V O T O

A Desembargadora Federal Giselle França:

No caso concreto, o agravante firmou “contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – imóvel na planta – Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso do FGTS” em 31 de agosto de 2011 (ID 266488522 na origem).

Todavia, não constam dos autos deste agravo de instrumento, nem tampouco dos autos originais, processados sob o nº 5005898-55.2022.4.03.6130, a matrícula do imóvel em questão para fins de irregularidade ou eventual ausência do procedimento extrajudicial nesse sentido.

Portanto, diante da ausência da matrícula do imóvel – ônus probatório que competia ao autor da demanda a fim de comprovar fato constitutivo do seu direito –, não é possível aferir com precisão a data em que ocorreu a consolidação da propriedade - fator importante para se determinar o diploma legal aplicável. Contudo, dos elementos que constam dos autos, e tendo em vista que o primeiro leilão somente foi promovido em outubro de 2022 (ID 266488523 na origem), tem-se como provável a consolidação já no vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, ensejando a aplicação do regime jurídico a seguir exposto.

A Lei Federal nº. 9.514/97 determina:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º. Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º. O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

(...)

§ 7º. Decorrido o prazo de que trata o § 1º. sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º. O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

A partir das alterações promovidas pela Lei Federal nº 13.465/17 no artigo 39, inciso II, da Lei Federal nº. 9.514/97, o Decreto-Lei nº 70/66 aplica-se somente aos procedimentos de execução extrajudicial derivados de garantia hipotecária, e não àqueles decorrentes de alienação fiduciária. Assim, não comporta guarida qualquer pedido formulado com fundamento no Decreto-Lei nº 70/66.

Nesse caso, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia cuja consolidação da propriedade tenha ocorrido na vigência da Lei Federal nº. 13.465/17, é necessário distinguir duas situações distintas: (1) a possibilidade de purgação da mora antes da consolidação da propriedade no agente fiduciário, no prazo de 15 dias da intimação pelo oficial de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 26 da Lei Federal nº. 9.514/97; e (2) o eventual exercício de direito de preferência pelo fiduciante, após consolidação de propriedade, nos termos do artigo 27 da Lei Federal nº. 9.514/97.

Em outras palavras, no caso de a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ter ocorrido após a entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, não se pode falar em purgação de mora em momento posterior à consolidação de propriedade, cabendo tão-somente o direito de preferência previsto no art. 26, § 2º-B, da Lei Federal nº. 9.514/97. É nesse sentido a orientação desta C. Corte Regional:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

I. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

II. Mesmo porque, a possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade.

III. Todavia, compulsando os autos, verifica-se que, nos termos da matrícula do imóvel (ID 260827862 p. 120), a consolidação da propriedade fiduciária ocorreu sob a vigência da Lei n.°13.465/2017, que alterou a redação da Lei n.°9.514/97, de modo que, após este ato procedimental, é assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência no leilão extrajudicial (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000483-05.2015.4.03.6331/SP, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, Primeira Turma, j. 26/06/2018, Pub. D.E. 11/07/2018).

IV. Nesse cenário, considerando que o fundamento do pedido da tutela provisória resume-se ao direito de purgar a mora, bem como a consolidação da propriedade fiduciária nos termos supracitados, não se vislumbra a presença da probabilidade do direito alegada, restando-lhe apenas o direito de preferência durante o leilão extrajudicial.

V. Agravo de instrumento a que se nega provimento.

(TRF-3, 1ª Turma, AI 5019353-47.2022.4.03.0000, DJEN DATA: 03/11/2022, Rel. Des. Fed. VALDECI DOS SANTOS).

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO.

- São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor).

- Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região.

- Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes.

- Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão).

- Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciário era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial).

- A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

- Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

- Apelação não provida.

(TRF-3, 2ª Turma, ApCiv 5015066-16.2018.4.03.6100, DJEN DATA: 21/03/2022, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO).

Uma vez consolidada a propriedade no credor fiduciário, eventual exercício do direito de preferência deve estar acompanhado do preço correspondente ao valor da dívida e demais encargos mencionados no § 2º-B do art. 27 da Lei Federal nº 9.514/97, não sendo viável a quitação mediante pagamento apenas das parcelas em atraso. No caso, contudo, o agravante não realizou qualquer depósito até o presente momento processual.

Por fim, não merece acolhimento qualquer pedido no sentido de manutenção da relação contratual forçada ou renegociação junto ao credor fiduciário, uma vez que a referida possibilidade se encontra no âmbito da liberdade contratual das partes. Ademais, o adquirente, desde a assinatura dos contratos, tinha ciência de que eventual inadimplemento poderia levar à perda do imóvel.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.

É o voto.