V O T O

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): Extrai-se dos autos que, em 14.11.2018, o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal o contrato de mútuo com alienação fiduciária.

Na alienação fiduciária, conforme dispõe a Lei nº 9.514/97, uma vez inadimplida a obrigação pelo fiduciante, bem como respeitados os procedimentos legais, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

Na espécie, o autor deixou de adimplir as prestações do contrato, tendo a dívida vencido antecipadamente por inteiro, o que ensejou a execução extrajudicial e a consolidação da propriedade em favor da CEF, em novembro de 2021.

Cabe destacar que, a partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, não é mais permitida a purgação da mora, no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, sendo possível tão somente o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Sintetizando, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.649.595/RS, em 13.10.2020, entendeu que “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, e sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Nesse sentido, colhem-se os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020) (grifei) 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido”. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) (grifei)

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2. Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3. No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS). 6. No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7. Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8. Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO”. (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) (grifei)

A jurisprudência desta Turma segue a linha do mesmo entendimento: 

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. LEI 9.514/1997. VALIDADE. MORA. PURGAÇÃO. 1. Verifica-se dos autos que o objetivo principal da demanda é a purgação da mora para continuidade do contrato firmado, embora haja pedido para revisão das parcelas futuras, de maneira que não se verifica inépcia da petição inicial ou falta de interesse de agir, cabendo, portanto, julgamento do mérito, nos termos do artigo 1.013, § 3º, I, CPC. 2.Conforme lei de regência, a alienação fiduciária do imóvel gera espécie de propriedade resolúvel, de modo que, nos termos do artigo 26, caput, da Lei 9.514/1997, restando inadimplida no todo ou em parte a dívida, e constituído em mora o devedor fiduciante, a propriedade consolida-se a favor do credor fiduciário. Nos termos do artigo 26 e parágrafos da disciplina legal de regência, a partir da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, é conferida ao devedor fiduciante oportunidade, nos termos do procedimento e prazo próprios, para pagamento de prestações vencidas e vincendas até a data respectiva, juros convencionais, penalidades e encargos legais e contratuais, contribuições condominiais e despesas de cobrança e intimação extrajudicial. 3. A purgação da mora no prazo restabelece o contrato de alienação fiduciária, porém, não adimplidas obrigações, a propriedade consolidada deve ser averbada na matrícula do imóvel. É expresso o artigo 26-A da Lei 9.514/1997 em dispor que a averbação na matrícula deve ocorrer decorridos trinta dias da expiração do prazo para purgação da mora (§ 1º) e que até tal averbação é assegurado ao devedor fiduciante purgar a mora, pagando parcelas vencidas e despesas para que seja restabelecido o contrato de alienação fiduciária (§ 2º). Portanto, fora de tal prazo e quando já designado leilão público para alienação do imóvel, não é possível cogitar do direito de purgar a mora (artigo 27), sendo ilegal, portanto, pretender regularizar a situação em qualquer tempo posterior, como até a assinatura do auto de arrematação, como tem sido aventado. 4. A purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, embora admitida pela jurisprudência por aplicação analógica do artigo 34 do Decreto-lei 70/1966, é solução superada pelo advento da Lei 13.465/2017, aplicável aos contratos como o presente, em que houve consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na vigência da nova legislação. Assim, o prazo para purgar a mora é previsto no § 1º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, sendo de quinze dias da intimação por oficial do registro imobiliário, prescrevendo o § 7º que, decorrido tal prazo, consolida-se a propriedade a favor do credor fiduciário. A Lei 13.465/2017, que alterou a redação da Lei 9.514/1997, favoreceu em vários aspectos o devedor fiduciante como se observa, por exemplo, do artigo 26-A, ao fixar no § 2º ser possível purgar a mora até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o que, porém, não implica extensão do prazo na forma pleiteada pela parte autora. Também, no mesmo sentido, o artigo 27, § 2º-B, que não ampliou o prazo de purgação da mora, mas instituiu o exercício do direito de preferência do devedor fiduciante para que, após averbação e até a realização do segundo leilão, possa adquirir o imóvel pelo preço equivalente ao da dívida, tributos e todos os demais encargos especificados na norma. 5. No caso, intimada para purgar a mora, o direito não foi exercido, alegando a parte autora ter celebrado acordo com a CEF, o que, porém, não restou demonstrado, tanto que houve pedido de consolidação por inadimplência, sem que houvesse demonstração de qualquer nulidade ou ilegalidade dos atos no procedimento extrajudicial promovido. 6. Apelação parcialmente provida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0004091-79.2016.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 08/06/2023, DJEN DATA: 14/06/2023) (grifei)   

À vista disso, não há como o autor purgar a mora, mas somente exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço equivalente ao da dívida, tributos e todos os demais encargos especificados na norma, incluindo aí os gastos com o edital do leilão.

Verifica-se, na hipótese, que houve expedição de notificação extrajudicial ao autor, mediante sistema de postagem eletrônica dos Correios, endereçada tanto para o imóvel em alienação fiduciária quanto para o indicado pelo autor no contrato de mútuo (ID’s 278256727 e 278256728). Conquanto o autor afirme não ter sido notificado dos leilões, é certo que a notificação foi emitida.

Assim, além de não se verificar a existência de nulidades ou ilegalidades dos atos no procedimento extrajudicial promovido pela CEF, não se vislumbra dos autos qualquer indicativo da intenção do autor de efetivamente exercer o direito de preferência, pois não há qualquer depósito do valor correspondente nem ao menos do saldo devedor.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

É como voto.