V O T O

A Desembargadora Federal Giselle França:

No caso concreto, a agravante firmou contrato de alienação fiduciária do imóvel registrado sob a matrícula nº 184.503, no 1º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, averbado em 12 de setembro de 2016 (ID 259997794 na origem).

Consta da matrícula a consolidação da propriedade na figura do credor fiduciário, conforme averbação realizada em 01 de julho de 2022, após a intimação do devedor e o decurso do prazo sem purgação da mora (ID 259997794 na origem).

A Lei Federal nº. 9.514/97 determina:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º. Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º. O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7º. Decorrido o prazo de que trata o § 1º. sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º. O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

A partir das alterações promovidas pela Lei Federal nº 13.465/17 no artigo 39, inciso II, da Lei Federal nº. 9.514/97, o Decreto-Lei nº 70/66 aplica-se somente aos procedimentos de execução extrajudicial derivados de garantia hipotecária, e não àqueles decorrentes de alienação fiduciária, como é o caso ora em análise. Assim, não comporta guarida qualquer pedido formulado com fundamento no Decreto-Lei nº 70/66.

Nesse caso, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia cuja consolidação da propriedade ocorreu na vigência da Lei Federal nº. 13.465/17, é necessário distinguir duas situações distintas: (1) a possibilidade de purgação da mora antes da consolidação da propriedade no agente fiduciário, no prazo de 15 dias da intimação pelo oficial de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 26 da Lei Federal nº. 9.514/97; e (2) o eventual exercício de direito de preferência pelo fiduciante, após consolidação de propriedade, nos termos do artigo 27 da Lei Federal nº. 9.514/97.

Em outras palavras, tendo em vista que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, não se pode falar em purgação de mora em momento posterior à consolidação de propriedade, cabendo tão-somente o direito de preferência previsto no art. 26, § 2º-B, da Lei Federal nº. 9.514/97. É nesse sentido a orientação desta C. Corte Regional:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

II. Mesmo porque, a possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

III. Todavia, compulsando os autos, verifica-se que, nos termos da matrícula do imóvel (ID 260827862 p. 120), a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu sob a vigência da Lei n.°13.465/2017, que alterou a redação da Lei n.°9.514/97, de modo que, após este ato procedimental, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência no leilão extrajudicial (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000483-05.2015.4.03.6331/SP, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, Primeira Turma, j. 26/06/2018, Pub. D.E. 11/07/2018).

IV. Nesse cenário, considerando que o fundamento do pedido da tutela provisória resume-se ao direito de purgar a mora, bem como a consolidação da propriedade fiduciária nos termos supracitados, não se vislumbra a presença da probabilidade do direito alegada, restando-lhe apenas o direito de preferência durante o leilão extrajudicial.

V. Agravo de instrumento a que se nega provimento.

(TRF-3, 1ª Turma, AI 5019353-47.2022.4.03.0000, DJEN DATA: 03/11/2022, Rel. Des. Fed. VALDECI DOS SANTOS).

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO.

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).

- Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão).

- Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciário era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial).

- A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

- Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

- Apelação não provida.

(TRF-3, 2ª Turma, ApCiv 5015066-16.2018.4.03.6100, DJEN DATA: 21/03/2022, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO).

No tocante à alegada necessidade de intimação pessoal do fiduciante acerca da data da realização dos leilões, cumpre observar que a pretensão recursal não encontra amparo na Lei Federal nº 9.514/1997, porquanto o § 2º-A do artigo 27 acima reproduzido apenas menciona a necessidade de que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, não se exigindo ciência pessoal.

Nesse sentido:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEIS 9.614/1997 E 13.465/2017. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. REGRAMENTO APLICÁVEL. NULIDADE CONDICIONADA À PROVA DE EFETIVO PREJUÍZO. SUCUMBÊNCIA.

1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.614/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial.

2. Na redação originária da Lei 9.614/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.614/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário. Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).

3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

4. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, não sendo suficiente mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. Se, por hipótese, tiver havido irregularidade no ato de intimação quanto à purgação da mora, não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, mas efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento. Sobre a intimação, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal no tocante ao prazo para purgar a mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel.

5. Verificado, no caso, que a discussão envolve apenas suposta nulidade da intimação do leilão, a suposição de que devesse ser pessoal a notificação não tem amparo na Lei 9.514/1997, que apenas exige expedição de correspondência (artigo 27-A). A alegação de inversão do ônus da prova, ainda que se admitisse, não elidiria a constatação inequívoca de que houve ciência do leilão pela devedora fiduciante antes da respectiva realização, tanto que ajuizada ação para impedir o praceamento, porém não foi demonstrado qualquer efetivo intento de exercer direito de preferência ou participação do leilão a qualquer título para demonstrar prejuízo a ser corrigido na esfera judicial.

6.Pela sucumbência recursal, a parte apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% do valor da causa atualizado, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem, com suspensão da respectiva exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, CPC.

7. Apelação desprovida.

(TRF-3, 2ª Turma, ApCiv 5003098-49.2021.4.03.6143, DJEN DATA: 30/05/2023, Rel. Des. Fed. LUIS CARLOS HIROKI MUTA) (Grifou-se).

No mais, não há nos autos qualquer indício de que o procedimento administrativo a cargo do competente Registro de Imóveis para intimação do devedor fiduciante tenha ocorrido de forma irregular, ou seja, com infringência ao disposto no art. 26, § 1º, da Lei Federal nº. 9.514/97. Dessa forma, presume-se a veracidade da informação constante da matrícula acerca da não purgação da mora no prazo legal e da regularidade da consolidação da propriedade, elementos aptos a legitimar os atos expropriatórios.

Por fim, uma vez consolidada a propriedade no credor fiduciário, eventual exercício do direito de preferência deve estar acompanhado do preço correspondente ao valor da dívida e demais encargos mencionados no § 2º-B do art. 27 da Lei Federal nº 9.514/97, não sendo viável a quitação mediante pagamento apenas das parcelas em atraso. No caso, contudo, a agravante não realizou qualquer depósito até o presente momento processual.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.