APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5016424-64.2019.4.03.6105

RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. CARLOS MUTA

APELANTE: RODRIGO RIBAS MACHADO

Advogados do(a) APELANTE: RODRIGO FERREIRA DA COSTA SILVA - SP197933-A, THOMAS DE FIGUEIREDO FERREIRA - SP197980-A
APELADO: CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogados do(a) APELADO: DENISE DE CASSIA ZILIO - SP90949-A, JOSE MARCELO BRAGA NASCIMENTO - SP29120-A, RODRIGO FERRARI IAQUINTA - SP369324-A

 V O T O

Senhores Desembargadores, na inicial ajuizada contra a Caixa Econômica Federal e Cury Construtora e Incorporadora S/A, o autor alegou que, informado de que a primeira simulação de financiamento habitacional havia sido aprovada pela instituição financeira, assinou instrumento particular de compra e venda de imóvel com a incorporadora em 20/08/2016, com pagamento da respectiva entrada, parcelas vincendas e autorização de débito do saldo de FGTS, contudo, por sucessivas falhas das requeridas, o contrato de mútuo habitacional somente foi firmado em 23/02/2017, após quarta simulação, em nítida desvantagem econômica, ainda assim assumida apenas para não perder valores até então já desembolsados.

Apresentando cálculos elaborados a partir do confronto de valores constantes da primeira simulação de financiamento e cláusulas do instrumento particular de compra e venda com as condições firmadas no contrato de mútuo habitacional, sustentou o autor que o excessivo prejuízo patrimonial decorreu da diferença da taxa de juros pactuada (5,5% para 6,5% ao ano), prestação mensal assumida (antes de R$ 527,46 e atualmente em R$ 706,43) e subsídio concedido (antes correspondente a R$ 6.313,20 e depois a R$ 3.537,00); menor montante financiado, exigindo maior alocação de recursos próprios à incorporadora (aditivo contratual para acréscimo da diferença de R$ 41.998,53), com incidência acumulada de correção monetária do saldo devedor por INCC; valor total do contrato de mútuo (R$ 185.000,00) muito superior ao do instrumento particular de compra e venda (R$ 161.802,69), com expressiva repercussão no saldo devedor a ser quitado até 23/12/2047, após 360 meses, onerando sobremaneira o consumidor.

A partir de tal raciocínio, requereu a condenação solidária das requeridas à restituição de R$ 23.197,31, correspondente a valores desembolsados a maior até o ajuizamento da ação, assim como de R$ 92.363,27, correspondente a valores superiores ao devido a serem desembolsados futuramente até a quitação do contrato; além de danos morais de R$ 20.000,00. Requereu, ainda, o reembolso do valor de R$ 9.452,32, cobrado a título de comissão de corretagem, tendo em vista a inexistência de previsão contratual a respeito.

Reconhecendo “demora injustificada da CEF na convocação do autor para a assinatura do contrato de financiamento e do não fornecimento de esclarecimentos suficientes ao interessado, no momento oportuno, a respeito dos dados constantes do instrumento contratual”, fazendo “perdurar, por cerca de 06 (seis) meses, a expectativa do autor pela celebração de seu contrato de financiamento habitacional”, a sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a CEF ao pagamento de indenização por danos morais no valor de dez mil reais.

Em apelação, instruída com outros documentos, o autor praticamente reproduziu os termos da inicial, postulando pela reforma da sentença para condenação das requeridas à restituição do prejuízo já desembolsado e a desembolsar até o final do contrato, além de majoração dos danos morais arbitrados, e reembolso da comissão de corretagem cobrada, acrescentando à alegação de ilegalidade de tal taxa o argumento de ter sido mal assessorado e induzido a erro pelo gerente de vendas.

Neste contexto, cumpre acolher preliminar arguida em contrarrazões para não conhecer da apelação, por inovação recursal, quanto à alegação de ilegalidade de cobrança da comissão de corretagem por mau assessoramento na consecução do negócio jurídico, assim como dos documentos carreados ao recurso, que já preexistiam à instrução do feito e não foram oportunamente trazidos aos autos.

Rejeita-se, porém, a preliminar de vedação ao reexame da improcedência decretada quanto à construtora, pois o pleito de reforma da sentença com reiteração dos termos deduzidos na inicial devolve o conhecimento de tal questão à instância recursal.

No mérito, insta considerar, primeiramente, que legalidade da cobrança da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida restou assim reconhecida pela Corte Superior no julgamento do REsp 1.601.149, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 960/STJ):

REsp 1.601.149, Rel. p/Acórdão Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 15/8/2018: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.”

No caso, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelo autor com a incorporadora em 20/08/2016 previu expressamente o preço de aquisição da unidade autônoma do empreendimento residencial (itens 5 e 6.3.4 do quadro resumo), assim como a responsabilidade do adquirente quanto às despesas de corretagem (cláusulas VII-7, VII-7.1 a VII-7.4, ID 264019693). Os valores a tal título, por sua vez, constaram expressamente dos específicos contratos de prestação de intermediação imobiliária, assinados pelo autor na mesma data do instrumento particular de compra e venda do imóvel, em 20/08/2016, com expressa declaração de ciência e concordância do adquirente quanto à tal cobrança (ID 264019847, f. 32/7 e 62; e ID 264019849).

Inexistente, pois, a suscitada ilegalidade da taxa cobrada, nos termos da jurisprudência firmada, não se cogitando de restituição.

No que tange à desvantagem pecuniária decorrente das cláusulas pactuadas no contrato de mútuo firmado por ocasião somente da quarta simulação de financiamento habitacional, em comparação com as melhores condições previstas na primeira simulação não concretizada, não procede o ressarcimento pretendido.

Isso porque os dados da simulação de financiamento habitacional não têm caráter vinculante à qualquer das partes, nem valem como proposta de negócio, estando a efetiva contratação condicionada à apuração da capacidade de pagamento do pretendente e aprovação da análise de crédito pela instituição financeira, com possibilidade de alterações de taxas, prazos e demais condições, conforme, aliás, expressamente previsto no próprio documento (v.g., ID’s 264019698 e 264019699).

Deste modo, ainda que mais favorável, a primeira simulação, de que não resultou efetivo contrato de financiamento habitacional, não produziu nenhum efeito jurídico a justificar, a partir daquelas condições, o reconhecimento dos direitos a tal título pleiteados.

                   Tampouco há falar-se em responsabilidade da CEF por eventuais prejuízos advindos de condições contratuais eventualmente mais onerosas no mútuo habitacional do que as previstas no contrato firmado pelo autor com a incorporadora, já que neste não houve participação da instituição financeira, pelo que não lhe são oponíveis quaisquer de tais cláusulas.

Além disso, constou expressamente do instrumento particular firmado com a incorporadora em 20/08/2016 a advertência de que “na hipótese do financiamento aprovado pelo agente financeiro (em especial a CEF) ao promissário não ser suficiente para pagar a parcela denominada financiamento e/ou recursos próprios mencionada no quadro do item 6.2 do Quadro Resumo, o promissário obriga-se a pagar de uma só vez na data de seu vencimento, com recursos próprios, a diferença entre o valor aprovado no financiamento e o saldo apurado” (cláusula XVI-9.1), bem como que “se resultar que o valor supere o limite financiável pela entidade mutuante, a diferença devida será liquidada obrigatoriamente pelo promissário de uma só vez contra a assinatura do instrumento particular ou escritura pública de venda e compra com pacto adjeto de alienação fiduciária antes referidos” (cláusula XVI-10), donde se denota que o autor foi expressamente cientificado quanto à possibilidade de aprovação de financiamento a menor pela instituição financeira, cabendo-lhe o ônus de assumir eventual diferença de valores.

Não obstante, ainda observou a sentença, a propósito, que (ID 264019858):

“[...] o autor firmou o compromisso de compra e venda do apartamento 32 da torre 7 do Condomínio Residencial Jardins na data de 20/08/2016, pelo preço então convencionado de R$ 161.785,27.

Sem embargo da evidente complexidade e até obscuridade das cláusulas do compromisso de compra e venda que tratam de correção monetária e juros, é possível delas extrair que o referido preço seria corrigido pelo INCC e apenas sofreria o acréscimo de juros a partir do “Habite-se”.

Ocorre que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 23/02/2017, data anterior à conclusão da obra e, pois, à concessão do “Habite-se” (ID 24768998). E, nessa data, o preço atribuído ao imóvel foi o de R$185.000,00, significativamente superior ao que resultaria da aplicação, sobre o montante de R$161.785,27, do índice de correção monetária pactuado. Os cálculos de atualização que seguem à presente decisão dão conta de que a atualização da importância de R$161.785,27 pelo INCC, de 20/08/2016 a 23/02/2017, resultaria aproximadamente R$165.000,00.

Disso seria possível inferir que teria havido majoração indevida do preço do imóvel entre as datas de celebração do compromisso de compra e venda e do contrato de financiamento, da ordem de aproximadamente R$20.000,00 (vinte mil reais).

Ocorre que, do instrumento de confissão de dívida firmado pelo autor, em favor da vendedora, no mesmo dia 23/02/2017, constou que, descontado o montante na ocasião liberado pela CEF, de R$ 115.814,80 (R$ 108.469,00 do financiamento concedido + R$ 3.808,80 de recursos da conta vinculada do FGTS + R$ 3.537,00 de desconto do programa Minha Casa, Minha Vida; cláusula 1.2 do ID 24768972 - Pág. 2 e item B4 do ID 24768974 - Pág. 3), o saldo devedor do compromisso de compra e venda, que então perfazia R$157.813,33, foi reduzido a R$41.998,53.

Somado à importância que, de acordo com planilhas apresentadas pelo próprio autor, ele pagou à vendedora até 23/02/2017 (R$7.737,58; ID 24769000 - Pág. 3), esse montante de R$ 41.998,53 perfaria a quantia de R$ 49.736,11. E, logicamente, era essa a quantia que, no contrato de financiamento, deveria corresponder à dos recursos próprios (valores pagos à vendedora até a data do financiamento, acrescidos dos valores remanescentes de pagamento a ela após a dedução do financiamento habitacional).

No entanto, no contrato de financiamento celebrado com a CEF foi apontada como correspondente aos recursos próprios a importância de R$69.185,20 (ID 24768974 - Pág. 3).

Portanto, a CEF tomou como recursos próprios montante superior, em R$ 19.449,09, aos efetivamente pagos e confessados pelo autor em favor da vendedora.

Assim sendo, tenho que a diferença entre os preços acordados no compromisso de compra e venda e no contrato de financiamento imobiliário restou compensada pelo apontamento, neste último, de recursos próprios superiores aos desembolsados e confessados pelo autor em favor da vendedora, pelo que não houve, nesse ponto, qualquer prejuízo ao autor.

Isso posto, incabível o correspondente ressarcimento pleiteado pelo autor.”

Quanto aos danos morais pleiteados, fundamentou o Juízo a quo que (ID 264019858):

“[...] é sim o caso de acolher o pleito indenizatório de danos morais.

Conforme decorre das mensagens de WhatsApp anexadas à inicial, a negociação do autor com a CEF perdurou por cerca de 06 (seis) meses, durante os quais ele procurou incessantemente obter a assinatura do contrato junto aos funcionários e correspondentes bancários da instituição financeira.

Sua recusa à assinatura do contrato em 24/11/2016 decorreu da divergência de preço que, ao que se dessume das referidas mensagens, não lhe foi explicada a contento na data designada para o ato (ID 24769424 - Pág. 4/5).

A CEF questiona a veracidade das mensagens afirmando que não identificam os interlocutores, mas estes estão sim suficientemente identificados nas mensagens, por prenome e/ou e-mail profissional e/ou telefone e/ou endereço.

Extrai-se das mensagens em questão que elas foram trocadas, inclusive, com correspondente bancário da CEF, pessoa credenciada pela própria instituição financeira para auxílio na prestação de serviços bancários e financeiros. Diante disso, para o fim de opor impugnação bastante às mensagens em questão, impunha-se que a CEF conferisse a autenticidade da interlocução com o correspondente bancário responsável pela tramitação do contrato do autor. Ao se limitar a questionar as mensagens com base na ausência, como visto não verificada, da identificação dos interlocutores, a CEF deixou precluir sua oportunidade de fazê-las afastadas como meio de prova.

Assim, tenho que as mensagens devem sim ser tomadas como prova, especialmente da demora injustificada da CEF na convocação do autor para a assinatura do contrato de financiamento e do não fornecimento de esclarecimentos suficientes ao interessado, no momento oportuno, a respeito dos dados constantes do instrumento contratual.

Não é ocioso lembrar que o contrato em questão foi firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. Na condição de gestora de tal programa, integrante de política pública de promoção de moradia a pessoas de baixa renda, a CEF deveria atuar com a devida celeridade e transparência.

Não o tendo feito, ela fez perdurar, por cerca de 06 (seis) meses, a expectativa do autor pela celebração de seu contrato de financiamento habitacional, do que decorre, evidentemente e, inclusive, in re ipsa, o dano moral alegado.

É patente que a demora desarrazoada na celebração do contrato de financiamento habitacional acarreta transtornos que ultrapassam a mera angústia ou aborrecimento não indenizável. 

E a responsabilidade por esse dano, na espécie, é exclusiva da CEF, porque decorrente de falhas suas e não de atos praticados em coautoria com a construtora corré.

Não obstante, entendo não ser o caso de atribuir à indenização o valor pleiteado.

Com efeito, cumpre aplicar o juízo de razoabilidade na fixação do montante da indenização cabível.

O valor fixado deve revestir-se de dupla função: de ressarcir o ofendido e de desestimular o ofensor, pedagogicamente, de modo a que atos semelhantes não se repitam. Ainda, o valor fixado não deve causar enriquecimento sem causa legítima e proporcional ao ofendido.

Para o caso dos autos, nos limites da responsabilidade da instituição financeira e do grau de reprovação de sua atuação/omissão, entendo razoável a fixação do valor de indenização por dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais).”

Com efeito, a demora na concretização do mútuo habitacional é atribuível exclusivamente à CEF, não se apurando falha do gerente de vendas da incorporadora quando informou ao autor que a documentação enviada para financiamento estava em conformidade com as exigências, tanto que foram regularmente debitados do saldo de FGTS do autor junto à instituição financeira em 08/09/2016 os recursos necessários à consecução do contrato, depois devolvidos em 08/11/2016, novamente debitados em 22/11/2016 e mais uma vez estornados em 26/01/2017, até que definitivamente descontados em 02/02/2017, com assinatura do financiamento habitacional em 23/02/2017 (ID 264019709).

Ao contrário do sustentado, o valor da indenização por danos morais não guarda correlação com os alegados prejuízos materiais aventados, sequer reconhecidos na espécie, encontrando-se o montante arbitrado pela sentença em consonância com a jurisprudência da Turma, devidamente consideradas as peculiaridades do caso concreto, bem como proporcionalidade, razoabilidade e vedação ao enriquecimento ilícito.

Pela sucumbência recursal, o apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% da diferença entre o valor atualizado da causa e o da condenação, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem, porém suspensa a exigibilidade, nos termos do artigo 98, § 3º, CPC.

Ante o exposto, conheço em parte da apelação e, nesta extensão, nego-lhe provimento.

É como voto.