a edição da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/2017, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade em nome do banco fiduciante e até a data do segundo leilão, o Superior Tribunal de Justiça (Terceira Turma), no julgamento do REsp nº 1.649.595/RS, em 13.10.2020, entendeu que “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

No REsp 1.649.595/RS, a Terceira Turma do STJ assentou a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purgação da mora como elementos condicionantes, in verbis: “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

Na hipótese dos autos, a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira CAIXA ECONÔMICA FEDERAL foi averbada na matrícula do imóvel em 13.12.2021 (Id 271025694, p. 4), ou seja, após a vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, permitindo ao mutuário o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Conforme os julgados desta Corte Regional, in verbis:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E ALIENAÇÃO. PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/97. LEGALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO MUTUÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO LEVADA A CABO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. VALIDADE. PURGAÇÃO DA MORA OU DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Trata-se de recurso em que se discutem procedimentos de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97.

2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente.

3. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias.

4. No caso concreto, verifico que consta da matrícula do imóvel – documento que goza de boa-fé e não foi infirmado pelo agravante – que a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da agravada “após intimação do devedor fiduciante EVANDRO PEREIRA DOS SANTOS, já qualificado, tendo decorrido o prazo de quinze dias sem purgação da mora, e mais 30 dias, nos termos dos artigos 26, § 7º e 26-A, § 1º da Lei 9.514/97 (...)” (maiúsculas e negrito originais).

5. Não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora.

6. Numa primeira hipótese, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), tenho que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal, posto que deve ser considerado vigente à data da consolidação, não podendo a parte ser prejudicada com a retroatividade da inovação legislativa.

7. Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

8. Numa segunda hipótese, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (a partir de 12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

9. Aqui se trata, na verdade, de favor legal que garante ao mutuário a possibilidade limite de quitar a dívida, por inteiro, e resolver o contrato e adquirir a propriedade plena do bem financiado.

10. No caso em análise, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 10.08.2022 atendendo a requerimento apresentado pela agravada em 01.08.2022, ou seja, depois da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, resguardado, portanto, aos mutuários apenas o direito de preferência.

11. Nestas condições, não há que se falar no “depósito do valor corresponde a todas as parcelas vencidas, além do acréscimo de juros e demais encargos legais”, como pretende o agravante, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97.

12. Agravo de instrumento desprovido.”

(AI 5028572-84.2022.4.03.0000; Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO; 1ª Turma; data do julgamento: 10/03/2023; data da publicação: 14/03/2023)

"APELAÇÃO. SFH. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI N. 9.514/97. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI 13.465/17. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO. RECURSO PROVIDO.

1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

2. Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

3. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

4. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

5. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de Registros Públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro.

6. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97.

7. Verifica-se que o ato de constituição em mora da fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação dos mutuários por intermédio do Cartório de Imóveis em 12/04/2017, tendo decorrido o prazo sem que os fiduciantes purgassem a mora, conforme documentos juntados nos autos.

8. É forçoso reconhecer que os devedores não diligenciaram por todos os meios cabíveis (inclusive judicial) para garantir o pagamento das prestações devidas e evitar a consolidação da propriedade do imóvel. Tampouco efetivou em juízo o depósito integral do valor referente à purgação da mora para que fosse restabelecido o contrato, o que pode ser feito até a lavratura do auto de arrematação, de acordo com o teor da Lei 9.514/97.

9. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

10. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. Precedentes.

11. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. Assim, resta afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. Precedentes.

12. Na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

13. A Terceira Turma do C. STJ, no julgamento do REsp 1.462.210/RS possibilitou ao devedor fiduciante a purgação da mora após a consolidação da propriedade a qualquer momento, com fundamento no art. 34 do Decreto-Lei 70/66, enquanto não concretizada a assinatura do auto de arrematação, por ser cabível a aplicação subsidiária do referido Decreto à Lei 9.514/97.

14. Todavia, a Lei 13.465 de 11/07/2017 introduziu o § 2.º - B no art. 27 da Lei 9514/97, criando o direito de preferência, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data da realização do segundo leilão

15. Portanto, há duas situações possíveis: 1) antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/66, o ato de consolidação deverá ser desfeito, retomando-se o contrato de financiamento imobiliário; 2) a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/17, nas situações em que a propriedade já foi consolidada mas não purgada a mora é assegurado ao devedor apenas o direito de preferência previsto no § 2.º - B no art. 27 da Lei 9514/97, até a data do segundo leilão.

16. No caso dos autos a propriedade do imóvel consolidou-se em 04/12/2017 e a Lei 13.465 foi editada em 11/07/2017, permitindo-se apenas o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

17. Resta, portanto, reconhecer a validade do procedimento de execução extrajudicial, não se configurando direito da parte apelante à purgação da mora e à convalidação do contrato de financiamento.

18. Recurso provido."

(AC 5001012-70.2017.4.03.6103, Relator Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA, 1ª Turma, data do julgamento 04/08/2022, data da publicação 09/08/2022)

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL. APELAÇÃO CÍVEL. ARTIGO 557, § 1º, CPC. JULGAMENTO MONOCRÁTICO AUTORIZADO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. ANULAÇÃO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514 /97.

I - O agravo em exame não reúne condições de acolhimento, visto desafiar decisão que, após exauriente análise dos elementos constantes dos autos, alcançou conclusão no sentido do não acolhimento da insurgência aviada através do recurso interposto contra a r. decisão de primeiro grau.

II - A recorrente não trouxe nenhum elemento capaz de ensejar a reforma da decisão guerreada, limitando-se a mera reiteração do quanto afirmado na petição inicial. Na verdade, a agravante busca reabrir discussão sobre a questão de mérito, não atacando os fundamentos da decisão, lastreada em jurisprudência dominante desta Corte.

III - Afastada de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514 /97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66 de há muito declarada constitucional pelo Supremo Tribunal Federal.

IV - A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514 /97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário.

V - O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei nº 9.514 /97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarretou no vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514 /97.

VI - Ademais, somente o depósito da parte controvertida das prestações, além do pagamento da parte controversa, teria o condão de afastar a adjudicação e o subsequente leilão do imóvel enquanto se discutem judicialmente as cláusulas do contrato de financiamento. Lei nº 10.931/2004, no seu artigo 50, § 1º, garante ao mutuário o direito de pagar - e à instituição financeira, o de receber - a parte incontroversa da dívida.

VII - O pagamento da parte incontroversa, por si só, não protege o mutuário contra a execução. Para obter tal proteção, é preciso depositar integralmente a parte controvertida (§ 2º, artigo 50, Lei n.º 10.931/2004) ou obter do Judiciário decisão nos termos do § 4º do artigo 50 da referida lei.

VIII - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial.

IX - Agravo legal a que se nega provimento.”

(AC n. 00106746520114036100, Relator Desembargador Federal ANTONIO CEDENHO, 5ª Turma, e-DJF3: 26/03/2013).

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. TUTELA ANTECIPADA. PRESENTES OS REQUISITOS. RECURSO PROVIDO.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

3. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal da agravante para purgar a mora, uma vez que ela foi intimada pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis. 

4. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13.465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. 

5. No caso dos autos, conforme se depreende da inicial, o inadimplemento é questão incontroversa e a agravante não aponta qualquer vício no procedimento de execução extrajudicial.

6. No presente caso, em 06.06.2022, foram enviadas cartas de notificação sobre a realização dos leilões no endereço dos agravados constante no contrato (id 263768797 e 263768798). 

7. Referido procedimento de intimação se deu em data posterior à edição da Lei 13.465/2017, de modo que não se verifica quaisquer vícios na notificação pessoal dos devedores fiduciários acerca das datas dos leilões extrajudiciais.

8. Ainda que não se verificasse a ocorrência da notificação via carta, não se poderia sustentar a existência de vícios no procedimento de notificação pessoal para o leilão extrajudicial, uma vez que a parte agravante ajuizou a presente demanda em 12.07.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 11.07.2022 (1ªPraça), e 26.07.2022 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da antecipação da tutela recursal, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97.

10. Agravo de instrumento provido.”

(AI n. 5025160-48.2022.4.03.0000, Relator Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, 2ª Turma, e-DJF3: 07/03/2023).

Na hipótese dos autos, assim manifestou-se o Juízo a quo, in verbis (Id 271025744, p. 3-4):

“(...)

Na Matrícula do Imóvel constante no ID 243802750, houve a intimação dos devedores fiduciantes JOSIANE SERGIO TEIXEIRA NARDES e ANDERSON CLEITON NARDES, tendo transcorrido, para ambos, o prazo de 15 dias para pagamento do débito sem a purgação da mora.

A averbação nº 08/244.912 constante na certidão de matrícula do imóvel oferecido em garantia, atesta que após a devida intimação dos devedores fiduciantes, transcorrido o prazo legal sem purgação da mora objeto de alienação fiduciária e à vista do pagamento do imposto de transmissão, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da credora CEF, pelo valor de R$ 602.284,00.

A averbação acima mencionada demonstra que a Caixa Econômica Federal observou o procedimento previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, tendo notificado o devedor para purgação da mora no prazo de quinze dias, o que inclui a apresentação do detalhamento dos valores devidos. Contudo, a parte autora permaneceu inerte.

Ante a ausência de pagamento, a CEF levou o imóvel consolidado a leilão.

A intimação dos autores quanto à data dos leilões é comprovada pela CEF por meio das Cartas com Aviso de Recebimento encaminhadas pelos Correios (ID 253507594 e 253507598).

Nesse contexto, não se vislumbra qualquer ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial visto que, antes da consolidação da propriedade em nome da ré, foi oportunizada à parte autora a quitação do débito nos moldes previstos na legislação.

Igualmente, a validade da purgação da mora, a qual pode ser promovida até a data da assinatura do auto de arrematação, conforme jurisprudência consolidada, pressupõe a estrita observância das condições inicialmente entabuladas no instrumento contratual, sendo vedado afastar as condições contratuais que as partes livre e espontaneamente pactuaram.

Assim, o valor a ser considerado para purgação da mora corresponde ao montante integral da dívida vencida por ocasião do inadimplemento, nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66.

(...)

Ainda que disponibilizadas diversas oportunidades para os autores quitarem a dívida, estes não comprovaram a purgação da mora até o presente.

Acrescente-se, ainda, que o próprio pedido de concessão da gratuidade da Justiça formulado pelos autores revela sua incapacidade financeira de arcarem com os valores do saldo devedor do seu financiamento, porquanto sequer demonstraram possuir recursos para suportarem as despesas processuais.

Como dito, o inadimplemento da parte autora resultou na consolidação da propriedade plena em nome da ré, o que, por via de consequência, lhe confere o direito de promover a alienação extrajudicial do bem, inexistindo qualquer nulidade em eventual venda do imóvel, vez que intimados os autores quanto à realização do leilão.

Assim, observa-se não haver qualquer irregularidade ou ilegalidade no contrato firmado entre as partes, uma vez que quando os autores contrataram com a ré sabiam das taxas aplicadas e das consequências do inadimplemento.

Ante o exposto, e por tudo mais que consta dos autos, resolvo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos que constam da exordial.”

A sentença não merece reparo. De fato, apesar das alegações de nulidades dos procedimentos previstos pela Lei nº 9.514/97, em nenhum momento os apelantes comprovaram seu efetivo interesse na continuidade do contrato, como, por exemplo, o depósito em juízo do valor do débito ou mesmo o pagamento das parcelas em atraso à instituição financeira, a demonstrar sua intenção em purgar a mora, mantendo-se inerte. Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONSTITUCIONAL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO EM FAVOR DO CREDOR. LEI N. 9.514/97. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1. Da consolidação da propriedade. Conforme se constata dos autos, o imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelo Agravante no âmbito do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997. A propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 172.463, do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, foi arrematado - fl.135-verso.

2. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997. Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a agravada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

3. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se proveque o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida Lei de registros públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 67, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro.

4. Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

5. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos.

6. Por óbvio, tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos.

7. No caso dos autos, os agravantes não demonstram que houve o descumprimento das formalidades previstas e tampouco trouxe aos autos prova de que não houve intimação para pagamento, com discriminação do débito. Aliás, sequer há discussão a respeito da regularidade ou irregularidade do procedimento extrajudicial que culminou com a consolidação da propriedade.

8. Observo também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da ação originária, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

9. Acresce-se que, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito.

10. Nesse sentido situa-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e da Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: STJ, REsp 1155716/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 22/03/2012, TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AI 0022130-08.2013.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, julgado em 12/11/2013, e-DJF3 Judicial 1 DATA:19/11/2013) e PRIMEIRA TURMA, AC 0003907-62.2012.4.03.6104, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, julgado em 18/12/2012, e-DJF3 Judicial 1 DATA:07/01/2013.

11. Apelação improvida.”

(APELAÇÃO CÍVEL Nº 0024086-58.2014.4.03.6100/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, Primeira Turma, j. 20/02/2018, D.E. Pub. 28/02/2018)

Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Nos termos do art. 85, § 2º, c.c. § 11 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o montante fixado na sentença, observando-se a suspensão disposta no art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.