V O T O

O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Inicialmente observo que, em 22/02/2023, foi noticiado o falecimento da autora Léa Maria Pessoa Aflalo Lopes, ocorrido em 28/04/2022, tendo o coautor Armando Lopes requerido a suspensão do feito, bem como a anulação dos atos praticados posteriormente ao óbito, especialmente o julgamento dos recursos de apelação realizado em 07/02/2023.

A propósito da regularização do feito em caso de morte de qualquer dos litigantes, tomando conhecimento desse fato sem que tenha sido iniciada a habilitação, o juiz determinará a intimação do autor, no caso de morte do réu, para que promova a citação do espólio ou dos sucessores, sob pena de caracterização de abandono da causa (art. 313, §2º, I, c/c art. 485, II, do CPC), ou do réu, em caso de morte do autor, para que se manifeste sobre o interesse na sucessão processual, promovendo a respectiva habilitação, sob pena de extinção do processo sem resolução de mérito (art. 313, §2º,II, c/c art. 485, IV, do CPC).

Da conjugação dos artigos 313, §1º e 689, do CPC, é possível concluir que a suspensão do processo, na hipótese de morte de qualquer das partes, não se dá de forma automática, mas a partir do conhecimento do fato pelo juiz, e de ato fundado na ciência inequívoca do óbito.

A integração à lide dos sucessores ou do inventariante exigirá a representação por advogado legalmente habilitado, sendo sua capacidade postulatória aferida a partir da apresentação de instrumento de mandato em que haja a outorga de poderes ao advogado que já atuava em favor da parte falecida, ou pela constituição de novo patrono para atuar no feito.

Sobre os efeitos da morte sobre o negócio jurídico de representação em que se constitui o mandato, a consequência, em regra, é a cessação dos poderes conferidos pelo mandante ao mandatário, já que se trata de uma modalidade contratual de natureza personalíssima (intuitu personae). Contudo, dispõe o art. 689, do Código Civil, que serão considerados válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa.

Com isso, para a anulação dos atos praticados pelo procurador de boa-fé, que desconhecia o falecimento da parte representada, será necessária a demonstração de efetivo prejuízo. Nesse sentido o art. 283, parágrafo único, do CPC consagrou a regra “pas de nullité sans grief” (não há nulidade sem prejuízo) ao dispor que “dar-se-á o aproveitamento dos atos praticados desde que não resulte prejuízo à defesa de qualquer parte”.

Sobre o tema, já se pronunciou o E.STJ, conforme julgados a seguir colacionados:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA/DEFICIÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MORTE DE UMA DAS PARTES. COMUNICAÇÃO TARDIA DO ÓBITO. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DO PROCESSO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DO PREJUÍZO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.  1. Para a comprovação do dissídio jurisprudencial, faz-se necessária a transcrição de trechos dos votos dos arestos recorrido e paradigma que configurem o dissenso, mencionando-se as similaridades, sobretudo fáticas, que identifiquem os julgados, ônus do qual a parte não se desincumbiu. 2. Apesar de rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi suficientemente enfrentada pela segunda instância, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada. 3. A jurisprudência desta Casa entende que a ausência de suspensão do processo nos casos de falecimento da parte configura nulidade relativa, exigindo-se, para a invalidação dos atos processuais posteriores, que seja demonstrado o efetivo prejuízo. Incidência do enunciado n. 83 da Súmula do STJ. 4. A alegação genérica de dano, sem a sua efetiva comprovação, não é suficiente para a declaração de nulidade da sentença, sendo imperioso destacar que fatos ocorridos antes do falecimento do réu não são aptos a demonstrar eventual prejuízo decorrente da inobservância do art. 313, I, do CPC/2015 (equivalente ao art. 265, I, do CPC/1973). 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1662634/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2020, DJe 21/09/2020)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA PETIÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. LITISCONSORTE PASSIVO. ÓBITO. SUSPENSÃO IMEDIATA DO PROCESSO. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE RELATIVA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, apenas se demonstrado efetivo prejuízo aos interessados será declarada a nulidade por falta de suspensão do processo a partir da morte da parte, em razão de inobservância do art. 265, I, do CPC/1973 (art. 313, I, do CPC/2015), o que não é o caso dos autos. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt na PET no REsp 1168935/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. MORTE DE UMA DAS PARTES. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 1. A eventual falta de observância da regra prevista no art. 265, I  do CPC de 1973 (art. 313.I do NCPC) que determina a suspensão do processo com a morte de qualquer das partes, enseja apenas nulidade relativa, sendo válidos os atos praticados, desde que não comprovado o prejuízo. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt nos EAREsp   578.729/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 14/03/2018, DJe 20/03/2018).

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. AJUIZAMENTO EM NOME DA PARTE QUE FALECERA DURANTE O PROCESSO DE CONHECIMENTO. FATO DESCONHECIDO PELO ADVOGADO. BOA-FÉ. CONVALIDAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS. ANULAÇÃO DO FEITO EXECUTIVO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. O Plenário do STJ decidiu que “aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça” (Enunciado Administrativo n. 2). 2. Recurso especial que desafia acórdão que anulou execução de sentença, porquanto ajuizada em nome da parte autora que falecera durante o processo de conhecimento, e declarou de ofício a prescrição do crédito estampado no título judicial. 3. Esta Corte, com base nos arts. 1.321 do Código de 1916 e 689 do Código Civil de 2002, possui o entendimento de que são válidos os atos praticados pelo mandatário após a morte do mandante, na hipótese de desconhecimento do fato e, notadamente, quando ausente a má-fé. 4. Devem ser considerados válidos os atos processuais praticados por causídico amparado em procuração acostada aos autos que estabelece amplos poderes para a propositura da demanda, inclusive com o fim de "receber valores e dar quitação", revelando que a sua contratação também se deu para funcionar no processo de execução, que, no presente caso, nada mais é do que consequência lógica do resultado obtido no processo de conhecimento. 5. Hipótese em que a parte devedora, em suas contrarrazões, não cogitou de má-fé do mandatário, não sendo razoável presumir a sua ocorrência, não havendo sequer alegação pelas partes interessadas de prejuízo capaz de eivar de nulidade os atos praticados pelo procurador após a morte da cliente. 6. O eventual reconhecimento da nulidade em questão acarretaria um maior prejuízo, com a anulação de todo um procedimento judicial realizado com observância do devido processo legal, quando a questão pode ser resolvida com habilitação dos sucessores – o que já ocorreu nos autos da execução. Aplicável, portanto, o princípio pas de nullité sans grief. 7. A morte de uma das partes é causa de imediata suspensão do processo (art. 265, I, do CPC/1973), não havendo previsão legal de prazo prescricional para a habilitação de seus sucessores, de modo que, aplicando esse entendimento no caso concreto, constata-se que o processo deveria ter ficado suspenso desde o momento do passamento da autora, ocorrido ainda na fase de conhecimento, não podendo ser contado, a partir desse evento, nenhum lapso prescricional em prejuízo aos herdeiros, seja para a habilitação deles, seja para a propositura da ação de execução. 8. Recurso especial provido. (REsp nº 1.707.423/RS, Relator: Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, v.u., julgado em 30/11/2017)

Vale lembrar que a suspensão do processo em razão da morte de uma das partes até a habilitação do espólio ou herdeiros, tal como prevista no art. 313, do CPC, tem por finalidade preservar os direitos dos sucessores, permitindo a defesa de seus interesses, que serão reflexamente atingidos pelos atos praticados no processo. Logo, a anulação dos atos praticados entre a morte e a habilitação, sem a demonstração de efetivos prejuízos, é que causaria danos graves aos sucessores, além de contrariar o primado da instrumentalidade das formas.

Por fim, anoto que a jurisprudência não tolera a denominada “nulidade de algibeira”, assim considerada aquela em relação à qual a parte tinha conhecimento, preferindo, contudo, omitir-se deliberadamente, com o propósito de aponta-la em momento futuro que considere, estrategicamente, mais conveniente aos seus interesses, como por exemplo, após ciência de decisão de mérito desfavorável. Tal postura não encontra lugar no sistema processual moderno, que impõe a todo aquele que de alguma forma participe do processo os deveres de lealdade, lisura e cooperação, ainda que ocupem posições antagônicas, a fim de que, nos dizeres do art. 6º, do CPC, se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva. Sobre o tema, trago à colação os seguintes julgados:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EM HABEAS CORPUS. HOMICÍDIO. ALEGAÇÕES DE INCONSISTÊNCIA NA SENTENÇA CONDENATÓRIA. WRIT ORIGINÁRIO. NÃO CONHECIDO. MATÉRIA PRECLUSA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. PRÁTICA NÃO TOLERADA PELA JURISPRUDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INDEVIDA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. INEXISTÊNCIA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Na espécie, o Tribunal de Justiça negou provimento ao agravo regimental interposto da decisão monocrática que não conheceu do pedido, ao argumento de que a matéria já havia sido decidida na apelação. 2. Em consulta ao AResp 446.040/GO interposto pelo ora recorrente do acórdão que julgou a apelação nestes autos referenciada, verifica-se que a sentença condenatória data de agosto de 2010 e as razões da apelação são de abril de 2011 e, dentre as nulidades lá arguídas, não consta qualquer menção à questão de que houve resposta absolutória ao 3ª quesito, mas houve lavratura de sentença condenatória pela Juíza Presidente. 3. Não se vislumbra, nesta sede mandamental, razão ao recorrente, pois ocorreu a preclusão da matéria, uma vez que a pretensa nulidade não foi arguída no recurso de apelação criminal, ou seja, na primeira oportunidade em que teve a defesa de se manifestar. Precedentes. 4. Demais disso, a jurisprudência dos Tribunais superiores não tolera a chamada "nulidade de algibeira" - aquela que, podendo ser sanada pela insurgência imediata da defesa após ciência do vício, não é alegada, como estratégia, numa perspectiva de melhor conveniência futura. Observe-se que tal atitude não encontra ressonância no sistema jurídico vigente, pautado no princípio da boa-fé processual, que exige lealdade de todos os agentes processuais. 5. Não há falar em indevida supressão de instância, pois a decisão ora atacada lançou mão de argumentos para fundamentar a razão pela qual não haveria necessidade de se retornar os autos ao Tribunal de origem para julgamento da matéria suscitada, até porque tal análise não caberia mais ao TJGO, consoante explicitado no acórdão originário atacado. 6. Agravo regimental desprovido. (AgRg no HC 115.647/GO, Rel. Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, STJ,  v.u., julgado em 13/10/2020, DJe: 20/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INTEMPESTIVIDADE AFASTADA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES NA ORIGEM. EMENDA À INICIAL PARA JUNTADA DO COMPROVANTE DE ENTREGA DA MERCADORIA. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA MANIFESTAÇÃO SOBRE DOCUMENTOS. SUSCITAÇÃO TARDIA. PRECLUSÃO. NULIDADE DE ALGIBEIRA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Segundo entendimento desta Corte, a ausência de intimação deve ser alegada na primeira oportunidade que a parte interessada tiver de se manifestar nos autos. A suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça. 2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, ainda que apresentados embargos do devedor, cumpre ao magistrado determinar a emenda da inicial, permitindo ao exequente a juntada do comprovante da entrega da mercadoria. Precedentes. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp nº 1.734.523/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, STJ, v.u.,  julgado em 16/08/2021)

 AUSÊNCIA DE OFENSA AO ARTIGO 535 DO CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INDENIZAÇÃO DO ART. 18, § 2º, DO CPC. EXIGÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DOLO E DOS PREJUÍZOS. NULIDADE DE INTIMAÇÃO. INEXISTÊNCIA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. LIMITES DA LIDE. COISA JULGADA. ART. 610 DO CPC. 1. Não há ofensa ao Art. 535 do CPC se, embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou todas as questões pertinentes. 2. A condenação prevista no Art. 18, § 2º, do CPC, pressupõe dolo da parte que litiga de má-fé, além de demonstração inequívoca do prejuízo causado à parte contrária. 3. Sem que haja prejuízo processual, não há nulidade na intimação realizada em nome de advogado que recebeu poderes apenas como estagiário. Deficiência na intimação não pode ser guardada como nulidade de algibeira, a ser utilizada quando interessar à parte supostamente prejudicada. 4. Não é lícito incluir na condenação, em sede de liquidação, valores não postulados na inicial e não mencionados na sentença liquidanda, sob pena de ofensa ao Art. 610 do CPC. (REsp nº 756.885/RJ, Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, STJ, v.u., julgado em 14/07/2007, DJe: 17/09/2007)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO CUMULADA COM ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO. FALECIMENTO DA PARTE NO CURSO DO PROCESSO. EXISTÊNCIA DE HERDEIROS INCAPAZES. INTIMAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO PARA INTERVIR COMO FISCAL DA ORDEM JURÍDICA. OBRIGATORIEDADE. MENORES QUE POSSUÍAM EXPECTATIVA DE BENS E DIREITOS SE PROCEDENTES OS PEDIDOS. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE ABSOLUTA QUE, CONTUDO, NÃO PRESCINDE DA DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVO PREJUÍZO PARA QUE SEJA DECRETADA. INEXISTÊNCIA NA HIPÓTESE. ARGUIÇÃO DA NULIDADE SOMENTE APÓS RESULTADO DESFAVORÁVEL NO PROCESSO. CONFIGURAÇÃO DE NULIDADE DE ALGIBEIRA. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ PROCESSUAL. INCIDÊNCIA EM NULIDADES ABSOLUTAS. POSSIBILIDADE. 1- Ação proposta em 07/03/2007. Recurso especial interposto em 16/12/2013 e atribuído à Relatora em 25/08/2016. 2- O propósito recursal consiste em definir se, havendo superveniente falecimento de parte que possui herdeiros incapazes, deverá haver a intimação do Ministério Público em causa em que o de cujus era sujeito processual e, se positivo, se a ausência de intimação para intervir acarreta a nulidade do processo. 3- Justifica-se a obrigatória intimação do Ministério Público na qualidade de fiscal da ordem jurídica quando há interesse jurídico direto do incapaz na causa, como na hipótese em que os herdeiros menores possuem expectativa de direito sobre bens e direitos que poderiam vir a ser recebidos se procedentes as pretensões deduzidas pelo genitor que faleceu no curso da ação. 4- Se inexistente a intimação do Ministério Público quando havia interesse de incapaz, todavia, apenas se deve decretar a nulidade do processo quando houver a demonstração de que a ausência de intimação do Parquet resultou em efetivo prejuízo aos interesses dos incapazes. Precedentes. 5- A suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável e quando óbvia a ciência do referido vício muito anteriormente à arguição, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça inclusive nas hipóteses de nulidade absoluta. Precedentes. 6- Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp nº 1.714.163/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, STJ, v.u.,  julgado em 24/09/2019; DJe: 26/09/2019)

No caso dos autos, cuida-se, na origem, de ação visando à rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, com a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, além de lucros cessantes. O juízo a quo julgou procedentes os pedidos, motivando a interposição de recursos de apelação julgados em sessão realizada em 07/02/2023. Na ocasião, deu-se a reforma da sentença, sob o fundamento de que o edital que regulou o leilão por meio do qual o imóvel foi adquirido pelos autores, indicava expressamente as condições em que o bem se encontrava, assumindo, os arrematantes, integral responsabilidade inclusive sobre eventual desocupação.

Somente depois do julgamento desfavorável aos autores é que o coautor Armando Lopes noticiou o óbito de sua esposa para requerer a anulação do julgado, sem qualquer apontamento de prejuízo ao processamento do feito. Note-se que, sendo o coautor Armando Lopes viúvo da Sra. Léa, e advogado atuando em causa própria (apresentando-se como representante de sua esposa, a exemplo do documento id 186226915), não se verifica justificativa para que o óbito da coautora deixasse de ser comunicado nos autos para a devida regularização no momento oportuno, deixando para fazê-lo somente depois de decisão que se lhe mostrou desfavorável, para requerer sua anulação, insisto, sem qualquer apontamento de prejuízo ao processamento do feito, que não o resultado de mérito da ação.

Assim, não vejo razões que autorizem a anulação do julgamento realizado em 07/02/2023.

Passo à análise dos embargos declaratórios opostos por Armando Lopes.

Nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração podem ser opostos contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão, e corrigir erro material. E, conforme dispõe o art. 1.025 do mesmo CPC/2015, consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.

Embora essa via recursal seja importante para a correção da prestação jurisdicional, os embargos de declaração não servem para rediscutir o que já foi objeto de pronunciamento judicial coerente e suficiente na decisão recorrida. Os efeitos infringentes somente são cabíveis se o julgado tiver falha (em tema de direito ou de fato) que implique em alteração do julgado, e não quando desagradar o litigante.

Por força do art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015, se os embargos forem manifestamente protelatórios, o embargante deve ser condenado a pagar ao embargado multa não excedente a 2% sobre o valor atualizado da causa (elevada a até 10% no caso de reiteração), e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final). E a celeridade e a lealdade impõem a inadmissibilidade de novos embargos de declaração se os 2 anteriores forem considerados protelatórios.

No caso dos autos, a parte embargante sustenta o julgado incide em contradição com todas as provas juntadas aos autos, em especial em relação à impossibilidade de a ora embargada formalizar uma escritura de um bem que nunca lhe pertenceu, mesmo porque a ação de reintegração de posse ajuizada pela FEPASA acabou sendo julgada improcedente pois não detinha a posse da área que vendeu. A decisão recorrida tem o seguinte conteúdo:

“(...) In casu, os autores propuseram a presente ação objetivando a rescisão do contrato individualizado na petição inicial, cumulada com indenização por danos materiais e morais, bem assim o pagamento de lucros cessantes, alegando que, em 1992, adquiriram imóvel da Ré, consistente em duas áreas localizadas no Município de Santos/SP, no ramal da Alemoa. Afirmam os autores que, após o pagamento do preço estipulado, a vendedora deixou de cumprir com suas obrigações pactuadas, mais especificamente a apresentação da Certidão Negativa de Débitos do IAPAS, a regularização dominial do imóvel e a outorga da escritura definitiva dos lotes adquiridos.

A ré, por sua vez, afirmou que as obrigações previstas no contrato, quais sejam, apresentação de Certidão Negativa de Débitos junto ao IAPAS e demais formalidades necessárias à transcrição da escritura já foram cumpridas. Esclareceu também, acerca da afirmação de necessidade de regularização do domínio, que as terras adquiridas pelos autores o foram através de leilão, em cujo edital havia referência expressa à venda no estado em que se encontravam, inclusive com seus ocupantes, locatários ou posseiros, assumindo o arrematante a responsabilidade pela desocupação.

A leitura do Compromisso Particular de Venda e Compra firmado entre a FEPASA e os coautores ARMANDO LOPES e LEA MARIA PESSOA AFLALO LOPES (ID 130789854, fls. 48/52), por sua vez, revela que:

- Cláusula Segunda: “Por força do presente instrumento, a FEPASA transfere ao COMPRADOR a posse do imóvel, transferência essa a título precário, eis que subordinada ao integral cumprimento das obrigações ora assumidas, ficando, entrementes autorizadas à realização de benfeitorias, as quais, no entanto e desde logo, estarão incorporadas ao imóvel, perdendo-as o COMPRADOR, em ocorrendo a rescisão prevista na parte final da cláusula sexta”.

- Cláusula Terceira: “O imóvel objeto deste compromisso encontra-se em processo de regularização dominial, cabendo, entretanto, à FEPASA o ônus dessa regularização”.

- Cláusula Quarta: “A escritura definitiva da transmissão do domínio será outorgada ao COMPRADOR, após o cabal pagamento do preço avençado, desde que concluída a regularização supra mencionada, e quando obtida pela FEPASA a Certidão Negativa de Débito do IAPAS, não respondendo esta pela demora que houver, cabendo, entretanto, ao comprador todas as despesas pertinentes com a escritura e registro”.

Vale registrar que os compradores cumpriram com sua obrigação relativa ao pagamento do preço ajustado, como revelam os recibos acostados aos autos (ID 130789854, fls. 54/61).

O documento ID 130789854, fls. 96/97, por sua vez, demonstra que, aproximadamente dois anos após a arrematação levada a efeito pelos autores, foi expedida notificação extrajudicial à FEPASA, a fim de que esta desse cumprimento às suas obrigações contratuais, procedendo à regularização dominial da área sob compromisso, apresentando a certidão negativa de débitos do IAPAS e, por fim, outorgando a escritura definitiva de compra e venda da área compromissada.

Diante do insucesso, ARMANDO LOPES E LEA MARIA PESSOA AFLALO LOPES propuseram ação cominatória perante a Justiça Estadual, para que a FEPASA cumprisse com a obrigação de entregar-lhes a escritura definitiva do imóvel compromissado, sendo o pedido julgado improcedente em primeira instância. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, porém, deu parcial provimento ao recurso de apelação dos autores, por meio de acórdão que restou assim ementado:

"COMINATÓRIA - Compromisso de venda e compra - Cláusula contratual - Obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva após proceder a regularização dominial da área compromissada e apresentar certidão negativa de débito do IAPAS - Cláusula que não se projeta como condição suspensiva, visto não se tratar de "evento futuro e incerto" - Constituição em mora- Rejeição do pedido de perdas e danos - Recurso parcialmente provido."

Interposto Recurso Especial pela FEPASA, o Superior Tribunal de Justiça deu-lhe parcial provimento, conforme acórdão com o seguinte teor:

COMPRA E VENDA - CONDIÇÃO SUSPENSIVA - AÇÃO COMINATÓRIA.

I - A condição suspensiva pressupõe a existência de dois elementos, quais sejam, que o evento seja futuro e principalmente que seja incerto. Não sobressaindo, com toda evidência, o elemento incerteza, não há como dizer que as parles contrataram sob condição suspensiva.

II - Recurso conhecido em parte e nessa parte provido, apenas para o fim de aumentar o prazo para o início do pagamento da multa e reduzi-la a patamar mais justo.

(REsp n. 182.174/SP, relator Ministro Waldemar Zveiter, Terceira Turma, julgado em 21/9/2000, DJ de 27/11/2000, p. 156.)

Ficou mantida, portanto, a obrigação imposta à FEPASA, no tocante à outorga da escritura definitiva. Ocorre que tal obrigação veio a ser adimplida, como se nota do documento ID 130789856, fls. 203/204, por meio do qual o comprador (ARMANDO LOPES) foi notificado a comparecer ao 1° CARTÓRIO DE NOTAS DA CAPITAL — SP, no dia 22/02/2001, às 10:00 horas, munido dos documentos necessários a lavratura da escritura definitiva do imóvel adquirido. O comprador, no entanto, não compareceu.

Percebe-se, assim, que a FEPASA, ora sucedida pela UNIÃO FEDERAL, deu o devido cumprimento ao acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça e, por via de consequência, ao próprio contrato firmado entre as partes, notadamente às suas Cláusulas Terceira e Quarta, na medida em que a outorga da escritura tinha como pressuposto justamente a regularização do domínio, a qual, embora reconhecidamente difícil, não se revelou impossível de ser conseguida.

Entretanto, os autores, insatisfeitos, afirmam que têm direito ao desfazimento do contrato, alegando o descumprimento, pela ré, de obrigação prevista no mesmo e, ainda, de que a FEPASA, no momento que vendeu referidas faixas de terra, não as possuía. A sentença, por sua vez, consignou que o pedido é possível, haja vista que a cláusula resolutiva tácita, existente em todos os contratos bilaterais e sinalagmáticos, significa que qualquer das partes pode requerer a resolução do contrato diante do inadimplemento da outra. Em razão disso, declarou rescindido o contrato.

No entanto, tal como visto até aqui, não há falar-se em inadimplemento contratual por parte da FEPASA, que notificou os autores para a lavratura da escritura definitiva do imóvel adquirido, o que, segundo a Cláusula Quarta do Contrato, tinha como pressupostos a conclusão da regularização dominial e a obtenção da Certidão Negativa de Débito do IAPAS. Outrossim, restou fielmente cumprida a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp nº 182.174/SP, em 21/9/2000.

Ademais, do edital do leilão constava, expressamente, informação de que os imóveis estavam invadidos (ID 130789857, fls. 37). Além disso, nas Normas e Condições de Pagamento (ID 130789857, fls. 44), há a seguinte previsão explícita:

“Os imóveis serão alienados ‘AD CORPUS’ e no estado em que se encontram inclusive, com seus ocupantes, locatários ou posseiros, assumindo o arrematante essa responsabilidade e ainda por eventual documentação faltante, desocupação, situação junto aos Órgãos Públicos, ônus existentes sobre imóveis, inclusive ações judiciais, assim como as respectivas despesas. O BANESPA e a FEPASA envolvidas no leilão não assumem qualquer responsabilidade pela qualidade, estado, vizinhança, possibilidade do aproveitamento, ações de autoridades, tais como desapropriações, restrições, etc. e outras congêneres relativas ao imóvel”.

É importante destacar, neste ponto, que o Superior Tribunal de Justiça não considera abusiva a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONCORRÊNCIA PÚBLICA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESOCUPAÇÃO DE TERCEIRO. ÔNUS DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.

1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não.

2. A cláusula que transfere ao adquirente a responsabilidade pela desocupação de imóvel que esteja na posse de terceiros é comum em contrato de compra de bens de propriedade da Caixa Econômica Federal havidos por adjudicação, arrematação ou dação em pagamento. A oferta e a relação dos imóveis são divulgadas em editais de concorrência pública em que, mesmo diante dos riscos decorrentes da ocupação prévia por um terceiro não proprietário, os interessados optam pela compra desses bens, vendidos por valores reduzidos pela CEF .

3. A oferta dos imóveis se dá por preço consideravelmente inferior ao valor real do bem, justamente pela situação peculiar que possa se encontrar, tanto no que se refere à preservação quanto à eventual ocupação por terceiros.

4. Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel.

5. A aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação -SFH não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. O SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. Assim, a estabilidade nas relações entre mutuários e agentes financeiros e o prestígio à segurança jurídica quanto às obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possam adquirir um imóvel.

6. A opção da CEF em levar o bem à hasta pública nas condições de ocupação e conservação em que se encontra está inserida e é compatível com as diretrizes do SFH e com a lógica do sistema financeiro, tendo em vista que além de impedir a permanência de imóveis em estoque, circunstância extremamente danosa ao SFH, pois bloqueia um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria e gerar elevados custos de manutenção, também visa evitar a sua sujeição às severas restrições contidas na Circular do Banco Central nº 909, de 11/1/1985.

7. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.509.933/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/10/2016, DJe de 18/10/2016.)

Assim, o insucesso dos autores nas três ações de reintegração de posse movidas em face dos terceiros ocupantes dos imóveis, por si só, não justifica a rescisão do contrato, à míngua de omissão sobre o fato de o bem encontrar-se ocupado. Importante destacar que o arrependimento da parte adquirente do imóvel, decorrente do fato de que não obterá o proveito econômico vislumbrado quando da realização do negócio, não justifica a rescisão do contrato, haja vista que a presença de invasores no terreno, devidamente alertada no edital, não configura evento extraordinário e imprevisível (cláusula “rebus sic stantibus”).

Dito isso, tem-se que os questionamentos formulados pelos autores em sua peça inicial, no sentido de que “Qual, então, a real importância do domínio dissociado da posse?” ou “Qual a relevância econômica do domínio, sem a posse, escriturado depois de 10 anos da formalização de um compromisso de compra e venda onde descobriu-se, logo depois, que a área compromissada estava definitivamente ocupada?”, não têm o condão de determinar a procedência do pedido, tendo em vista a expressa advertência de que cabia ao comprador a responsabilidade pela eventual desocupação do imóvel  que lhe foi alienado, em caso de ocupação por terceiro, sendo que o imóvel se encontrava invadido.

Não procede, outrossim, o argumento de que a FEPASA teria alienado bem que nunca possuíra. De fato, a posse consiste na exteriorização da propriedade, nada mais sendo do que a mera aparência de domínio. A posse não se confunde com a propriedade, cuidando-se de institutos distintos. É certo que, muitas vezes, posse e propriedade reúnem-se na mesma pessoa, mas é perfeitamente possível que exista posse sem propriedade ou propriedade sem posse direta, ou seja, sem que o proprietário tenha contato físico com a coisa, o que, à toda evidência, não o impede de aliená-la a outrem.

Ademais, para que o contrato de compra e venda seja válido e eficaz, um dos elementos necessários é que o vendedor seja o proprietário (e não simples possuidor) da coisa, sob pena de configurar-se a chamada venda “a non domino”, quando, então, o contrato deve ser tido por ineficaz. Ademais, o fato de a área estar invadida não retira a condição de proprietário da extinta FEPASA, nem a impede de alienar o imóvel, eis que a posse injusta (violenta, clandestina ou precária – art. 489 do CC/1916, vigente à época), não é hipótese de perda da propriedade imóvel, visto não constar do rol previsto no art. 589 do Código Civil/1916.

À vista de tudo quanto acima exposto, tenho que não existe causa suficiente para ensejar a rescisão do contrato de compra e venda legitimamente firmado entre as partes, nem, tampouco, encontram-se presentes todos os pressupostos indispensáveis da responsabilidade civil contratual, uma vez que não se pode falar de inexecução contratual por fato imputável ao devedor. Dessarte, a improcedência do pedido principal é medida que se impõe.”

Em vista disso, constato que o acórdão recorrido tem fundamentação completa e regular para a lide posta nos autos. Ademais, o órgão julgador deve solucionar as questões relevantes e imprescindíveis para a resolução da controvérsia, não sendo obrigado a rebater (um a um) todos os argumentos trazidos pelas partes quando abrangidos pelas razões adotadas no pronunciamento judicial. A esse respeito, exemplifico com os seguintes julgados do E.STJ: AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30/08/2019; AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23/08/2019; REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20/08/2019; AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20/11/2018; e AREsp 1535259/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 07/11/2019, DJe 22/11/2019.

Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração.

É o voto.