V O T O

A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora):   

Inicialmente, analiso as preliminares arguidas pelas rés Casa Nossa Mogi das Cruzes Empreedimentos Imobiliários e Inmax Tecnologia de Construção Eireli.

Sustentam a inépcia da inicial, porquanto deixou de atender aos requisitos do artigo 319, 322 e 324 do CPC.  Nesse sentido, alegam a nulidade da sentença por infringência ao art. 489, I, II, III e IV, do §1º, do CPC, ante a ausência de indicação expressa e precisa dos fundamentos e dispositivos aplicados e a relação com o feito em análise.

Não assiste razão aos apelantes.

O magistrado de primeiro grau expressamente afastou a preliminar arguida, nos seguintes termos:

2.1. Preliminarmente – Inépcia da inicial

Argumenta a corré CASA NOSSA MOGI DAS CRUZES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A com a inépcia da inicial, porque confusa a causa de pedir. Com efeito, é possível, dos fatos narrados, compreender os pedidos formulados, que estão expressos e, a princípio, sem incompatibilidade entre si ou com ordenamento jurídico, o que não permite a caracterização da inépcia da inicial, nos termos do artigo 330, § 1º, do CPC. No mais, a insuficiência probatória ou eventual falta de amparo legal para as pretensões da parte autora é matéria que deve ser analisada no mérito e, portanto, rejeito a preliminar.

Por conseguinte, perfeitamente afastada a inépcia da inicial pelo magistrado de primeiro grau e ausente qualquer nulidade a ensejar falta de fundamentação na referida decisão, nos termos do art. 489, §1º, do CPC.

Ademais, o art. 330, §1º, do CPC, expressamente dispõe sobre a inépcia da petição inicial:

§ 1º Considera-se inepta a petição inicial quando:

I - lhe faltar pedido ou causa de pedir;

II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico;

III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão;

IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.

Analisando o pedido inicial, não identifico qualquer hipótese prevista no referido artigo; portanto, diante da clareza dos argumentos expostos, é possível compreender os pedidos formulados pela parte autora, sem prejuízo ao contraditório.

Por fim, as rés afirmam que a sentença é ultra petita, devendo ser declarada nula. Alegam que, sem mesmo haver na petição inicial pleito para que fossem devolvidos os valores pagos no âmbito do contrato, à título de entrada, a sentença condenou as rés ao aludido pagamento.

Quanto ao ponto em questão, será enfrentado no próprio mérito do recurso.

Pois bem, passo ao exame dos recursos de apelação.

A parte autora firmou “Contrato de Mútuo para Aquisição de Terreno e Construção de Unidade Habitacional Vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – SBPE – Com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Devedor(es)/Fiduciante(s), com a entidade organizadora e fiadora Casa Nossa Mogi das Cruzes Empreendimentos Imobiliários, a interveniente construtora Inmax Tecnologia de Construção Ltda e a credora fiduciária Caixa Econômica Federal, para aquisição da unidade habitacional no equivalente de R$ 96.000,00 (ID 260072779).

Em razão do atraso nas obras, o juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido do autor, nos seguintes termos:  

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE, o pedido inicial, para condenar os corréus CASA NOSSA MOGI DAS CRUZES EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS S.A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e INMAX TECNOLOGIA DE CONSTRUÇÃO LTDA, pagarem ao autor perdas e danos, abrangendo ainda o que foi efetivamente pago a título de entrada, sem prejuízo da restituição do efetivamente pago a título de juros à CEF em razão do atraso da obra, com juros e correção monetária, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno ainda os corréus acima referidos ao pagamento de danos morais , fixados no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devidamente atualizado, desde o arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora, desde a citação, até o efetivo pagamento.

Tendo em vista a sucumbência mínima da autora, condeno os corréus CAIXA ECONÔMICA FEDERAL INMAX TECNOLOGIA DE CONSTRUÇÃO LTDA, ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 2º, do CPC.

Sobrevindo o trânsito em julgado, cientifiquem-se as partes para manifestação no prazo de 5 dias e, nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo com as cautelas de praxe.

Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se.

Inicialmente, com relação à responsabilidade da CEF no tocante ao atraso na entrega do imóvel, é cediço que se deve examinar o tipo de atuação da empresa pública no âmbito no Sistema Financeiro Habitacional: i) meramente como agente financeiro, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas, na concessão de financiamentos; ii) como executora de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Na primeira hipótese, figurando apenas como financiadora da obra, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora, nem responde por eventuais atrasos.

Nos casos em que age, portanto, como agente financeiro stricto sensu, a previsão contratual de fiscalização da obra pela instituição financeira decorre basicamente do fato de que tem interesse que o empréstimo seja realizado para os fins do contrato específico, podendo rescindir o contrato de financiamento se evidenciado a ocorrência de fraude. Ademais, nestes casos, os imóveis são dados em alienação fiduciária ou hipoteca, razão pela qual a instituição financeira tem total interesse direto na solidez e perfeição das obras.

Por outro lado, na segunda hipótese, quando a instituição financeira oferece produtos financeiros destinados à baixa e a baixíssima renda, por meio de contratos em nome do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), bem como por meio de outros programas de política de habitação social – Programa Minha Casa, Minha Vida; Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); do Orçamento Geral da União (OGU) ou do FGTS - a CEF pode ser demandada pela parte autora e responde solidariamente, a depender do caso em concreto, com a construtora perante o atraso na entrega do imóvel.

Esse, inclusive, é o entendimento assente na jurisprudência do STJ: 

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.
A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.
5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente.
(REsp n. 1.102.539/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/8/2011, DJe de 6/2/2012.)

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. REPARAÇÃO DOS DANOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRECLUSÃO. CONDIÇÃO DE AÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. BANCO AGRAVADO. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. VERBAS INDENIZATÓRIAS. RESPONSABILIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. [...] 

3. A Caixa Econômica Federal (CEF) "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro" (AgInt no REsp n. 1.646.130/PE, Relatoria MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/8/2018, DJe 4/9/2018), o que foi observado pela Corte de origem. [...] 

6. Agravo interno a que se nega provimento. 

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.907.783/PE, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe de 13/8/2021.)" 

No mesmo sentido, precedentes dessa E. Corte:   

APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 

1. A atuação da CEF não se restringiu às atividades típicas de mero agente financeiro em sentido estrito, mas, sim, como agente executor de política pública habitacional federal, pois consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra, como se infere da cláusula terceira, item c, verbis: "o crédito dos recursos na conta vinculada ao empreendimento destinados à construção será feito em parcelas mensais, condicionando-se ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento - RAE, conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela CEF, o qual ficará fazendo parte integrante e complementar deste contrato, e ao cumprimento das demais exigências estabelecidas neste instrumento". 

2. A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. Precedentes. 

3. Reformada a sentença a fim de se reconhecer que é solidária a responsabilidade civil entre o banco apelante e a construtora corré quanto ao descumprimento do prazo de entrega do imóvel, bem como a condenação solidária dos réus ao pagamento das indenizações fixadas. [...] 

8. Apelação parcialmente provida. 

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000443-77.2016.4.03.6144, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 23/02/2022, DJEN DATA: 04/03/2022)"                                          

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. [...] 

- Com relação à responsabilidade da CEF no que tange ao atraso na entrega da obra/vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. 

- Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Precedentes. [...] 

- Apelação provida em parte. 

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010706-11.2013.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 24/03/2023)

No presente caso, embora o contrato da parte autora não tenha se dado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, mas com Recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), tenho que a inicial narra que se trata de um empreendimento de baixo-padrão, submetido ao PMCMV (ID 260072757, p. 3). Corroborando os fatos, o documento ID 260072793 atesta que o Condomínio Residencial Água Marinha possui unidades que se enquadram no PMCMV (ID 260072793), bem como a Construtora, em sua contestação, também admite o fato de que o empreendimento que a parte autora adquiriu a sua unidade habitacional conta com financiamento junto à CEF inserido no Programa Minha Casa, Minha Vida (ID 260072855 - p. 7).

Ainda, da análise da contestação da construtora, é possível verificar que foi realizada reunião com a CEF (ID 260072858), tendo, inclusive, a instituição financeira destituído a construtora e assumido a gestão do empreendimento (ID 260072862), o que denota a sua responsabilização pelo atraso nas obras.

Por outro lado, a CEF não infirmou nenhuma das alegações, apenas reafirma a sua ilegitimidade passiva. Para tanto, cita contrato firmado com a parte autora, o qual não corresponde ao que se encontra nos autos e, inclusive, alega que a responsável pela execução da obra seria construtora que sequer faz parte da relação contratual.

Em caso similar ao dos autos, assim decidiu esta 2ª Turma:

APELAÇÃO. CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
1. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).
2. No presente caso, estamos diante da segunda hipótese, vez que as partes celebraram, na data de 28.04.2015, Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade vinculada a Empreendimento, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Recursos SBPE, para aquisição de casa própria por parte da parte autora (Docs. id 131902509 e id 131902510), razão pela qual se afasta a alegação de ilegitimidade passiva da CEF.
3. No mais, da análise dos autos, denota-se que o prazo de construção do imóvel objeto do contrato celebrado com a CEF seria de 19 (dezenove) meses, conforme item C.6.1 do Quadro Resumo, podendo ser prorrogado até o limite máximo de 36 (trinta e seis) quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante a análise técnica da Caixa, conforme o disposto na cláusula décima sexta do contrato, o que, porém, não ocorreu in casu.
4. A Caixa Econômica, não é mera credora como quer demonstrar em sua apelação, mas depositária dos valores da conta vinculada dos devedores do empreendimento. Note-se que esse tipo de contrato é financiado com recursos do SBPE e de valores depositados pelos mutuários por meio das prestações em conta poupança vinculada ao empreendimento, esses recursos ficam em poder da empresa pública que deveria repassá-los à construtora mediante uma série de requisitos. A atuação da CEF não se resumiu ao empréstimo de dinheiro para compra de imóvel, mas correspondeu ao financiamento de recursos para a construtora; para a aquisição do terreno e para a edificação das unidades habitacionais, a rigor, estabelecendo com a construtora um relacionamento muito superior ao dos mutuários-compradores perante aquela..
5. Mesmo considerando eventuais atrasos comuns de um empreendimento, não foi o que ocorreu no caso em questão, pois conforme fundamentou o Juiz a quo, a obra foi paralisada, ao que parece, por dificuldades financeiras da construtora (com aparente quebra de contrato), sendo que não houve a retomada, até o momento da prolação da sentença, por questões burocráticas de tramitação do processo de acionamento de seguro e substituição do empreiteiro e, como bem assinalado no decisum, ao concluir: “Seja pela parada injustificada da obra pela ré ENGECORP, seja pela demora no andamento do procedimento para acionamento de seguro e retomada da obra, a cargo ou sob supervisão da CAIXA, ambas as rés dão causa à espera alongada por que passa a autora adquirente, devendo responder solidariamente (art. 942, caput, fine, do CC).”. Assim, presente a legitimidade e responsabilidade da empresa pública, deve a mesma indenizar os autores tanto pelo dano material quanto pelo dano moral.
6. Quanto aos danos morais, de acordo com a jurisprudência pátria, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, razão pela qual o valor fixado pela r. sentença em R$ 10.000,00 (dez mil reais), merece ser mantido.
7. Apelação desprovida.
 
(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001173-50.2018.4.03.6134, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 06/08/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/08/2020)
                                       

Portanto, o caso em tela enquadra-se na segunda hipótese de atuação - como agente executora de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Sendo assim, a CEF é responsável solidária pelo atraso nas obras, afastando-se a alegação preliminar de ilegitimidade passiva.  

No tocante a fixação de perdas e danos com a consequente devolução dos valores pagos pela parte autora, abrangendo o que foi efetivamente pago a título de entrada, sem prejuízo da restituição dos valores pagos a título de juros à CEF, com juros e correção monetária, não merece prosperar as alegações da apelante.  

Verifico que o contrato de compra e venda não foi juntado aos autos. Ademais, anoto que o contrato de financiamento foi assinado no dia 10/10/2013, ficando ajustado o prazo para entrega das obras nos seguintes termos:

Confira-se: 

Por outro lado, a parte autora demonstrou no ID 260072777 que restou ajustado entre as partes a prorrogação da entrega da obra de outubro de 2012 para setembro de 2013.

Assim, apesar dos prazos distintos, a qual tecerei considerações, restou demonstrado de forma incontestável o longo atraso na conclusão das obras, sem justificativa plausível, porquanto a ação foi ajuizada em 29/10/2018 e a edificação ainda não havia sido concluída. 

Com efeito, acertada a sentença ao converter a obrigação de fazer (entrega definitiva das chaves do imóvel) em indenização por perdas e danos.

Nesse sentido, ante a impossibilidade de se determinar a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, aplicável o art. 499, do CPC:

Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

Corroborando a possibilidade de conversão da obrigação em perdas e danos, cito precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. MULTA DÁRIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Definida a obrigação pela prestação de tutela específica - seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar coisa certa -, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento ou a obtenção de resultado prático equivalente (art. 461, § 1º, do CPC).

Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.081.278/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 3/7/2023.)

Dessa forma, não há que se falar em nulidade da sentença.

Ademais, uma vez que patente o inadimplemento contratual, cabível a fixação de perdas e danos. Aplica-se, nesse caso, a inteligência do art. 475, do CC: 

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." 

Do mesmo modo, a Súmula 543, do STJ, é expressa quanto a necessidade de devolução integral dos valores pagos nos casos de exclusiva responsabilidade do promitente vendedor/construtor:  

"Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."  

No mesmo sentido, cito precedentes dessa E. Corte:                                       

"APELAÇÃO. CIVIL. COMPRA E VENDA. MÚTUO. EMPREITADA. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO. ATRASO NA OBRA. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. APELAÇÃO IMPROVIDA.  

I - Pretende a parte Autora a resolução dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante sob o fundamento de que obra não seria concluída no prazo avençado. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.  

II - Nestas condições, considerando que as obras não foram concluídas nem há notícia de justificativa para o atraso nos termos contratados, é patente o inadimplemento das corrés, não subsistindo controvérsia quanto à configuração do atraso. A construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado, razão pela qual deve ser mantida a decisão que reconheceu a resolução do contrato sem qualquer retenção, considerando a sua culpa. A consagrar o entendimento anteriormente esposado, cumpre citar o teor da Súmula 543 do STJ. [...]  

V - Apelação improvida. Honorários majorados.  

(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000203-82.2020.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 27/10/2022, Intimação via sistema DATA: 03/11/2022)"                                 

"APELAÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PMCMV. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMOTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. [...]  

4. Destarte, entendo estar presente a legitimidade e responsabilidade do banco apelado, o que enseja a rescisão do contrato de financiamento e a devolução dos valores conforme determinado na sentença recorrida.  

5. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.  

(TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001182-58.2021.4.03.6117, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 29/03/2023, DJEN DATA: 03/04/2023)"               

Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes, tenho que assiste razão à parte autora.

Como já demonstrado anteriormente, o longo atraso na entrega do imóvel é patente, por conseguinte, de rigor a responsabilidade da CEF pela indenização por danos materiais a título de lucros cessantes, diante da injusta privação do uso do bem, nos termos do art. 402, do CC:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Nessa senda, o valor da indenização do imóvel deverá ser o valor locatício de imóvel assemelhado, desde a configuração da mora contratual, até a data da disponibilização direta ao adquirente da unidade autônoma. Dessa maneira, de acordo com a tese firmada no Tema 996 do STJ: 

"1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma." 

Ademais,  não há falar em exclusão de lucros cessantes, sob a justificativa de aquisição do imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cujas diretrizes vedariam a sua locação, o que impediria a sua exploração econômica. Frisa-se que no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o C. STJ pacificou o entendimento de que "no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do bem, a ensejara reparação material" (AgInt no AgInt no REsp n. 1.830.955/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022).

Da mesma forma:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 489 DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TRANSCURSO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES. PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
1. Inexiste afronta ao art. 489 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.
3. "A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, desta relatoria, submetido ao rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que, no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do bem, a ensejar a reparação material" (AgInt no AgInt no REsp n. 1.830.955/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022).
4. No caso, não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de que o imóvel seria adquirido com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, cujas diretrizes vedariam sua locação, circunstância que impediria a exploração econômica do bem pelo agravado e, por conseguinte, tornaria indevida a condenação da empresa ao mencionado encargo, ante o atraso na entrega das chaves.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.165.815/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 24/3/2023.)

Em relação ao prazo para entrega das obras, o magistrado de primeiro grau considerou o documento ID 260072777, no qual ficou acordado a postergação da entrega da obra de outubro de 2012 para setembro de 2013.

Prosseguindo, a sentença condenou as rés ao montante de R$ 20.000,00 a título de danos morais.  

Por essas razões, REJEITO as preliminares arguidas; DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação da parte autora a fim de fixar a indenização por lucros cessantes no importe de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso (com termo inicial em 04/2013 e final na data da publicação da sentença), a ser paga de forma solidária pelas rés;  e NEGO PROVIMENTO às apelações das rés.

É o voto.