V O T O

O Senhor Desembargador Federal Nelton dos Santos (Relator): A requerente, gestora do contrato de locação e depositária dos alugueres, busca consignar em pagamento o montante relativo aos alugueres vencidos em 22.02.2022, 22.03.2022, 22.04.2022, 22.05.2022 e 22.06.2022, sob o argumento de que há dúvida quanto à parte legitimada para receber o pagamento, visto que a CEF, credora fiduciária, se recusa a receber tais valores, e o segundo requerido, pessoa física, não apresentou documentação suficiente para comprovar a arrematação do imóvel em leilão.

Cumpre asseverar, de início, que os atos concernentes à alienação fiduciária de bens imóveis, desde a celebração do contrato até o cancelamento da propriedade fiduciária ou sua consolidação na pessoa do credor fiduciário, somente terão eficácia perante terceiros após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Com efeito, por se tratar de direito real, a carta de arrematação do bem deve ser registrada no CRI para dar publicidade do ato e assegurar os direitos do arrematante perante terceiros. Da mesma maneira que a propriedade fiduciária deve ser levada a registro, nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/97, os demais atos envolvendo a propriedade do imóvel também devem ser registrados, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

A respeito do tema, colhem-se os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL. TRIBUNAL A QUO DESTACOU QUE HOUVE ENVIO DA NOTIFICAÇÃO AO MUTUÁRIO. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PERDA DO INTERESSE PROCESSUAL NA AÇÃO REVISIONAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de Justiça, com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, assentou que o mutuário foi prévia e regularmente notificado para purgar a mora antes de promover a execução extrajudicial. A pretensão de revisar tal entendimento demandaria revolvimento fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ. 2. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "(...) após a adjudicação do bem, com o consequente registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional extingue-se com a transferência do bem, fulminando o interesse da parte em propor ação de revisão de cláusulas contratuais (...)" (AgInt no AREsp 977.751/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/12/2016, DJe de 02/02/2017). 3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no REsp n. 1.308.197/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/11/2019, DJe de 19/12/2019.) (grifei)

“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. INVALIDAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. ART. 694, §1º, CPC/1973. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. INOCORRÊNCIA. ATO PRATICADO ANTES DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. 1. A controvérsia de fundo cinge-se a saber se o juiz da execução fiscal pode, após a arrematação, mas antes de expedida a respectiva carta, anular o ato de alienação judicial do imóvel por considerar o preço vil, independentemente de provocação oportuna da parte interessada. 2. A jurisprudência do STJ, firmada sob o regime do CPC/1973, é no sentido de que, após a expedição da carta de arrematação, a anulação do ato somente pode ocorrer mediante ajuizamento de Ação Anulatória (art. 486 do CPC/1973), e não nos mesmos autos da Execução. Por outro lado, antes de expedida a carta, não há óbice legal ao desfazimento do auto de arrematação, uma vez configurada uma das hipóteses do art. 694 do CPC/1973. Precedentes. 3. Não há confundir o "auto de arrematação" previsto no caput do art. 693 do CPC/1973, com a "carta de arrematação" vazada no parágrafo único do mesmo dispositivo legal. Auto de arrematação é o documento que registra a alienação e é lavrado de imediato, mencionando as condições pelas quais o bem foi alienado (art. 693, caput, do CPC/1973). Já a carta de arrematação (art. 693, parágrafo único) é o documento que transfere a posse e a propriedade do bem adquirido, e somente é expedida após efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante. 4. A transmissão da propriedade imobiliária do bem objeto da arrematação só se perfaz com o registro da carta, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, razão pela qual passível de invalidação o auto que lhe antecede se presente algum dos vícios contidos no §1º do art. 694 do Código de 1973. (...)” (REsp n. 1.682.079/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 19/9/2017, DJe de 9/10/2017.) (grifei)

À vista disso, se a carta de arrematação foi registrada junto ao CRI somente em 03.01.2023 (ID 280376369 - Pág. 4-5), após a prolação da sentença, os alugueres depositados nos autos e relativos ao ano de 2022 são devidos à Caixa Econômica Federal, e não ao arrematante.

Como bem consignado pelo juízo a quo, “até que o registro imobiliário do título de transmissão de propriedade tenha ocorrido, não apenas o alienante continua a ser havido como proprietário (§ 1º), bem como não há oponibilidade do direito de propriedade perante terceiros (efeitos erga omnes), o que somente se atinge a partir da concretização do registro da transferência do domínio do imóvel, no caso o registro da carta de arrematação” (ID 280376356 - Pág. 3).

E mais, a questão de ser devida ou não a taxa de ocupação ao segundo requerido, ora apelante, configura inovação recursal, além de não ser apropriada sua discussão nestes autos, cuja parte autora não possui qualquer relação com o pagamento da referida taxa, que envolve apenas e tão somente a devedora fiduciante, o credor fiduciário e o arrematante.

Por fim, majoro os honorários sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

É como voto.