V O T O

Exma. Senhora Desembargadora Federal Renata Lotufo (Relatora): Compulsando os autos verifico que o presente feito foi ajuizado com a finalidade de anular o procedimento de execução extrajudicial de consolidação de propriedade fiduciária do imóvel objeto da matrícula nº 76.834 em razão do bem ter sido oferecido como garantia fiduciária na expedição da Cédula de Crédito Bancário – Giro Caixa Fácil n° 734-0359.003.00001093-3, emitida em 17/07/2012, no valor de R$ 480.000,00 reais, com data de vencimento em 12/07/2013. Nessa ocasião, foi assinado Termo de Constituição de Garantia, consignando o imóvel em comento como garantia da dívida, o qual foi registrado perante o Registro de Imóveis de Tatuí, consoante averbação R.3 de 25/07/2012. Diante do inadimplemento da obrigação, houve a consolidação da propriedade em nome da credora-fiduciária, em 12/11/2018, segundo AV. 4 (ID – 274881954).

Ressalte-se que após a celebração do negócio jurídico mencionado, as partes ainda firmaram os seguintes instrumentos particulares:

Cédula de Crédito Bancário – Giro Caixa n° 183.0359.1093-3, modalidade crédito rotativo, no valor de R$ 290.000,00, emitida em 17/07/2012 com data de vencimento em 02/07/2015 (ID – 274881926);

Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações n° 25.0359.691.0000058-78, referente ao contrato n° 00.0359.003.0000109-33, firmado em 30/01/2015, renegociado pela quantia de R$ 123.456,54 (ID - 274881928); e

Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações no 25.0359.690.0000036-48, referente ao contrato no 25.0359.734.000127-74, firmado em 30/03/2015, renegociado pela quantia R$ 182.104,41 (ID – 274882205).

Consoante informação do ID – 274882091 pode-se depreender que o contrato n° 25.0359.734.00000127-74 refere-se à Cédula de Crédito Bancário 734-0359.003.00001093-3, eis que são da modalidade Giro Caixa Fácil e no valor de R$ 480.000,00.

No que concerne ao pedido de revogação da tutela de urgência mantida na sentença ressalto que esse pleito será analisado no julgamento do mérito.

Pois bem, a r. sentença determinou a anulação da averbação da consolidação de propriedade, entendendo que ocorreu a novação da dívida originária (Giro Caixa Fácil nº 734-0359.003.00001093-3) em razão da celebração de contrato particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívidas e outras obrigações n° 25.0359.691.0000058-78, eis que firmado com o propósito de extinguir a obrigação anteriormente pactuada no valor R$ 480.000,00 (CCB nº 734-0359.003.00001093-3) e criar uma nova dívida no valor de R$ 123.456,54. Com a novação sustenta que estaria extinta a dívida anterior e, por conseguinte, a garantia de alienação fiduciária pactuada em razão dessa obrigação. Por isso, o Juízo a quo entendeu que a consolidação da propriedade ocorreu de maneira irregular.

Em que pese o decidido pelo Juízo de primeiro grau, a r. sentença merece reforma.

Nesse passo, importante esclarecer que o contrato n° 25.0359.691.0000058-78 foi celebrado com a finalidade de renegociar o valor originalmente devido, em razão do inadimplemento do negócio jurídico pela parte autora. Essa constatação é corroborada da análise do contrato, já que é possível verificar que nenhuma das cláusulas estipulou que com a renegociação haveria a extinção do negócio jurídico anteriormente avençado e, por conseguinte, da garantia de alienação fiduciária.

Ao contrário do que afirmado pela parte autora, é possível notar que restou firmado no parágrafo único da cláusula oitava que a emissão de nota promissória em substituição a dívida original não importará em novação (ID -274881928, p. 03).

Ademais, a cláusula nona é expressa ao mencionar que a garantia de alienação fiduciária permanece inalterada em razão de renegociação do débito (ID -274881928, p. 03).

Dessa forma, diante do disposto no contrato n° 25.0359.691.0000058-78 não é possível depreender que a avença foi celebrada com o objetivo de produzir inovações substanciais na esfera da autonomia de vontade das partes de forma a presumir que ocorreu a novação da dívida originária, com a consequente extinção da garantia de alienação fiduciária.

Nesse ponto, importante ressaltar que o artigo 361 do CC é expresso ao aduzir que inexistindo o ânimo inequívoco de novar, a segunda obrigação simplesmente ratifica o primeiro negócio jurídico.

 Assim sendo, não se pode afirmar de maneira inconteste que ocorreu a novação, já que não está presente a intenção de novar, um dos requisitos indispensáveis para a caracterização desse instituto jurídico.

Nesse sentido, veja-se precedentes deste E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO. PACTOS DE RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA QUE NÃO IMPLICAM EM NOVAÇÃO DO DÉBITO ORIGINÁRIO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. As apelantes firmaram com a CEF contrato de mútuo mediante constituição de alienação fiduciária sobre o bem imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997.

2. No caso dos autos, o procedimento de consolidação da propriedade observou todas as regras legais. Com efeito, as apelantes foram devidamente intimadas para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, tendo decorrido o prazo legal sem que a providência fosse tomada.

3. Ademais, e como restou consignado pela r. sentença ora recorrida e também pelo v. acórdão proferido nos autos do agravo de instrumento nº 5032028-81.2018.403.0000, as alterações do contrato de empréstimo original reportam-se tão somente a prorrogação de prazo e alteração da taxa de juros, permanecendo inalterados outros elementos do pacto, inclusive a garantia.

4. Por conseguinte, e nos termos da jurisprudência desta Corte Regional, tais alterações não implicam novação e, portanto, não alteram a garantia e a possibilidade de consolidação da propriedade na hipótese de inadimplemento, o que, na hipótese, é incontroverso. Assim, não subsistem motivos que permitam reconhecer qualquer nulidade no procedimento de execução extrajudicial do bem.

5. Apelação não provida.

(TRF-3ª, 1ª Turma, Apelação Cível n°5009873-05.2018.4.03.6105, Des. Fed. Helio Egydio de Matos Nogueira, DJE: 17/12/2021).

Confira-se, ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. NULIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. REGULARIDADE. RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. TITULAR DE REGISTRO DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Lei n. 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I – No que se refere à garantia prestada, as próprias apelantes confessaram que constituíram o imóvel em garantia em ambos os contratos questionados. Para melhor elucidar, cabe colacionar excerto da sentença a este respeito:  (...) Com efeito, da Cédula de Crédito Bancário nº 07.0017.690.0000106-25 (f. 22929256 - Pág. 1), consta expressamente a constituição da alienação fiduciária, em 26 de junho de 2015, de sorte que não procede a alegação das autoras de que suas obrigações se resumem àquelas constantes da confissão e consolidação do débito de f. 22386872 - Pág. 1.Ademais, diversamente do que alegam, a Consolidação, Renegociação e Confissão da Dívida não se caracterizou como novação, porque ausente o ânimo de novar (art. 361), tanto que a cláusula primeira, parágrafo segundo, à credora ficou facultada a possibilidade de exigir o crédito em sua totalidade, na hipótese de inadimplemento.

II – Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais.

III – Não possui legitimidade o titular de Registro de Imóveis por ato praticado por seu antecessor. Precedentes do STJ.

IV – Recurso desprovido, com majoração da verba honorária.

(TRF-3ª, 2ª Turma, Apelação Cível n° 5008167-74.2019.4.03.6000, Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, DJE: 20/04/2023).

Com efeito, verificada que não ocorreu novação, e considerando que a garantia de alienação fiduciária ficou preservada no contrato de renegociação de dívida, indispensável analisar se a consolidação da propriedade observou o procedimento descrito na Lei 9.514/97.

Inicialmente, convém lembrar há interesse de agir da parte autora, ora apelada em discutir a legalidade do procedimento que resultou na consolidação de propriedade do bem imóvel.

Ressalte-se que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. 

O art. 22 da referida lei especifica: 

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 

Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. 

Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. 

Não se pode esquecer que o imóvel ficou gravado com cláusula de alienação fiduciária, com a finalidade de garantir o pagamento da Cédula de Crédito Bancário n° 734-0359.003.00001093-3. Esse gravame ficou expresso no  Termo de Constituição de Garantia n° 734-0359.003.00001093-3, o qual foi averbado na matrícula n° 76.834, consoante R.03 (ID – 274881954, p. 02).

Outrossim, analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 04 (ID - 274881954, p. 02) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora. Esse fato é corroborado pela Certidão do Oficial de Registro de Imóveis de Tatuí, onde consta informação de intimação, com o objetivo de efetuar o pagamento das parcelas vencidas no valor de R$ 40.790, 51 (ID – 274882124, p.p 21/30).

 Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: 

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” 

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos)” 

De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. 

Pois bem, resta evidente, consoante o AV. 04 da matrícula do imóvel, que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. 

Nesse sentido, não merece prosperar a alegação da parte apelada de que não foi intimada para purgar a mora. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. 

No mais, note-se que o banco apelante juntou o processo administrativo de consolidação da propriedade levado a efeito pelo Oficial do Registro de Imóveis, no qual se pode constatar que o procedimento descrito na Lei 9.514/97 foi integralmente observado (ID – 274882124).

Prosseguindo, a parte autora, ora apelada irresigna-se sobre a avaliação do bem imóvel.

Destaco que o art. 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, prevê que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão. 

Com efeito, no parágrafo quarto da cláusula primeira do Termo de Constituição de Garantia (ID 274882032 – p. 2), consta expressamente o montante de R$ 750.000,00 como valor da garantia fiduciária, reservando-se à Caixa o direito de pedir nova avaliação a qualquer tempo. De outro lado, averbação na matrícula do sob R.3 estabeleceu a quantia de R$ 480.000,00 o valor para venda em hasta pública (ID – 274882054, p.02). Assim, conclui-se que a avaliação do imóvel no edital de leilão está de acordo com as disposições legais, não havendo que se falar em preço vil (ID – 274882043, p.p 02; 04; 06).

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para reconhecer a regular consolidação da propriedade objeto da matrícula n°76.834 em razão do inadimplemento da obrigação pactuada, não havendo óbice na realização do leilão. Em decorrência, casso a tutela de urgência confirmada na r. sentença.

Comunique-se, via e-mail, para fins de revogação da tutela de urgência concedida.

Por fim, em relação aos honorários, inverto o ônus sucumbencial, para condenar a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais os quais fixo em 10% sobre o valor da causa.

 É o voto.