APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0015978-93.2012.4.03.6105

RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO

APELANTE: EMPRESA BRASILEIRA DE INFRAESTRUTURA AEROPORTUARIA - INFRAERO, UNIÃO FEDERAL, PREVENTION AGROPECUARIA LTDA

Advogados do(a) APELANTE: JOSE SANCHES DE FARIA - SP149946-A, TIAGO VEGETTI MATHIELO - SP217800-A
Advogado do(a) APELANTE: ROBERTO ELIAS CURY - SP11747-A

APELADO: PREVENTION AGROPECUARIA LTDA, EMPRESA BRASILEIRA DE INFRAESTRUTURA AEROPORTUARIA - INFRAERO, UNIÃO FEDERAL

Advogados do(a) APELADO: JOSE SANCHES DE FARIA - SP149946-A, TIAGO VEGETTI MATHIELO - SP217800-A
Advogado do(a) APELADO: ROBERTO ELIAS CURY - SP11747-A

V O T O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal CARLOS FRANCISCO (Relator): Observo, inicialmente, que o direito de propriedade se encontra assegurado pela Constituição Federal que, no entanto, o condicionou ao atendimento de sua função social (art. 5º, incisos XXII e XXIII, da CF/88).

Não se trata, portanto, de um direito absoluto, admitindo-se, com igual amparo constitucional, e sob o fundamento da supremacia do interesse público sobre o privado, a intervenção do Estado na propriedade particular, de modo a atender ao pressuposto de sua função social, elencado no art. 170, III, da CF/88, como um dos princípios que regem a ordem econômica.

A intervenção do Estado na propriedade pode se dar de duas formas básicas: a) restritiva, que sem retirar a propriedade de seu titular, impõe condições ao seu uso (servidão administrativa, requisição, ocupação temporária, limitações administrativas e tombamento); b) supressiva, que transfere, compulsoriamente, para si a propriedade até então pertencente a terceiros, por meio da modalidade única da desapropriação.

No que concerne especificamente à desapropriação, trata-se de um procedimento de direito público, com fundamento no art. 5º, XXIV, da Constituição Federal, por meio do qual será possível a transferência compulsória da propriedade de terceiros ao Poder Público, por razões de utilidade pública, necessidade pública, ou interesse social, mediante justa e prévia indenização.

A regulamentação da desapropriação está contida, essencialmente, em dois diplomas normativos principais: o Decreto-Lei nº. 3.365/1941, que dispõe sobre casos de desapropriação por utilidade pública, e a Lei nº. 4.132/1962, que trata dos casos de desapropriação por interesse social, embora outros dispositivos legais e constitucionais versem sobre a matéria (art. 182, § 4º, III, art. 184 e art. 243, da CF; art. 8º, da Lei nº. 10.257/2001; Lei nº 8.629/1993; Lei Complementar nº 76/1993; entre outros).

A desapropriação comporta um procedimento administrativo prévio, no qual o poder público declara que determinado bem será desapropriado (fase declaratória), e chama o proprietário na busca de um acordo a respeito do valor da indenização (fase executória). Não havendo consenso a respeito do montante indenizatório, cumpre ao Poder Público dar início à fase judicial, com a propositura da ação de desapropriação.

São competentes para declarar a utilidade pública ou o interesse social de um determinado bem, para fins de desapropriação, os chefes do poder executivo (Prefeitos, Governadores, Presidente da República), mediante Decreto, e o Poder Legislativo, mediante Lei ou Decreto Legislativo. Embora a administração indireta (autarquias, empresas estatais e fundações públicas) não possa, em regra, declarar a desapropriação de um bem, essa atribuição poderá ser delegada, a exemplo do que ocorre com o DNIT (art. 82, IX, da Lei nº. 10.233/2001), ou com a ANEEL (art. 10, da Lei nº. 9074/1995). Já para executar a desapropriação (legitimatio ad causam), terão competência a Administração direta (União, Estados, municípios e Distrito Federal), a Administração indireta (se a lei que criou o ente assim autorizar), e ainda as concessionárias e permissionárias de serviços públicos, desde que autorizadas por lei ou pelo respectivo contrato, conforme dispõe o art. 3º, do Decreto-Lei nº. 3.365/1941.

Ainda que objeto de alguma controvérsia, vale registrar, que o art. 9º, do Decreto-lei no 3.365/1941 veda ao Poder Judiciário, decidir, na própria ação de desapropriação, sobre a existência ou não da utilidade pública invocada pela Administração. Nada impede, todavia, que essa verificação seja submetida a ação autônoma.

Ajuizada a ação expropriatória, caberá ao expropriado, em contestação, tão somente a discussão sobre eventuais vícios do processo judicial, ou a impugnação do valor oferecido, consoante disciplina do art. 20, do Decreto-lei no 3.365/1941, sendo vedada, portanto, o oferecimento de reconvenção, dada a limitação da matéria impugnável.

É certo que a transferência da propriedade terá lugar mediante o pagamento da indenização. Admite-se, porém, a imissão provisória na posse pelo expropriante, que será deferida, independentemente da citação do réu, se atendidos os requisitos previstos no art. 15, do Decreto-Lei nº. 3.365/1941, ou seja, a alegação de urgência e o depósito do preço oferecido, exceção feita às desapropriações de prédios residenciais urbanos, em que a imissão provisória na posse do bem observará as disposições do Decreto-lei no 1.075/1970.

O art. 33, §2º, do Decreto-Lei nº. 3.365/1941, faculta ao expropriado o levantamento de até 80% do valor inicialmente oferecido. Porém, com a inclusão do art. 34-A, no referido Decreto, pela Lei nº. 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de levantamento de 100% do depósito, nos seguintes termos:

Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisão concessiva da imissão provisória na posse implicará a aquisição da propriedade pelo expropriante com o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel.

§ 1º A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito de questionar o preço ofertado em juízo.

§ 2º Na hipótese deste artigo, o expropriado poderá levantar 100% (cem por cento) do depósito de que trata o art. 33 deste Decreto-Lei.

§ 3º Do valor a ser levantado pelo expropriado devem ser deduzidos os valores dispostos nos §§ 1o e 2o do art. 32 deste Decreto-Lei, bem como, a critério do juiz, aqueles tidos como necessários para o custeio das despesas processuais.

De qualquer forma, o levantamento deverá ser precedido do atendimento, por parte do expropriado, do disposto no art. 34, do Decreto-Lei nº. 3.365/1941, que exige, prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros.

Estabelecida a controvérsia sobre o valor da indenização, impõe-se a realização de prova pericial, conforme determina o art. 23, da lei expropriatória, para que então sobrevenha decisão acerca da lide. Sendo a perícia parte inerente ao procedimento, pacífico o entendimento segundo o qual o ônus da antecipação dos respectivos honorários recai sobre o ente expropriante, conforme se observa dos julgados a seguir colacionados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESAPROPRIAÇÃO. INDENIZAÇÃO. ADIANTAMENTO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS. CABIMENTO DO RECURSO. STJ, TEMA 988. ENCARGO DO EXPROPRIANTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.1. Ao analisar o Tema 988, o C. STJ fixou a tese de que "O rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação". 2. O caso enfrentado nos autos se amolda à hipótese de cabimento do recurso em hipótese não prevista no rol do artigo 1.015 do CPC, tendo em vista a urgência da definição acerca do responsável pelo ônus do adiantamento dos honorários do perito designado pelo juízo para a avaliação do imóvel objeto da desapropriação. 3. A despeito da previsão do artigo 95, caput do CPC, a jurisprudência pátria tem entendido que nas ações de desapropriação, havendo designação de perícia para avaliação do valor a ser pago pelo ente desapropriante, os honorários devem ser adiantados pelo expropriante em razão do dever da Administração de pagar justa indenização previsto pelo artigo 5º, XXIV da Constituição Federal. 4. Agravo de Instrumento improvido. (AI 5023323-26.2020.4.03.0000. RELATOR: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/12/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. DECRETO-LEI Nº 3.365/41. JUSTA INDENIZAÇÃO. ADIANTAMENTO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS. ENCARGO DO EXPROPRIANTE. RECURSO PROVIDO. 1. Conforme estabelece o Decreto-Lei nº 3.365/41, ao despachar a inicial o juiz designará um perito de sua livre escolha para proceder à avaliação dos bens e, não havendo concordância expressa quanto ao preço, o expert deverá apresentar o respectivo laudo técnico de avaliação (artigos 14 e 23). 2. De acordo com o entendimento majoritário, ao qual me alinho, devendo a desapropriação configurar uma operação que não enriqueça nem empobreça o expropriado, mantendo íntegro o seu patrimônio, os encargos decorrentes da prova pericial devem ser suportados pela entidade pública desapropriante. 3. Em caso de discussão quanto ao valor da oferta no processo de desapropriação direta, a determinação de prova pericial é ato de impulso oficial, eis que se trata de elemento de cognição imprescindível para a resolução da demanda, cabendo ao expropriante o adiantamento dos honorários periciais, diante do dever constitucional da Administração de velar pela justa indenização ao proprietário do imóvel a ser expropriado. Precedentes. 4. Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. (AI 5024997-73.2019.4.03.0000. RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 12/08/2020)

DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL. HONORÁRIOS PERICIAIS. ADIANTAMENTO. RESPONSABILIZAÇÃO. I - Nos termos do parágrafo único do art. 527 do CPC/73, à época em vigor, a decisão que aprecia pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, concedendo ou não a antecipação da tutela requerida, somente é passível de reforma no momento do julgamento do agravo, salvo se o próprio relator a reconsiderar, sendo, destarte, descabida a interposição de agravo regimental. II - Hipótese dos autos em que a nova perícia foi determinada a pedido do INCRA, por outro lado sendo pacífico o entendimento do Eg. STJ no sentido de que em ação expropriatória com a dos autos, havendo contestação do valor ofertado, a realização de prova pericial se faz necessária independente de pedido das partes, sendo ônus do expropriante o encargo dela decorrente. Precedentes da Corte Superior. III - Agravo regimental não conhecido e agravo de instrumento desprovido. (AI 0026694-93.2014.4.03.0000. RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/10/2019)

A propósito da indenização devida à parte expropriada, deve ser observada a regra fundamental prevista no art. 5º, XXIV, da CF, segundo a qual, a indenização tem que ser prévia, justa e em dinheiro. Será prévia a indenização paga antes da transferência do bem. Será justa a indenização suficiente à preservação do patrimônio do titular do bem atingido, devendo compreender o valor venal do imóvel, e a reparação por eventuais danos, além dos consectários previstos em lei. Finalmente, a indenização será, em regra, na moeda corrente no país, admitindo-se o pagamento por precatório, de eventual diferença acolhida em sentença judicial. Excepcionalmente, no entanto, a indenização não será paga em dinheiro. São hipóteses normalmente associadas ao não atendimento da função social da propriedade, como na desapropriação especial urbana (art. 182, §4º, III, da CF), cujo pagamento se dará mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, ou ainda na desapropriação especial rural (art. 184, da CF), em que o pagamento ocorrerá por meio de títulos da dívida agrária, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.

Traçadas essas linhas gerais a respeito do procedimento expropriatório, verifico que no caso dos autos, a Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária – INFRAERO e a União, ajuizaram a presente ação de desapropriação por utilidade pública, visando à incorporação ao patrimônio da União dos imóveis matriculados junto ao 3° Cartório de Registro de Imóveis de Campinas sob nºs 120.038 e 73.962, correspondentes às glebas 50 e 122, que formam o Haras Figueira do Lago. Referida área foi declarada de utilidade pública por meio de Decreto Federal de 21 de novembro de 2011, sendo destinada às obras de ampliação do Aeroporto Internacional de Viracopos. A título de indenização foi oferecida a importância de R$ 4.285.852,37, posicionada para setembro de 2012, valor esse apurado a partir de laudos prévios realizados pela parte expropriante (id nº 161522289, págs. 38 e seguintes).

Diante da discordância em relação à importância inicialmente oferecida pela parte expropriante a título indenizatório, foi determinada a realização de perícia técnica visando à avaliação do imóvel, nos termos do art. 23, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que, em laudo datado de março de 2015, apurou o valor total de R$ 34.832.055,00, sendo R$ 30.244.083,00 pela terra nua, R$ 4.524.112,00 para construções e instalações (benfeitorias não reprodutivas), e R$ 63.860,00 pelo valor das pastagens (benfeitorias reprodutivas) (fls. 747/842, dos autos físicos).

Segundo constou do referido laudo, o perito se valeu do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para, a partir da utilização de 20 elementos amostrais homogeneizados, chegar ao valor do m2 de terra a ser aplicado sobre área equivalente 247.902,316m2, correspondente àquela apurada in loco. Ao valor obtido foram acrescidos montantes apurados para a indenização de benfeitorias produtivas e não produtivas.

O referido laudo, contudo, foi objeto de diversas críticas, ensejando a apresentação de esclarecimentos adicionais em que os peritos ratificaram o laudo anteriormente apresentado, com a única ressalva de que, caso o juízo considerasse que a área a ser indenizada deveria corresponder não à topograficamente levantada (247.902,316m2), mas à correspondente à da titulação do imóvel (230.876,39m2), o valor total seria reduzido para R$ 32.754.891,96 (fls. 921/965, dos autos físicos).

Diante do descontentamento das partes com os esclarecimentos, foi designada audiência com a presença dos peritos, o que motivou a apresentação de um trabalho complementar elaborado a partir das questões levantadas pelas partes, conforme laudo apresentado às fls. 1265/1331. Na ocasião, o perito reconheceu um equívoco conceitual que, uma vez revisto, resultou em uma redução significativa no valor atribuído à terra nua. Sobre esse ponto, consta do referido laudo:

“Os debates durante a audiência do dia 10/03/2016 permitiram ao signatário perceber que utilizou um conceito equivocado no cálculo do valor da terra nua quando se ocnsideram (sic) os dois laudos, lotes de chácaras (elaborado pelos eng. Ana Lucia e Ivan) + áreas rurais (elaborado pelo signatário e o eng. Ivan), em conjunto.

O signatário partiu da premissa de que as áreas rurais 50 e 122, por fazerem parte de um imóvel maior que teve origem em um parcelamento em lotes urbanos no passado, deveriam assim ser avaliadas. No entanto, quando isso é considerado simultaneamente ao laudo elaborado pelos engenheiros Ana Lucia e Ivan nos autos 6699-49.2013 resulta na existência de um "bis in idem" como concluído após intervenção do MPF durante aquela audiência, ao que cabe razão, e assim reconheço o equívoco conceituai aplicado no laudo anterior para apresentar a seguir a complementação.

Desta forma, entendo fundamental para definição do justo valor que vossa excelência tenha acesso também ao valor das glebas como imóveis rurais propriamente ditos, que aqui apresentamos.

Caso vossa excelência entenda que a área deve ser indenizada como um imóvel rural, o valor das terras é de R$ 9.576.466,00 (considerando a área real existente de 247.902,316 m2), conforme memória de cálculo apresenta (sic) mais adiante neste laudo. Ou, considerando a área titulada de 230.876,39 m2 o valor das terras será de R$ 8.918.754,94 (valores para janeiro de 2016).

Devo esclarecer que este equívoco diz respeito apenas ao valor das terras rurais, portanto, sob minha responsabilidade técnica apenas, por isso esta retificação não é assinada pelo Eng. Ivan Maya de Vasconcelos Júnior, responsável técnico pela avaliação das benfeitorias (cujos valores não foram criticados pelos assistentes técnicos).”

Com isso, o valor total da indenização, incluídas as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas (que não sofreram alteração), corresponderia a R$ 14.164.438,85, caso fosse considerada a área levantada topograficamente, ou a R$ 13.506.727,33, caso fosse adotada a área titulada, sendo este último o montante acolhido pela sentença ora recorrida.

Cumpre destacar a inexistência de qualquer ofensa ao contraditório, já que, conforme se depreende dos autos e do que restou acima relatado, foi justamente em razão da atuação ampla dos assistentes técnicos das partes que houve o aprimoramento da laudo acolhido pelo juízo “a quo”, merecendo destaque, além da apresentação do laudo inicial, sua complementação por meio de esclarecimentos técnicos, além da apresentação de um novo laudo em que o perito acolheu parte das críticas apresentadas na audiência realizada. Não assiste razão, portanto, à Infraero quando, em suas razões, sustenta que a sentença teria ignorado as considerações dos assistentes técnicos.

A propósito do citado “Metalaudo CPERCAMP”, é verdade que a Portaria Conjunta nº 1/2010, da 5° Subseção Judiciária da Justiça Federal de São Paulo, instituiu a Comissão de Peritos denominada CPERCAMP, com o objetivo de elaborar estudos técnicos, relatórios, mapas e demais elementos comuns para a instrução das ações de desapropriações de imóveis relativas à ampliação do Aeroporto de Viracopos. Tratou-se, portanto, de ação voltada ao oferecimento de subsídios, a serem utilizados como referência para as áreas envolvidas, e o resultado foi a apresentação de um laudo genérico que, apesar de ser utilizado como referência, não dispensa as avaliações individualizadas destinadas à constatação das particularidades dos imóveis envolvidos em cada ação judicial, eventualmente com adaptação dos critérios utilizados para essa finalidade.

No que concerne à área que deve ser adotada para fins de indenização, se a titulada ou a obtida através de levantamento topográfico, entendo que deve ser aquela correspondente ao decreto expropriatório. Nesse sentido, trago à colação o seguinte julgado:

 ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. INTERESSE SOCIAL. REFORMA AGRÁRIA. INDENIZAÇÃO. PREÇO DE MERCADO. DIVERGÊNCIAS. ÁREA. IMÓVEL. LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO. REALIZAÇÃO. AUTARQUIA-EXPROPRIANTE. AFASTAMENTO. MATRÍCULA. IMPOSSIBILIDADE. DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL. CONTESTAÇÃO. ÁREA REMANESCENTE PREJUDICADA. JUROS COMPENSATÓRIOS. PERDA ANTECIPADA. POSSE. PERCENTUAL. 12%. ADI 2332-2. STF. BASE DE CÁLCULO. DIFERENÇA. 80% VALOR OFERTADO. INDENIZAÇÃO. CUMULAÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. LAUDO OFICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RELATÓRIO EIA/RIMA. AMPARO LEGAL. INEXISTÊNCIA. AGRAVO RETIDO. APELO DO EXPROPRIADO. NEGADO PROVIMENTO. APELO DO INCRA. DADO PARCIAL PROVIMENTO. 1. Na indenização sucedânea da desapropriação deve-se levar em consideração o preço que mais se ajuste ao preço de mercado. 2. Divergências com base em levantamento topográfico realizado pela própria autarquia expropriante não têm o condão de ilidir a área que consta da matrícula do imóvel. 3. Não se pode refutar o laudo oficial com base em dados que não constam dos autos. 4. Intentada a desapropriação parcial, o proprietário poderá requerer, na contestação, a desapropriação de todo o imóvel, quando a área remanescente ficar prejudicada substancialmente em suas condições de exploração econômica. 5. Os juros compensatórios têm por finalidade compensar a perda antecipada da posse do imóvel. 6. Os juros compensatórios serão devidos no percentual de 12% (doze por cento) ao ano, em que pese a edição das MP´s 1.577 e 2.183, já que a redução prevista nas referidas medidas provisórias foi declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal (ADIn 2.332-2, Rel. Min. Moreira Alves; e AG 373.872/RJ, Rel. Min. Néri da Silveira, julgado de 04.02.2002), devendo a respectiva incidência ocorrer desde a imissão na posse, e não da primeira estada dos agentes do expropriante, e até o dia do efetivo pagamento da indenização, considerando a diferença apurada entre 80% (oitenta por cento) do valor ofertado em juízo e o valor fixado para a indenização. 7. Na base de cálculo dos juros compensatórios, o valor da indenização deve ser corrigido monetariamente nos termos da S. 113 do STJ. 8. Em desapropriação são cumuláveis juros compensatórios e moratórios. 9. A correção monetária, sob pena de locupletamento ilícito, deve fluir desde a data dos laudos oficiais até a do seu efetivo pagamento, nos moldes da Súmula 67 do STJ. 10. Os honorários do advogado do expropriado serão fixados em até vinte por cento sobre a diferença entre o preço oferecido e o valor da indenização - artigo 19 da LC 76/93. 11. A imposição da elaboração de relatório EIA/RIMA não tem amparo legal, não se podendo presumir que a realização de desapropriação afrontará o meio ambiente. 12. Negado provimento ao agravo retido interposto pelo INCRA e ao apelo do expropriado, bem como dado parcial provimento ao apelo do INCRA e à remessa oficial. (AC 0037932-40.1999.4.01.3800, DESEMBARGADOR FEDERAL HILTON QUEIROZ, TRF1 - QUARTA TURMA, DJ 03/09/2004 PAG 17.) (destaquei)

No presente caso, o Decreto Federal de 21/11/2011 declarou de utilidade pública para fins de desapropriação os imóveis matriculados no 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas sob nºs 120.038 e 73.962, referentes às glebas 50 e 122 do Haras Figueira do Lago, cujas áreas somam 230.876,39m2. Por sua vez, constou dos esclarecimentos prestados pelos peritos às fls. 923 (autos físicos) que a área inicialmente adotada no laudo seria de 247.902,316m2, tendo sido obtida com base nas divisas existentes no local. Contudo, por entender que caberia ao magistrado dirimir a dúvida sobre qual dessas áreas deveria ser utilizada para fins indenizatórios, apresentou ama avaliação adicional tomando como referência a área titulada:

“A área utilizada no laudo de 247.902,316 m 2 foi apresentada pelas autoras junto com a inicial, sendo: Glebas 122A com 154.946,35 m2, 122B com 44.130,73 m2; Gleba 122 REMANESCENTE com 17.165,87 m2; Gleba 50 com 31.659,366 m2.

A área titulada é de 230.876,39 m2 mas não existe qualquer informação de onde estão localizados dentro da área levantada. Como a vistoria mostrou um imóvel perfeitamente delimitado, com as divisas mansas e pacíficas (com muros e cercas), entendemos como adequado a utilização da área real existente.

Como a definição disto não cabe a estes peritos, e uma vez que foi levantada a dúvida, iremos apresentar os dois valores, para a área titulada e para a área levantada pelas autoras.”

Constatada incompatibilidade entre a demarcação física da área e aquela existente nos apontamentos registrais, competia aos proprietários promover a retificação dos registros imobiliários, pelas vias processuais próprias, providência para a qual a presente ação não se presta. Aliás, como bem apontou o Ministério Público Federal em sua manifestação de fls. 1408/1414 (autos físicos), toda a área do entorno do imóvel sob avaliação foi declarada de utilidade pública para fins de desapropriação, permitindo supor que a área excedente indicada pelo perito (17.025,926m2) já tenha sido objeto de indenização, não sendo possível impor à parte expropriante o ônus de indenizar parte da área expropriada em duplicidade. Acertada, portanto, a sentença, ao fixar a indenização com base na área titulada (230.876,39m2).

Sobre os pontos questionados pela parte expropriante, é preciso dizer que, nos termos do art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941, a indenização deverá corresponder, em regra, ao valor do imóvel apurado na data da realização da avaliação judicial, critério igualmente adotado pelo art. 12, §2º, da Lei Complementar 76/1993:

“Decreto-Lei 3.365/1941 (...) Art. 26. No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão os direitos de terceiros contra o expropriado.”

“Lei complementar 76/1993 (..) Art. 12. O juiz proferirá sentença na audiência de instrução e julgamento ou nos trinta dias subseqüentes, indicando os fatos que motivaram o seu convencimento. (...)

§ 2º O valor da indenização corresponderá ao valor apurado na data da perícia, ou ao consignado pelo juiz, corrigido monetariamente até a data de seu efetivo pagamento.”

Trata-se de entendimento pacificado, conforme se observa dos julgados a seguir transcritos:

PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.1. O TRF, após apreciação minuciosa dos fatos, concluiu que o laudo do perito oficial está conforme os ditames legais.2. No ordenamento jurídico pátrio, o magistrado é livre para apreciar motivadamente as provas produzidas no processo, dando-lhes o  valor que bem entender. No sistema de valoração de provas adotado pelo CPC, não há procedência de um tipo de prova sobre outro, como na idade média, período no qual as provas possuiam valores pré-estabelecidos.3. Por isso, não procede a irresignação do recorrente quanto ao pronunciamento do magistrado singular, porque ele apreciou adequadamente todas as provas colacionadas aos autos e concluiu fundamentadamente sua decisão.4. O valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação, tendo como base o  laudo adotado pelo juiz para a fixação do justo preço, pouco importando a data da imissão na posse ou mesmo a da avaliação administrativa. Resp 1.314.758/CE, Relator Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 24/10/2013) e  AgRg no Resp 1.395.872/CE, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, DJe 25/10/2013).5. É pacífica a jurisprudência que admite a incidência de juros compensatórios em matéria de desapropriação para fins de reforma agrária, mesmo com relação aos TDAs, operando-se sobre estes a correção monetária. 6. Agravo Regimental não provido. (AgRg no Resp 1.459.124/CE, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 10/10/2014)

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. DATA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PRECEDENTES STJ. REVISÃO DO VALOR. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.1. A decisão da instância de origem quanto ao momento da avaliação do imóvel está consentânea com a orientação jurisprudencial desta Corte, que entende que o "valor da indenização será contemporâneo à  data da avaliação, não sendo relevante a  data em que ocorreu a  imissão na posse, tampouco a data em que se deu a vistoria do expropriante" (REsp 1.035.057/GO, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 1º.9.2009, DJe 8.9.2009).2. Da leitura dos trechos do acórdão recorrido verifica-se que o  valor da indenização foi fixado com base na análise das provas constantes nos autos, de modo que não há como esta Corte Superior infirmar as conclusões a  que chegou o Tribunal de origem, sob pena de violação da Súmula 7/STJ.3. Não merece prosperar a afirmação de que a jurisprudência colacionada na decisão agravada não seria aplicável ao caso vertente, porquanto a transcrição das ementas dos arestos não levou em consideração a discussão de mérito ali travada, mas o  fato de que os recursos não foram conhecidos nesta Corte por ser necessário o reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula 7/STJ.Agravo regimental improvido. (AgRg no Resp 1395872/CE, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe 25/10/2013)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA. CONTEMPORANEIDADE DA AVALIAÇÃO. PERCENTUAL DOS JUROS COMPENSATÓRIOS. SÚMULA 408/STJ. BASE DE CÁLCULO.1. Não ocorre ofensa ao art. 535 do CPC, se o Tribunal de origem decide, fundamentadamente, as questões essenciais ao julgamento da lide.2. O art. 26 do Decreto-Lei n.º 3.365/41, ao determinar que o valor da indenização seja contemporâneo à avaliação, assim o faz em relação ao laudo adotado pelo juiz para a fixação do justo preço, seja ele qual for, pouco importando a data da imissão na posse ou mesmo a data da avaliação administrativa.3. "Nas ações de desapropriação, os juros compensatórios incidentes após a  Medida Provisória n. 1.577, de 11/06/1997, devem ser fixados em 6% ao ano até 13/09/2001 e,  a partir de então, em 12% ao ano, na forma da Súmula n. 618 do Supremo Tribunal Federal" (Súmula 408/STJ).4. Incidem os juros compensatórios sobre a diferença entre a  condenação e  oitenta por cento (80%) do valor da oferta.5. Recurso especial parcialmente provido.6. Agravo em recurso especial prejudicado. (Resp 1314758/CE, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, DJe 24/10/2013).

Reconheço que a expectativa de implantação de obras públicas em uma determinada região repercute no valor de mercado dos imóveis situados em seu entorno, considerado o impacto, positivo ou não, que as intervenções acarretem. Em regra, em se tratando de melhoramentos públicos que exijam desapropriações para sua implementação, os imóveis próximos não atingidos pela declaração de utilidade pública, costumam se valorizar em razão de processos especulativos que contaminam o setor. Essa variação de preços, no entanto, não é de fácil aferição, já que submetida à dinâmica da oferta e da procura. Trata-se de trabalho complexo, que deve ser feito de forma criteriosa, por profissional capacitado, a fim de que a indenização atinja, tanto quanto possível, a melhor expressão do que se considere uma indenização justa.

No caso dos autos, verifico que o laudo oficial se pautou por critérios preconizados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas e pela Norma Básica para Perícias de Engenharia, do IBAPE/SP, valendo-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que se destina a identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostragem obtida.

Deu-se então o levantamento das características da área expropriada no que concerne à sua efetiva localização, ocupação do entorno, acesso ao imóvel, relevo, tipo de solo, recursos naturais, benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, seguido de uma pesquisa de mercado por amostragem, de imóveis com características, tanto quanto possível, próximas às do imóvel avaliando. Nesse sentido, observou o perito que “foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do imóvel avaliando, dando preferência a dados com os mesmos tipos de solos” (fls. 777, dos autos físicos).

Em seguida, os dados da amostragem foram submetidos a fatores de homogeneização, para se chegar, ao final, ao valor médio unitário praticado no mercado local, a ser utilizado na avaliação do bem expropriado.

Entre os critérios utilizados para homogeneização dos dados está o “Fator Elasticidade da Informação” (ou “Fator Oferta”), que no presente caso acarretou na aplicação de um redutor de 10% sobre os preços originalmente anunciados, que acabam por minimizar tanto os efeitos especulativos, quanto a diferença entre os valores ofertados e os efetivamente transacionados.

O que se observa, portanto, é que o valor do imóvel foi obtido a partir de um criterioso trabalho de avaliação realizado pelo perito nomeado, de modo a expressar o montante mais próximo da justa indenização pretendida, não havendo reparo a ser feito nesse tocante.

No que se refere ao pretendido ressarcimento das despesas suportadas pela parte expropriada em razão de rescisões trabalhistas decorrentes do encerramento das atividades exercidas em sua propriedade, entendo que o valor referido deve ser inserido no montante final da indenização, desde que devidamente comprovado, já que a interrupção das atividades está diretamente ligada ao ato expropriatório. Nesse sentido já se pronunciou o E.STJ, conforme julgado a seguir transcrito:

ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. IMOVEL LOCADO. RESSARCIMENTO DOS PREJUIZOS DO LOCATARIO. PRESCRIÇÃO. INOCORRENCIA. INDENIZAÇÕES TRABALHISTAS. 1. DILIGENCIADA, EM TEMPO HABIL, A CITAÇÃO DO REU PELO AUTOR, ESTE NÃO PODE SER PREJUDICADO PELA DEMORA IMPUTAVEL AO APARELHO JUDICIARIO. 2. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. 3. AUSENCIA DE PREQUESTIONAMENTO E REVOLVIMENTO DE MATERIA FATICO-PROBATORIA, NO QUE CONCERNE A INDENIZAÇÃO PELA AVARIA DO MAQUINARIO, IMPOSSIBILITAM O CONHECIMENTO DO RECURSO NO PARTICULAR. 4. O REEMBOLSO DAS DESPESAS COM RESCISÕES DE CONTRATOS DE TRABALHO, DECORRENTES DA DESAPROPRIAÇÃO, LIMITA-SE AS VERBAS INDENIZATORIAS, NÃO SE ESTENDENDO AS PARCELAS SALARIAIS. 5. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (RESP - RECURSO ESPECIAL - 20740 1992.00.07748-0, FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, STJ - SEGUNDA TURMA, DJ DATA:08/04/1996 PG:10462 LEXSTJ VOL.:00084 PG:00102)

No caso concreto, as despesas decorrentes da rescisão dos contratos de trabalho, no valor de R$ 134.599,47, posicionado para maio/2014, restaram comprovadas conforme documentos de fls.    583/628, sem que as expropriantes apresentassem objeções, razão pela qual considero que devam ser ressarcidas.

Em razão da sucumbência da parte expropriante, deverão ser ressarcidas, da mesma forma, as custas efetivamente comprovadas pela parte expropriada, aí incluídas as verbas dispendidas com seu assistente técnico.

Por fim, sem razão a parte expropriada, no que diz respeito à pretendida elevação da verba honorária fixada pelo juízo de origem em 1% sobre o valor da diferença entre o valor inicialmente ofertado e o valor da efetiva indenização. Além de se adequar aos limites estabelecidos pelo art. 27, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, o percentual fixado se mostra compatível com a complexidade da causa e com o trabalho desenvolvido pelos patronos da parte expropriada.

Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da parte expropriada apenas para incluir no montante indenizatório fixado na sentença o valor referente às verbas rescisórias e custas judiciais efetivamente demonstradas, e NEGO PROVIMENTO aos recursos das expropriantes.

É como voto.