V O T O

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Preliminarmente, analiso o requerimento de sucessão processual formulado pela Emgea por meio da petição ID 282312221. 

Nesse sentido, tenho que a CEF não deve ser excluída do feito e deferida a sucessão pela EMGEA, em razão da suposta cessão do crédito objeto da ação.  Com efeito, sobre o tema dispõe o art. 109 do CPC:

Art. 109. A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes.

§ 1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária.

§ 2º O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente.

Assim, em se tratando de alegado contrato firmado originariamente com a Caixa Econômica Federal e ausente prova de que a parte contrária tenha sido comunicada da cessão do crédito, de rigor a manutenção da CEF no polo passivo. Contudo, diante da autorização contida no art. 109, § 2º, do CPC/2015, autorizo a inclusão da Emgea no feito, na condição de assistente litisconsorcial da CEF, devendo ser procedidas as anotações necessárias.

Passo ao exame da apelação. Ao tratar da alienação do bem penhorado em hasta pública, dispunha o CPC/1973, vigente à época dos fatos:

Art. 686.  Não requerida a adjudicação e não realizada a alienação particular do bem penhorado, será expedido o edital de hasta pública, que conterá:

I - a descrição do bem penhorado, com suas características e, tratando-se de imóvel, a situação e divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II - o valor do bem;

III - o lugar onde estiverem os móveis, veículos e semoventes; e, sendo direito e ação, os autos do processo, em que foram penhorados;

IV - o dia e a hora de realização da praça, se bem imóvel, ou o local, dia e hora de realização do leilão, se bem móvel;

V - menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados;

VI - a comunicação de que, se o bem não alcançar lanço superior à importância da avaliação, seguir-se-á, em dia e hora que forem desde logo designados entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienação pelo maior lanço (art. 692).

§ 1 o No caso do art. 684, II, constará do edital o valor da última cotação anterior à expedição deste.

§ 2 o A praça realizar-se-á no átrio do edifício do Fórum; o leilão, onde estiverem os bens, ou no lugar designado pelo juiz.

§ 3 o Quando o valor dos bens penhorados não exceder 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo vigente na data da avaliação, será dispensada a publicação de editais; nesse caso, o preço da arrematação não será inferior ao da avaliação.

Da leitura do comando legal acima transcrito, extrai-se que um dos requisitos de validade da arrematação é a expressa menção, em edital de praça ou leilão, acerca da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens excutidos. Entre os ônus reais que podem recair sobre os bens penhorados, tem-se o penhor de coisas móveis, a hipoteca de bens imóveis, a anticrese, ou mesmo a existência de constrições judiciais, tais como a penhora anteriormente formalizada.

Justamente por conta da possível existência de ônus reais gravando o bem a ser levado à hasta pública, o art. 698 do CPC/1973 era explícito ao determinar que:

Art. 698. Não se efetuará a adjudicação ou alienação de bem do executado sem que da execução seja cientificado, por qualquer modo idôneo e com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução.

Depreende-se que o dispositivo supra estabelece a ineficácia da praça ou do leilão, caso se esteja diante de crédito com garantia real ou mesmo de crédito quirografário aparelhado com penhora anteriormente averbada, caso não tenha ocorrido a cientificação (leia-se, intimação), com pelo menos 10 dias de antecedência, do credor detentor dessa garantia real ou penhora anterior, que não seja parte na execução.

É de se registrar que o art. 698 do CPC/1973 (correspondente ao art. 889 do CPC/2015), encontra-se em perfeita consonância com a regra de direito material prevista no art. 1.501 do CC, segundo a qual:

Art. 1.501. Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.

É de se lembrar que a arrematação, assim como a adjudicação, tem o condão de extinguir a hipoteca que recai sobre o bem arrematado ou adjudicado, a partir do registro em cartório da respectiva carta de arrematação ou adjudicação. No entanto, para que se verifique essa eficácia extintiva, é preciso que o credor hipotecário, que não seja parte na execução, tenha sido validamente notificado acerca da realização da hasta pública, conforme os arts. 698 do CPC/1973 e 1.501 do CC. Por outro lado, se o procedimento executivo tramitou sem a cientificação do credor hipotecário, a arrematação ou a adjudicação serão ineficazes em relação a este último, na medida em que ele foi impedido de exercer o direito de preferência que a lei lhe assegura. Tal intimação, ademais, deve ser feita, segundo a legislação processual vigente à época, com antecedência mínima de 10 dias da realização da praça.

Outrossim, se a arrematação ou a adjudicação vierem a ser realizadas sem a necessária intimação prévia do credor com garantia real hipotecária, pignoratícia ou anticrética, não haverá propriamente nulidade do ato processual, mas sim sua ineficácia relativamente ao credor titular da garantia real sobre o bem arrematado ou adjudicado, a teor do disposto no art. 619 do CPC/1973, in verbis:

Art. 619. A alienação de bem aforado ou gravado por penhor, hipoteca, anticrese ou usufruto será ineficaz em relação ao senhorio direto, ou ao credor pignoratício, hipotecário, anticrético, ou usufrutuário, que não houver sido intimado.    

Nessa hipótese, o direito real de garantia não é extinto, podendo o credor perseguir o bem nas mãos de quem quer que o detenha, haja vista o direito de sequela que lhe é inerente (arts. 592 do CPC/73 e 1.419 do CC). Assim, mesmo após a arrematação, é preciso, primeiramente, pagar o crédito com garantia real para, só depois, o credor quirografário poder satisfazer o seu crédito por meio de eventual valor remanescente. Assegura-se, outrossim, o direito de regresso do arrematante frente ao devedor. Nesse sentido, é tranquila a jurisprudência do C. STJ, acerca da ineficácia da arrematação em relação ao credor com garantia real não intimado validamente quanto à hasta pública:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. BEM IMÓVEL. ARTS. 615, II, E 698 DO CPC. INVALIDADE DA ALIENAÇÃO SOMENTE COM RELAÇÃO AO CREDOR HIPOTECÁRIO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. PREÇO VIL. AUSÊNCIA DE CRITÉRIOS OBJETIVOS. RECURSO NÃO CONHECIDO.

1. A arrematação levada a efeito sem intimação do credor hipotecário é inoperante relativamente a este, não obstante eficaz entre executado e arrematante;

2. Dado que o devedor não fora encontrado - apesar das diligências efetuadas -, correta a sua intimação por edital, para ciência do leilão;

(...)

(REsp n. 704.006/ES, relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa, Quarta Turma, julgado em 13/2/2007, DJ de 12/3/2007, p. 238.)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NA MEDIDA CAUTELAR. IMÓVEL PENHORADO EM EXECUÇÃO FISCAL. INDISPONIBILIDADE. ART. 53, § 1º, DA LEI 8.212/91. NOVA PENHORA EM OUTRO PROCESSO. POSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. EFICÁCIA DO ATO FRENTE AO EXECUTADO E AO ARREMATANTE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM PENHORADO. LAPSO TEMPORAL RAZOÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO DO BEM E A HASTA PÚBLICA. REAVALIAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE. SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.

(...)

- A arrematação levada a efeito sem intimação do credor hipotecário é inoperante relativamente a esse, não obstante que seja eficaz entre executado e arrematante. Precedentes.

- Decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado.

Para tanto, porém, é imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação.

Exegese do art. 683, II, do CPC. Ausentes indícios de que o valor de mercado do bem tenha sofrido valorização ou depreciação excepcional, é razoável que a reavaliação seja substituída por mera atualização monetária do valor da primeira avaliação.

Agravo a que se nega provimento.

(AgRg na MC n. 16.022/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/4/2010, DJe de 14/5/2010.)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. MULTA DO ART. 538, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. AFASTAMENTO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA E REGISTRADA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. ART. 486 DO CPC. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL HIPOTECADO EM EXECUÇÃO APARELHADA POR CREDOR QUIROGRAFÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. ART. 698 DO CPC. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO EM RELAÇÃO AO CREDOR HIPOTECÁRIO (ART. 619 DO CPC), E NÃO SUA NULIDADE.

(...)

5. Conquanto o art. 698 do CPC determine a prévia intimação do credor hipotecário para a adjudicação ou alienação do bem gravado, não traz cominação de nulidade para o caso de sua inobservância. Tal circunstância atrai a regra do art. 244 do CPC, que, aliada à ausência de prejuízo, induz à aplicação do princípio do aproveitamento racional dos atos processuais, evitando a declaração de nulidade da arrematação.

6. A ausência de intimação do credor hipotecário para a hasta pública não contamina a validade da expropriação judicial, mas acarreta a ineficácia da arrematação em relação ao titular da garantia. Interpretação do art. 698 do CPC que melhor se coaduna com os arts. 619 do CPC e 826 do CC/16 (equivalente ao art. 1.501 do CC/2002). Fica assegurado o direito de regresso do arrematante contra o devedor.

7. Recursos especiais parcialmente providos.

(REsp n. 1.219.329/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 11/3/2014, DJe de 29/4/2014.)

No caso dos autos, a parte autora pleiteia a concessão de provimento judicial que determine “a expedição dos mandados de cancelamento de penhora gravadas nas matriculas  sob  nº  R15/64928  e R15/65050,  e  no  mérito,  seja  a presente  ação  julgada PROCEDENTE  reconhecendo  a  prescrição  arguida  nos  termos  do  art. 205,  IV  e  V  do  CPC  declarando  extinta  a  garantia  processual  gravada  nas  matriculas  dos imóveis,  entretanto  caso  não  seja  este  o  entendimento  de  V.  Exa.  requer reconhecer a devida regularidade na intimação da requerida no procedimento de venda dos imóveis e a extinção da hipoteca gravada conforme previsto em lei, bem como isentar de qualquer responsabilidade o requerente.”

Constata-se que o imóvel arrematado pelo autor/apelante em leilão realizado na ação judicial nº 0603477-95.2008.8.26.0003 está registrado nas matrículas nºs 64928, 65049 e 65050, sendo que, nas matrículas nºs 64928 e 65050, há gravame de penhora, que é objeto da execução de título extrajudicial nº 0026390-93.2015.403.6100, na qual a CEF sub-rogou-se nos direitos de credora hipotecária por cessão de créditos do Banco Econômico, credor originário do financiamento imobiliário.

Nos autos nº 0026391-78.2015.403.6100, o autor/apelante já havia formulado pedido de levantamento das penhoras, o qual restou indeferido, exatamente sob o fundamento de que a arrematação do imóvel era ineficaz em relação ao credor hipótecário (CEF), em razão da ausência de intimação para exercer o direito de preferência por ocasião da designação da praça do imóvel levada a efeito pelo Juízo Estadual em ação de cobrança de dívidas condominiais.

Diante das considerações feitas até aqui, tenho que a pretensão autoral não procede, sendo o caso de se confirmar a sentença ora impugnada.

Com efeito, não há que se falar em prazo decadencial de 4 anos para anulação da arrematação. Primeiro porque não se está diante de ação anulatória de arrematação ajuizada pela credora privilegiada, mas sim de ação ajuizada pelo próprio arrematante, visando ao cancelamento das restrições que incidem sobre o bem arrematado. Segundo porque, tal como já afirmado acima, o caso não versa nulidade da arrematação, a qual permanece válida entre arrematante e arrematado, mas sim ineficácia desse ato em face da CEF, o que não demanda propositura de ação anulatória.

Ademais, os elementos de prova existentes nos autos deixam claro que a CEF, na qualidade de credora hipotecária, não foi regularmente cientificada acerca da realização da praça, na qual deu-se a arrematação do imóvel gravado com garantia real, em evidente violação à regra prevista nos arts. 698 do CPC/1973 e 1.501 do CC.

De fato, na ação nº 0603477-95.2008.8.26.0003, que tramitou perante a Justiça Estadual, infere-se do Edital de Hasta Pública (ID 145525593, fls. 62/63), que constou como interessado o Banco Econômico S/A, na qualidade de credor hipotecário.

Uma das interessadas em participar do leilão, aliás, chegou a peticionar nos autos pleiteando a intimação do correto credor hipotecário, sob a alegação de que a determinação não havia sido cumprida. Contudo, o Juízo Estadual indeferiu o pedido, sob o fundamento de que a alegação não lhe competia, bem como de que houve o cumprimento da determinação.

Percebe-se, portanto, que não há prova alguma nos autos de que ocorreu a intimação pessoal do verdadeiro credor hipotecário (CEF), que não era parte naquela ação executiva, havendo a juntada tão somente de publicação por meio de edital, o que não supre a ausência de cientificação.

Cumpre destacar, ainda, que na data da realização do leilão, 25/09/2012, o Banco Econômico S/A não era mais o credor hipotecário do imóvel, na medida em que a cessão de crédito para a Caixa Econômica Federal operou-se em momento anterior. Os documentos acostados aos autos revelam, ainda, que uma interessada no imóvel, chegou a alertar que o verdadeiro credor hipotecário não havia sido comunicado da hasta pública, requerendo a retirada de pauta, o que restou indeferido (ID 145525593, fls. 98/99).

Verifica-se, ainda, que a credora hipotecária (CEF) somente veio a tomar conhecimento da arrematação depois que ela foi efetivada, em decorrência de pedido do arrematante para o cancelamento das penhoras averbadas na matrícula do imóvel, o que, nos termos da legislação de regência, somente corrobora a completa ineficácia da arrematação em relação a essa Instituição Financeira.

Por fim, saliento que a ciência da existência do gravame incidente sobre o bem arrematado retira, por completo, a condição de arrematante de boa-fé do ora apelante.

Ante todo o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Em vista trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017).

É como voto.